УИД 69RS0038-03-2023-002173-38
дело № 2 - 1507/2023
(33 - 3970/2023) судья Лискина Т.В. 2023 год
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда
в составе председательствующего судьи Абрамовой И.В.,
судей Беляк А.С., Голубевой О.Ю.
при секретаре судебного заседания Гудзь Д.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
14 сентября 2023 года
по докладу судьи Абрамовой И.В.
дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Московского районного суда города Твери от 16 июня 2023 года, которым постановлено:
«в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения - денежных средств, уплаченных по соглашению о задатке от 20 января 2022 года, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов отказать».
Судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в сумме 300000 рублей, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
Требования мотивированы тем, что 20 января 2022 года между ФИО1 и ФИО2 в письменной форме было заключено соглашение, отвечающее требованиям предварительного договора, содержащее условия, позволяющие установить предмет и цену основного договора купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно п. 1 соглашения стороны договорились заключить договор купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, определив их стоимость в 6 750 000 рублей.
До подписания соглашения покупатель ФИО1 передала продавцу ФИО2 300 000 рублей, входящие в цену объектов недвижимости.
Подписывая подготовленное продавцом соглашение, истец не придала значения содержащейся в нем формулировке и не понимала разницы между юридическими терминами «задаток» и «аванс».
Ответчик заверила истца, что в случае незаключения договора купли-продажи 300 000 рублей будут возвращены покупателю.
Ответственность сторон за неисполнение обязательства по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества соглашением не предусмотрена. В нем не указан срок, в течение которого стороны должны заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.
В течение года с момента заключения соглашения ФИО2 не направляла истцу предложений о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.
На данный момент обязательства сторон предварительного договора прекращены в силу закона, в связи с чем 17 февраля 2023 года истец направила ФИО2 претензию с предложением вернуть полученные по соглашению деньги в 15-дневный срок с момента ее получения. Претензия была получена ответчиком 22 февраля 2023 года, однако не исполнена.
В силу пунктов 1,3 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 22 февраля по 31 марта 2023 года (дату подачи иска в суд) в сумме 2 342 рубля.
В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО3, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 иск поддержали, дополнив, что документы, подтверждающие извещение ФИО2 остальных участников долевой собственности о намерении продать недвижимость, ответчик не представила, межевание земельного участка не произвела. Доказательств, свидетельствующих об уклонении истца от заключения сделки, в деле не имеется.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, направив представителя.
Представитель ответчика - адвокат Ханская Е.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, отметив, что правовая природа переданных 20 января 2022 года истцом денежных средств определяется самим названием заключенного между сторонами соглашения (о задатке), по условиям которого до его подписания покупатель передал продавцу в качестве задатка 300 000 рублей в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объектов недвижимости. Сумма задатка входит в цену объекта (п. 3 соглашения). Стороны были осведомлены о том, что передаваемые денежные средства не являются авансом, а выполняют обеспечительную функцию. После получения претензии истца 7 марта 2023 года ФИО2 направила ФИО1 ответ об отсутствии оснований для возврата денежных средств, полученных в качестве задатка. Как на момент заключения соглашения о задатке, так и в настоящее время ответчик заинтересована в продаже недвижимого имущества за цену, определенную соглашением. Однако после его подписания истец самоустранилась от переговоров о заключении договора купли-продажи, пояснив, что их будет вести ее супруг. Несмотря на отсутствие в соглашении указания на срок, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи, в устной форме стороны договорились, что сделка будет заключена в течение месяца с момента подписания соглашения о задатке. Впоследствии истец неоднократно просила продлить данный срок, ссылаясь на отсутствие необходимой суммы. До настоящего времени последняя не представила сведений о наличии у нее необходимой суммы для заключения основного договора.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 в судебное заседание не явился, представив письменные возражения на иск, в которых просил в его удовлетворении отказать, поддержав доводы ответчика.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит истец ФИО1, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
Приводя обстоятельства дела, дублируя в жалобе доводы, изложенные в иске и в судебном заседании, ссылаясь на положения пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, апеллянт также указывает, что возникшее по предварительному договору между ФИО1 и ФИО2 обязательство автоматически расторгнуто (завершено) в силу прямого требования закона. Однако доводам истца в этой части суд не дал оценки, не применив положения этой нормы. При этом данное основание прекращения обязательства не имеет отношения к положениям статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей вопросы прекращения обязательства в связи с невозможностью его исполнения.
Названные стороной истца причины, по которым она и ее супруг постепенно утратили интерес к заключению с ответчиком договора купли-продажи недвижимого имущества, суд ошибочно приравнял к обстоятельствам, свидетельствующим об уклонении ФИО1 от заключения основного договора.
Податель жалобы полагает, что, заключив предварительный договор и имея реальную возможность связаться с истцом как лично, так и через своего представителя, направить предложение о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества либо обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 429, пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО2 этого не сделала.
Вывод суда о том, что ФИО1 не предоставила доказательств наличия у нее необходимой суммы для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, является несостоятельным, так как такая обязанность на покупателя не возложена ни законом, ни договором. Кроме того, ответчик никогда не просил ФИО1 предоставить соответствующие сведения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ответчика Ханская Е.В. просила решение суде первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, поддержав доводы письменных возражений на нее.
Стороны и третьи лица, заранее и надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, не явились, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили, в связи с чем на основании ч. 1 ст. 327 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной коллегией определено рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены постановленного по делу решения.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ).
В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
В соответствии с положениями п. 1 и п. 2 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Из анализа приведенных норм следует, что задаток, как способ обеспечения обязательств выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную, при этом в отличие от аванса, является способом обеспечения и доказательством существующего основного обязательства.
В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Установлено, что ответчик ФИО2 является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (кадастровый №) общей площадью 460,5 кв.м, а также 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (кадастровый №) общей площадью 775 +\- 10 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>.
20 января 2022 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) в письменной форме было заключено соглашение о задатке (далее по тексту - соглашение), по условиям которого стороны обязуются в течение срока действия настоящего соглашения заключить договор купли-продажи указанной недвижимости, цена которой составляет 6 750 000 рублей, является окончательной и не подлежит изменению.
Как следует из п. 3 соглашения, до его подписания покупатель передал продавцу в качестве задатка 300 000 рублей в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта; сумма задатка входит в цену объекта.
Срок действия соглашения о задатке в тексте названного документа не указан.
В течение года после заключения соглашения его стороны не обращались друг к другу с предложением о заключении договора купли-продажи объекта, указанного в соглашении, между ними велись устные переговоры.
Свидетель ФИО, сособственник дома № по <адрес>, работающая агентом в сфере продажи недвижимости, пояснила, что П-вы обращались к ней за помощью в приобретение квартиры, находящейся в собственности ФИО2, а также за помощью в продаже принадлежащей ФИО1 квартиры, находящейся на <адрес>. В приобретении квартиры в доме № по <адрес> ее услуги как агента по продаже недвижимости не требовались, поскольку данная сделка оформляется нотариально, а по продаже квартиры на <адрес> она по устной договоренности подбирала покупателей. Она разъясняла сторонам по делу отличия аванса от задатка, когда передавались денежные средства в счет заключения в будущем договора купли-продажи. В-вы обращались к ней постоянно с вопросом относительно продажи истцом квартиры на <адрес>, от которой зависел срок заключения между сторонами спора сделки. При этом ей известно, что инициатором заключения соглашения о задатке были П-вы. Вместе с тем при заключении соглашения о задатке она не присутствовала. В дальнейшем ей стало известно, что ФИО1 продала квартиру на <адрес> через другого агента недвижимости, а в начале 2023 года П-вы поставили ее в известность, что уже не заинтересованы в покупке объекта недвижимости у ФИО2
Истец ФИО1 доказательств наличия необходимой суммы для заключения с ФИО2 договора купли-продажи объекта недвижимого имущества на условиях, оговоренных с ответчиком в соглашении о задатке от 20 января 2022 года, в дело не представила.
Соглашение об изменении условий предварительного договора в части срока заключения основного договора купли-продажи стороны не заключали.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями вышеприведенных норм действующего законодательства, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, включая условия заключенного между сторонами соглашения о задатке от 20 января 2022 года, установив, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя (истца), который в отсутствие необходимой суммы денежных средств от совершения сделки купли-продажи доли земельного участка и жилого дома отказался, при этом доказательств, свидетельствующих об уклонении либо отказе ФИО2 от заключения договора, в деле не имеется, пришел к выводу, что переданный продавцу в счет обеспечения исполнения обязательств задаток не подлежит возврату покупателю в соответствии с положениями пункта 2 статьи 381 ГК РФ.
Оснований не согласиться с выводами суда судебная коллегия не усматривает. Разрешая спор по существу, суд правильно определил обстоятельства, имеющие юридическое значение для данного дела, и применил нормы материального права, регулирующие возникшие правоотношения, не допустив в ходе рассмотрения дела нарушений норм материального и процессуального права. Доводами апелляционной жалобы указанные выводы не опровергнуты.
По мнению судебной коллегии, соглашение о задатке заключено в полном соответствии с положениями статьи 380 ГК РФ и отвечает требованиям части 2 статьи 381 ГК РФ.
Действуя своей волей и в своем интересе, заключая данное соглашение, его стороны фактически определили последствия незаключения основного договора, в связи с чем, установив вину ФИО1 в неисполнении условий предварительного договора, суд пришел к обоснованному выводу о правомерности оставления задатка у продавца ФИО2
При таком положении доводы жалобы об истечении срока предварительного договора обоснованно отклонены судом.
Положения п. 6 ст. 429 ГК РФ, вопреки доводам заявителя, подлежат применению в совокупности с положениями ст. ст. 381 и 416 ГК РФ с учетом фактических обстоятельств дела, а также установления наличия либо отсутствия вины одной из сторон в незаключении договора купли-продажи недвижимости.
Судом достоверно установлено, что до настоящего времени ответчик заинтересована в заключении сделки (что следует как из ее возражений на иск, так и из отзыва на претензию истца), в то время как на момент заключения соглашения о задатке и на момент рассмотрения дела ФИО1 необходимой суммой денежных средств для приобретения недвижимости не располагала. Доказательств обратного в деле нет.
Так, из показаний сторон по делу следует, что приобрести недвижимость истец намеревалась за счет денежных средств, вырученных от продажи квартиры и автомобиля, предлагала последний в качестве оплаты по договору. Вместе с тем поскольку условиями соглашения такая форма оплаты, в том числе рассрочка, не была предусмотрена, ФИО2 от данного предложения истца отказалась.
При изложенных обстоятельствах ссылка заявителя на то, что продавец не направил покупателю предложение о заключении основного договора, а также не заявил в суд исковое требование о понуждении к его заключению, представляется неубедительной, поскольку такие действия желаемого результата (в отсутствие у ФИО1 денежных средств) повлечь не могли.
Довод апелляционной жалобы о том, что переданная по соглашению от 20 января 2022 года денежная сумма является авансом, а не задатком, судебная коллегия признает несостоятельным, поскольку он не соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права.
Согласно пункту 3 статьи 380 ГК РФ всякая предварительно уплаченная сумма признается авансом, если по поводу этой суммы в письменном соглашении не имеется прямого указания о том, что таковая является задатком.
В статье 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями данного Кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Правовая природа преданных денежных средств определяется уже самим названием заключенного между сторонами соглашения, по условиям которого до подписания настоящего соглашения покупатель передал продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 300000 в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта; сумма задатка входит в цену объекта (п. 3).
Таким образом, стороны были осведомлены о том, что переданные денежные средства являются именно задатком, а не авансом, поскольку соглашение заключено в письменной форме, содержит указание на обеспечительную функцию, необходимость заключения такого соглашения и последствия отказа одной из сторон от заключения договора купли-продажи объекта обсуждались сторонами.
Отсутствие в заключенном между сторонами соглашении указания на ответственность сторон за неисполнение обязательства по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества не влияет на правовую природу переданных денежных средств как задатка, поскольку не исключает применения ст. 381 ГК РФ.
Доводы апеллянта о том, что межевания земельного участка, расположенного по указанному выше адресу, ответчик не провел, поэтому договор купли-продажи не мог быть заключен, судебной коллегией отклоняется, так как соответствующего условия соглашение о задатке не содержит.
Аргумент заявителя жалобы о непредставлении ответчиком доказательств отказа иных сособственников недвижимости от ее приобретения не влечет отмены судебного постановления, поскольку в силу ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, следовательно, соответствующее согласие собственников объектов проверяется нотариусом при заключении договора.
Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены и признаются судебной коллегией необоснованными, поскольку правового и документального подтверждения в материалах дела не нашли, выводов суда первой инстанции не опровергли.
Выводы суда подробно мотивированы, соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела, оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для признания их ошибочными и отмены решения суда в апелляционном порядке не установлено.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Московского районного суда города Твери от 16 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.
Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 18 сентября 2023 года.
Председательствующий И.В. Абрамова
Судьи А.С. Беляк
О.Ю. Голубева