Решение по делу № 2-1408/2022 от 27.02.2023

Дело № копия

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

<адрес> районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Мартыновой Н.Н.

при секретаре Ерминой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Гостиница» о взыскании неустойки, обязании передачи объектов и регистрации сделки по договорам купли-продажи,

Установил:

ФИО1 обратился в суд к ООО «Гостиница» с иском, с учетом уточнений, о взыскании неустойки за нарушение прав потребителя в части не передачи помещений №№, 54, 56, расположенных по адресу: <адрес> (вблизи домов № и №) в общей сумме 642 326 рублей 67 копеек, обязании передать указанные нежилые помещения по акту приема-передачи, произвести регистрацию сделок по договорам купли-продажи нежилых помещений, заключенных между сторонами, а также взыскать судебные расходы в размере 15 000 рублей 00 копеек. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ответчиком договор купли-продажи нежилого помещения №А-54, в соответствии с которым ответчик (Застройщик) обязался по завершении строительства передать истцу нежилое помещение (апартаменты), расположенное на первом этаже в 3 подъезде, с условным №, общей проектной площадью 33,57 кв.м, по адресу: <адрес>, (вблизи домов № и 73), посредством подписания передаточного акта, срок передачи нежилого помещения определен п.3 договора: завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию ответчик определил до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ответчиком договор купли-продажи нежилого помещения №А-46, в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу в собственность по завершении строительства нежилое помещение (апартаменты), расположенное на первом этаже в 3 подъезде, с условным №, общей проектной площадью 33,57 кв.м по адресу: <адрес>, (вблизи домов № и 73), срок передачи нежилого помещения определен п.3 договора: завершение строительства определено до второго квартала 2019 года. ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ответчиком договор купли-продажи нежилого помещения №А-56, в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу в собственность по завершении строительства нежилое помещение (апартаменты), расположенное на первом этаже в 3 подъезде, с условным №, общей проектной площадью 27,26 кв.м по адресу: <адрес>, (вблизи домов № и 73), срок передачи нежилого помещения определен п.3 договора: завершение строительства определено до ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени спорные нежилые помещения истцу так и не были переданы, однако свои обязательства истец выполнил.

Истец ФИО1, будучи надлежаще извещенным о дате, времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился. Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Гостиница» по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения уточненных исковых требований.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Согласно ч. 1 ст. 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 2 статьи 1 Закона предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Исходя из положений указанного Федерального закона, он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Действие данного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц иными способами (заключении договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осущетсвления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещения №А-54, в соответствии с которым ответчик (Застройщик) обязался по завершении строительства передать истцу нежилое помещение (апартаменты), расположенное на первом этаже в 3 подъезде, с условным №, общей проектной площадью 33,57 кв.м, по адресу: <адрес>, (вблизи домов № и 73), <адрес>.

Согласно п. 2.1 договора стоимость объекта составляет 1 678 000 рублей 00 копеек.

Срок передачи нежилого помещения определен п. 3 договора: завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию ответчик определил до ДД.ММ.ГГГГ. Срок ввода объекта в эксплуатацию – второй квартал 2019 года и срок передачи продавцом объекта строительства покупателю – не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности продавца.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи нежилого помещения №А-46, в соответствии с которым ответчик обязался передать ФИО1 в собственность по завершении строительства нежилое помещение (апартаменты), расположенное на первом этаже в 3 подъезде, с условным №, общей проектной площадью 33,57 кв.м по адресу: <адрес>, (вблизи домов № и 73), <адрес>.

Согласно п. 2.1 договора стоимость объекта составляет 1 678 500 рублей 00 копеек.

В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи нежилого помещения №А-46 от ДД.ММ.ГГГГ пункт 3.1 договора изложен в новой редакции: «В соответствии с разрешением на строительство № RU 4052 1101 36/16 от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Администрацией МО ГП «<адрес>», срок строительства здания определен до ДД.ММ.ГГГГ Завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию Продавец определил третьим кварталом 2020 г. В течение двух месяцев с момента получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности Продавца, Объект должен быть передан в собственность Покупателю по акту приема-передачи, при условии выполнения Покупателем всех договорных обязательств по оплате, предусмотренных договором». Также между сторонами определено, что в связи с внесением изменений по соглашению сторон в проектную документацию объекта строительства (здания гостиницы) Покупатель и Продавец не имеют и не будут иметь претензий к противной стороне договора, в связи с переносом сроков строительства и передачи помещения Покупателю.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи нежилого помещения №А-56, в соответствии с которым ответчик обязался передать ФИО1 в собственность по завершении строительства нежилое помещение (апартаменты), расположенное на первом этаже в 3 подъезде, с условным №, общей проектной площадью 27,26 кв.м по адресу: <адрес>, (вблизи домов № и 73), <адрес>.

Согласно п. 2.1 договора стоимость объекта составляет 1 363 000 рублей 00 копеек.

В соответствии с дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи нежилого помещения №А-56 от ДД.ММ.ГГГГ, к договору купли-продажи нежилого помещения №А-54 от ДД.ММ.ГГГГ и к договору купли-продажи нежилого помещения №А-46 от ДД.ММ.ГГГГ пункты 3.1 договоров изложены в новой редакции: «В соответствии с разрешением на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Администрацией МО ГП «<адрес>», срок строительства здания определен до ДД.ММ.ГГГГ Завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию Продавец определил третьим кварталом 2020 г. В течение двух месяцев с момента получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности Продавца, Объект должен быть передан в собственность Покупателю по акту приема-передачи, при условии выполнения Покупателем всех договорных обязательств по оплате, предусмотренных договором».

Также между сторонами указанными дополнительными соглашениями определено, что в связи с внесением изменений по соглашению сторон в проектную документацию объекта строительства (здания гостиницы) Покупатель и Продавец не имеют и не будут иметь претензий к противной стороне договора, в связи с переносом сроков строительства и передачи помещения Покупателю.

С учетом изложенного к спорным отношениям должны применяться положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 6 названного закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Обязательства по оплате объектов строительства истцом исполнены, что подтверждается материалами дела и не оспаривалось представителем ответчика. Вместе с тем, обязательства по их передаче в собственность в предусмотренный договорами срок ответчиком не исполнены.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Гостиница» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – гостиничного здания (апартаменты) по адресу: <адрес> (вблизи домов № и №), в которых располагались спорные помещения, являющиеся предметом договоров.

ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанного здания осуществлен кадастровый учет, сведения о нем внесены в Единый государственный реестр недвижимости, назначение: нежилое здание, наименование: «гостиничное здание (апартаменты) по адресу: <адрес> (вблизи домов № и №)», зданию присвоен кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Гостиница» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного реконструированного объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома с цокольным и первым нежилыми этажами.

Постановлением администрации МО ГП «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирному жилому дому присвоен адрес: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Гостиница» подано заявление в Управление Росреестра по <адрес> об осуществлении государственного кадастрового учета в отношении здания и помещений, в том числе помещений площадью 32,8 кв.м, 32,8 кв.м, 26,6 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанного здания осуществлен кадастровый учет, сведения о нем внесены в Единый государственный реестр недвижимости, назначение: многоквартирный дом, наименование: многоквартирный жилой дом с цокольный и первым нежилыми этажами. Присвоен кадастровый №, указаны помещения, расположенные в здании, в том числе помещения с кадастровыми номерами №, в отношении которых также осуществлен кадастровый учет.

Справкой кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что нежилое помещение №, площадью 32,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на первом этаже указанного многоквартирного дома, соответствует помещению №. Нежилое помещение №, площадью 33,57 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на первом этаже указанного многоквартирного дома, соответствует помещению №. Нежилое помещение №, площадью 27,26 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на первом этаже указанного многоквартирного дома, соответствует помещению №.

Судом установлено, что после заключения договоров, устанавливающих срок передачи объектов строительства, других соглашений об изменении срока передачи объектов строительства на более поздний срок между сторонами в установленном законом порядке не заключалось.

Обстоятельства, освобождающие ответчика от ответственности по уплате неустойки, предусмотренные ст. 6 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ, при рассмотрении настоящего дела не установлены.

Определяя период начисления неустойки за нарушение срока передачи объектов, суд принимает во внимание постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве. В частности, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ. Не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно. В отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Таким образом, период начисления неустойки в данном случае составит со

Таким образом, общий размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, составит 287 356 рублей 65 копеек ((1640000х440х1/300х4,25%)+(1640000х440х1/300х4,25%)+(1330000х440х1/300х4,25%), и в соответствии с указанным постановление в отношении ее применения предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку спорные объекты недвижимости введены в эксплуатацию в установленном порядке, каких-либо обстоятельств, препятствующих передаче истцу объектов недвижимости, не имеется, исковые требования ФИО1 о передаче данных объектов в собственность по передаточному акту подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Истцом не представлены доказательства, подтверждающие отказ в регистрации сделки по договору купли-продажи нежилого помещения №А-54 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, регистрацию сделки по договору купли-продажи нежилого помещения №А-46 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, сделки по договору купли-продажи нежилого помещения №А-56 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами.

Из материалов дела усматривается, что истец понес расходы по оплате услуг представителя по составлению искового заявления, уточненного искового заявления и участию представителя в суде в сумме 15 000 рублей, что подтверждается квитанцией об оплате № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не применяются, на основании ст. 100 ГПК РФ с ответчику в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 15 000 рублей.

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 373 рублей 56 копеек.

На основании изложенного, р

уководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Гостиница» о взыскании неустойки, обязании передачи объектов и регистрации сделки по договорам купли-продажи удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гостиница» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи объектов в размере 287 356 рублей 65 копеек, расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей 00 копеек.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Гостиница» отсрочку по уплате неустойки за нарушение срока передачи объектов в размере 287 356 рублей 65 копеек до ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Гостиница» передать в собственность ФИО1 по передаточному акту нежилое помещение, площадью 32,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, помещение 125; нежилое помещение, площадью 32,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, помещение 126; нежилое помещение, площадью 26,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, помещение 128.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гостиница» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6 373 рублей 56 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес> областной суд через <адрес> районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий подпись Н.Н. Мартынова

Копия верна. Судья Н.Н. Мартынова