86RS0001-01-2024-000978-37
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 апреля 2025 года г. Ханты-Мансийск
Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Костиной О.В.,
при секретаре Мукминовой А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-26/2025 по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, действующего также в интересах несовершеннолетней ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «ЛИДЕР» о признании недействительным пункта договора купли-продажи квартиры, устранении строительных недостатков, взыскании расходов на устранение недостатков, судебной неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,
установил:
истцы обратились в Ханты-Мансийский районный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Лидер» о признании недействительным пункта договора купли-продажи квартиры, устранении строительных недостатков, взыскании расходов на устранение недостатков, судебной неустойки, компенсации морального вреда, штрафа. Требования мотивированы тем, что П-вы являются собственниками квартиры № 138 в многоквартирном жилом доме, находящимся по адресу: <...>. В соответствии с п. 4 договора купли-продажи квартиры № Л-138-17/22 от 30.03.2022 г., стоимость квартиры составила 6 759 000 руб. Обязательства по оплате стоимости квартиры выполнены перед ответчиком в полном объеме. В процессе эксплуатации истцом выявлены недостатки в части промерзания, продувания, ограждающих конструкции жилого помещения, а именно всех конструкций ПВХ и 4-х наружных стен квартиры, с наступлением холодов в зимний период. 22.12.2023 г. истцы обратились к ответчику с претензией, полученной ответчиком 29.12.2023 г., однако проблемы, указанные в претензии так и не были устранены. В связи с чем, просят суд признать незаконным п. 11 договора купли-продажи квартиры № Л-138-17/22 от 30.03.2022 г.; взыскать с ответчика в пользу истцов расходы на устранение недостатков квартиры в размере 195 112 руб.; обязать ответчика исполнить обязательство в натуре в виде ремонта ограждающих конструкций квартиры (стен), а именно устранить повреждения на стенах в виде трещин; взыскать компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб. каждому из истцов; расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб.; расходы по оплате услуг эксперта в размере 23 000 руб.; штраф в размере 50% от суммы, присужденной за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя.
В ходе рассмотрения дела истцы увеличили заявленные требования. Просят суд взыскать с ответчика расходы на устранение недостатков квартиры в размере 628 736, 11 руб.; обязать ответчика исполнить обязательство в натуре, а именно устранить строительные недостатки общедомового имущества (фасад и кровля главного входа в подъезд № 4): снятие и восстановление отделки наружных стен в соответствие с проектными данными. На ж/б панель клей для утеплителя + миниватные плиты 200 мм + тонкостенная штукатурка 3-5 мм в составе компоненты природного происхождения базовой штукатурный слой в который утоплена армирующая сетка из стекловолокна + грунтующий препарат + декоротивная минеральная штукатурка + фасадная окраска /силикатная в 2 слоя /6м*4м=24 кв.м.; ремонт швов наружных (4+4) вертик + 3,65 горизонт./с расчисткой заполнение прокладками уплотнительными ПРП, с последующей оштукатуриванием 11,65 м.; разборка и укладка техноэласт с ЭКП – 1 слой + техноэласт ЭПП 1 слой + стяжка на цем-песч. растворе М100 по уклону 30 мм + засыпка шлаком по уклону 20-130 мм по ж/б плитам покрытия, площадью 3320х3810 (мм) по проектным данным: крыльцо главного входа 12,65 кв.м.; узел 1 к фасаду переходный мостик из цем-песч. раствора М100 (130+130)/2 (мм) доп полоса ЭПП+ЭКП 280+280 (мм) + краевая рейка с саморезами 200 мм с полиуретановым герметиком Технониколь/3,32 м по проектным данным; узел 2 переходный мостик на цем.песч. растворе М100 100+100 (мм) + доп слой техноэласта+защитный фартук из оц кровельной стали 350+350 (мм) / 3,81 м.; узел 5 один дополнительный слой кровельного ковра / 0,35/3,3 (м) – 1,16 кв.м.; установить срок для исполнения ответчиком данного обязательства в натуре в течение 15 дней после вступления в законную силу решения суда. В случае неисполнения ответчиком судебного акта, по истечению установленного судом срока взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного решения.
Истцы ФИО2 ФИО1, представитель ответчика ООО «Специализированный Застройщик «ЛИДЕР», представитель третьего лица ООО «Пластинвест» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счёл возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
От представителя ООО СЗ «ЛИДЕР» поступили возражения на исковое заявление, в котором ответчик просит в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме, так при заключении сделки стороны согласовали продажу квартиры с малозначительными недостатками отделочных работ. Подписав договор, ФИО2 и ФИО1 согласились с приобретением ими квартиры с поименованными в договоре недостатками. При этом цена квартиры согласована сторонами с учетом ее качества и технического состояния на момент приобретения.
Суд, исследовав письменные материалы дела, считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.
В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Аналогичные права покупателя предусмотрены ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей».
При этом в силу п. 1 ст. 19 названного Закона потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.
В отношении товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, потребитель вправе предъявить указанные требования, если недостатки товаров обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи их потребителю, если более длительные сроки не установлены законом или договором.
Как следует из материалов дела, 30.03.2022 г. между ООО СЗ «ЛИДЕР» и ФИО2, ФИО1 заключен договор купли-продажи № Л-138-17/22 квартиры № 138, расположенной по адресу: <...>, общей площадью 82,2 кв.м.
Стоимость квартиры составила 6 759 000 руб. (п. 4 договора).
Пунктом 11 договора предусмотрено, покупатель поставлен в известность, что приобретаемая квартира (на всех стенах, плитах перекрытия, дверях, и элементах) имеет малозначительные недостатки, не препятствующие использованию квартиры пор назначению, такие как следы затирочного инструмента на потолке, полосы, трещины на потолке, превышающие допустимые значения не более чем на 5 мм, шероховатость поверхности потолка, отслоение окрасочного слоя потолка, стен отслоение отделочного (штукатурного) слоя в стыке труб перекрытием, непрокрасы; трещины на стенах, в стыках элементов плит, перекрытий, превышающие допустимые значения не более чем на 5 мм; отсутствие сплошного выравнивания стен штукатурными смесями, отклейки, разрыв обоев, разрыв обоев в стыке элементов стен, расхождение обоев на стыках, ржавые (желтые) пятна на обоях, воздушные пузыри, замятины обоев, перекос обоев, доклейка обоев, наклейка обоев внахлест, не сглаженная поверхность оснований; отклонения от прямолинейности профиля поверхностей стен, пола, потолка, неровности плавного очертания стен, неровность поверхностей оштукатуренных стен под рейкой, неровность поверхностей наружных стеновых панелей под рейкой, неровности плавного очертания пола, просвет покрытия пола под рейкой, потолка – превышающие допустимые значения не более чем на 10 мм.; наличие зазоров между наличниками дверных полотен и стенами, отклонение дверных полотен от плоскости, наличие зазоров между стенами и плинтусами, вздутие, расслоение, разрывы линолеума; закрывание балконной двери, оконных конструкций с заеданием, трещины в стыке рама/подоконник, рама/порог, а также прочие косметические дефекты. В квартире имеются отклонения от ГОСТ, СНИА, СП документов в области стандартизации, в результате применения, которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», перечень которых утвержден Приказом Министерства промышленности и торговли Российской Федерации Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 02.04.2020 г. № 687.
Согласно сведениям из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, спорное жилое помещение принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО2, ФИО1
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на наличие строительных недостатков в квартире.
Согласно акту осмотра квартиры от 15.11.2022 г., составленному комиссией в составе представителей застройщика ООО СЗ «ЛИДЕР», в результате осмотра квартиры установлено намокание со стороны помещения, локально участок находится справа от окна. Необходимо восстановить герметичность конструкции и выполнить утепление со стороны фасада. Работы будут выполнено в весенне-летний период.
Документов, подтверждающие проведение застройщиком каких-либо действий с целью устранения дефектов, не представлены.
22.12.2023 г. истцы обратились в адрес ответчика с претензией об устранении выявленных строительных недостатков квартиры, а именно: в процессе эксплуатации данной квартиры с наступлением холодов при минусовых значениях наружного воздуха, истцами были выявлены строительные недостатки в части промерзания и продувания, ограждающих конструкции жилого помещения, а именно всех конструкций ПВХ и 4-х наружных стен квартиры. Продувание и промерзание наблюдается в районе стыков оконных блоков, по всему периметру монтажного шва и откосах. В детской спальне образовались 2-е трещины на стене периметром от потолка до пола, такая же трещина проявилась в санузле квартиры, пол в ванной комнате ледяной, постоянно холодно. В спальне образовалось огромное мокрое пятно на стене диаметром 2 метра высоту и 0,5 метра в ширину вдоль оконного блока, данная стена является одной из тех четырех, которую продувает, в кухне продувание наблюдается из под полового покрытия и наружной стены. В большой степени проявляются данные недостатки, когда температура наружного воздуха на улице опускается ниже -30 градусов. В квартире становится очень холодно, приходится прибегать к помощи специальных обогревательных приборов.
Указанную претензию ООО Специализированный застройщик «ЛИДЕР» получил 29.12.2023 г.
В своем возражении ответчик указал, что истцом не был предоставлен доступ в квартиру. ООО «СЗ «ЛИДЕР» неоднократно пыталось связаться с истцами с целью комиссионного обследования квартиры, о чем было направлено письмо от 22.01.2024 г., а также в мессенжере вайбер на сотовый телефон ФИО1, указанный в претензии, представителем застройщика были направлены сообщения 19.01.2024 г. с просьбой предоставить доступ для осмотра квартиры и составления плана проведения работ. Однако ответа на обращения застройщика об урегулировании вопроса по устранению недостатков получено не было.
Между тем, в данном случае суд учитывает, что осмотр с фиксацией недостатков в квартире был произведен 15.11.2022 г., после чего двух лет застройщик не предпринимал действий по устранению недостатков.
Оценив в совокупности представленные доказательства, суд не усматривает в действиях истца злоупотребления правом, на что ссылается ответчик.
С целью выявления причин возникновения дефектов истцы обратились к независимому эксперту.
Из отчета специалиста-эксперта ФИО4 о тепловизионном обследовании от 03.01.2024 г. следует, что в квартире 138 по ул. Самаровская, д. 2 выявлены зоны с понижением температуры и промерзанием стен, окон квартиры. По результатам тепловизионного обследования, было установлено, что температура на внутренних поверхностях ограждающих конструкций (оконных блоков) ниже минимальных допустимых значений. Промерзание и инфильтрация воздуха в помещении через устройство монтажного шва по контуру примыкания оконных блоков к стеновому проему. Монтажный шов имеет незаконченный вид, отсутствует комплекс материалов, работающих совместно. Основными причинами являются инфильтрация холодного воздуха (мостики холода) через штапики оконных контрукций, уплотнительных резино, не герметичности камер стеклопакетов, нарушение технологии изготовления ПВХ-конструкций, их монтаж в оконные проемы.
В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законов, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, бремя доказывания надлежащего качества объекта лежит на ответчике ООО СЗ «ЛИДЕР».
В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Определением Ханты-Мансийского районного суда от 05.04.2024 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Объектами экспертизы являются наружные стены и светопрозрачные оконные конструкции в жилой квартире № 138, расположенной на 1-м этаже, в 4-м подъезде дома 2 по ул. Самаровская в г. Ханты-Мансийске. Экспертами ООО ЭКЦ «НОЭКС – Югра» установлено, что квартира передана собственнику с отделкой, с множественными строительными недостатками.
Обследование оконных конструкций в гостиной комнате + кухня ниша. Выявленные дефекты: в притворе двери уплотняющие прокладки установлены непрерывно, без нарушений, что соответствует требованиям пункта 5.4.3 ГОСТ 30674-2023. С учетом того, что у помещения функциональное назначение комбинированное, кухня-гостиная, для естественного проветривания у оконно-дверной конструкции не предусмотрены вентиляционные клапаны или форточки. Проветривание обеспечивается путем открытия двери на проветривание, что не соответствует проектному решению 24-ГХ-20-АР, где в примечание 4 к схемам указано: «4. Оконные блоки выполнить с системой микропроветрирования, установкой клапанов air box».
Несоответствие проектному решению, нарушает требование ГОСТ 23166-2024 пунктов «5.2.10 Оконные блоки могут предусматривать возможность проветривания помещений с помощью форточек, фрамуг, створок с откидным, поворотно-откидным, откидно-поворото. Наклонно-выдвижным, паралельно-выдвижным регулируемым открыванием либо клапанных створок или вентиляционных клапанов, строенных в изделия и обеспечивающих нормативный воздухообмен»; «5.2.11 Изделия могут быть оснащены дополнительными устройствами, расширяющими их функциональные свойства: устройствами, обеспечивающими регулирование температурно-влажностного режима (вентиляционных миниклапонов, фурнитуры с щелевым и многоступенчатым проветриванием), противомоскитными сетками и др.». Дверная ручка, цапфы и ответные планки двери не обеспечивают плотный прижим к раме, что не отвечает требованиям п. 5.9.5 ГОСТ 30674-2023.
По периметру монтажного шва оконного и дверного блока, на откосах и на подоконной доске имеются недостатки: загрязнение откосов и профилей монтажной пеной; растрескивание герметика; пятна черной племени и целости грибкового происхождения. Наличие грибкового поражения материалов свидетельствует о наличии продувания и промерзания стыков, что нарушает требования п.п. 5.2. СП 50.13330.2024 Тепловая защита зданий.
Обследование наружных стен: на наружной стене, слева от оконно-дверного проема и под порожком на обоях присутствуют трещины с отслоением шпаклевочного слоя. Для визуализации, на дефектных участках было произведено вскрытие материалов отделки, где выявлено, что растрескивание обоев вызвано разрушением шпатлевочного слоя, по линии монтажных швов, в которых образовались трещины с раскрытием величиной в 5-7 мм.
При вскрытии дефектных участков установлено нарушение требований п. 7.2.7 СП 71.13330.2017 «Русты и стыки разнородных материалов штукатурят армированием слоя стеклотканой штукатурной сеткой с размером ячейки 5 мм и плотностью не менее 120…». Устройство примыкания стеновой панели наружной стены к монолитному элементу каркаса жилого дома выполнено с нарушением технологии производства работ по всей длине с образованием зазора. Дефект является скрытым строительным, сопутствует образованию продувания и промерзания наружной стены, что нарушает требования СП 70.1330.2012: «6.10.2 Стыки и швы монтажных узлов должны быть устойчивы к различным эксплуатационным воздействиям: атмосферным факторам, температурно-влажностному режиму помещения, силовым (температурным механическим, усадочным и др.) воздействиям. 6.10.3 Выбор материалов для устройства стыков и монтажных узлов примыканий, а также определение размеров монтажных зазоров следует производить с учетом возможных эксплуатационных (температурных. осадочных) изменений линейных размеров конструкций и изделий по показателям деформационной устойчивости. При этом эластичные изоляционные материалы, предназначенные для эксплуатации в таком состоянии, должны быть подобраны с учетом их расчетной (рабочей) степени сжатия. 6.10.5 Материалы для стыков и монтажных швов должны соответствовать требованиям стандартов, условиям договоров на поставку и технической документации».
Обследование оконных конструкций в жилой комнате. Выявленные дефекты: по периметру монтажного шва оконного блока, на откосах и на подоконной доске имеются недостатки; загрязнение откосов и профилей монтажной пеной; растрескивание герметика по линии герметизации шва с образованием щелей; пятна черной плесени и целости грибкового происхождения.
На профиле окна, в районе петельной фурнитуры и по периметру створок присутствуют характерные признаки для промерзания и продувания наледь и наморозка снега. В области петельной фурнитуры, в верхней части створок на профиле присутствуют темные трассы характерные для признака продувания: конструкция запирающих приборов и петель не обеспечивает плотный и равномерный обжим прокладок по всему контуру уплотнения в притворах. Створки не имеют равномерное примыкание к коробке оконного блока, образуется промерзание, наледь и проникновения снега зимой, летом влаги.
Следы образования наледи с грибковым поражением материалов свидетельствует о наличии продувания и промерзания стыков, что нарушает требования п.п. 5.2 СП 50.13330.2024 Тепловая защита зданий и не соответствует требованиям пункта 5.4.5, 5.5.2 и 5.213 ГОСТ 30674-2023, где предписано, что форма и материал уплотняющих прокладок оконных блоков должны соответствовать требованиям герметичности, долговечности и надежности сохранения свойств, в процессе эксплуатационной функциональности оконных изделий.
При вскрытии участка откоса слева на стыке с подоконной доской обнаружено, что в составе монтажного шва, между проемом и блоком оконной конструкции под подоконной доской, имеются пустоты в утеплителе с отсутствием герметизирующего материала.
Нарушения заполнения монтажных зазоров, которые ведут к образованию щелей и снижению эксплуатационных характеристик, в частности к потере герметичности не соответствуют требованиям приложения Д6 (обязательное) ГОСТ 30674-2023, по теплотехническим показателям п. 5.1.5, 5.1.7, 5.1.9 и Приложения А ГОСТ 30971-2012, п. 7.2.2.2 и приложения А ГОСТ 34378-2018, а также п.п. 4.4 и 4.8 ТР 152-05*, где прописано, что монтажный шов должен состоять из трех слоев: наружный – водоизоляционный, паропроницаемый; центральный – теплоизоляционный; внутренний – пароизоляционный. Наружный отлив не закреплен ни к профилю окна и ни врезан к боковым откосам стены. Справа от края стены происходит подвижность со смещением вниз от оконного блока. Бетонное основание откоса без повреждений и без прокладки шумогасящей. Данное состояние является строительным дефектом, нарушает требования п. 3.13, 5.1.10 и Приложения А2.6 ГОСТ 30971-2012.
Обследование стен в жилой комнате. На обоях внутренней стены межкомнатной перегородки, смежной с помещением передней (в плане 1), имеются две вертикально направленные трещины, длиной от пола до потолка. Для визуализации состояния материалов стены был вскрыт один дефектный участок, где выявлено, что растрескивание обоев вызвано разрушением шпатлевочного и штукатурного слоя, которые находятся в границах в границах линии стыковочного шва стеновых панелей, в которых образовались трещины с раскрытием величиной в 5-7 мм.
Характер дефектов вызван некачественным выполнением монтажных работ в месте сопряжения стеновых конструкций, с нарушением требований п. 7.2.7 СП 71.13330.2017 «Русты и стыки разнородных материалов штукатурят с армированием слоя стеклотканой штукатурной сеткой с размером ячейки 5 мм и плотностью не менее 120».
Обследование оконных конструкций. Выявленные дефекты: по периметру окна, на откосах и подоконной доски, по линии монтажных стыков, присутствует трещины герметика с образованием щелей. В верхней части створок окна на профиле и на стекле имеется наледь. При открытии правой створки, на профиле, по периметру затвора, присутствуют следы продувания и промерзания. Резиновая внешняя накладка (штапик), в нижней части стеклопакета правой створки, имеет меньше длину чем рамка стекла. На участке, с отсутствием резинки, присутствуют оттаянные капли влаги. Фурнитура створок поворотного и поворотно-откидного механизма работает, но не корректно, требует применения значительного усилия на открытие и закрытие створок.
Обследование наружных стен. На наружной стене, справа от оконного проема, присутствует участок с короблением и отслоение обоев, на которых присутствуют высохшие затечные пятна и ореолы от намокания, которые проектно, находятся в границах соседства с крышей подъездного козырька.
При обследовании стены снаружи, на внешней отделке фасада, выявлены характерные следы намокания, выраженные в ореолах затечных пятен. Причина намокания участка наружной стены жилого помещения взаимосвязана с устройством крыши козырька главного входа подъезда № 4, у которой возникло нарушение герметизации шва примыкания конструкции козырька к стеновой панели наружной стены. Дефект является скрытым строительным, способствует образованию намокания и промерзания наружной стены, что нарушает требования СП 70.1330.2012: «6.10.2 Стыки и швы монтажных узлов должны быть устойчивы к различным эксплуатационным воздействиям: атмосферным факторам, температурно-влажному режиму помещения, силовым (температурным, механическим, усадочным и др.) воздействиям. 6.10.3 Выбор материалов для устройства стыков и монтажных узлов примыканий, а также определение размеров монтажных зазоров следует производить с учетом возможных эксплуатационных (температурных, осадочных) изменений линейных размеров конструкций и изделий по показателям деформационной устойчивости. При этом эластичные изоляционные материалы, предназначенные для эксплуатации в сжатом состоянии, должны быть подобраны с учетом их расчетной (рабочей) степени сжатия. 6.10.5 Материалы для стыков и монтажных швов должны соответствовать требованиям стандартов, условиям договоров на поставку и технической документации».
Обследование наружных стен санитарного узла. На наружной стене имеется вертикально направленная трещина на всю высоту стены. В границах трещины присутствуют участки с отслоением штукатурного слоя и краски.
Характер трещины вызван некачественными выполнением монтажных работ в месте сопряжения стеновых конструкций, с нарушением требований п. 7.2.7 СП 71.13330.2017 «Русты и стыки разнородных материалов штукатурят с армированием слоя стеклотканой штукатурной сеткой с размером ячейки 5 мм и плотностью не менее 120».
Дефект является скрытым строительным, сопутствует образованию промерзанию наружной стены, что нарушает требования СП 70.1330.2012: «6.10.2 Стыки и швы монтажных узлов должны быть устойчивы к различным эксплуатационным воздействиям: атмосферным факторам, температурно-влажностному режиму помещения, силовым (температурным, механическим, усадочным и др) воздействиям. 6.10.3 Выбор материалов для устройства стыков и монтажных узлов примыканий, а также определение размеров монтажных зазоров следует производить с учетом возможных эксплуатационных (температурных, осадочных изменений линейных размеров конструкций и изделий по показателям деформационной устойчивости. При этом эластичные изоляционные материалы, предназначенные для эксплуатации в сжатом состоянии, должны быть подобраны с учетом их расчетной (рабочей) степени сжатия. 6.10.5 Материалы для стыков и монтажных швов должны соответствовать требованиям стандартов, условиям договоров на поставку и технической документации».
Температурно-влажностной режим помещений. В момент производства тепловизионной съемки, среднее температурное значение в комнатах составляло плюс 24,8°С, влажность воздуха 28,6°С, что соотносимо к сухому микроклимату.
Согласно выводам заключения № 0030/04-24 судебной строительно-технической экспертизы, в жилом помещении, расположенном по адресу: <...> имеются недостатки в виде: продувания, промерзания стен и окон; дефектов в установке оконных конструкций.
Качество исполнения окон в квартире и их монтаж не соответствует следующим нормативным требованиям: резиновый шпатик рамы окна, противопожарной конструкции, имеет зазор, который способствует проникновению влаги во внутрь стеклопакета, что нарушает требования пунктов 5.2.4, 5.2.13, 5.3.5, 5.4.5, 5.5.2 ГОСТ 30674-2023; фурнитура – ручки приборов, цапфы и ответные планки не обеспечивают плотный прижим створок к раме, что не отвечает требованиям п. 5.9.5 ГОСТ 30674-2023 и проектной документации в части тепловой защиты. Температурные значения теплопередачи в периметре монтажных швов оконных блоков нарушают требования табл. 1 п.п. 5.2 СП 50.13330.2024, имеют участок с минусовой температурой и разницей температур, при нормируемом допуске перепада в t-4°С (табл.1 п. 5.2 СП 50.1330.2024), от 19,6°С до 24,1°С.
Причиной образования недостатков у оконных и стеновых конструкций являются некачественное выполнение строительства квартиры. Дополнительно, выявлено продувание, промерзание и намокание наружных стен в кухни-гостиной (пом. 3), в жилой комнате (пом. 5) и санитарном узле (пом. 6), где имеются участки с минусовой температурой стен и пола, разницу температур, при нормируемом допуске перепада в t-4°С (табл. 1 п. 5.2 СП 50.13330.2024), местами составляет до 13,8°С (см. термограммы 10,23,27,30).
Стоимость устранения недостатков строительно-монтажных работ в квартире, в сумме составляет 628 736, 11 руб. Стоимость устранения недостатков строительно-монтажных работ общедомового имущества (фасад и кровельные работы входа в подъезд), в сумме 233 617, 60 руб.
Ответчик не согласен с выводами эксперта, считает стоимость работ завышенной. Также указывает, что предложенный в экспертизе способ утепление стены слоем теплой штукатурки, не является решением проблемы с продуванием и промерзанием оконных конструкций и должно быть исключено из ведомости объемов работ и смет, проектом прошедшим экспертизу не предусмотрено дополнительное утепление.
Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимается судом как допустимое доказательство.
Оснований для сомнения в его правильности и в беспристрастности и объективности эксперта не имеется.
Экспертиза проведена в рамках судебного разбирательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, квалификация эксперта его составившего подтверждена документально, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники. Кроме того, экспертиза проводилась экспертным учреждением, предложенным стороной ответчика, круг вопросов определен самим ответчиком.
Таким образом, заключение судебной экспертизы является допустимым и достоверным доказательством.
Истцы просят признать пункт 11 договора купли-продажи квартиры № Л-138-17/22 от 30.03.2022 г. недействительным, нарушающим права истцов в рамках ФЗ «О защите прав потребителей».
В рассматриваемом случае квартира передана истцам 30.03.2022 г., хотя и с указанием в договоре купли-продажи на наличие в ней строительных недостатков, но без соответствующего возмещения реальной стоимости их устранения.
Исходя из совокупности приведенных правовых норм, подлежащих применению к урегулированию спорных правоотношений, продажа ответчиком истцам спорной квартиры с недостатками, которые хотя и были оговорены в договоре купли-продажи, не может освобождать от юридической ответственности, установленной законодателем исключительно для целей защиты возможных интересов истцов, как покупателей недвижимости, которые при приобретении квартиры со строительными недостатками были вынуждены впоследствии нести дополнительные расходы на их устранение.
Доказательств снижения стоимости квартиры с учетом недостатков, указанных в п.11 не представлено, как и доказательств определения сторонами на дату заключения договора стоимости их устранения.
Так в силу пункта 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей .
Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
В связи с чем, требования истцов о признании п. 11 договора купли-продажи квартиры № Л-138-17/22 от 30.03.2022 г. недействительным подлежат удовлетворению.
Статьей 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала того качества или повторного выполнения работы; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами. Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги, п.1).
Пунктами 3,4 данной статьи предусмотрено, что потребитель вправе предъявить требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе. В отношении работы (услуги), на которую установлен гарантийный срок, исполнитель отвечает за ее недостатки, если не докажет, что они возникли после принятия работы (услуги) потребителем вследствие нарушения им правил использования результата работы (услуги), действий третьих лиц или непреодолимой силы.
Ответчик по договору от 30.03.2022 г. выступает продавцом квартиры, а также является застройщиком дома, в котором находится квартира истцов.
В связи с чем, с ответчика в пользу ФИО2, ФИО1 подлежат взысканию расходы на устранение недостатков в размере 628 736, 11 руб.
Кроме того, истцы заявляют требование об устранении строительные недостатки общедомового имущества.
В соответствии со ст. 18 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» потребитель имеет право требовать от продавца безвозмездного устроения строительных недостатков спорного жилого дома.
Учитывая, что наличие указанных строительных недостатков в общедомовом имуществе подтверждается исследованными доказательствами, на ООО СЗ «ЛИДЕР» должна быть возложена обязанность устранить строительные недостатки общедомового имущества (фасад и кровля главного входа в подъезд № 4) путем снятия и восстановления отделки наружных стен в соответствие с проектными данными. На ж/б панель клей для утеплителя + миниватные плиты 200 мм + тонкостенная штукатурка 3-5 мм в составе компоненты природного происхождения базовой штукатурный слой в который утоплена армирующая сетка из стекловолокна + грунтующий препарат + декоротивная минеральная штукатурка + фасадная окраска /силикатная в 2 слоя /6м*4м=24 кв.м.; ремонт швов наружных (4+4) вертик + 3,65 горизонт./с расчисткой заполнение прокладками уплотнительными ПРП, с последующей оштукатуриванием 11,65 м.; разборка и укладка техноэласт с ЭКП – 1 слой + техноэласт ЭПП 1 слой + стяжка на цем-песч. растворе М100 по уклону 30 мм + засыпка шлаком по уклону 20-130 мм по ж/б плитам покрытия, площадью 3320х3810 (мм) по проектным данным: крыльцо главного входа 12,65 кв.м.; узел 1 к фасаду переходный мостик из цем-песч. раствора М100 (130+130)/2 (мм) доп полоса ЭПП+ЭКП 280+280 (мм) + краевая рейка с саморезами 200 мм с полиуретановым герметиком Технониколь/3,32 м по проектным данным; узел 2 переходный мостик на цем.песч. растворе М100 100+100 (мм) + доп слой техноэласта+защитный фартук из оц кровельной стали 350+350 (мм) / 3,81 м.; узел 5 один дополнительный слой кровельного ковра / 0,35/3,3 (м) – 1,16 кв.м.
Истцы просят взыскать судебную неустойку на случай неисполнения судебного акта в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного решения.
Судебная неустойка не является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, присуждается на основании п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, на случай неисполнения судебного акта.
Принимая во внимание положения статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, объем, вид и характера обязательств, подлежащих исполнению в натуре, принимая во внимание принципы разумности и соразмерности, а также недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, суд считает, что испрашиваемая сумма является чрезмерной и определяет к взысканию судебную неустойку в размере 300 рублей за каждый день в случае неисполнения решения суда о возложении обязанности на общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик ЛИДЕР» в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить строительные общедомового имущества.
Согласно ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
В п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
С учетом требований разумности, справедливости, характера нарушения, степени нравственных страданий истцов, степени вины ответчика, суд считает возможным взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «ЛИДЕР» компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб. каждому из истцов – ФИО2, ФИО5
Оснований для взыскания компенсации морального вреда в пользу несовершеннолетней ФИО3 суд не усматривает, поскольку она не является потребителем услуг, не выступает стороной договора купли- продажи. Иные основания для компенсации морального вреда стороной истцов не приведены.
Также не имеется оснований для взыскания штрафа, так как при применении штрафных санкций в спорный период следует учитывать Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", вступившее в силу 22 марта 2024 года.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ многоквартирных домов к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
К числу названных финансовых санкций относятся предусмотренные п.1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей неустойка и п.6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей штраф, на применение которых указано в ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве.
В силу п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 года включительно (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916).
Таким образом, указанным постановлением установлен мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков в пользу граждан - участников долевого строительства на период с 22 марта 2024 года по 30 июня 2025 года, то есть в установленном законом порядке ограничено право потребителей требовать от застройщиков выплаты неустойки (пени) и штрафов за неисполнение условий договоров долевого участия в строительстве.
В связи с чем, заявленные требования о взыскании штрафа удовлетворению не подлежат.
Истцами понесены расходы по оплате экспертных исследований с целью выявления причин возникновения дефектов в размере 23 000 руб. (квитанция от 03.01.2024 г.), расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб. (договор на оказание юридических услуг от 21.12.2023 г., акт расчетов от 21.12.2023 г.).
В целях создания механизма эффективного восстановления нарушенных прав и с учетом принципа максимальной защиты имущественных интересов заявляющего обоснованные требования лица, правам и свободам которого причинен вред. Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации предусмотрен порядок распределения между сторонами судебных расходов. Согласно ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (часть первая).
Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает возместить с другой стороны, понесенные судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Таким образом, с учетом приведенных положений гражданского процессуального законодательства, с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию судебные расходы на оплату экспертных услуг в размере 23 000 руб.,
Согласно ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом категории настоящего спора, объема проделанной работы представителем истца, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов расходы на оплату услуг представителя в заявленном размере 50 000 руб.
В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 26 574, 72 руб.
Учитывая, что денежные средства были заблаговременно внесены ответчиком на депозит Управления Судебного департамента в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, то данные средства по результатам рассмотрения дела подлежат перечислению на счет Общества с ограниченной ответственностью Экспертно-Консультационный центр «Новая экспертиза-Югра».
Руководствуясь ст.ст. 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1, ФИО2, действующего также в интересах несовершеннолетней ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «ЛИДЕР» о признании недействительным пункта договора купли-продажи квартиры, устранении строительных недостатков, взыскании расходов на устранение недостатков, судебной неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.
Признать недействительным п. 11 договора купли-продажи квартиры № № от 30.03.2022 г., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «ЛИДЕР» и ФИО2, ФИО1.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «ЛИДЕР» в пользу ФИО2, ФИО1 в солидарном порядке расходы на устранение недостатков в размере 628 736 рублей 11 копеек, расходы на оплату услуг эксперта в размере 23 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей.
Обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «ЛИДЕР» в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить строительные недостатки общедомового имущества в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: <...> (фасад и кровля главного входа в подъезд № 4), путем снятия и восстановления отделки наружных стен в соответствие с проектными данными. На ж/б панель клей для утеплителя + минватные плиты 200 мм + тонкостенная штукатурка 3-5 мм в составе компоненты природного происхождения базовой штукатурный слой в который утоплена армирующая сетка из стекловолокна + грунтующий препарат + декоративная минеральная штукатурка + фасадная окраска /силикатная в 2 слоя /6м*4м=24 кв.м.; ремонт швов наружных (4+4) вертик + 3,65 горизонт./с расчисткой заполнение прокладками уплотнительными ПРП, с последующей оштукатуриванием 11,65 м.; разборка и укладка техноэласт с ЭКП – 1 слой + техноэласт ЭПП 1 слой + стяжка на цем-песч. растворе М100 по уклону 30 мм + засыпка шлаком по уклону 20-130 мм по ж/б плитам покрытия, площадью 3320х3810 (мм) по проектным данным: крыльцо главного входа 12,65 кв.м.; узел 1 к фасаду переходный мостик из цем-песч. раствора М100 (130+130)/2 (мм) доп полоса ЭПП+ЭКП 280+280 (мм) + краевая рейка с саморезами 200 мм с полиуретановым герметиком Технониколь/3,32 м по проектным данным; узел 2 переходный мостик на цем.песч. растворе М100 100+100 (мм) + доп слой техноэласта+защитный фартук из оц кровельной стали 350+350 (мм) / 3,81 м.; узел 5 один дополнительный слой кровельного ковра / 0,35/3,3 (м) – 1,16 кв.м.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «ЛИДЕР» компенсацию морального вреда в пользу ФИО2 в размере 10 000 рублей, в пользу ФИО1 в размере 10 000 рублей.
В случае неисполнения решения суда о возложении обязанности на общество с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «ЛИДЕР» в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить недостатки общедомового имущества в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: <...>, взыскивать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик ЛИДЕР» в пользу ФИО2, ФИО1 в солидарном порядке судебную неустойку в размере 300 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная с 16 дня следующего за днем вступления решения в законную силу по день фактического исполнения.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «ЛИДЕР» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 26 574 рубля 72 копейки.
Управлению Судебного департамента в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре произвести оплату расходов за проведение судебной экспертизы по иску ФИО2, ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «ЛИДЕР», перечислив Обществу с ограниченной ответственностью Экспертно-Консультационный центр «Новая экспертиза-Югра» денежные средства в размере 120 000 рублей, внесенные ООО СЗ «ЛИДЕР» на депозит Управления Судебного департамента в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, согласно платежному поручению № 181 от 04.04.2024 года, для обеспечения возмещения судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в суде (экспертиза).
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ханты-Мансийский районный суд.
Мотивированное решение суда составлено и подписано 19 мая 2025 года.
Судья О.В. Костина
копия верна
Судья О.В. Костина