Дело № 2-1539/2025 23 июля 2025 года г. Котлас
29RS0008-01-2025-002577-93
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Котласский городской суд Архангельской области в составе:
председательствующего судьи Балакшиной Ю.В.
при секретаре Вяткиной Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом,
установил :
ФИО1 обратился в суд с заявлением об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом.
В обоснование требований заявитель указал, что он с ноября 1994 года владеет объектом недвижимости – одноэтажным зданием гаража в шлакоблочном исполнении, площадью 35,2 кв.м, год завершения строительства – 1969, расположенным по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ....А, кадастровый №. В ноябре 1994 года ФИО1 приобрёл названный объект недвижимости в результате обмена своего металлического гаража на здание подстанции, находившейся в то время во владении ФИО2. __.__.__ ФИО2 умер. Сделка была заключена в устной форме, переход права собственности не регистрировался. __.__.__ постановлением главы администрации г. Котласа №, в связи с приобретением ФИО1 бывшей подстанции № Котласских электросетей и переоборудованием её под гараж на 1 машино-место в районе .... и, принимая во внимание согласования контролирующих органов, ФИО1 был предоставлен земельный участок площадью 117,0 кв.м в аренду сроком на 25 лет, занятый гаражом на одно машино-место, в районе ...., смежно с территорией продовольственного магазина №. На ФИО1 была возложена обязанность внести изменения в технический паспорт строения и заключить договор с Комитетом по управлению имуществом на аренду земельного участка, Комитету по земельным ресурсам и землеустройству предписывалось зарегистрировать договор аренды. Во исполнение постановления главы администрации г. Котласа __.__.__ был заключён договор аренды земельного участка между арендодателем Комитетом по управлению имуществом г. Котласа и арендатором ФИО1 сроком действия 25 лет. Предмет договора – аренда земельного участка с целью строительства на нём гаража. Со дня заключения договора аренды земельного участка до настоящего времени Комитет по управлению имуществом администрации ГО АО «Котлас» (его правопредшественник) направлял в адрес заявителя уведомления о размере арендной платы и сроках её внесения, заявитель, в свою очередь – оплачивал арендную плату. На сегодняшний день договор аренды земельного участка является действующим. Заявитель непрерывно, открыто и добросовестно владеет объектом недвижимости – зданием гаража более 30 лет. Владение заявителя недвижимым имуществом является добросовестным, открытым и непрерывным, как своим собственным, так как оно находится в пользовании у заявителя и заявитель несет бремя содержания этого имущества. Спор о праве с третьими лицами на указанное недвижимое имущество отсутствует. Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРН является нарушением прав заявителя, так как вносит неопределенность в вопрос о праве собственности на спорное имущество при очевидном наличии добросовестного, открытого и непрерывного владения данным имуществом со стороны заявителя. ФИО1 просит установить факт добросовестного, открытого и непрерывного владения им в течение срока приобретательной давности как своим собственным указанным зданием гаража.
В судебное заседание заявитель ФИО1, его представитель ФИО3 не явились, извещены своевременно, надлежащим образом.
Представитель заинтересованного лица администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (далее – администрация ГО АО «Котлас») в судебное заседание не явился, извещен своевременно, надлежащим образом. Направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором также указал, что информация, изложенная в заявлении, относительно обстоятельств возникновения владения объектом администрации ГО АО «Котлас» не известна. Информация, изложенная в заявлении, относительно использования земельного участка под зданием гаража на одно машино-место соответствует действительности. Между заявителем и заинтересованным лицом 18 декабря 1995 года был заключен договор аренды земельного участка сроком на 25 лет. По истечении указанного срока (18 декабря 2020 года) договор аренды не расторгался по причине наличия объекта недвижимого имущества, считается продленным на неопределенный срок. Нареканий к арендатору не имеется. В случае установления судом законности заявленных требований, администрация ГО АО «Котлас» не возражает против их удовлетворения.
Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в судебное заседание не явился, извещен своевременно, надлежащим образом.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Рассмотрев заявление, исследовав материалы дела, суд считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 264 ГПК РФ суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций, в том числе об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом (пункт 6 части 2).
Согласно ст. 265 ГПК РФ суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
По смыслу данных норм юридический факт устанавливается в особом производстве (ч. 1 ст. 262 ГПК РФ), когда отсутствует необходимость разрешать спор о самом субъективном праве, существование которого зависит от наличия или отсутствия данного факта.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2006 года, утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2006 года, разъяснено, что в соответствии с ч. 1 ст. 264 и ст. 265 данного Кодекса суд устанавливает юридические факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов. Суд вправе установить юридический факт владения и пользования недвижимым имуществом на праве собственности в случае, если отсутствует спор о праве, и если данный факт не может быть установлен в ином порядке. Например, если у заявителя имелся, но был им утрачен правоустанавливающий документ о принадлежности ему недвижимого имущества на праве собственности, то суд вправе установить факт владения и пользования данным имуществом на праве собственности в целях регистрации этого имущества при условии, что такой документ не может быть восстановлен в ином порядке.
Из заявления ФИО1 следует, что он с ноября 1994 года владеет объектом недвижимости – одноэтажным зданием гаража в шлакоблочном исполнении, площадью 35,2 кв.м, год завершения строительства – 1969, расположенным по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ....А, кадастровый №. Заявитель вступил во владение недвижимым имуществом при следующих обстоятельствах. В ноябре 1994 года он приобрёл названный объект недвижимости в результате обмена своего металлического гаража на здание подстанции, находившейся в то время во владении ФИО2 __.__.__ ФИО2 умер. Сделка была заключена в устной форме, переход права собственности не регистрировался. Права на спорный объект недвижимости не были зарегистрированы за ФИО2
Изложенные обстоятельства приобретения во владение объекта недвижимости, несоответствующие законной процедуре и сложившейся тогда практике отчуждения недвижимости, свидетельствуют о том, что в момент вступления во владение гаражом заявителю прежний титульный собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен.
Судом установлено следующее.
__.__.__ постановлением главы администрации г. Котласа №, в связи с приобретением ФИО1 бывшей подстанции № Котласских электросетей и переоборудованием её под гараж на 1 машино-место в районе .... и принимая во внимание согласования контролирующих органов, ФИО1 был предоставлен земельный участок площадью 117,0 кв.м в аренду сроком на 25 лет, занятый гаражом на одно машино-место, в районе ...., смежно с территорией продовольственного магазина №. На ФИО1 была возложена обязанность внести изменения в технический паспорт строения и заключить договор с Комитетом по управлению имуществом на аренду земельного участка, Комитету по земельным ресурсам и землеустройству предписывалось зарегистрировать договор аренды.
Во исполнение постановления главы администрации г. Котласа __.__.__ был заключён договор аренды земельного участка между Комитетом по управлению имуществом г. Котласа (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) сроком действия 25 лет. Предмет договора – аренда земельного участка с целью строительства на нём гаража.
Со дня заключения договора аренды земельного участка до настоящего времени Комитет по управлению имуществом администрации ГО АО «Котлас» (его правопредшественник) направлял в адрес заявителя уведомления о размере арендной платы и сроках её внесения, заявитель, в свою очередь – оплачивал арендную плату.
По истечении срока действия договора аренды (18 декабря 2020 года) он не расторгался по причине наличия объекта недвижимого имущества, и в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) считается продленным на неопределенный срок, т.е. договор аренды земельного участка является действующим.
Из заявления следует, что заявитель поддерживал и поддерживает недвижимое имущество в надлежащем состоянии, а именно, содержал и содержит строение в состоянии, обеспечивающем его безопасную эксплуатацию для третьих лиц, принимал меры для узаконения владения зданием, получал необходимые разрешения от уполномоченных и контролирующих органов, необходимые для эксплуатации здания гаража, оплачивал и оплачивает расходы по содержанию здания.
__.__.__ по заказу заявителя и за его счёт ТОО «Землеустроитель» для предварительного согласования переоборудования гаража в продовольственный магазин была изготовлена «Выкопировка из плана г. Котласа».
__.__.__ проверкой, проведённой ПЧ № УГПС УМВД Архангельской области, установлено соответствие здания требованиям противопожарных норм и правил.
__.__.__ «Котласскими электросетями» АО «Архэнерго» заявителю были выданы «Технические условия для электроснабжения гаража».
__.__.__ ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Архангельской области для заявителя был изготовлен «Кадастровый план земельного участка».
__.__.__ между заявителем и ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» был заключён договор на оказание услуг по выполнению кадастровой съёмки земельного участка с составлением соответствующей технической документации.
__.__.__ заявитель оплатил первую часть стоимости услуг исполнителя в размере 8 000 рублей, на указанную сумму был составлен акт оказанных услуг № от __.__.__. __.__.__ заявитель оплатил вторую часть стоимости услуг исполнителя в размере 8 000 рублей, на указанную сумму был составлен акт оказанных услуг № от __.__.__.
__.__.__ заявителем за получение сведений, внесённых в государственный кадастр недвижимости, была внесена плата в размере 400 рублей.
__.__.__ здание гаража главой МО «Котлас» по заявлению ФИО1 было предварительно зарегистрировано в адресном реестре объектов капитального строительства МО «Котлас по адресу: Архангельская область, город Котлас, ....-А.
__.__.__ постановлением администрации МО «Котлас» № была утверждена «Схема расположения земельного участка в кадастровом квартале 29:24:010303», изготовленная ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».
Согласно выписке из Государственного кадастра от __.__.__ №, земельному участку был присвоен кадастровый № (впоследствии погашен, новый кадастровый № согласно выписке из ЕГРН от __.__.__ № КУВИ-001/2025-114401959).
__.__.__ на здание гаража ГУП Архангельской области «БТИ» был оформлен кадастровый паспорт.
В ноябре 2015 года по заказу заявителя и за его счёт ООО «Северпроект»» был изготовлен «Проект реконструкции здания трансформаторной подстанции под гараж на 1 машино-место по ....».
С учётом указанного проекта, __.__.__ администрацией МО «Котлас» заявителю было выдано разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства – здание гаража на 1 машино-место (реконструкция здания трансформаторной подстанции с кадастровым номером №, расположенного по адресу Архангельская область, город Котлас, ....-а.
__.__.__ заявителем за исполнение кадастровых работ было выплачено ИП ФИО4 14 000 рублей.
__.__.__ администрацией МО «Котлас» заявителю было выдано разрешение на ввод объекта, т.е. здания гаража на 1 машино-место с кадастровым номером №, расположенного по адресу Архангельская область, город Котлас, ....-а, в эксплуатацию.
В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены указанной статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Конституционный Суд РФ в своём постановлении от 26 ноября 2020 года № 48-П указал, что добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями ст. 234 ГК РФ не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре; требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в указанном постановлении, институт приобретательной давности направлен на защиту не только частных интересов собственника и владельца имущества, но и публично-правовых интересов, как то: достижение правовой определенности, возвращение имущества в гражданский оборот, реализация фискальных целей. В случае с приобретательной давностью добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых прежде всего для возвращения вещи в гражданский оборот, преодоления неопределенности ее принадлежности в силу владения вещью на протяжении длительного срока. Для приобретательной давности правообразующее значение имеет прежде всего не отдельное событие, состоявшееся однажды (как завладение вещью), а добросовестное длительное открытое владение, когда владелец вещи ведет себя как собственник, при отсутствии возражений со стороны других лиц.
Согласно п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.
Из п. 20 указанного постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 следует, что по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.
Приобретательная давность является законным основанием для возникновения права собственности на имущество у лица, которому это имущество не принадлежит, но которое, не являясь собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение длительного времени чужим имуществом как своим.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что заявитель непрерывно, открыто и добросовестно владеет объектом недвижимости – зданием гаража более 30 лет. Владение заявителя недвижимым имуществом является добросовестным, открытым и непрерывным, как своим собственным, так как оно находится в пользовании у заявителя и заявитель несет бремя содержания этого имущества.
Спор о праве с третьими лицами на указанное недвижимое имущество отсутствует.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРН является нарушением прав заявителя, так как вносит неопределенность в вопрос о праве собственности на спорное имущество при очевидном наличии добросовестного, открытого и непрерывного владения данным имуществом со стороны заявителя.
Таким образом, суд приходит к выводу, что требования заявителя подлежат удовлетворению.
Согласно п. 21 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, в силу ст. 268 ГПК РФ решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.
Руководствуясь ст.ст. 194-198, 264 ГПК РФ, суд
решил :
заявление ФИО1 (ИНН №) об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом удовлетворить.
Установить факт добросовестного, открытого и непрерывного владения ФИО1, __.__.__ года рождения (ИНН №), в течение срока приобретательной давности как своим собственным зданием гаража, расположенным по адресу: Архангельская область, Котласский район, город Котлас, ....А, площадью кв.м, назначение – нежилое, год завершения строительства – 1969, с кадастровым номером №.
Решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.
Председательствующий Ю.В. Балакшина
Мотивированное решение составлено 6 августа 2025 года.