Решение по делу № 2-1707/2025 от 22.05.2025 - об обязании передать ключи и акт приема-передачи, взыскании неустойки, соразмерном уменьшении цены договора.

Дело № 2-1707/2025

29RS0018-01-2024-005395-17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 мая 2025 года

город Северодвинск

Северодвинский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Баранова П.М.

при секретаре Савицкой Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кислород» об обязании передать ключи и акт приема-передачи, взыскании неустойки, соразмерном уменьшении цены договора,

установил:

ФИО2 обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кислород» (далее – ООО «СЗ «Кислород») об обязании передать ключи и акт приема-передачи, взыскании неустойки, соразмерном уменьшении цены договора.

В обоснование указал, что по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался передать ему объект долевого строительства – однокомнатную квартиру с условным номером 17, общей площадью 30,29 кв.м, расположенную на 2 этаже 13 корпуса в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:8647 по адресу: <адрес>, з/у 16/2. Цена договора составляет 11292112 рублей. Он ДД.ММ.ГГГГ получил от ответчика сообщение о завершении строительства дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также акт сверки, согласно которому в результате увеличения площади объекта долевого строительства у него имеется задолженность в размере 246688 рублей, которую он не оспаривает. В связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства он ДД.ММ.ГГГГ обратился к ответчику с заявлением о зачете указанной суммы. Он ДД.ММ.ГГГГ осмотрел квартиру и ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику смотровой лист с замечаниями, фотографии недостатков и претензию с требованием об их устранении. Ответчик ДД.ММ.ГГГГ направил ему уведомление об односторонней передаче объекта недвижимости с указанием, что оно не является основанием для государственной регистрации права собственности. Он обратился к строительному эксперту, которым ДД.ММ.ГГГГ составлено заключение о том, что стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства составляет 451238 рублей 87 копеек, и ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику требование о направлении акта приема-передачи, о соразмерном уменьшении цены договора и об уплате неустойки. Считает, что ответчик уклоняется от передачи ему акта приема-передачи объекта долевого строительства, что препятствует регистрации права собственности. Просил обязать ответчика передать ему акт приема-передачи объекта долевого строительства и ключи от квартиры, взыскать неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 548761 рубля 13 копеек, а также 451238 рублей 87 копеек в счет соразмерного уменьшения цены договора (л.д. 3 – 8).

В судебное заседание истец ФИО2, третье лицо ФИО6 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном законом порядке. Представитель истца в судебном заседании на иске настаивал, в порядке уточнения требований просил обязать ответчика передать истцу акт приема-передачи объекта долевого строительства и ключи от квартиры, взыскать 451238 рублей 87 копеек в счет соразмерного уменьшения цены договора.

Ответчик ООО «СЗ «Кислород», третье лицо Управление Росреестра по <адрес>, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при данной явке.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между ООО «СЗ «Кислород» (застройщик) и ФИО2 и ФИО6 (участники долевого строительства) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № КАС/Э7/К13/17/2023 участия в долевом строительстве, по которому ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:8647, расположенном по адресу: <адрес>, з/у 16/2, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участникам долевого строительства объект – однокомнатную квартиру с условным номером 17, проектной площадью 30,29 кв.м, расположенную на 2 этаже в 13 корпусе, 7 этап (пункты 1.1, 1.2, 3.1, 3.2).

Застройщик обязан ввести дом в эксплуатацию в 1 квартале 2024 года и передать объект долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 5.1).

Передача объекта застройщиком и принятие его участником осуществляется по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами. При этом в передаточном акте указывается общая площадь объекта, определенная органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, и указанная в техническом паспорте без учета площади лоджий, балконов и террас. Стороны согласовали, что объект считается переданным застройщиком и принятым участником с даты подписанного сторонами передаточного акта, либо с даты, указанной застройщиком в уведомлении об односторонней передаче объекта, либо подписания сторонами иного документа о передаче объекта согласно условиям договора и требованиям Федерального закона № 214-ФЗ (пункт 5.2).

Застройщик на основании ст. 359 ГК РФ вправе удерживать объект и не передавать участнику его по передаточному акту до полной оплаты цены договора, указанной в п. 4.1 договора. При этом застройщик не будет считаться нарушившим срок передачи объекта, предусмотренный разделом 5 договора. Если оплата задолженности произведена участником после истечения установленного разделом 5 срока передачи объекта, застройщик обязан передать квартиру в срок не позднее 10 календарных дней с момента оплаты участником задолженности по договору. Данное правило также применяется в случае увеличения стоимости объекта по результатам обмеров (пункт 5.3).

Цена договора составляет 11292112 рублей (пункт 4.1). В соответствии с пунктами 4.5.1 – 4.5.5 цена договора подлежит дополнительному уточнению сторонами и рассчитывается посредством умножения фактической общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра только в случае, если по результатам обмеров органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, разница между фактической и проектной площадью объекта составит более 0,5 кв.м, но в любом случае не более 5 % от площади объекта.

Перерасчет стоимости договора производится путем составления и подписания сторонами акта сверки взаиморасчетов. Стороны составляют и подписывают акт сверки взаиморасчетов в течение 30 дней с момента получения застройщиком данных обмеров органов, осуществляющих техническую инвентаризацию, и направления в адрес участника акта сверки. Стороны установили, что при окончательном расчете цены договора для взаиморасчетов будет применяться фактическая площадь объекта, определяемая в соответствии с п. 1.9 договора. Окончательная цена договора определяется в порядке, установленном в пунктах 4.5.3, 4.5.4 договора. Взаиморасчеты в связи с уточнением окончательной цены договора производятся сторонами до составления передаточного акта на объект.

Если по результатам обмеров органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, фактическая площадь объекта превысит проектную общую площадь, указанную в п. 3.2 договора, более чем на 0,5 кв.м (на в любом случае не более 5 % от площади), то участник обязан перечислить застройщику сумму, определенную сторонами как произведение разницы площадей на цену одного квадратного метра. Оплата осуществляется участником перечислением денежных средств в рублях на расчетный счет застройщика в течение 20 банковских дней с даты подписания акта сверки взаиморасчетов.

Если по результатам обмеров органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, окончательная фактическая площадь объекта, применяемая для взаиморасчетов сторон, определенная в соответствии с п. 1.9 договора, будет меньше проектной площади объекта, указанной в п. 3.2 договора, более чем на 0,5 кв.м (на в любом случае не более 5 % от площади), то застройщик обязан возвратить участнику сумму, определенную сторонами как произведение разницы площадей на цену одного квадратного метра. Возврат в результате описанного расчета суммы осуществляется застройщиком перечислением денежных средств в рублях по указанным участником банковским реквизитам в течение 20 банковских дней с даты подписания акта сверки взаиморасчетов.

В случае, если по результатам обмеров органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, разница фактической площади объекта от проектной общей площади объекта будет составлять менее 0,5 кв.м в большую либо меньшую сторону, стороны решили, что цена договора является твердой и не подлежит дополнительному уточнению/изменению сторонами по результатам обмеров органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, после получения застройщиком результатов обмеров с фактическим данными соответствующего объекта (л.д. 9 – 16).

Как следует из материалов дела, после завершения строительства площадь объекта долевого строительства увеличилась и составила 31 кв.м.

Ответчик направил участникам долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче (л.д. 26), а также акт сверки взаиморасчетов в связи с увеличением цены договора из-за увеличения площади объекта долевого строительства (л.д. 25), которые получены истцом ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27).

Истец осмотрел объект долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ, после чего ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику претензию с указанием недостатков объекта долевого строительства и требованием об их устранении (л.д. 30, 31).

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ответчик сообщил истцу об односторонней передаче объекта долевого строительства, указав на обязанность произвести доплату в связи с изменением цены договора (л.д. 32).

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, у суда сомнений не вызывают, и суд признает их установленными.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с частями 1, 5 и 6 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Вместе с тем, в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации в 2022, 2023, 2024 и 2025 годах вправе принимать решения, предусматривающие особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ ..... «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», в соответствии с подпунктом «в» пункта 1 которого передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей:

при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом «к» настоящего пункта, отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом «м» настоящего пункта;

при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта.

Согласно подпункту «г» пункта 1 указанного постановления при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом «д» настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Подпунктом «д» пункта 1 постановления предусмотрено, что при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено настоящим постановлением.

Застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства – в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста (подпункт «е» пункта 1).

Согласно подпункту «ж» пункта 1 постановления в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте «е» настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.

Согласно подпункту «к» пункта 1 постановления под лицом, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией, в целях настоящего постановления понимается специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации

В соответствии с подпунктом «л» пункта 1 постановления техническое обследование объекта долевого строительства обеспечивается методами визуального и инструментального обследования и осуществляется в следующем порядке:

специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;

дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;

участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра;

не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.

Согласно подпункту «м» пункта 1 постановления если иное не предусмотрено соглашением между застройщиком и участником долевого строительства, застройщик возмещает участнику долевого строительства расходы по оплате услуг специалиста в случае, если специалист согласно акту осмотра подтвердил наличие нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.

В силу подпункта «н» пункта 1 постановления при непредоставлении участником долевого строительства застройщику (его работникам, подрядчикам) доступа на объект долевого строительства для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра участник долевого строительства не вправе обращаться с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков.

В случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Поскольку заключенным между сторонами договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ срок передачи объекта долевого строительства был установлен по 2 квартале 2024 года, то есть в период действия постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ ....., истец приступил к принятию объекта долевого строительства, произведя его осмотр, порядок приемки объекта долевого строительства в рассматриваемом случае определяется особенностями, установленными указанным постановлением Правительства Российской Федерации.

По смыслу указанного постановления Правительства Российской Федерации участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в случае, если при приемке обнаружены существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, что подтверждается актом осмотра, составленным с участием специалиста, отвечающего требованиям, указанным в подпункте «к» пункта 1 указанного постановления.

При этом осмотр объекта долевого строительства проводится специалистом в порядке, предусмотренном подпунктом «л» пункта 1 данного постановления, а кандидатура специалиста определяется по соглашению сторон.

В том случае, если выявленные недостатки объекта долевого строительства не являются существенными, участник долевого строительства не вправе отказаться от подписания передаточного акта, а выявленные недостатки в этом случае подлежат указанию в передаточном акте и последующему устранению застройщиком в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта.

Из материалов дела следует, что при осмотре квартиры ДД.ММ.ГГГГ истцом были выявлены недостатки, перечень которых указан в претензии, направленной истцом застройщику ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30).

Вместе с тем, осмотр объекта долевого строительства с участием специалиста в порядке, предусмотренном подпунктом «л» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ ....., не проводился, кандидатура специалиста между истцом и ответчиком не согласовывалась, составленный специалистом акт осмотра участником долевого строительства застройщику не направлялся.

Техническое заключение о стоимости устранения недостатков индивидуального предпринимателя ФИО4 составлено ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33 – 68) и направлено истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ с требованием об уменьшении цены договора (л.д. 70, 74).

Сведений о согласовании кандидатуры данного специалиста с застройщиком материалы дела не содержат. В самом заключении указано, что обследование объекта проводилось посредством натурного осмотра, при этом место проведения экспертизы указано: <адрес>

При этом согласно указанному техническому заключению стоимость устранения недостатков составляет 451238 рублей, а затраты труда рабочих – 257,96 чел.ч.

Таким образом, наличие существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, позволяющих участнику долевого строительства в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ ..... отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, в порядке, установленном указанным постановлением Правительства Российской Федерации, подтверждено не было.

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ ..... «О защите прав потребителей» существенный недостаток товара (работы, услуги) – неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ ..... «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», исходя из преамбулы и пункта 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей под существенным недостатком товара (работы, услуги), при возникновении которого наступают правовые последствия, предусмотренные статьями 18 и 29 Закона, следует понимать:

а) неустранимый недостаток товара (работы, услуги) – недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий – обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

б) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования;

в) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерной затраты времени, - недостаток, на устранение которого затрачивается время, превышающее установленный соглашением сторон в письменной форме и ограниченный сорока пятью днями срок устранения недостатка товара, а если такой срок соглашением сторон не определен, - время, превышающее минимальный срок, объективно необходимый для устранения данного недостатка обычно применяемым способом;

г) недостаток товара (работы, услуги), выявленный неоднократно, - различные недостатки всего товара, выявленные более одного раза, каждый из которых в отдельности делает товар (работу, услугу) не соответствующим обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, либо условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий – обычно предъявляемым требованиям) и приводит к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

д) недостаток, который проявляется вновь после его устранения, - недостаток товара, повторно проявляющийся после проведения мероприятий по его устранению.

Доказательств наличия в объекте долевого строительства подобных недостатков истцом в материалы дела не представлено.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ ..... застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства – в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста.

Поскольку после обнаружения в ходе приемки истцом недостатков объекта долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ акт осмотра квартиры с участием специалиста в порядке, установленном указанным постановлением Правительства Российской Федерации, не составлялся, застройщику такой акт осмотра не направлялся, срок устранения застройщиком недостатков объекта долевого строительства следует исчислять со дня подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Вместе с тем, такой передаточный акт сторонами подписан не был, в связи с чем застройщиком по истечении месяца со дня окончания срока передачи объекта долевого строительства было составлено уведомление об односторонней передаче объекта долевого строительства, что прямо предусмотрено подпунктом «н» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ ....., которое было направлено истцу (л.д. 32).

При таких обстоятельствах критерий нарушения срока устранения недостатков в качестве признака существенного характера недостатков в настоящем деле применен быть не может.

На основании изложенного суд полагает, что вследствие уклонения истца от принятия объекта долевого строительства у ответчика имелись основания для составления одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства.

При этом из материалов дела следует, что вследствие увеличения площади объекта долевого строительства увеличилась цена договора, в связи с чем на основании п. 4.5.3 договора участия в долевом строительстве у участника долевого строительства возникла обязанность уплатить застройщику указанную разницу в цене в течение 20 банковских дней с даты подписания акта сверки взаиморасчетов.

Данная обязанность истцом не исполнена. Согласно акту сверки взаимных расчетов неоплаченная сумма составляет 264688 рублей (л.д. 25) и, как следует из искового заявления, истцом не оспаривается.

В силу п. 5.3 договора участия в долевом строительстве застройщик вправе удерживать объект долевого строительства до полной оплаты цены договора участником долевого строительства, в том числе в случае увеличения стоимости объекта по результатам обмеров.

В силу п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Поскольку оплата по договору участия в долевом строительстве произведена истцом не в полном объеме, застройщик вправе удерживать объект долевого строительства и не передавать его участнику долевого строительства до полной оплаты цены договора.

При таких обстоятельствах требование истца об обязании ответчика передать ему акт приема-передачи объекта долевого строительства и ключи от квартиры удовлетворению не подлежит.

Кроме того, суд принимает во внимание, что действующим с ДД.ММ.ГГГГ (то есть на момент окончания предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства и на день принятия решения суда по данному делу) постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ ..... «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», не предусмотрено право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства в отсутствие существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, а требование об устранении выявленных недостатков предъявляется после приемки объекта долевого строительства. Требование о соразмерном уменьшении цены договора может быть предъявлено только в случае неудовлетворения застройщиком требования об устранении недостатков объекта долевого строительства.

Поскольку порядок принятия объекта долевого строительства, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ ....., истцом был нарушен, оснований для удовлетворения требования истца о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве суд не находит.

В соответствии с частью 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Поскольку судом установлено, что передача объекта долевого строительства произведена застройщиком в одностороннем порядке по истечении срока передачи, установленного договором, вследствие уклонения истца от принятия объекта долевого строительства в отсутствие предусмотренных законодательством оснований, неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства взысканию с застройщика не подлежит.

Кроме того, в соответствии с абзацем вторым п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ ..... «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно

Указанное постановление вступило в силу со дня его официального опубликования ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за указанный истцом период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ начислению не подлежит.

На основании изложенного суд принимает решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении иска ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации .....) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кислород» (ИНН .....) об обязании передать ключи и акт приема-передачи, взыскании неустойки, соразмерном уменьшении цены договора отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Северодвинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий

П.М. Баранов

В окончательной форме решение составлено 22.05.2025