... Дело № 2-522/2025
16RS0046-01-2025-020433-13
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 июля 2025 года Вахитовский районный суд города Казани в составе председательствующего судьи А.Р. Сафина, при секретаре судебного заседания И.Л. Галлямовой, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Вахитовского районного суда города Казани гражданское дело по иску КАС, ИМИ к ООО Специализированный застройщик «АртДевелопмент» о возложении обязанности по безвозмездному устранению строительных недостатков жилого помещения,взыскании убытков, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
КАС, К. обратились в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «АртДевелопмент» о возложении обязанности по безвозмездному устранению строительных недостатков жилого помещения, взыскании убытков, компенсации морального вреда. В обоснование исковых требований указано, что ... между КАС,ИМИ и ООО «СЗ АртДевелопмент»был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № ..., согласно условиям которого застройщик обязуетсясвоими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить реконструкцию и реставрациюОбъекта культурного наследия местного (муниципального) значения «Дом Иванова М.И.», начало XXв., расположенного по адресу: ..., с кадастровым номером ... под многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать участнику в общуюсовместную собственность объект долевого строительства, указанный в п.1.3. Договора, в срок, предусмотренный п. 3.2. договора, а участник обязуется уплатить обусловленную договоромцену в порядке и на условиях, предусмотренных договором и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию с оформлением соответствующих документов.
Согласно п. 1.3. ДДУ, объектом долевого строительства являлась ... расположенной на 1 этаже, состоящей из 3-х комнат, общей площадью 85,98 кв.м.
Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. Обязательства по договору со стороны участников долевого строительства были исполнены надлежащим образом. В связи с задержкой застройщиком сроков ввода в эксплуатацию жилого дома, между сторонами заключались дополнительные соглашения об их продлении.
Жилой дом был введен в эксплуатацию застройщиком в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию ... от .... Акт приема-передачи помещения по ДДУ был подписан сторонами ..., после устранения некоторых замечаний по качеству объекта.
Впоследствии право общей долевой собственности на объект долевого строительства -... кадастровым номером ..., общей площадью 91,3 кв.м., расположенной на 1 этаже в жиломдоме по адресу: ..., было зарегистрировано в установленном законом порядке за истцами, о чем в ЕГРН была внесена запись ...-... от ....
В ходе проведения ремонта в квартире, были выявлены существенные недостатки, не позволяющие закончить в ней ремонт и эксплуатировать ее по прямому назначению.
Согласно совместному акту осмотра квартиры от ... ..., специалистами Управляющей организации жилого дома ООО «УК «КамаСтройИнвест», было установлено, что на стене в жилой комнате, сопряженной с аркой наблюдаются отслоение штукатурного слоя на площади примерно в 10 кв.м., вспучивание, мокрые и не сохнущие пятна.
Указанные дефекты являлись строительным недостатком и подлежали устранению в рамках гарантийных обязательств застройщика.
Застройщик в свою очередь частично устранил выявленные недостатки, однако выполненные работы проблему не исправили. Стена в жилой комнате продолжала намокать, что стало причиной ухудшения штукатурного слоя стены.
В связи с этим, управляющей организации жилого дома, была направлена претензия исх. ... от ... в адрес застройщика с приложением повторного акта осмотра квартиры от ..., согласно которому было установлено повторное намокание стены жилой комнаты, сопряженной с внешней аркой, в квартире и отслоение нанесенного штукатурного слоя на них. Порядок устранения замечаний был определен застройщиком и Управляющей организацией жилого дома, согласно которому, осмотр, заполнение акта и иные фактические действия, связанные с вопросами качества помещений в жилом доме осуществлялись Управляющей организацией и направлялись застройщику от ее имени (но по заявлению истца). В данном случае, Управляющая организация выступала как лицо, представляющее интересы собственников помещений в жилом доме (в данном конкретном случае интересы истца). Факт получения застройщиком претензий подтверждается конклюдентными действиями, а именно частичным исправлением выявленных недостатков.
По обращению истцов был произведен визуальный осмотр стен комнаты квартиры. Ранее указанный факт намокания локальных участков стены подтвержден. В ходе проведения осмотра выявлено понижение температуры, по всей длине стены, разница составляет более 5 градусов по цельсию. Учитывая тот факт, что точка росы при данном, во время проведения осмотра, микроклимате квартиры зафиксирована равной 21,3 градусам по цельсию, подтверждается факт выпадения конденсата на внутренней стене квартиры, во время ночных перепадов температуры внешнего атмосферного воздуха. Толщина внешней стены на обследуемом участке менее 72 см, что не удовлетворяет требованиям СНиП Тепловая защита зданий.
Письмом исх. ... от ... застройщик сообщил, что приступил к работам по утеплению внешней стены (со стороны арки) .... Между тем, выполненные застройщиком работы к желаемому результату не привели, намокание штукатурного слоя продолжается и по сей день, вследствие чего, ремонт в квартире не может быть завершен.
В целях понуждения к исправлению выявленных недостатков в квартире, цстцом была направлена досудебная претензия с требованием устранить отраженные в претензии Управляющей организации исх. .../УК от ... недостатки. Однако на сегодняшний день указанная претензия оставлена без удовлетворения, в связи, с чем истцы обращаются в суд с настоящим исковым заявлением.
Согласно п.11.1. договора, срок ответа на претензию и срокпо истечении которого сторона может обратиться в суд - 10 календарных дней с момента получения претензии стороной.
Первая претензия по заявленным недостаткам относительно намокания стены была предъявлена ..., т.е. более 8 месяцев назад. В указанные сроки застройщик замечания в полном объеме не устранил, а, следовательно, у истца возникло право на обращение в суд с соответствующими исковыми требованиями.
Считают, что наличие акта приема-передачи недвижимого имущества не является достаточным доказательством, подтверждающим отсутствие скрытых дефектов, которые проявились в процессе эксплуатации такого имущества.
По своему характеру возникшие в ходе эксплуатации квартиры недостатки являются скрытыми и не могли быть выявлены при ее приемке. Приемка осуществлялась в летний период без существенных перепадов температур, которые являются причиной возникновения конденсата на стене.
В связи с наличием скрытых дефектов в квартире и ненадлежащим исполнением обязательств со стороны застройщика, а также длительным неустранением недостатков и невозможностью эксплуатировать квартиру по назначению, истцы испытывает нравственные страдания, которые подлежат возмещению со стороны ответчика.
При этом выбранный способ защиты права считают единственно возможным в данных обстоятельствах, так как намокание стены и выпадение конденсата происходит в комнате, смежной с аркой жилого дома, при этом потенциальная причина возникновения данных недостатков заключается в конструктиве самого жилого дома, а следовательно восстановительные работы сможет осуществить только застройщик.
Просят обязать ООО «СЗ «Арт Девелопмент» безвозмездно устранить выявленные в ... расположенной на 1 этаже в жилом доме по адресу: ... недостатки, отраженные в акте осмотра помещения ... от ....Взыскать с ООО «СЗ «АртДевелопмент» в пользу истцов моральный вред в размере 500 000 рублей.
В судебном заседании истец КАС увеличили исковые требования, просил также взыскать убытки понесенные по аренде жилья в размере 600000 рублей, расходы по аренде специализированного оборудования в размере 4200 рублей, требования в остальной части оставлены без изменения.
Истец ИМИ в судебное заседание не явилась, извещена.
Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «АртДевелопмент» ПНН в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась.
Представители третьего лица ООО УК «КамаСтройИнвест», ООО СКДК в судебное заседание не явились, извещены.
Выслушав лиц, участвующих в деле, эксперта ССВ, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.
Как следует из части 1 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
В силу части 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 того же Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Из материалов дела усматривается, что ...г. между КАС, ИМИ и ООО Специализированный застройщик «АртДевелопмент» заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома ..., согласно которому застройщик обязуется осуществить реконструкцию и реставрацию объекта культурного наследия местного (муниципального) значения «Дом ИМИ», начало XXв., расположенного по адресу: ..., с кадастровым номером ..., под многоквартирный жилой дом.
...г. сторонами заключено дополнительное соглашение ..., ...г. дополнительное соглашение ... к договору ... от ...г.
Согласно выписке из ЕГРН право собственности на ... зарегистрировано на истцами ...г.
... между сторонами подписан акт приема-передачи жилого помещения.
...г. ООО «УК «КамаСтройИнвест» составлен акт осмотра помещения ... на основании заявления КАС, помещения ... ..., в результате которой установлено, что поверхность стены очищена и зашпаклевана, на площади 10 кв.м. наблюдается отслоение штукатурного слоя, вспучивание, мокрые, не сохнущие пятна.
...г. ООО «УК «КамаСтройИнвест» повторно составлен акт осмотра помещения ... помещения ... ..., в результате которой установлены наличие мокрых пятен на стене квартиры, смежной с уличной аркой.
...г. ООО «УК «КамаСтройИнвест» обратилась в адрес застройщика с претензией об устранении недостатков.
ООО Специализированный застройщик «АртДевелопмент» ответом от ...г. на претензию сообщила, что к работам по дополнительному утеплению внешней стены (со стороны арки) ... расположенной на 1-м этаже дома приступили ....
...г. КАС обратился в адрес ООО Специализированный застройщик «АртДевелопмент» с претензией о безвозмездном устранении выявленных недостатков, являющиеся следствием намокания стены в жилой комнате квартиры, сопряженной с аркой жилого дома.
Ответом от .... ООО Специализированный застройщик «АртДевелопмент» на претензию КАС сообщило, что выявлено необходимость проведения работ по устранению. Отсечной гидроизоляции наружной стены жилого дома, в связи с чем, ведутся активные работы по устранению выявленного дефекта силами и за счет застройщика, сроком до ....
...г. ООО Специализированный застройщик «Арт Девелопмент»,ООО «УК «КамаСтройИнвест», ООО «Реставрация и реконструкция», ООО «СТК Технологии» составлен акт устранения выявленных недостатков дома ..., из которого следует, что произведены работы по утеплению фасада дома. В целях устранения недостатков проведены работы по инъекционной гидроизоляции, цокольной части дома.
Для объективного рассмотрения дела, по ходатайству истца КАС, определением суда от .... была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Коллегия Экспертов».
Согласно заключению эксперта в ... недостатки жилого помещения, внешней стены комнаты, сопряженной с внешней аркой в квартире, имеются в видепятен на слоях финишной отделки и отслоения шпатлевочного слоя.
Первоначальной причиной возникновения выявленных недостатков являлась переувлажненность конструкции наружной стены за счет концентрации атмосферной влаги до и в процессе реставрационных работ жилого дома и капиллярного подсоса влаги из грунта.
На момент проведения судебной экспертизы для определения причины увлажнения наружного утеплителя необходимо провести анализ со вскрытием слоя утепления и освидетельствования фактического состояния кирпичной кладки стены.
Для устранения выявленных недостатков со стороны помещения необходимо:
• Подготовить фронт работ по устранению недостатков с освобождением мест работ от мебели и других вещей, защитить незатрагиваемые конструкции отделки укрывающими материалами.
• Зачистить поврежденные участки отделки (краски, шпатлевки, при необходимости штукатурки).
• Произвести принудительную сушку участков наружной стены.
• Обработать поврежденные участки стены химическим составом очистителя высолов.
• Восстановить отделку поврежденных участков.
Виды и объем работ, необходимые для устранения выявленных недостатков соответствуют данным, приведенным в локальном ресурсном сметном расчете. Стоимость устранения выявленных недостатков, составляет 29217,44 рублей.
По смыслу положений статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.
В ходе судебного разбирательства допрошен эксперт ССВ, который дал пояснения на доводы истца по данному заключению.
Суд признает достоверным и допустимым заключение ООО «Коллегия экспертов», поскольку вышеуказанное заключение выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в соответствии с профилем деятельности. Заключение содержит описание проведенных исследований и их результаты, составлено в соответствии с нормами, предъявляемым к документам подобного рода действующим законодательством. При проведении экспертизы эксперт проанализировал и сопоставил все имеющиеся исходные данные, провел исследование объективно, на базе общепринятых научных и практических данных, в пределах своих специальностей, всесторонне и в полном объеме. Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выдан экспертом, имеющим соответствующее образование, квалификацию и регистрацию, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В силу ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
Согласно пункту 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд учитывает компетентность эксперта в разрешении поставленных перед ним вопросов, достаточность исследовательского материала, правильность методики исследования, объективность эксперта, его заключение и пояснения по нему, данные в судебном заседании.
В соответствии со статьей 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Сомнений в правильности или обоснованности заключения судебной экспертизы, наличия противоречий не имеется.
Доказательств неверного заключения суду не представлено, необходимость проведения дополнительной экспертизы отсутствует. В распоряжение эксперта представлены все материалы гражданского дела, проведен натурный осмотр спорного объекта.
С учетом изложенного, экспертное заключение ООО «Коллегия экспертов» суд оценивает в качестве надлежащего доказательства по делу.
В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 1 статьи 7 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).
Поскольку факт наличия недостатков жилого помещения, на внешней стены комнаты, сопряженной с внешней аркой в квартире истцов нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для возложения на ответчика обязанности устранить указанные строительные недостатки, отраженные в акте осмотра от ...г. ....
Учитывая то, что неправомерными действиями истцам причинен моральный вред, то в силу статьи 15 Закона «О защите прав потребителей» требование о взыскании компенсации морального вреда с учетом степени вины ответчика, степени нравственных страданий истцов подлежит удовлетворению в пользу каждого истца по 25000 рублей.
Одновременно истцами заявлены требования о взыскании убытков в общем размере 604200 рублей, связанные с арендой жилья и проката осушителя, в связи, с выявленными недостатками, препятствующими эксплуатации квартиры по назначению.
.... КАС заключил с ЕАН договор найма жилого помещения .... а также .... договор проката осушителя воздуха с ААФ
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Заявленные требования истцов о взыскании с ответчика вышеуказанных убытков, на общую сумму 604200 рублей, суд считает не подлежащими удовлетворению, поскольку доказательств, свидетельствующих о том, что истцы не могли использовать указанное жилое помещение для постоянного проживания, суду не было представлено, в связи, с чем основания для взыскания указанных убытков отсутствуют. Кроме того, истец КАС на момент заключения вышеуказанных договора аренды имел регистрацию в ....
При этом суд исходит из отсутствия причинно-следственной связи между понесенными истцами расходами в виде найма жилого помещения и проката сушителя, и действиями ответчика, поскольку доказательств невозможности использования жилого помещения ... суду не представлено. Наем жилого помещения является следствием принятого ими решения о смене места жительства.
Указанные расходы, суд не может отнести к категории убытков и возложения на ответчика обязанности по возмещению истцам таких расходов, поскольку отсутствует один из элементов гражданско-правовой ответственности - причинная связь между нарушением ответчиком договорного обязательства и указанными расходами истцов.
Из части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, с ответчика в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным законодательством Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковые требования КАС, ИМИ удовлетворить частично.
Возложить на ООО «Специализированный застройщик «Арт Девелопмент» (ИНН ...) обязанность по безвозмездному устранению выявленных в ... по адресу: ... строительных недостатков, отраженных в Акте осмотра помещения от ...г. ....
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «АртДевелопмент» (ИНН ... в пользу КАС (паспорт гражданина РФ ... компенсацию морального вреда в сумме 25 000 рублей.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «АртДевелопмент» (ИНН ...) в пользу ИМИ (паспорт гражданина РФ ...) компенсацию морального вреда в сумме 25 000 рублей.
Исковые требования в остальной части оставить без удовлетворения.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «АртДевелопмент» (ИНН ...) в доход муниципального образования города Казани сумму в размере 7000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Вахитовский районный суд города Казани.
...
...
Судья А.Р. Сафин
Решение изготовлено в окончательной форме 21 июля 2025г.