Решение по делу № 2-187/2025 от 19.05.2025

Дело № 2-187/2025

(45RS0026-01-2024-003746-66)

PЕШЕHИЕ

Именем Российской Федерации

23 апреля 2025года г. Курган

Курганский городской суд Курганской области

в составе председательствующего судьи Валюшиной А.Р.,

при ведении протокола секретарем Сединкиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» о защите прав потребителей,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» с учетом измененных исковых требований, принятых судом к рассмотрению в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), о защите прав потребителей. В обоснование измененного иска указано, что 25.03.2022 между ФИО1, ФИО2 и ООО СЗ «Газинвест-1» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес>, квартира (жилой блок) №, расположенная на 1 и 2 этаже со следующими характеристиками: общая проектная площадь 106,2 кв.м., (в том числе жилая площадь 55,7 кв.м.). В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался передать участникам долевого строительства по акту приема-передачи объект долевого строительства квартиру (жилой блок) №, расположенную на 1 и 2 этаже со следующими характеристиками: общая проектная площадь 106,2 кв.м., (в том числе жилая площадь, 55,7 кв.м.), расположенный по адресу: <адрес>.в срок не позднее 30.03.2023. Истцы указывают, что согласно п. 1.2. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта участникам долевого строительства в общую совместную собственность передается объект долевого строительства. Объект долевого строительства введен в эксплуатацию 29.12.2023, акт приемки - передачи объекта долевого строительства не подписан, дольщики не оформили право собственности. В соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ участники долевого строительства обязались оплатить и принять указанный объект недвижимости. Цена договора составила 5 850 000 руб., денежные средства в указанном размере были внесены на счет - эскроу №, открытый в ПАО «Сбербанк России» ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Однако, в нарушение условий договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, объект недвижимости истцам в установленный договором срок застройщиком передан не был. Как указывают истцы, со счета эскроу №, на котором были депонированы денежные средства для оплаты объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, были списаны денежные средства, что допускается исключительно после введения объекта в эксплуатацию органами муниципальной власти. Таким образом, ответчик, самовольно, без наличия установленных законом оснований отказывает в передаче объекта недвижимого имущества истцам, как участникам долевого строительства, несмотря на получение оплаты за объект недвижимого имущества. 22.01.2024 истцы направили в адрес ответчика претензию с требованием в добровольном порядке выплатить неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства за период с 30.06.2023 по 08.02.2024 в размере 652 275,00 руб. Однако, ответчик претензию проигнорировал, в адрес истцов ответ не поступил. ФИО1, ФИО2 полагают, что с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» в их пользу подлежит взысканию неустойка в размере двукратной ставки рефинансирования за каждый день просрочки, начиная с 30.06.2023 по 07.02.2024 в размере 778 050,00 руб. исходя из расчёта: 5 850 000 руб.*266*2*1/300*7,5% = 778 050 руб. При этом, как полагают ФИО1, ФИО2, в пользу каждого из истцов подлежит взысканию неустойка в размере 1/2 от общего размера неустойки, в виду установленного режима общей совместной собственности супругов. Истцы также полагают возможным заявить требование о взыскании судебной неустойки вместе с неимущественным требованием о возложении обязанности передать объект недвижимого имущества, составление подписания и передачи акта приемки - передачи объекта недвижимого имущества из договора о долевом участии в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, установить размер судебной неустойки в размере 15 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта в части исполнения неимущественного требования о возложении обязанности передать объект недвижимого имущества участникам долевого строительства. Также в обоснование своих требований ФИО1, ФИО2 указывают, что в связи с нарушением ответчиком прав истцов, они испытали сильные негативные эмоции и переживания, что выражалось в преобладании плохого настроения, упадке сил, снижении работоспособности, нарушении сна, повышенной раздражительности, из-за чего был существенно утрачен положительный эмоциональный фон при общении с семьёй. В связи с нарушением ответчиком срока передачи объекта, истцы более полугода не могут пользоваться жилым помещением, в отношение которого они имеют право требования, что не позволяет им начать ремонтные работы в жилом помещении для целей дальнейшего переезда. Компенсация морального вреда оценивается истцами в 50 000 руб., по 25 000 руб. в пользу на каждого истца. В обоснование исковых требований ФИО1, ФИО2 также указано, что в ходе судебного разбирательства по делу была назначена судебная строительно - техническая экспертиза по вопросу «повлияло ли устройство подвала (выкопан грунт) в техническом подполье <адрес> на конструктивную безопасность здания, влечет ли угрозу жизни и здоровью граждан?» Проведение судебной экспертизы было поручено ООО «Бюро независимых экспертиз», в соответствии с экспертным заключением № от 12.12.2024 устройство подвала влияет на конструктивную безопасность, влечет угрозу жизни и здоровья граждан. Истцы указывают, что объект долевого строительства ответчиком им не передан, ремонтные работы не выполнялись, застройщик имеет полный контроль над объектом долевого строительства. ФИО1, ФИО2 полагают, что противоправные действия ответчика привели к ухудшению качества объекта долевого строительства, на ответчика должна быть возложена обязанность привести объект долевого строительства в первоначальное состояние, соответствующее состоянию на день получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – 29.12.2023. Истцы ФИО1, ФИО2 просят суд возложить обязанность на ООО Специализированный Застройщик «Газинвест 1» передать в общую совместную собственность объект капитального строительства: комплексная застройка по адресу: <адрес>, 15 микрорайон. Жилой дом блокированной; застройки (8 этап строительства), расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, а именно - квартира (жилой блок) №, расположенная на 1 и 2 этаже с характеристиками: площадь 106,2 кв.м., в том числе жилая 55,7 кв.м., в течение 3 - х календарных дней со дня вступления судебного акта в законную силу; возложить обязанность на ООО Специализированный Застройщик «Газинвест 1» устранить несоответствие жилого помещения безопасной эксплуатации, а именно, засыпать непроектный котлован в техническом подполье жилого блока <адрес> грунтом не ниже технически обоснованного, в соответствии с таблицей №, приведенной в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, приобщенной к материалам гражданского дела № 2-4500/2024, в срок не позднее 3-х календарных дней со дня вступления судебного акта в законную силу; взыскать с ООО Специализированный Застройщик «Газинвест 1» в пользу ФИО1 неустойку в размере двукратной ставки рефинансирования за каждый день просрочки, начиная с 30.06.2023 по 28.02.2024 в сумме 389 025 руб.; взыскать с ООО Специализированный Застройщик «Газинвест 1» в пользу ФИО2 неустойку в размере двукратной ставки рефинансирования за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 389 025 руб.; взыскать с ООО Специализированный Застройщик «Газинвест 1» в пользу ФИО1, ФИО2 денежные средства в размере 50 000 руб., в счёт компенсации морального вреда, по 25 000 руб. в пользу каждого истца; взыскать с ООО Специализированный Застройщик «Газинвест 1» в пользу ФИО1, ФИО2 штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присуждённой судом в пользу истцов; взыскать с ООО Специализированный Застройщик «Газинвест 1» в пользу ФИО1, ФИО2 астрент (судебную неустойку) со дня следующего за последним днем установленным решением суда для исполнения обязательств в натуре по день фактического исполнения решения суда из расчета 15 000 руб. за каждый день неисполнения обязанности по передачи объекта недвижимого имущества. Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Газинвест 1» в пользу ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в размере 45 000 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, на заявленных измененных исковых требованиях настаивал, по доводам, изложенным в измененном иске.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании в удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» просила отказать в полном объеме, на основании доводов, изложенных в отзыве на иск, в случае удовлетворения иска к требованиям о взыскании неустойки просила применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представители третьих лиц Управление Роспотребнадзора по Курганской области, Администрации г. Кургана, УМВД РФ по г. Кургану, при надлежащем извещении в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело без своего участия.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьей 167 ГПК РФ.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> по адресу: <адрес>, расположенная на 1 и 2 этаже со следующими характеристиками: общая проектная площадь 106,2 кв.м., (в том числе жилая площадь 55,7 кв.м.). В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался передать участникам долевого строительства по акту приема-передачи объект долевого строительства квартиру (жилой блок) №, расположенную на 1 и 2 этаже со следующими характеристиками: общая проектная площадь 106,2 кв.м., (в том числе жилая площадь, 55,7 кв.м.), расположенный по адресу: <адрес> в срок не позднее 30.03.2023.

Согласно п. 1.2. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, при условии полного выполнения участниками долевого строительства по оплате в соответствии с условиями договора, участникам долевого строительства в общую совместную собственность передается указанный объект долевого строительства.

В соответствии с п.1.5 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ цена объекта долевого строительства квартиры (жилой блок) № составляет 5 850 000 руб.

Денежные средства в указанном размере, истцами в счет оплаты по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ были внесены на счет – эскроу №, открытый в ПАО «Сбербанк России», что подтверждается выпиской по счету эксроу за период ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства истцами были внесены ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Администрацией г. Кургана ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» выдано разрешение на ввод объекта – комплексная застройка по адресу: <адрес> в эксплуатацию № от 22.12.2023.

29.12.2023 ФИО1, ФИО2 и генеральным директором ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» ФИО5 в двухстороннем акте, копия которого представлена в материалы дела, зафиксирован отказ в выдаче акта – приема передачи спорного объекта долевого строительства, квартиры (<адрес>.

Из акта от 29.12.2023, подписанного ФИО1, ФИО2 и генеральным директором ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» ФИО5, следует, что отказ в выдаче акта приема-передачи обусловлен выявленными незаконно выполненными строительными работами, в том числе выкопанным подвалом в техподполье самостоятельно ФИО1, ФИО2 при выполнении отделочных работ после передачи им ключей объекта долевого строительства.

В ответ на претензию ФИО1, ФИО2 от 22.01.2024 ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» 31.01.2024 направило уведомление в соответствии с которым, отказ в передаче объекта долевого строительства обусловлен тем, что на период 29.12.2023 было установлено выполнение истцами в квартире (объекте долевого строительства) строительных работ, в том числе работы по созданию подвала (выкопан большой подвал в техподполье). Объект долевого строительства в соответствии с условиями заключенного договора № от ДД.ММ.ГГГГ передается в черновой отделке, наличие подала не предусмотрено проектной документацией, подвал выкопан с существенным нарушением строительных норм, тогда как истцам был предоставлен ранее доступ для выполнения отделочных работ в квартире, переданы ключи.

Уведомлением от 31.01.2024 ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» ФИО1, ФИО2 выставлено требование о незамедлительном приведении объекта долевого строительства в первоначальное состояние и сообщении в письменном виде о выполнении требований ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1». Также указанным уведомлением застройщиком истцам разъяснено о том, что вопрос о дате и времени передачи объекта долевого строительства по акту приема-передачи будет разрешен после устранения в квартире допущенных строительных нарушений.

В ответ на уведомление ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» от 31.01.2024, истцы ФИО1, ФИО2 28.03.2024 направили уведомление в адрес застройщика из которого следует, что подвал, который находился в объекте долевого строительства отсутствует и поскольку, как полагают истцы, оснований для отказа в передаче объекта долевого строительства не имеется, просили согласовать в кратчайшие сроки дату и время подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

08.02.2024 истцы направили в адрес ответчика повторную претензию с требованием в добровольном порядке подписать акт приема-передачи квартиры, а также с требованием выплатить неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства за период с 30.06.2023 по 08.02.2024 в размере 652 275,00 руб., а начиная с 09.02.2024 неустойку в размере 2 925 руб. за каждый день просрочки.

Как следует из акта осмотра квартиры (жилой блок) <адрес> от 27.04.2024, представленного в материалы дела, при попытке осмотра указанной квартиры обнаружено, что участники долевого строительства самовольно, без согласования с застройщиком, произвели замену замков во входных группах, чем ограничили доступ застройщика в помещения квартиры.

23.05.2024 ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» направило в адрес ФИО1, ФИО2 уведомление с требованием об обеспечении доступа <адрес> для проведения осмотра объекта долевого строительства на предмет соответствия его строительным требованиям.

Также 23.05.2024, генеральным директором ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» ФИО5 направлено заявление в ОП № 4 УМВД РФ по г. Кургану, из содержание которого следует, что ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» летом 2023 года ФИО1, ФИО2 был передан один комплект ключей от входной двери и разрешено было начать отделочные работы <адрес>, так как в соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ передача квартиры ФИО1, ФИО2 застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» подлежала в черновой отделке. К-вы в квартире выкопали подвал, данный вид работ не относится к отделочным работам, с застройщиком не согласовывался, в результате чего были подкопаны фундаменты дома, имеется угроза обрушения. 22.05.2024 специалистами ООО «Специализированный застройщик «Газинвест» было обнаружено, что в <адрес> заменен замок входной двери, в связи с чем застройщик лишен доступа в квартиру. Указанная квартира не передана ФИО1, ФИО2 по акту-приема передачи, право собственности на нее у ФИО1, ФИО2 отсутствует, квартира находится в пользовании ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1». Замок входной двери в квартире заменен ФИО1 и ФИО2 самостоятельно, без права владения, пользования и распоряжения указанной квартирой. Указанным заявлением генеральный директор ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» ФИО5 просил провести проверку вышеизложенных обстоятельств и привлечь ФИО1 и ФИО2 к уголовной ответственности.

Как следует из акта осмотра квартиры (жилой блок) №, расположенной на 1 и 2 этаже, по адресу: <адрес>, 15 микрорайон от ДД.ММ.ГГГГ, представленного в материалы дела, в указанной квартире складированы строительные материалы (блоки, смеси, арматура, строительные инструменты), также присутствуют личные вещи участников долевого строительства (автошины), в техподполье засыпан ранее выкопанный подвал, доступ к объекту имеется у участников долевого строительства ФИО1 и ФИО2 и у застройщика ООО «Специализированный застройщик «Газинвест».

Согласно заключения ООО «Проектно-строительный центр», представленного в материалы дела в обоснование своей позиции по иску ООО «Специализированный застройщик «Газинвест», составленного по вопросу влияния проведенных работ по выемке грунта в техническом подполье и последующей укладке грунта обратно в <адрес> на конструктивную безопасность здания и по результатам обследования <адрес> установлено, что в квартире (жилой блок) <адрес> в техническом подполье установлено наличие засыпанного, не утрамбованного грунта, что является следствием выемки грунтовых слоев вблизи свайных фундаментов (свай) и обратной его отсыпки. При возведении жилого блока производится расчет несущей нагрузки на сваи, при этом учитываются следующие показатели: несущие способности грунтов под основанием низа свай и сопротивление бокового трения стен свай и грунтовых оснований (СП 24.13330.2011 СВОД ПРАВИЛ СВАЙНЫЕ ФУНДАМЕНТЫ). Выем грунта в <адрес> привел к ослаблению несущей способности свай и изменение распределения нагрузки на фундаментные основания, что может повлечь в дальнейшем постепенное движение свай, изменение наклона несущих стен, возникновения трещин в доме. Обратная засыпка не утрамбованного грунта не привело к восстановлению несущей способности свай. Необходимо проведение работ по расчету изменения несущих параметров свай, выбору способа восстановления несущей способности свай и проведение работ в соответствии с выбранным способом.

В ходе судебного разбирательства по делу была назначена судебная строительно - техническая экспертиза, с постановкой вопроса перед экспертом: о влиянии устройства подвала (выкопан грунт) в техническом подполье <адрес> жилом блоке <адрес> на конструктивную безопасность здания, имеется ли угроза жизни и здоровью граждан. Проведение судебной экспертизы судом было поручено ООО «Бюро независимых экспертиз», в соответствии с экспертным заключением № 062/24 от 12.12.2024 устройство подвала (выкопан грунт) в техническом подполье <адрес>, влияет на конструктивную безопасность здания, влечет угрозу жизни и здоровья граждан. Необходимо засыпать непроектный котлован в техническом подполье жилого блока <адрес> грунтом не ниже технически обоснованного с последующим уплотнением сроком до поднятия грунтовых вод (весна 2025 года).

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закона РФ «О защите прав потребителей») регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей либо Закон), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Как следует из п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В соответствии с абз. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» установлено, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящим постановлением.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору

Согласно положениям ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (ч.1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.2). После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (ч.3).

В соответствии с положениями ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч.1). Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч.2).

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Согласно ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

В пункте 1 статьи 10 названного кодекса закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2).

По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Таким образом, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего в реализации прав и исполнении обязанностей.

Из положений ч. 7 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Согласно положениям ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором (ч.1). Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (ч.2). При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (ч.3).

В ходе судебного разбирательства по делу установлено, что на объекте долевого строительства, в <адрес>, доступ к которому ответчиком «Специализированный застройщик «Газинвест 1» был предоставлен истцам ФИО1 и ФИО2, были произведены работы, а именно выкопан подвал в техподполье квартиры, не предусмотренный к размещению проектной документацией, без соблюдения требований технических регламентов, о чем указано в экспертном заключении ООО «Бюро независимых экспертиз» № 062/24 от 12.12.2024, не оспоренного стороной истцов.

В связи с чем в настоящее время объект долевого строительства, квартира (жилой блок) <адрес> подлежащая передаче по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ истцам ФИО1 и ФИО2, не соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и технических регламентов, а также обязательным требованиям, установленных для объекта долевого строительства положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Достоверных, допустимых доказательств в силу положений ст.55, 56 ГПК РФ, подтверждающих факт того, что вышеуказанные действия по сооружению подвала в объекте долевого строительства были произведены ответчиком, как это следует из искового заявления, стороной истца суду не предоставлено.

Вместе с тем, принимая во внимание возражения представителя ответчика, утверждающего обратное, а именно то, что доступ к объекту долевого строительства у истцов имелся в период с 2023 года, в том числе то, что действия по устройству вышеуказанного подвала были произведены именно истцами, что косвенно следовало как из пояснений истца ФИО1 согласно протокола судебного заседания от 11.07.2024 года, где истец ФИО1 сам факт того, что он уже закопал подвал фактически не опровергал, кроме того из показаний свидетеля ФИО6, заслушанного в ходе судебного разбирательства, трудоустроенного прорабом по строительству у ИП ФИО7 с 27.01.2023 года, откуда следовало, что у него состоялся разговор с истцом ФИО1, обратившегося с просьбой о сообщении недостоверных сведений застройщику об устранении истцом строительных нарушений в виде сооруженного подвала, на что свидетель отказался лжесвидетельствовать.

Таким образом, исходя из обстоятельств дела, доводов заслушанных судом из пояснений сторон, доказательств, предоставленных ответчиком, проанализировав представленные суду доказательства в контексте приведённых норм законодательства, регулирующих спорные правоотношения, в том числе принимая во внимание выводы, изложенные в экспертном заключении ООО «Бюро независимых экспертиз» № 062/24 от 12.12.2024, суд полагает, что обязательство ответчика ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» по передаче объекта долевого строительства истцам ФИО1 и ФИО2, предусмотренное договором № от ДД.ММ.ГГГГ, не может быть исполнено в связи с неправомерными действиями именно истцов, в результате которых был причинен вред объекту долевого участия, а также в настоящее время имеет место угроза жизни и здоровья граждан, что было установлено в ходе судебного процесса, и именно истцы фактически обязаны засыпать непроектный котлован в техническом подполье квартиры.

В связи с вышеизложенным судом не усматривается оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» о возложении обязанности передать в совместную собственность спорный объект долевого участия, в течении 3 дней со дня вступления решения суда в законную силу; о возложении обязанности устранить несоответствие жилого помещения безопасной эксплуатации, а именно засыпать непроектный котлован в техническом подполье квартиры в срок не позднее 3 дней со дня вступления решения суда в законную силу, как и не усматривается оснований для удовлетворения требований истцов к ответчику о взыскании неустойки, компенсации морального вреда штрафа и судебных расходов.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» о возложении обязанности передать в совместную собственность объект капитального строительства: комплексная застройка по адресу: <адрес>, в течении 3 дней со дня вступления решения суда в законную силу; о возложении обязанности устранить несоответствие жилого помещения безопасной эксплуатации, а именно засыпать непроектный котлован в техническом подполье жилого блока <адрес> грунтом не ниже технически обоснованного, в соответствии с таблицей №11, согласно заключения эксперта №062/24 от 12.12.2024 года, в срок не позднее 3 дней со дня вступления решения суда в законную силу; взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» в пользу ФИО1, ФИО2 неустойки в размере по 389025 рублей в пользу каждого, компенсации морального вреда в размере по 25000 рублей в пользу каждого, штрафа, судебной неустойки, судебных расходов отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курганский областной суд через Курганский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Р. Валюшина

Мотивированное решение изготовлено 19.05.2025 года