дело 2-1418/2022

УИД 03RS0003-01-2021-014503-86

судья Кировского районного суда г. Уфы

Республики Башкортостан ФИО1

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-15910/2023

22 августа 2023 г. г. Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего

Аюповой Р.Н.

судей

Абдрахмановой Э.Я.

ФИО2

при секретаре судебного заедания

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Металл-комплект» к ФИО4 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 29 марта 2022 г.

Заслушав доклад судьи Аюповой Р.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО СЗ «Металл-комплект» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО4 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве от дата за увеличение площади квартиры в размере 94574,4 рублей, расходов по уплате государственной пошлины - 3037 рублей. Требования мотивированы тем, что дата на основании договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве к ответчику ФИО4 перешли права и обязательства участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №... от дата в многоквартирном многоэтажном жилом доме, расположенном в городском округе адрес. В пункте 3.2.1 договора установлены характеристики квартиры: квартира №... на 11 этаже, общая площадь квартиры 29,18 кв.м, жилая площадь 18,84 кв.м, стоимость 1 кв.м. 62220 рублей, цена квартиры - 1815580 рублей. По договору ответчик произвел оплату в сумме 1815580 рублей за проектную площадь квартиры 29,18 кв.м. По результатам обмеров проведенных кадастровым инженером и указанных в техническом плане многоквартирного дома общая площадь квартиры №... м с коэффициентом вспомогательных помещений (лоджий, балконов, веранд) 30,70 кв.м, что на 1,52 кв.м превышает проектную площадь. дата квартира истцом по акту приема – передачи передана ответчику. Договором предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по основаниям пункта 4.6, в соответствии с которым в случае увеличения площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м, участник долевого строительства в течение 30 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи перечисляет застройщику разницу цены договора исходя из расчета базовой цены одного квадратного метра площади объекта долевого строительства на момент заключения договора. Пунктом 4.7 договора установлено, что после получения данных технической инвентаризации дома стороны изменяют цену договора. Взаиморасчет между сторонами осуществляется исходя из размеров общей площади квартиры, согласно данным технической инвентаризации. Задолженность ответчика ФИО4 по оплате цены договора составляет (1,52 кв.м. * 62220 рублей) 94574,4 рубля. Обязанность ответчика по оплате разницы стоимости квартиры в связи с увеличением площади квартиры возникла со дня подписания акта приема-передачи квартиры, то есть дата. Срок оплаты - в течение 30 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи, то есть до дата Направленная ответчику досудебная претензия дата оставлена без удовлетворения. До настоящего времени ответчик не оплатила истцу задолженность по договору в размере 94574,4 рублей.

Решением Кировского районного суда г. Уфы от 29 марта 2022 г. с ФИО4 в пользу ООО СЗ «Металл-комплект» взысканы задолженность за увеличение площади квартиры по договору участия в долевом строительстве №... от дата в размере 94574,4 рублей, расходы по оплате государственной пошлины - 3037 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО4 просит решение суда отменить и в удовлетворении иска отказать ввиду неправильного применения судом норм материального права. Согласно договору она должна произвести доплату за площадь квартиры, в случае превышения ее более 1 кв.м., при этом превышение составило 1,52 кв.м, соответственно она должна произвести доплату за 0,52 кв.м. Считает, что указанное условие договора нарушает ее права как потребителя. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, лоджий и иных помещений, при проектировании которых используются одни правила определения площади, а после создания объекта его площадь учитывается по другой методике. Кроме того, между сторонами подписан акт приема-передачи жилого помещения, согласно которому стороны разногласий не имеют.

От ООО СЗ «Металл-комплект» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило решение Кировского районного суда г. Уфы от 29 марта 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы ФИО4 на решение Кировского районного суда г. Уфы от 29 марта 2022 г. заблаговременно была размещена на интернет сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

Проверив оспариваемое решение в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив их, отзыв истца, выслушав участников судебного разбирательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

В части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждено, что на основании договора уступки права от дата, заключенного с ООО Башкерамикс», к ФИО4 перешли права и обязательства участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №... от дата

Между истцом и ООО «Бакерамикс» был заключен договор участия в долевом строительстве №... от дата по условиям которого застройщик ООО СЗ «Металл-комплект» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику в собственность соответствующий объект долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 3.1. договора Пунктом 3.2. договора установлено, что после наступления срока передачи объекта долевого строительства и надлежащего выполнения участником всех своих обязательств, в том числе денежных, согласно статьи 4 Договора, участник получает право на оформление в собственность объекта долевого строительства в многоквартирном многоэтажном жилом доме, расположенном в городском округе адрес

В пункте 3.2.1 договора указаны характеристики квартиры: №... на 11 этаже, общая площадь квартиры 29,18 кв.м., жилая площадь 18,84 кв.м., стоимость 1 кв.м. 62220 рублей, цена квартиры 1815580 рублей.

Также в пунктах 4.6-4.7 стороны согласовали, что в случае увеличения площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м, участник долевого строительства в течение 30 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи перечисляет застройщику разницу цены Договора исходя из расчета базовой цены одного квадратного метра площади объекта долевого строительства на момент заключения договора. После получения данных технической инвентаризации дома стороны изменяют цену договора. Взаиморасчет между Сторонами осуществляется исходя из размеров общей площади квартиры, согласно данным технической инвентаризации. Стоимость одного квадратного метра, по которой осуществляется взаиморасчет, указан в пункте 3.2.1. договора.

Таким образом, из буквального толкования вышеуказанных пунктов договора следует, что при его заключении стороны согласовали условия об изменении цены договора в случае увеличения или уменьшения фактической площади возведенного объекта, то есть по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей, достигли соглашение о допустимом отклонении фактической площади объекта в большую сторону и возможность изменения цены договора в зависимости от площади переданного объекта.

Ответчиком произведена оплата в сумме 1815580 рублей за проектную площадь квартиры 29,18 кв.м.

По результатам обмеров, проведенных кадастровым инженером и указанных в техническом плане многоквартирного дома, расположенного по адресу: адрес, общая площадь квартиры №... с коэффициентом вспомогательных помещений (лоджий, балконов, веранд) 30,70 кв.м, что на 1,52 кв.м, превышает проектную площадь квартиры №...

дата квартира истцом по акту приема – передачи передана ответчику, но в течение 30 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи, то есть до дата доплата за увеличение площади квартиры ответчиком не произведена.

Направленная истцом в адрес ответчика дата претензия за исх. №... о доплате за увеличение площади квартиры в размере 94574,4 рублей (1,52 кв.м. * 62 220 рублей) оставлена без удовлетворения.

Поскольку обязательства по оплате приобретенной квартиры участником долевого строительства в полном объеме и надлежащим образом исполнены не были, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о взыскании задолженности в пользу истца.

Увеличение площади квартиры по сравнению с проектной площадью, зафиксировано сторонами в передаточном акте. Акт подписан сторонами и являлся основанием для регистрации права собственности ответчика на приобретенную квартиру.

Доводы ответчика о том, что в акте приема-передачи не содержится сведений о необходимости доплаты за увеличение площади, а указано об окончательном исполнении всех обязательств, не освобождает ответчика от обязательств по оплате стоимости квартиры в большем размере во исполнение положений пунктов 4.6-4.7 договора долевого участия. Кроме того, в договоре стороны определили, что доплата за увеличение площади производится в течении 30 дней с даты подписания акта приема-передачи.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из буквального толкования пункта 4.6 договора долевого участия однозначно следует, что доплата производится за увеличение площади объекта недвижимого имущества, если оно составляет в целом более 1 кв.м, поэтому доплата произведена из расчета площади 1, 52 кв.м, а не 0, 52 кв.м.

Заключая договор уступки права требования, ФИО4 согласилась с условиями договора участия в долевом строительстве и в дальнейшем в установленном законом порядке их не оспаривала, приняла от истца квартиру по акту приема-передачи без замечаний.

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от дата 37, разработанной на основании вышеуказанного Постановления в техническом паспорте общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых.

В соответствии с пунктом 3.3.4 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей. Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Данная инструкция определяет требования к проведению жилищного учета и является обязательной для организаций технической инвентаризации, застройщик к указанным организациям не относится.

Площадь квартиры определена по результатам обмеров, проведенных кадастровым инженером и указанных в техническом плане многоквартирного дома, в связи с чем, ссылки ответчика не неправильное определение общей площади объекта недвижимого имущества в соответствии с нормами жилищного законодательства, необходимости исключения площади балкона, не состоятельны.

Условия договора не противоречат части 2 статьи 5, пункту 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так как регламентируют основания и порядок расчетов между сторонами договора при расхождении площади передаваемого помещения и проектной площадью квартиры.

Доводы жалобы о нарушении договором прав потребителя, отклоняются судебной коллегией виду того, что поскольку по смыслу статьи 16 Закон Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», данные его условия устанавливают взаимные права и обязанности сторон относительно доплаты денежных средств при условии расхождения проектной и фактической площади жилого помещения. При этом договором предусмотрена цена за 1 кв. м, исходя из которой определяется стоимость объекта недвижимого имущества, все условия договора согласованы, поэтому заключение дополнительного соглашения не требуется.

Оплата застройщиком взносов в компенсационный фонд, отчуждение ответчиком квартиры не являются юридическими значимыми обстоятельствами по делу.

Вопреки доводам жалобы, юридически значимые по делу обстоятельства определены правильно, доводы сторон проверены с достаточной полнотой. Выводы судов основаны на доказательствах, исследованных в процессе судебного разбирательства, которым дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статей 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для рассмотрения дела по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции по существу заявленных сторонами требований и возражений.

При таких обстоятельствах, с учетом изложенного, оснований для признания незаконными требований о доплате за увеличение площади квартиры, у суда первой инстанции не имелось.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что каких-либо доводов, свидетельствующих о допущенных по делу нарушениях норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, ответчиком не приведено, то оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления не имеется.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 29 марта 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 - без удовлетворения.

Председательствующий Р.Н. Аюпова

Судьи Э.Я. Абдрахманова

ФИО2

Судебное постановление в окончательной форме составлено 24 августа 2023 г.