Дело № 2–3980/47 – 2025г.

46RS0030-01-2025-006122-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 июля 2025 года г. Курск

Ленинский районный суд г. Курска в составе:

председательствующего судьи Каменевой Т.Н.,

при секретаре Сунозовой А.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора Центрального округа г. Курска, действующего в защиту интересов ФИО1 к Закрытому акционерному обществу «ТПК «Кароляна» о признании недействительными договора инвестиционного займа и договора залога квартиры, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Центрального округа г. Курска, действуя в защиту интересов ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ЗАО «ТПК «Кароляна», в котором просит признать недействительными (ничтожными) договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и договор залога квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 и ЗАО «ТПК «Кароляна». Также, просит применить последствия недействительности сделок, признав указанные сделки договором участия в долевом строительстве. Кроме того, просит признать за ФИО1 право собственности на квартиру №№ с кадастровым номером №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.. В обоснование заявленного требования в иске указано, что проведенной прокуратурой ЦАО г. Курска проверкой установлено, что на основании выданного ДД.ММ.ГГГГ комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска разрешения на строительство ЗАО «ТПК Кароляна» на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> осуществлялось строительство семиэтажного многоквартирного дома № №. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ЗАО «ТПК Кароляна» заключен договор беспроцентного инвестиционного займа №. В соответствии с п. 1.1 Договора займа инвестор предоставляет беспроцентный займ на цели осуществления текущей финансово-хозяйственной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Пунктом 1.2 Договора займа предусмотрено, что в рамках договора инвестор предоставляет заемщику 1 904 470 руб. на срок 18 месяцев. В тот же день – ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ЗАО «ТПК Кароляна» заключен договор залога квартиры № №, в соответствии с п. 1.1 которого залогодатель оформляет залогодержателю в залог квартиру № № в многоквартирном жилом доме по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. В п. 1.2 Договора залога приведено описание предмета залога: квартира № № расположена в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, <данные изъяты> в рамках исполнения обязательств по Договору займа ФИО1 на расчетный счет ответчика ДД.ММ.ГГГГ перечислены денежные средства в размере 1 904 470 руб., что подтверждается соответствующей квитанцией. Из анализа заключенных между ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ договоров займа и залога следует, что волеизъявления сторон не было направлено на выдачу и получение займа. Денежные средства передавались ФИО1 для привлечения их в строительство многоквартирного дома и дальнейшей сдачи его в эксплуатацию с последующим приобретением истцом права собственности на жилое помещение в построенном многоквартирном жилом доме. Спорные договоры содержат все существенные условия договора участия в долевом строительстве. На основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска. Многоквартирный дом № № по <адрес> введен в эксплуатацию. Согласно выписке из ЕГРН квартире № № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на 4 этаже многоквартирного жилого дома № № по <адрес> присвоен кадастровый номер №.

Помощник прокурора ЦО г. Курска ФИО2, истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО «ТПК Кароляна» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица управления Росреестра по Курской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

поскольку с момента совершения сделок было очевидным исполнение сторонами оспариваемых договоров, доказательств того, что оспариваемые сделки имели иную цель, сторонами не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же Постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

В соответствии с ч.1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. №ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст.1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (ч.2). Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, по иску гражданина, заключившего такую сделку, может быть признана судом недействительной (ч.2.1).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе, меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Аналогичное разъяснение содержится в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 г.

В судебном заседании установлено, что на основании выданного ДД.ММ.ГГГГ комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска разрешения на строительство ЗАО «ТПК Кароляна» на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> осуществлялось строительство семиэтажного многоквартирного дома № №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ЗАО «ТПК Кароляна» заключен договор беспроцентного инвестиционного займа №.

В соответствии с п. 1.1 Договора займа инвестор предоставляет беспроцентный займ на цели осуществления текущей финансово-хозяйственной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

Пунктом 1.2 Договора займа предусмотрено, что в рамках договора инвестор предоставляет заемщику 1 904 470 руб. на срок 18 месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ЗАО «ТПК Кароляна» заключен договор залога квартиры № №, в соответствии с п. 1.1 которого залогодатель оформляет залогодержателю в залог квартиру № № в многоквартирном жилом доме по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

В п. 1.2 Договора залога приведено описание предмета залога: квартира № № расположена в многоквартирном жилом доме по <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, <данные изъяты>.. в рамках исполнения обязательств по Договору займа ФИО1 на расчетный счет ответчика ДД.ММ.ГГГГ перечислены денежные средства в размере 1 904 470 руб., что подтверждается соответствующей квитанцией.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что стороны настоящего Договора определили следующий график предоставления займа: сумма, указанная в п. 1.2 настоящего договора представляется Инвестором Заемщику единовременно в день подписания настоящего Договора.

Согласно п.п. 1.4- 1.5 договора, в качестве обеспечения исполнения Заемщиком своих обязательств по настоящему договору, Заемщик и Инвестор оформляют договор залога квартиры № № в многоквартирном жилом доме по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Вышеуказанный займ является беспроцентным.

Судом установлено, что из анализа заключенных между ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ договоров займа и залога следует, что волеизъявления сторон не было направлено на выдачу и получение займа. Денежные средства передавались ФИО1 для привлечения их в строительство многоквартирного дома и дальнейшей сдачи его в эксплуатацию с последующим приобретением истцом права собственности на жилое помещение в построенном многоквартирном жилом доме. Спорные договоры содержат все существенные условия договора участия в долевом строительстве.

Доказательств расходования ответчиком переданных ему истцом денежных средств на иные цели, ответчиком суду представлено не было.

Спорные договоры содержат все обязательные для договора участия в долевом строительстве условия.

Доказательств тому, что при заключении вышеуказанных договоров стороны не намеревались создать соответствующие данной сделке правовые последствия, регламентированные Федеральным законом от 30 декабря 2014 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а преследовали иную цель, ответчиком суду представлено не было.

Из материалов дела следует, что на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска, многоквартирный дом № № по <адрес> введен в эксплуатацию. Согласно выписке из ЕГРН квартире № № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на <адрес> присвоен кадастровый номер №.

При таких обстоятельствах, суд находит доводы истца о притворности договоров обоснованными, в соответствии с ч.2 ст.170 ГК РФ признает данные сделки недействительными (ничтожными) в силу притворности, и считает возможным применить последствия недействительности сделок, а именно: признать договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ.и договор залога квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве, с применением к ним положения ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

То обстоятельство, что договоры от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрированы, не свидетельствует о незаключенности договора участия в долевом строительстве, учитывая, что стороны в договорах оговорили все существенные условия договора участия в долевом строительстве, истец полностью исполнил свои обязательства по внесению денежной суммы за строящееся жилье.

Судом установлено, и не оспаривалось сторонами, что истцом ФИО1 обязательства исполнены в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный дом № № по <адрес> введен в эксплуатацию.

Разрешая заявленные требования истца о признании права собственности на квартиру № № с кадастровым номером №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, руководствуясь статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что истец свои обязательства по внесению денежных средств в счет оплаты предмета договора долевого участия - квартиры, исполнил, обратного суду не представлено стороной ответчика, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца и признании за ней права собственности в отношении спорной квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и договора залога квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, выдан Курским РОВД Курской области ДД.ММ.ГГГГ) и ЗАО «ТПК «Кароляна» (ИНН <***>).

Применить последствия недействительности сделок: признать договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и договора залога квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве, применив к ним положения ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру № № с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд г. Курска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 24.07.2025 года.

Судья: