Дело №2-1078/2025 УИД 34RS0038-01-2025-001155-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Средняя Ахтуба 01 декабря 2025 года

Среднеахтубинский районный суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи Серовой Т.А.,

при секретаре Орловой Е.В.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области ФИО1, действующего на основании доверенности,

представителей ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 - ФИО3, ФИО5, действующих на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к ФИО2, администрации городского поселения р.п.Средняя Ахтуба Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, и встречному исковому заявлению ФИО2 к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) обратился в суд с иском к ФИО2, администрации городского поселения р.п.Средняя Ахтуба Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка. В обоснование требований указал, что правомочиями по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Среднеахтубинском районе Волгоградской области для целей строительства (за исключением земельных участков, предоставляемых для строительства гаражей, и земельных участков, предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного строительства) обладает Облкомимущество. Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 183 кв.м. из категории земель населенных пунктов, местоположением: <адрес>, с видом разрешенного использования: для строительства магазина, был предоставлен по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-Т ИП ФИО4 для строительства магазина сроком на 3 года (по ДД.ММ.ГГГГ) на основании протокола администрации Среднеахтубинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «О результатах торгов по продаже в собственность и предоставлению в аренду земельных участков и объектов муниципального имущества». ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 администрацией района выдано разрешение на строительство магазина № №. На основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору №-Т арендатором земельного участка стал ФИО10 Договор №-Т был прекращен ДД.ММ.ГГГГ. Далее ДД.ММ.ГГГГ между администрацией городского поселения р.п.Средняя Ахтуба и ФИО10 на основании п.п.10 п.2 ст.39.2, п.п.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 183 кв.м., для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сроком на 3 года. На основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору № арендатором стал ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 одновременно с постановкой на кадастровым учет осуществлена регистрация права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 6%, местоположением: <адрес>. Дополнительным соглашением № к договору № предметом договора аренды стал являться земельный участок с кадастровым номером №, площадью 291 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения сторон по договору № арендные отношения прекращены. ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, на основании договора купли-продажи перешло к ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ между администрацией городского поселения р.п.Средняя Ахтуба и ФИО2 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 291 кв.м., местоположением: <адрес>, с разрешенным использованием: магазины, сроком на 3 года, данный договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Истец считает, что заключая последний договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, стороны прямо нарушили императивные требования земельного законодательства – п.п.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, согласно которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам этих объектов. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом. Заключение оспариваемого договора аренды с ФИО2 на основании п.п.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ противоречит действующему законодательству, поскольку данное право было уже однократно реализовано предыдущим собственником объекта незавершенного строительства ФИО11 Повторного предоставления земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства законодательством не предусмотрено. На основании указанных обстоятельств, истец просил признать недействительным (ничтожным) заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией городского поселения р.п.Средняя Ахтуба Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области и ФИО2 договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 291 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с указанием на то, что решение суда является основанием для прекращения в ЕГРН записи об аренде в пользу ФИО2 в отношении данного земельного участка.

Ответчик ФИО2 в свою очередь обратился в суд со встречным иском к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 291 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка. В обоснование требований указал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 291 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Также он является собственником объекта незавершенного строительства на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который на момент покупки представлял собой фундамент бетонный. После заключения им договора аренды земельного участка им было получено разрешение на строительство со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ на основании градостроительного плана земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. На настоящий момент он успел уже возвести здание на спорном земельном участка со степенью готовности 80%, здание представляет собой строение из бетонных блоков, с крышей, остекленными оконными проемами и входными металлическими дверями, без наличия внутренней отделки, с наличием технологического колодца, на его возведение им были потрачены личные денежные средства в размере примерно <.....> руб., здание планируется им к использованию для магазина электрики, ввиду занятия им предпринимательской деятельностью. Таким образом, он добросовестно на протяжении всего периода действия договора аренды соблюдал все условия данного договора, в том числе и по вопросу своевременного внесения арендной платы, в связи с чем считает заключенный с ним договор аренды действующим, а себя добросовестным арендатором и добросовестным приобретателем объекта недвижимости на спорном земельном участке и его использовании в соответствии с целями предоставления участка в аренду, в связи с чем признание договора аренды недействительным приведет к нарушению его прав собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, вследствие чего он может понести значительные убытки. Кроме того, обращает внимание, что однократное предоставление земельного участка без проведения торгов предусматривается за исключением случая, если уполномоченным органом в течение 6-ти месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. В данном случае уполномоченный орган не обращался в суд по вопросу изъятия незавершенного строительством объекта недвижимости, вопрос по данному объекту, который находится в собственности ФИО2, в аспекте оспаривания его права на земельный участок под данным объектом недвижимости никаким образом Облкомимуществом не решался, что дает основания для заключения договора аренды земельного участка и при отсутствии факта его однократного предоставления в целях устранения неопределенности правовой судьбы объекта незавершенного строительства. Учитывая принцип единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка под ним, прекращение права аренды на земельный участок у ФИО2 повлечет нарушение права ФИО2 по распоряжению его имуществом в виде объекта незавершенного строительства, который имеет право на предоставление ему земельного участка под данным объектом в аренду для завершения его строительства. На основании изложенного, просил суд признать за ним право на заключение договора аренды без проведения аукциона земельного участка с кадастровым номером №, площадью 291 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, обязав комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области заключить с ним договор аренды на указанный земельный участок.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования по основному иску, указав, что смена собственников объекта незавершенного объекта строительства не может влечь за собой перезаключение договора аренды земельного участка под данным объектом для завершения его строительства, поскольку для этих целей без торгов земельный участок предоставляется в соответствии с требованиями ЗК РФ однократно. В случае договора аренды с ответчиком ФИО2, договор аренды с ним был заключен уже повторно после наличия иных арендаторов с такими же целями предоставления земельного участка в аренду, что является нарушением требований ЗК РФ, в связи с чем заключенный с ним договор аренды является недействительным (ничтожным). Просил суд удовлетворить заявленные ими исковые требования, а в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказать, в том числе и по доводам, изложенным в возражениях, вследствие их необоснованности, поскольку ранее земельный участок уже представлялся в аренду другому арендатору, какого-либо нарушения прав ФИО2 со стороны Облкомимущества не имеется, а также ввиду наличия оснований для оставления его иска без рассмотрения, в связи с несоблюдением им досудебного порядка урегулирования спора, поскольку непосредственно в Облкомимущество с соответствующим заявлением ФИО2 не обращался и в этом ему данным органом не отказано, в связи с чем заявленные ФИО2 встречные исковые требования, обращенные к рассмотрению в суде, будут подменять вопросы, относящиеся к компетенции органа государственной власти, в который ФИО2 изначально не обращался. Уточнил, что решение по судьбе объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности ФИО2, на спорном земельном участке они будут принимать отдельно, считает, что данный вопрос никак не связан с предметом рассмотрения в рамках настоящего дела.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен в установленном законом порядке.

Представители ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 и ФИО5 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных Облкомимуществом исковых требований, указав, что истцом по основному иску не было учтено, что ФИО2 в аренду предоставлялся земельный участок, отличный от земельного участка, предоставляемого иным арендаторам до него, а именно с иным кадастровым номером и иной площадью, иной конфигурации, в связи с чем ссылка Облкомимущества на нарушение при заключении договора аренды с ФИО2 принципа однократного предоставления земельного участка в аренду без торгов на основании п.п.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ является необоснованной. Также Облкомимуществом не учтено, что заключая оспариваемый ими договор аренды, соблюдая его условия на протяжении более 2-х лет, ФИО2 действовал добросовестно, производя регулярно оплату арендных платежей и практически достигнув цели заключения договора - завершение строительства объекта незавершенного строительства, которое было доведено им с 6% до 80% готовности, в связи с чем заявленные ими требования приведут к нарушению прав собственности ФИО2 в отношении данного объекта недвижимости, поскольку им были затрачены значительные денежные средства для реализации целей договора аренды. Обратили внимание, что ссылаясь на принцип однократности заключения договора аренды, Облкомимущество при этом не инициировало вопрос после прекращения предыдущего договора аренды об изъятии объекта незавершенного строительства, с целью соблюдения прав собственника данного объекта недвижимости в отсутствии договора аренды, как того требуют положения ЗК РФ. На основании указанных обстоятельств, они просили отказать в удовлетворении заявленных Облкоимуществом к ФИО2 исковых требований, и поскольку ФИО2 имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка, просили суд удовлетворить встречные исковые требования ФИО2 о признании за ним права на заключение договора аренды спорного земельного участка с возложением на Облкомимущество обязанности заключить данный договор аренды.

Представитель ответчика администрации городского поселения р.п.Средняя Ахтуба Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен в установленном законом порядке.

Третьи лица ФИО6, ФИО9 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены в установленном законом порядке.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Волгоградской области судебное заседание не явился, о слушании дела извещён надлежащим образом, в поступившем в суд письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, в отношении заявленных требований полагается на усмотрение суда.

Представители привлеченных судом к участию в деле в качестве третьих лиц администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области, филиала ППК «Роскадастр» по Волгоградской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены в установленном законом порядке.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, представленные по делу доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 и подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом на основании договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (часть 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, а также положениями статьи 3 Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее по тексту - Закона N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Как указано в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п. 1 и п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В отсутствии совокупности предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с этим земельный участок, являющийся предметом такого договоры аренды может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции (действующей с 1 марта 2015 г.), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области и ИП ФИО4 заключен договор аренды №-Т земельного участка под строительство магазина, площадью 183 кв.м., с кадастровым номером 34:28:080001:3540, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Данный земельный участок находился в собственности администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области до разграничения государственной собственности на землю.

Пунктом 7.1 данного договора предусмотрено, что реорганизация арендодателя или арендатора, а также перемена собственника участка не является основанием для расторжения договора.

Арендатор имел право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок в соответствии с ГК РФ.

Далее, соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между администрацией городского поселения р.п.Средняя Ахтуба и ИП ФИО7, была произведена замена арендатора данного земельного участка с ИП ФИО4 на ФИО10

Пунктом 6.4 договора аренды было установлено, что в случае окончания срока действия договора, стороны должны направить письменное уведомление не менее чем за один месяц до окончания срока его действия, либо о предлагаемом сроке его расторжения.

Указанный договор аренды был расторгнут на основании соглашения сторон, ввиду истечения срока его действия.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией р.п.Средняя Ахтуба (Арендодателем) и ФИО10 (Арендатором) заключен договор аренды земельного участка №, согласно условиям которого на основании п.п.10 п.2 ст.39.6, п.п.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ арендодатель предоставляет однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства, а арендатор принимает и использует на условиях договора земельный участок площадью 183 кв.м., с кадастровым номером №, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>. Договор аренды заключен на срок 3 года - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 4.4.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору третьему лицу в пределах срока аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору №, арендатором по данному договору стал ФИО11

Соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между администрацией р.п.Средняя Ахтуба и ФИО11 перераспределен земельный участок общей площадью 183 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и часть земель государственная собственность на которые не разграничена 108 кв.м., в результате которого образовался земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>, площадью 291 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенными между администрацией городского поселения р.п.Средняя Ахтуба и ФИО11, внесены изменения в положения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, в части предмета договора, которым стал земельный участок, площадью 291 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, вид разрешенного использования - магазины.

ДД.ММ.ГГГГ между указанными сторонами было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ.

Далее, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией городского поселения р.п.Средняя Ахтуба (Арендодателем) и ФИО8 (Арендатором) заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому на основании п.п.10 п.2 ст.39.6, п.п.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ арендодатель предоставляет в аренду арендатору земельный участок площадью 291 кв.м., с кадастровым номером №, с разрешенным использованием - магазины, расположенный по адресу: <адрес>. Договор аренды заключен на срок 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

По договору Арендатор обязан: осуществить выполнение инженерных изысканий, архитектурно-строительное проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием и целью предоставления участка в срок предусмотренный разделом 2.

Основанием для заключения указанного договора аренды, являющегося предметом спора в рамках настоящего дела, стал факт нахождения в собственности ФИО8 объекта незавершенного строительством объекта недвижимости, на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО11 (продавец) продал ФИО2 (покупателю) объект незавершенного строительства здания магазина по адресу: <адрес>.

Из содержания указанного договора купли-продажи следовало, что указанный объект, площадью застройки 142,8 кв.м., с кадастровым номером №, состоит из фундамента бетонного ленточного для дальнейшего строительства магазина, и расположен на земельном участке, площадью 291 кв.м., с кадастровым номером №, вид разрешенного использования - магазины.

На момент заключения данного договора земельный участок под объектом принадлежал продавцу ФИО11 на праве аренды на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору, соглашения № о перераспределении земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена между собой на территории городского поселения р.п.Средняя Ахтуба от ДД.ММ.ГГГГ.

Данный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в органах Росреестра ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждает право собственности ФИО2 на него.

Согласно пункту 10.1 данного договора аренды, реорганизация арендодателя, а также перемена собственника участка не является основанием для расторжения договора.

Таким образом, после расторжения с ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка с арендатором ФИО11, которому земельный участок по адресу: <адрес>, был предоставлен на основании п.п.10 п.2 ст.39.6, п.п.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ, ДД.ММ.ГГГГ, администрацией городского поселения р.п.Средняя Ахтуба на основании тех же самых положений п.п.10 п.2 ст.39.6, п.п.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ заключается оспариваемый договор аренды с ФИО2

Данный договор аренды был зарегистрирован в органах Росреестра ДД.ММ.ГГГГ, что следует из выписки из ЕГРН, право аренды установлено в пользу ФИО2 При этом из выписки из ЕГРН следует, что данные о правообладателе спорного земельного участка в ЕГРН отсутствуют.

Факт регистрации в органах Росреестра данного договора аренды с правомочиями в пользу ФИО2 свидетельствует о том, что в ЕГРН отсутствовали сведения о наличии предыдущих данных о заключенном в отношении указанного земельного участка после ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка без торгов в пользу предыдущего арендатора ФИО11, то есть о каких-либо обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

После заключения оспариваемого договора аренды ФИО2 было получено разрешение администрации Среднеахтубтинского района Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ № на строительство - реконструкцию здания магазина по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, при наличии соответствующего градостроительного плана земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № РФ№

Из представленных ФИО2 квитанций следует, что им регулярно вносилась арендная плата за пользование арендованным земельным участком на протяжении всего периода договора аренды.

Также, согласно представленному техническому паспорту на незавершенное строительством здание магазина по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на участке имеется здание магазина со строительной готовностью 80%. Здание представляет собой строение из бетонных блоков, с крышей, остекленными оконными проемами и входными металлическими дверями, без наличия внутренней отделки, с наличие технологического колодца.

Заявляя требования о признании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, истец Облкомимущество ссылается на нарушение сторонами при заключении договора положений норм п.п.10 п.2 ст.39.6, п.п.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ, предусматривающих после ДД.ММ.ГГГГ однократность предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, что ввиду наличия факта предоставления по данному основанию в ДД.ММ.ГГГГ году указанного земельного участка в аренду предыдущему его арендатору гр.ФИО10 со сменой его на арендатора ФИО11, исключает возможность его повторного предоставления в аренду по тому же самому основанию без проведения торгов нынешнему его арендатору ФИО2 По мнению Облкоимущества, нарушение установленного земельным законодательством порядка заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является основанием для признания такого договора недействительным (ничтожной сделкой).

Согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений разд. I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в силу разъяснений пункта 75 указанного постановления применительно к статьям 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Вместе с тем, оценивая указанные Облкоимуществом доводы в обоснование своих исковых требований, суд находит их необоснованными исходя из следующих обстоятельств.

Как следует из заключенного в ДД.ММ.ГГГГ году в отношении земельного участка договора аренды с гр.ФИО10, ему на основании п.п.10 п.2 ст.39.6, п.п.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ без проведения торгов предоставлялся в аренду в целях завершения строительства незавершенного строительством объекта земельный участок площадью 183 кв.м. с кадастровым номером 34:28:080001:3540 по адресу: <адрес>.

В тоже время, по оспариваемому договору аренды, заключенному с ФИО2, ему на основании п.п.10 п.2 ст.39.6, п.п.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ без проведения торгов предоставлялся в аренду в целях завершения строительства незавершенного строительством объекта уже земельный участок площадью 291 кв.м. с кадастровым номером №, то есть фактически отличный по характеристикам земельный участок от земельного участка изначально предоставляемого гр.ФИО10, что также следует из выписки из ЕГРН, в которой отсутствуют какие-либо сведения о наличии обременений (ограничений) в пользу иных предыдущих арендаторов по земельному участку с кадастровым номером №, вследствие чего говорить о наличии повторности предоставления того же самого земельного участка, сведения о котором уже имелись в ЕГРН, не представляется возможным.

Факт преобразования в период действия договора аренды земельного участка по адресу: <адрес>, с момента его первоначального предоставления в собственность после ДД.ММ.ГГГГ по основаниям п.п.10 п.2 ст.39.6, п.п.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ его арендатору ФИО10, в иной земельный участок с иными характеристиками, не свидетельствует о том, что при таких обстоятельствах, право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства было реализовано предыдущим собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, и о том, что у ФИО2 отсутствует такое право на аренду.

С учетом изложенного, судом не установлено фактическое повторное предоставление ФИО2 в аренду без торгов того же самого земельного участка, что и предыдущим арендаторам после ДД.ММ.ГГГГ.

Также судом дополнительно учитывается, что подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта.

Таким образом, права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В рамках настоящего дела судом установлено, что собственник спорного публичного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды с гр.ФИО10 (его правопреемником ФИО11), в связи с чем суд приходит к выводу о наличии у ФИО2 права на предоставление в аренду без проведения торгов спорного земельного участка для завершения строительства этого объекта, что и было им произведено в период действия заключенного с ним договора аренды с соблюдением необходимой процедуры: при получении соответствующего разрешения на строительство здания магазина, производстве реальных строительных работ, в результате которых строительная готовность незавершенного строительством объекта недвижимости была доведена ФИО2 с 6% с момента приобретения его в собственность до 80% готовности.

Учитывая изложенное, суд не находит нарушений установленного земельным законодательством порядка заключения оспариваемого договора аренды земельного участка, собственность в отношении которого не разграничена, с ФИО2, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных Облкомимуществом исковых требований о признании недействительным (ничтожным) заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией городского поселения р.п.Средняя Ахтуба Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области и ФИО2 договора аренды земельного участка №.

Что же касается встречных исковых требований ФИО2 к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 291 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, то суд находит их также необоснованными по следующим основаниям.

В силу статей 3, 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо обращается в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, под которыми понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Способы защиты должны быть адекватны характеру допущенного нарушения и соответствовать содержанию нарушенного права. При этом целью применения того или иного способа защиты гражданских прав является восстановление нарушенного субъективного права лица, обращающегося за судебной защитой.

Как было установлено судом, в настоящее время в отношении спорного земельного участка имеется действующий договор аренды земельного участка, заключенный с ФИО2, срок действия которого еще не истек. Данных о том, что ФИО2 был инициирован вопрос о перезаключении договора аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект незавершенного строительства, и ему в этом было отказано, им суду не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что какого-либо нарушения прав ФИО2, требующего их восстановления, не имеется.

Кроме того, согласно статьи 10 Конституции Российской Федерации государственная власть в Российской Федерации осуществляется на основе разделения на законодательную, исполнительную и судебную. Органы законодательной, исполнительной и судебной власти самостоятельны.

Вопрос о заключении договоров аренды земельных участков, собственность на которые не разграничена, действующее законодательство относит к исключительной компетенции органов государственной власти, в силу чего заявляемое ФИО2 требование о возложении на Облкомимущество обязанности по заключению договора аренды с ним является ограничением права органа государственной власти на самостоятельное решение вопросов в пределах предоставленных законодательством полномочий и нарушает установленный статьей 10 Конституции Российской Федерации принцип разделения властей.

На основании изложенного, учитывая положения Конституции Российской Федерации, закрепленные в статьях 10 и 118, суд при вынесении решения не вправе подменять органы государственной власти или местного самоуправления и принимать конкретные решения по вопросу, не относящемуся к компетенции суда, приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (<.....>) к ФИО2 <.....>), администрации городского поселения р.п.Средняя Ахтуба Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области (<.....>) о признании недействительным (ничтожным) заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией городского поселения р.п.Средняя Ахтуба Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области и ФИО2, договора № № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 291 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 291 кв.м., расположенного по адресу<адрес>, без проведения торгов, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Среднеахтубинский районный суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья /подпись/ Т.А. Серова

Решение в окончательной форме принято 15 декабря 2025 года (06, 07, 13, 14 декабря 2025 года выходные дни).

Судья /подпись/ Т.А. Серова

<.....>

<.....>

<.....>