УИД: 22RS0031-01-2025-000077-50

Дело №2-93/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

10 июля 2025 года

с. Кытманово

Кытмановский районный суд Алтайского края в составе председательствующего судьи Е.Б.Дыренковой, при секретаре Тюкиной Ю.В., с участием третьих лиц ФИО1, ФИО2 Н., ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Агропромышленная компания», Обществу с ограниченной ответственностью «Октябрь» о признании договора субаренды земельного участка от 12.04.2024, заключенного между ООО «Октябрь» и ООО «Агропромышленная компания» недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Агропромышленная компания», Обществу с ограниченной ответственностью «Октябрь» о признании недействительным договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 22:25:010504:840 от 12.04.2024, заключенного между ООО «Октябрь» и ООО «Агропромышленная компания».

В обоснование исковых требований указала, что она является одним из участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:25:010504:840, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Алтайский край, Кытмановский район, в границах территории Семено-Красиловского сельсовета, в 3,5 км от села Семено-Красилово по направлению на юго-восток.

Данный земельный участок по договору аренды был передан в пользование СПК (колхоз) «Октябрь» на 49 лет. Истцу стало известно, что 12.04.2024 между ООО «Октябрь» (правопреемник СПК (колхоз) «Октябрь») и ООО «Агропромышленная компания» был заключен договор субаренды указанного земельного участка.

Истец полагает, что данный договор является недействительной сделкой, поскольку был нарушен порядок его заключения, а именно: отсутствовало решение собрания участников общей долевой собственности. При этом истец исходит из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 68 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее по тексту - Федеральный закон №101-ФЗ) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Перечень вопросов, рассматриваемых общим собранием, является закрытым. К нему относится вопрос об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Общее собрание собственников земельных долей является основным способом разрешения указанного вопроса.

Порядок созыва и проведения общего собрания участников общей долевой собственности регулируется ст. 14.1 Федерального закона №101-ФЗ.

В соответствии со ст. 14.1 Федерального закона №101-ФЗ участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания, а в случае проведения повторного общего собрания - не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомляется в письменной форме.

Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Решения принимаются общим собранием открытым голосованием. При наличии в повестке дня общего собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение.

В целях проведения общего собрания орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, обеспечивает составление перечня участников долевой собственности (в случае его отсутствия), хранение такого перечня и предложений участников долевой собственности об изменении размеров земельных долей, выраженных единым способом в соответствии с положениями статьи настоящего Федерального закона (если ранее данные доли были выражены разными способами), составление и хранение протоколов, иных документов общего собрания.

Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании.

Протокол общего собрания составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание. Второй экземпляр протокола общего собрания хранится в органе местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Копия утвержденного решением общего собрания проекта межевания земельных участков также передается на хранение в такой орган местного самоуправления.

Указанные требования Федерального закона №101-ФЗ при заключении договора субаренды соблюдены не были, общее собрание по вопросу передачи земельного участка в субаренду не проводилось.

Кроме того, заключение договора субаренды противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ, который предусматривает, что арендатор только с согласия арендодателя вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В связи с чем, истец просит признать недействительным договор субаренды земельного участка от 12.04.2024, заключенный между ООО «Октябрь» и ООО «Агропромышленная компания» в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:25:010504:840.

В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, извещена надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовала.

Представитель истца ФИО4 - ФИО5 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о проведении судебного заседания в её отсутствие. В предыдущих судебных заседаниях на исковых требованиях настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, ссылаясь на то, что в нарушение закона не было проведено общее собрание собственников земельного участка, своего согласия на передачу земельного участка в субаренду собственники не давали, чем нарушены их права.

Представитель ответчика ООО «Октябрь» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, заявлений, ходатайств и возражений на иск не представил.

Представитель ответчика ООО «Агропромышленная компания» ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, ходатайствовал о проведении судебного заседания в его отсутствие. В предыдущих судебных заседаниях просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, суть которых сводится к тому, что в соответствии с п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Договором аренды земельного участка от 04.07.2011 возможность передачи земельного участка в субаренду не исключалась, условий о получении согласия на передачу участка в субаренду или принятия общим собранием каких-либо решений договор не содержит. Ссылка истца на ст. 14 Федерального закона №101-ФЗ о необходимости наличия решения общего собрания по вопросу передачи земельного участка в субаренду является необоснованной, так как при заключении договора субаренды условия основного договора аренды земельного участка не изменяются, отношения между участниками долевой собственности и арендатором регулируются ранее заключенным договором аренды, следовательно решения общего собрания не требуется.

Пункт 2 статьи 607 ГК РФ и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ. Согласно п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ при заключении договора субаренды достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Срок такого уведомления законом не предусмотрен. В настоящее время собственникам известно о заключении договора субаренды.

Представители третьих лиц - Управления Росреестра по Алтайскому краю, Администрации Семено-Красиловского сельсовета Кытмановского района Алтайского края в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, возражений на иск не представили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Третьи лица ФИО1, ФИО2. Н., ФИО3 в судебном заседании полагали, что иск подлежит удовлетворению, так как общее собрание по вопросу передачи земельного участка в аренду не проводилось, своего согласия они на это не давали, о передаче земельного участка в субаренду их никто не уведомлял. При этом каких-либо убытков от того, что их не уведомили о субаренде, у них не возникло, их права ничем не нарушены.

Третьи лица ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО2 Н., ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

При этом ФИО7, ФИО9, ФИО14, ФИО18, ФИО19, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО2 Н., ФИО26, ФИО27, ФИО29, участвуя в предыдущем судебном заседании, полагали, что исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку их согласия, как собственников земельного участка, на передачу его в субаренду никто не спрашивал; общее собрание по этому вопросу не проводилось, о субаренде они узнали после получения документов из суда, к субарендатору у них претензий пока нет, есть претензии к ООО «Октябрь» по арендной плате, так как качество выдаваемого зерна их не устраивает, каких-либо убытков от заключения договора субаренды и от того, что их не уведомили о заключении договора субаренды, у них не возникло.

Суд, с учетом мнения участников процесса и, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ пришел к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Из положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что федеральный законодатель установил требования к правовому регулированию в этой сфере, а именно при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель (абзац второй пункта 11 статьи 1). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (часть 3 статьи 3).

В соответствии с п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Судом установлено, что 04 июля 2011 года между участниками долевой собственности (96 собственников) земельного участка с кадастровым номером 22:25:010504:840 (арендодателями), с одной стороны, и арендатором СПК (колхоз) «Октябрь», с другой стороны, заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на 49 лет. Государственная регистрация договора произведена 11.08.2011.

В настоящее время долевыми собственниками указанного земельного участка согласно выписке из Росреестра являются ООО «Октябрь» (правопреемник СПК (колхоз) «Октябрь»), ООО «Агропромышленная компания», ФИО4, ФИО30, ФИО7, ФИО2 Н., ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО29, ФИО1, ФИО14, ФИО31, ФИО32, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО3, ФИО20, ФИО19, ФИО2 Н., ФИО28, ФИО27, ФИО26, ФИО25, ФИО33, ФИО23, ФИО24, ФИО34, ФИО21, ФИО35, ФИО22

При этом долевые собственники указанного земельного участка ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35 умерли, наследство после их смерти никто не принял. В связи с чем, их имущество считается выморочным, поэтому к участию в деле в качестве третьего лица была привлечена Администрация Семено-Красиловского сельсовета Кытмановского района Алтайского края.

12 апреля 2024 года между арендатором вышеуказанного земельного участка СПК (колхоз) «Октябрь» (правопредшественник ООО «Октябрь»), с одной стороны и субарендатором ООО «Агропромышленная компания» заключен договор субаренды вышеуказанного земельного участка сроком на 25 лет. Государственная регистрация договора произведена 03 мая 2024 года.

В обоснование недействительности сделки истцом указано на то, что общее собрание участников общей долевой собственности, в нарушение ч. 1 ст. 14 Федерального закона №101-ФЗ по вопросу передачи спорного земельного участка в субаренду не проводилось.

Указанные доводы истца являются несостоятельными, поскольку из системного толкования п. 2 ст. 607 ГК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ следует, что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии уведомления собственника земельного участка, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Это разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", из которого следует, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Судом установлено, что в договоре аренды земельного участка от 04 июля 2011 года не предусмотрено получение согласия арендодателей (собственников земельного участка) на передачу земельного участка в субаренду.

Пункт 3 статьи 14 Федерального закона №101-ФЗ так же не предусматривает обязательное принятие решения общим собранием участников общей долевой собственности по данному вопросу.

Таким образом, решения общего собрания участников общей долевой собственности для передачи земельного участка в субаренду не требуется, достаточно уведомить о субаренде собственников земельного участка.

Законом не установлено, кто должен уведомить собственников о субаренде, срок, в течение которого необходимо это сделать, но представляется, что эта обязанность лежит на арендаторе.

Судом установлено, что собственники земельного участка о заключении договора субаренды земельного участка не были уведомлены.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11, разъяснено, что уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Таким образом, неуведомление собственников о передаче земельного участка в субаренду так же не влечет ничтожность договора субаренды, в этом случае можно только потребовать возникших в связи с этим убытков.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что в удовлетворении заявленных исковых требований необходимо отказать.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ООО «Агропромышленная компания», ООО «Октябрь» о признании договора субаренды земельного участка от 12.04.2024, заключенного между ООО «Октябрь» и ООО «Агропромышленная компания» недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Кытмановский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Е.Б.Дыренкова

Решение в окончательной форме вынесено 23 июля 2025 года.