РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
адрес 07 ноября 2022 года
Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Борискиной А.В., при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-11046/22 по исковому заявлению адрес к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды,
по встречному иску ФИО1 к адрес о признании договора аренды расторгнутым,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по договору аренды в размере сумма, пени в размере сумма и пени за период со следующего дня после вынесения решения суда из расчета 0.1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, расходы по оплате госпошлины.
Свои требования мотивирует тем, что ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы по договору, вследствие чего образовалась задолженность.
Ответчик обратилась со встречным иском, в котором просит суд признать Договор аренды помещений № УКД-1776/2019 от 01.05.2019 расторгнутым с 15.09.2020; признать задолженность ФИО1 перед адрес «Динамо» по Договору аренды помещений № УКД-1776/2019 от 01.05.2019 года, равной сумма, взыскать с ответчика в пользу адрес «Динамо» сумму в размере сумма
Требования мотивированы тем, что ответчик прекратила свою деятельность и освободила помещение истца 15.09.2020, о чем направила истцу уведомление, а также направила уведомление о расторжении договора, в связи с чем с нее подлежит взысканию задолженность исходя из представленного расчета в размере сумма
Представитель истца судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в связи с чем суд полагал возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчик, ее представитель по доверенности фио в судебное заседание явились, встречные требования поддержали, возражали против удовлетворения первоначального иска.
Суд, выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Судом установлено, что 01 мая 2019 между истцом (Арендодателем) и ответчиком (Арендатором) был заключен договор аренды № УКД-1776/2019 (далее - Договор), согласно которому истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение №312 общей площадью 60 кв.м., расположенное на 1 этаже нежилого помещения с кадастровым номером:77:09:0004017:2900, входящего в состав здания Спортивного концертно-развлекательного комплекса по адресу: адрес, район Аэропорт, адрес (далее - Объект аренды), а ответчик обязался своевременно уплачивать арендную плату за Объект аренды.
По условиям Договора периоды пользования Помещения разделены на два периода:
- Период Отделки - Раздел 2 Договора (в данный период Арендатор должен привести Помещение в состояние, пригодное для его хозяйственной деятельности). Период Отделки начинается с даты Подписания Передаточного Акта (п. 2.1.1. Договора);
- Период Аренды (в данный период Арендатор использует Помещение в соответствии со своей хозяйственной деятельностью). Период Аренды начинается с даты Подписания Акта Начала Деятельности Арендатора (п. 2.1.1. Договора).
Во исполнение условий Договора Арендодатель передал, а Арендатор принял Помещение, что подтверждается Передаточным актом от 01 мая 2019. Таким образом, Период Отделки начался 01 мая 2019.
При этом, согласно п. 2.8.3. Договора, Арендатор в Период Отделки обязан оплачивать Постоянную и Переменную части платы за услуги по содержанию здания в Период Отделки.
16 июня 2019 ответчик начал свою деятельность, что подтверждается Актом начала Деятельности Арендатора.
Срок аренды в рамках настоящего Договора составляет 3 года.
Согласно п.2.8.5.1. Договора ответчик в качестве выполнения всех своих обязательств по Договору перечислил истцу Обеспечительный платеж в размере сумма
В соответствии с пунктами 4,4.1,4.2. Арендатор обязан оплачивать Арендодателю Базовую Арендную плату и Плату за Услуги по содержанию здания (Постоянная и Переменная часть), в размере, установленном названными пунктами и осуществлять ежегодную доплату Обеспечительного платежа, в размере, равном 7%.
Пунктом 4.5.1 установлено, что Базовая Арендная Постоянная часть Платы за Услуги по содержанию здания вносится ежемесячно, авансовыми платежами, не позднее 5 числа текущего «счётного периода, а Сумма переменной Части Платы за Услуги по Содержанию Здания в Период Аренды вносится Арендатором не позднее 5 рабочих дней с даты выставления соответствующего счета.
Как указал истец в иске, начиная с 11 сентября 2019 ИП фио систематически нарушала условия договора, что подтверждается претензиями, направленными в адрес ответчика.
С учетом имеющейся задолженности у ответчика перед истцом, в период ограничительных мер адрес было принято решение об отказе начисления Базовой арендной Платы и Постоянной части Платы за Услуги по Содержанию Здания в Период Аренды с 8.03.2020 до окончания ограничительных мер (ИСХ-759/2020 от 20.04.2020).
24 апреля 2020 в адрес ответчика отправлено уведомление о наличии задолженности по стоянию на 20.04.2020 г. в размере сумма
В связи с не достигнутым соглашением об уменьшении арендной платы в адрес истца поступило соглашение об отказе от договора аренды № УКД-1776/2019 от 01 мая 2019.
Арендатор не вносит арендную плату с июня 2020 года.
По состоянию на 31.03.2021 у Арендатора имеется задолженность перед Арендодателем внесению арендных платежей и компенсации расходов по содержанию Помещения в размере сумма
Также судом установлено, что 28 мая 2020 года ответчик в письменной форме обратился к истцу с требованием об уменьшении арендной платы по Договору путем подписания Дополнительного соглашения к Договору.
В обосновании своих требований ответчик указала, что Указом Мэра Москвы № 12-УМ от 05.03.2020 «О введении режима повышенной готовности» в городе введен режим повышенной готовности, в соответствии с которым деятельность салонов красоты запрещена на неопределенный срок. Более того, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» деятельность салонов красоты включена в перечень отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавшей в результате распространения коронавирусной инфекции. Таким образом, в соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 года № 98 - ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68 - ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
12 августа 2020 года ответчик обратилась к истцу с повторным требованием об уменьшении арендной платы по Договору путем подписания Дополнительного соглашения к Договору.
Тем не менее, договоренности по снижению арендной платы по Договору между сторонами достигнуты не были.
04 сентября 2020 года ответчик в адрес истца отправила Сообщение об отказе от Договора аренды на основании уведомления-требования от 12 августа 2020 года, в котором уведомляла истца о том, что в связи с недостижением в установленные законом сроки соглашения об изменении условий арендной платы по Договору между сторонами ответвик в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации сообщает истцу об отказе от Договора аренды с 15 сентября 2020 года.
15 сентября 2020 года ответчик полностью освободил помещение истца.
23 сентября 2020 года ответчик в адрес истца отправила Уведомление о прекращении коммерческой деятельности ответчика.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем прекращения правоотношения.
В соответствии с положениями 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу положений пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ, пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).
В соответствии со статьей 23 Федерального закона от 08.06.2020 года № 166 - ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» статья 19 Федерального закона от 01.04.2020 года № 98 - ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» дополнена частью 4 следующего содержания: «Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условии договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определённый срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 ГК РФ договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определённой денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.
Судом установлено, что основным видом деятельности ответчика является деятельность по предоставлению услуг парикмахерскими и салонами красоты, код ОКВЭД 96.02.
Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 года № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» названый вид деятельности (код ОКВЭД 96.02) внесен в соответствующий перечень.
Поскольку стороны спора не пришли к соглашению об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора, соответствующего письменного соглашения не подписали, суд приходит к выводу о том, что ответчик правомерно отказалась от заключенного между сторонами договора аренды.
В соответствии с главой 4 «Расчеты сторон в период аренды» Договора с даты подписания сторонами Акта начала деятельности Арендатора (начало периода аренды) и на протяжении всего периода аренды Арендатор обязуется оплачивать Арендодателю плату за пользование помещениями (Базовая арендная плата) и плату за услуги по содержанию здания в период аренды (Плата за услуги по содержанию здания в период аренды).
Плата за услуги по содержанию здания в период аренды состоит из постоянной части платы за услуги по содержанию здания в период аренды (Постоянная часть платы за услуги по содержанию здания в период аренды) и переменная часть платы за услуги по содержанию здания в период аренды (Переменная часть платы за услуги по содержанию здания в период аренды).
Согласно пункту 4.1.1. Договора Арендатор обязуется за помещения оплачивать Арендодателю за расчетный период Базовую арендную плату:
- с момента заполняемости арендаторами арендопригодной площади здания более 80 % (восьмидесяти процентов) сумму в сумма, без учета НДС, который дополнительно исчисляется по ставке установленной Налоговым Кодексом Российской Федерации;
- до момента заполняемости арендаторами арендопригодной площади здания от 70,1 % (семидесяти целых одной десятой процента) до 80 % (восемьдесят процентов) сумму в размере сумма, без учета НДС, который дополнительно исчисляется по ставке установленной Налоговым Кодексом Российской Федерации;
- до момента заполняемости арендаторами арендопригодной площади здания от 60,1 % (шестидесяти целых одной десятой процента) до 70% (семьдесят процентов) сумму в размере сумма, без учета НДС, который дополнительно исчисляется по ставке установленной Налоговым Кодексом Российской Федерации;
- до момента заполняемости арендаторами арендопригодной площади здания менее чем на 60 % (шестьдесят процентов) сумму в размере сумма, без учета НДС, который дополнительно исчисляется по ставке установленной Налоговым Кодексом Российской Федерации.
Подтверждение заполняемости арендаторами здания в той или иной пропорции осуществляется Арендодателем в форме письменных уведомлений (с приложением планировки здания с указанием занятых помещений и их площадей), направляемых Арендодателем Арендатору.
Согласно пункту 4.3.1. Договора Постоянная часть платы за услуги по содержанию здания в период аренды, подлежащая уплате Арендатором за помещения за расчетный период, составляет сумма, без учета НДС, который дополнительно исчисляется по ставке, установленной Налоговым кодексом Российской Федерации.
Вместе с тем согласно Акту сверки расчетов от 31.12.2019, а также Акту сверки расчетов от 30.06.2020 ответчиком в адрес истца по Договору была уплачена сумма в размере сумма (за 2019 год) и сумма в размере сумма (за 2020 год).
Общая сумма Базовой арендной платы и Постоянной части арендной платы (за 2019 год и 2020 год) составляет уплаченную ответчиком сумму в размере сумма Общая сумма Переменной части арендной платы (за 2019 год и 2020 год) составляет уплаченную ответчиком сумму в размере сумма
Из вышеизложенного следует, что ответчик по состоянию на 30 июня 2020 года произвел авансовые платежи по Договору по Базовой арендной плате и Постоянной части арендной платы в размере сумма
Следовательно, сумма задолженности ответчика перед истцом по Договору по Базовой арендной плате и Постоянной части арендной платы составляет сумма (из расчета: 3 488 040 - 3 134 607 = 353 433), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, а договор аренды № УКД-1776/2019 от 01 мая 2019, заключенный между ФИО1 и адрес подлежит признанию расторгнутым с 15 сентября 2020 года.
Поскольку в ходе рассмотрения суд пришел к выводу о расторжении договора аренды между сторонами с 15.09.2020, требования истца о взыскании пени не подлежат удовлетворению.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования исковому заявлению адрес к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, встречные исковые требования ФИО1 к адрес о признании договора аренды расторгнутым – удовлетворить частично.
Признать договор аренды помещений № УКД-1776/2019 от 01 мая 2019, заключенный между ФИО1 и адрес расторгнутым с 15 сентября 2020 года.
Взыскать с ФИО1 в пользу адрес (1ОГРН 1027700159497107996 ИНН <***>) задолженность по договору аренды за период с 16.06.2019 по 15.09.2020 в размере сумма
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья