Судья Аветисова Е.А. Дело № 33-3-6159/2023 № 2-724/2023 УИД 26RS0012-01-2023-000673-107 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 11.07.2023

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Калоевой З.А.,

судей Быстрова О.В. и Шетогубовой О.П.,

при секретаре судебного заседания Вяхиревой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки Ставропольского края в лице представителя ФИО1

на решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 14.04.2023

по делу по иску ПЕН, ДАА к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки о признании незаконным отказа в заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, возложении обязанностей,

заслушав доклад судьи Быстрова О.В.,

УСТАНОВИЛА:

ПЕН, ДАА обратились в суд с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес>, в котором просят признать отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> края о невозможности заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ с ПЕН и ДАА незаконным. Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> края заключить с ПЕН и ДАА дополнительное соглашение или иной договор, по которому истцы вступят в договор аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ на стороне арендатора. Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> края установить разумный срок для продления договора аренды, необходимый истцам для освоения и дальнейшего использования земельного участка, с ранее установленным назначением - под индивидуальное жилищное строительство, где выдать истцам Дополнительное соглашение или иной договор, по которому административные истцы вступят в договор аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ на стороне арендатора.

В обосновании иска ссылаются на то, что на основании соглашения о разделе наследственного имущества от ДД.ММ.ГГГГ в долевую собственность по 1/2 каждому из истцов перешло право на оспариваемый земельный участок. В свидетельствах нотариус указала, что право аренды указанного земельного участка принадлежит наследодателю ДАМ на основании договора аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды. В конце 2022 года ПЕН, ДАА обратились с заявлением в комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> с просьбой о заключении нового договора аренды на земельный участок или дополнительного соглашения на её имя к существующему договору аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ исх. №/з комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> отказал в предоставлении данной муниципальной услуги, поскольку срок действия договора аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ истек, и истцы не являются стороной по вышеуказанному договору. ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился к третьему лицу по делу – нотариусу с просьбой разъяснить комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес>, какие правоустанавливающие документы легли в основу выдачи свидетельства о праве на наследство. В свою очередь, нотариус указала, что свидетельство о праве на наследство по закону было выдано на основании договора аренды, который прошёл государственную регистрацию в ЕГРН. В настоящее время спорный договор не расторгнут, заявленных в судебном порядке прав требования нет. Истцы считают, что договор является пролонгированным на неопределенный срок.

Решением Ессентукского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ иск ПЕН, ДАА удовлетворен частично.

Отказ комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> края о невозможности заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ с ПЕН и ДАА признан судом незаконным. Суд обязал комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> края заключить с ПЕН и ДАА дополнительное соглашение или иной договор, по которому истцы вступят в договор аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ на стороне арендатора. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ответчик комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> края в лице представителя АИВ просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, указав, что судом неверно определены обстоятельства, которые имели значение для правильного разрешения дела по существу. В жалобе ссылается на то, что срок действия договора аренды испрашиваемого земельного участка истек ДД.ММ.ГГГГ и к возникшим правоотношениям не могут быть применены положения п.3 ст.8 Закона № 28-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

В возражениях на доводы апелляционной жалобы истцы просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав участников процесса, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут передаваться, в том числе земельные участки.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, согласно свидетельству о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенного нотариусом Ессентукского городского нотариального округа <адрес> ИРР, запись в реестре за №-н/26-2022-3-1826, у истца: супруги покойного - ПЕН, возникло право аренды земельного участка в 1/4 доле, площадью: 600 кв.м., с кадастровым номером: № расположенного по адресу: <адрес>, мкр. «Опытник», 2 очередь, участок №. Категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство. Наследственное дело №.

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенного нотариусом Ессентукского городского нотариального округа <адрес> ИРР, запись в реестре за №-н/26-2022-3-1832, у административного истца: дочери покойного – ДАА, возникло право аренды земельного участка в 1/4 доле, площадью: 600 кв.м., с кадастровым номером: 26:30:070311:7 расположенного по адресу: <адрес>, мкр. «Опытник», 2 очередь, участок №. Категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство.

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенного нотариусом Ессентукского городского нотариального округа <адрес> ИРР, запись в реестре за №-н/26-2022-3-1857, у сына покойного – ДМА возникло право аренды земельного участка в 1/4 доле, площадью: 600 кв.м., с кадастровым номером: 26:30:070311:7 расположенного по адресу: <адрес>, мкр. «Опытник», 2 очередь, участок №. Категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство.

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенного нотариусом Ессентукского городского нотариального округа <адрес> ИРР, запись в реестре за №-н/26-2022-3-1862, у матери покойного – ДВГ, возникло право аренды земельного участка в 1/4 доле, площадью: 600 кв.м., с кадастровым номером: 26:30:070311:7 расположенного по адресу: <адрес>, мкр. «Опытник», 2 очередь, участок №. Категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство.

На основании соглашения о разделе наследственного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Ессентукского городского нотариального округа <адрес> ИРР, запись в реестре за №-н/26-2022-13-169, в долевую собственность по 1/2 каждому из истцов перешло право на спорный земельный участок.

В свидетельствах нотариус ИРР указала, что право аренды указанного земельного участка принадлежит наследодателю ДАМ, на основании договора аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Кроме того, нотариус указывает, что настоящее Свидетельство подтверждает возникновение имущественных прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы обратились с заявлением, адресованным в комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> с просьбой о заключении нового договора аренды на земельный участок или дополнительного соглашения на ее имя к существующему договору аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ.

Основанием для заключения дополнительного соглашения истцы посчитали: заявление, свидетельство о праве на наследство и часть 3, ст. 8 ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ исх. №/з комитет по управлению муниципальным имуществам <адрес> отказал в предоставлении данной муниципальной услуги.

Отказ мотивировал тем обстоятельством, что срок действия договора аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ истек, и истцы не являются стороной по вышеуказанному договору.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился к третьему лицу по делу – нотариусу ИРР с просьбой разъяснить комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес>, какие правоустанавливающие документы легли в основу выдачи Свидетельства о праве на наследство.

В свою очередь, нотариус дала ответ комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес>, что Свидетельство о праве на наследство по закону было выдано на основании договора аренды, который прошел государственную регистрацию в ЕГРН. Кроме того, нотариус дополнительно сообщила, что указанный договор аренды земельного участка был принят для включения в наследственную массу при открытии наследственного дела, после смерти ДАМ в 2017 году как действующий.

Согласно выписке из ЕГРН сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные».

Разрешая требования истца и частично удовлетворяя иск, суд исходил из того, что отказ комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> незаконный, поскольку истцам созданы препятствия к осуществлению законного права на заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, согласно выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство по закону. Нарушенное право истцов подлежит восстановлению путём возложения на ответчика обязанности заключить с истцами дополнительное соглашение или иной договор, по которому административные истцы вступят в договор аренды земельного участка №-з от 08.06.

Отказывая в удовлетворении требования истца о возложении обязанности на Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> края установить разумный срок для продления договора аренды, необходимый истцам для освоения и дальнейшего использования земельного участка, с ранее установленным назначением - под индивидуальное жилищное строительство, где выдать истцам Дополнительное соглашение или иной договор, по которому истцы вступят в договор аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ на стороне арендатора, суд исходил из того, что согласно ч. 1 т. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора, а также учитывая положения Конституции Российской Федерации, закрепленные в статьях 10 и 118, в силу положений ст. 37 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ".

Судебная коллегия с выводами суда не соглашается по следующим основаниям.

В статье 39.1 ЗК РФ предусмотрены основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно части 1 данной статьи земельные участки предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

На основании статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 указанного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14, 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (часть 15 статьи 39.8 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В силу положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Признавая оспариваемый отказ незаконным, суд первой инстанции, дав собственное толкование положениям части 3 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", исходил из того, что истечение срока действия договора аренды не препятствует заключению дополнительного соглашения к договору аренды при условии, что арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды.

Между тем, в соответствии с п. 3 ст. 8 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до ДД.ММ.ГГГГ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Таким образом, Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действительно, установлено не право, а обязанность арендодателя заключить соглашение о продлении срока действия договора аренды, при соблюдении условий, предусмотренных приведенной нормой права.

То есть, указанные положения закона подлежат применению только к действующим договорам, заключенным на определенный срок, который не истек к моменту обращения арендатора.

Между тем, в рассматриваемом случае отсутствует обязательное условие для возможности продления договора аренды на основании статьи 8 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", поскольку на дату обращения истцов за продлением договора по данному основанию (ДД.ММ.ГГГГ) срок действия договора аренды истек, договор прекратился.

Так, установлено, что земельный участок с кадастровым номером N 26:30:070311:7 с разрешенным использованием "под индивидуальное жилищное строительство" предоставлен в аренду на 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, срок действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ.

С учётом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказ комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером N 26:30:070311:7 соответствуют требованиям действующего законодательства.

Доказательств того, что в период действия договорных отношений арендатором велось строительство жилого дома, и, как следствие, земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования стороной истца не представлено.

Согласно сведениям из ЕГРН на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 26:30:070311:7, расположен объект недвижимости – здание (хозяйственная постройка).

Тогда как в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 5 статьи 39.6 ЗКРФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Данное положение согласуется с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), в котором установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения данных норм, а также отсутствие доказательств нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства индивидуального жилого дома, для строительства которого земельный участок предоставлен в аренду, при том, что на данном земельном участке расположено нежилое здание - хозяйственное строение, доказательством наличия объекта незавершенного строительства индивидуального жилого дома, на момент обращения с заявлением о продлении договора аренды, не является.

Стороной истцов доказательств возведения объекта незавершенного строительства (индивидуального жилого дома), наличие которого в соответствии с законом давало бы им право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, не представлено.

Возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в данном случае хозяйственного помещения, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного объекта незавершенного строительства (индивидуального жилого дома), не влечет возникновение у арендатора, как собственника вспомогательного объекта, права на заключение договора аренды на новый срок.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия полагает вынесенное решение в части удовлетворения исковых требований подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ессентукского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части удовлетворения требований признании отказа комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> края о невозможности заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ с ПЕН и ДАА незаконным, обязать комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> края заключить с ПЕН и ДАА дополнительное соглашение или иной договор, по которому истцы вступят в договор аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ на стороне арендатора, - отменить, в отмененной части принять новое решение, которым в удовлетворении требований ПЕН и ДАА отказать.

Апелляционную жалобу ответчика комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> края в лице представителя АИВ удовлетворить.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.