УИД: 40RS0001-01-2022-016156-47
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Калужский районный суд Калужской области в составе:
Председательствующего судьи Паршиной Р.Н.
При секретаре Никеевой Е.Н.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Калуге
14 июня 2023 года
Гражданское дело № 2-1-1960/2023 по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании пунктов договора недействительными, определении реальной цены договора, прекращении права собственности и о переводе прав и обязанностей покупателя по договору,
УСТАНОВИЛ:
13 декабря 2022 года истица, обратившись в суд с вышеназванным иском, уточнив исковые требования, просила признать пункты 4.1, 4.2, 4.2.1 договора купли-продажи от 25.11.20222года, заключенного между ответчиками, недействительными силу ничтожности; определить реальную цену договора купли-продажи от 25.11.2022 года, заключенного между ответчиками; прекратить право собственности ФИО3 на 1/2 долю в праве на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, (запись регистрации №); перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 25.11.2022 года 1/2 доли в праве на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, с ФИО3 на ФИО1, на условиях реальной ценой договора купли-продажи.
Истица ФИО1 судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, её представитель по доверенности ФИО4 поддержала уточненные исковые требования.
Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.
Представитель ФИО2 адвокат по ордеру ФИО5 полагал, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется, просил взыскать с истицы расходы по оплате услуг представителя в размере 35000 рублей.
Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела № 2-1-2198/2023 и настоящего дела, приходит к следующему.
Судом установлено, что по состоянию на 25 ноября 2022 года собственниками спорной квартиры <адрес> являлись истица ФИО1 (добрачная фамилия ФИО6) Е.В. и ответчица ФИО2 по 1/2 доли в праве у каждой.
Решением суда от 18 мая 2022 года по делу по иску ФИО1 к ФИО2, УК ООО «СпецРемСтрой» между сособственниками определен порядок оплаты за жилищно-коммунальные услуги.
25 ноября 2022 года между ФИО2 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, по условиям которого ФИО2 продает, а ФИО3 покупает 1/2 долю в праве общей собственности на спорную квартиру.
Пунктом 4 договора предусмотрено, что стороны оценивают указанную долю на квартиру в 2000000 рублей.
Согласно п. 4.1 ФИО3 покупает у ФИО2 указанную долю в праве общей собственности на квартиру за 2000000 рублей; денежная сумма в размере 1700000 рублей передана Покупателем Продавцу до подписания и удостоверения настоящего договора. Продавец получает от Покупателя денежную сумму в размере 1700000 рублей. Настоящий договор носит силу акта-передачи денежной суммы в размере 1700000 рублей (п. 4.2 договора) (л.д. 93-95).
Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что денежная сумма в размере 300000 рублей будет передана Покупателем Продавцу в срок до 26 мая 2023 года, в равных долях, ежемесячно, непозднее 26 числа текущего месяца в размере 50000 рублей ежемесячно.
28 ноября 2022 года за ФИО3 зарегистрировано право собственности в Росреестре.
В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).
Согласно 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).
По смыслу приведенных правовых норм, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судами при рассмотрении дел о переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры, является наличие или отсутствие надлежащего извещения со стороны лица, желающего произвести отчуждение своей доли постороннему лицу с указанием цены и иных условий, других участников долевой собственности, а также подтверждение платежеспособности других участников долевой собственности.
В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что ФИО2 извещение о предстоящей продаже доли в праве направляла через нотариуса.
Данные обстоятельства подтверждаются заявлением ФИО2 о продаже 1/2 доли в спорной квартире от 12.03.2022 года, адресованным ФИО6 (право собственности на указанную долю зарегистрировано за ФИО6), сопроводительным письмом нотариуса от 12.03.2022 года, почтовым конвертом от 14.03.2022 года, который вернулся нотариусу неврученным, что также подтверждается отчетом об отслеживании отправлений, заявлением ФИО2 о продаже 1/2 доли в праве на спорную квартиру от 08.06.2022, адресованным ФИО1, сопроводительным письмо нотариуса г. Калуги ФИО7 от 08.06.2022 года в адрес истицы о направлении данного заявления, квитанцией об отправке письма 10.06.2022 года по адресу истицы - <адрес>, который также вернулся неврученным 13.07.2022, о чем также свидетельствует отчет об отслеживании отправлений.
В соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 63, 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", судам необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.
Судом достоверно установлено, что истица в установленном законом порядке была надлежащим образом извещена сособственником спорной квартиры о намерении продать свою долю.
Доказательств невозможности своевременного получения данного извещения истицей не представлено.
В связи с тем, что ответа от сособственника названной квартиры не поступило, 25 ноября 2022 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи 1/2 доли квартиры стоимостью 2 000 000 руб.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане свободны в заключении договора.
Пунктом 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Доводы представителя истцы о том, что указанная в договоре цена доли завышена, не соответствует действительности.
Доказательств тому, что между ответчиками достигнута договоренность о стоимости доли в праве на спорную квартиру в ином размере, чем указано в вышеназванном договоре, у суда не имеется.
Таким образом, у суда отсутствуют правовые основания для определения иной цены договора, отличной от той, которая указана сторонами по договору от 25.11.2022 года.
Из материалов дела видно, что лично ФИО3, а также третьими лицами по поручению последнего, во исполнение обязательств по вышеназванному договору купли-продажи передана ФИО2 денежная сумма за приобретенную долю в квартире в размере 1900000 рублей, что подтверждается платежными документами.
Учитывая вышеизложенное, правовых оснований для признания оспариваемых пунктов вышеназванного договора купли-продажи у суда не имеется.
Тот факт, что у ФИО3 имеется незначительная задолженность по оплате стоимости доли в праве на спорную квартиру не нарушает прав истца и не свидетельствует о незаконности сделки.
Исходя из того, что ответчицей ФИО2 соблюден установленный законом порядок отчуждения доли в праве собственности на квартиру, учитывая, что она предприняла меры для надлежащего извещения истца о продаже своей доли жилого помещения, однако, последняя не реализовала своего права на приобретение доли квартиры по предложенной цене, суд, руководствуясь статьями 10, 246, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22, содержащимися в пункте 14 постановления от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приходит к выводу об отказе истице в удовлетворении требований о переводе на неё прав и обязанностей покупателя по указанному выше договору.
Судом также учитывается, что истцом не представлено доказательств наличия у нее финансовой возможности о внесении в полном объеме денежных средств в счет оплаты спорной доли квартиры при переводе прав и обязанностей покупателя.
С учетом изложенного, у суда не имеется оснований для прекращения права собственности на 1/2 доли в праве на квартиру ФИО3, поскольку последним данная недвижимость приобретена на законных основаниях по договору купли-продажи.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных истицей требований и об отказе в их удовлетворении в полном объеме.
Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с истицы, как с проигравшей стороны, в пользу ответчицы ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате услуг адвоката в размере 25 000 рублей, который, по мнению суда, отвечает требованиям разумности, с учетом сложности дела, объема выполненной представителем работы.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 оставить без удовлетворения.
Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по оплате юридических услуг в размере 25000 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калужский областной суд через Калужский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме.
Председательствующий: Р.Н.Паршина
Решение изготовлено 17.07.2023