РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 июля 2022 года г. Ахтубинск Астраханской области
Ахтубинский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Шалекешова А.Х., при секретаре Глазуновой А.А., с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ахтубинске в помещении Ахтубинского районного суда дело № 2а-1253/2022 по административному исковому заявлению ФИО3 к администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» Астраханской области о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным,
установил:
ФИО3 обратился в суд с административным иском к администрации МО «Город Ахтубинск» о признании отказа незаконным, указав, что 20 июля 2020 года между сторонами был заключен на основании результатов аукциона договор № аренды земельного участка, расположенного по адресу: , кадастровый №, вид разрешенного использования: 7.2 Автомобильный транспорт, сроком по 19 января 2022 года. В рамках данного договора административному истцу было выдано разрешение на строительство от 20 сентября 2021 года, которое действует до 05 сентября 2022 года. По данным ЕГРН административным истцом зарегистрирован объект незавершенного строительства со степенью готовности 5 процентов. 01 декабря 2021 года ФИО3 обратился в администрацию МО «Город Ахтубинск» для заключения нового договора аренды в связи с истечением договора № и 25 января 2022 года получил отказ, по истечении договора аренды, что нарушило его права. 18 марта 2022 года он обратился в администрацию МО «Город Ахтубинск» с заявлением о заключении договора аренды земельного участка в целях завершения строительства объекта, а именно, здания для обслуживания пассажиров междугородних маршрутов. 12 мая 2022 года администрацией МО «Город Ахтубинск» было отказано в заключении договора аренды земельного участка без обоснованных причин. Полагает, что его права, как собственника объекта незавершенного строительства, были нарушены. Полагает, что земельный участок должен быть ему предоставлен без торгов на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Указывает, что он является собственником объекта незавершенного строительства и никаких препятствий для предоставления ему земельного участка в аренду не имеется. Администрацией был учрежден данный проект строительства, здание имеет социально-значимую необходимость. ФИО3 просил признать незаконным отказ администрации МО «Город Ахтубинск» от 12 мая 2022 года, возложив на нее обязанность заключить с ним договор аренды земельного участка в целях завершения строительства объекта капитального строения.
Административный истец ФИО3 в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о его времени и месте, направил в суд своего представителя.
Суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствии административного истца.
Представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что на настоящее время объект практически завершен строительством. Полагает действия административного ответчика незаконными, поскольку у административного истца практически изымается принадлежащее ему имущество – построенное двухэтажное здание. Столь длительный срок строительства и получения разрешения на строительства с момента заключения договора аренды земельного участка связан с тем, что имелась необходимость отхождения от предельных параметров застройки. Считает, что не имеется оснований для отказа в заключении нового договора аренды без проведения торгов. То, что при подобных обстоятельствах невозможно заключить договор аренды земельного участка однократно без торгов с 01 марта 2015 года связывает с действиями администрации МО «Город Ахтубинск», которая ввела административного истца в заблуждение, указав об этом в договоре. Строительство вовремя истец не мог завершить, поскольку это требовало больших финансовых средств, кроме того, имела место пандемия коронавируса.
Представитель административного ответчика ФИО2 просила отказать в удовлетворении заявленных требований. Указала, что оснований для заключения договора аренды с административным истцом не имеется. Строительство длительное время им не велось, готовность составляла 5 процентов. Кроме того, в настоящее время в производстве Ахтубинского районного суда Астраханской области находится гражданское дело по иску администрации МО «Город Ахтубинск» к ФИО3 об изъятии данного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Основное строительство данного объекта велось уже после истечения срока аренды земельного участка и данных требований. Положения Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ распространяются только на правоотношения, возникшие до 01 марта 2015 года, соответственно, у административного истца нет права на заключение договора аренды земельного участка однократно без торгов.
Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства и материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями должностного лица, государственного или муниципального служащего если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
В силу части 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В судебном заседании установлено, что 20 июля 2020 года между администрацией МО «Город Ахтубинск» и ФИО3 заключен догов №-а аренды земельного участка площадью 100 кв.м., расположенного по адресу: , с кадастровым номером: №, вид разрешенного использования
Срок действия договора был установлен с 20 июля 2020 года по 19 января 2022 года.
20 сентября 2021 года, т.е. спустя более, чем через год после заключения договора, административным истцом ФИО3 получено разрешение на строительство здания, предназначенного для обслуживания пассажиров на указанном земельном участке. При этом, административным истцом не представлено доказательств тому, что он ранее предпринимал меры для получения разрешения на строительство, непосредственно после заключения договора, но не мог его получить по независящим от него причинам.
16 ноября 2021 года за административным истцом зарегистрировано право на объект незавершенного строительства со степенью готовности 5 процентов.
01 декабря 2021 года и 18 марта 2022 года административный истец обратился в администрацию МО «Город Ахтубинск» с заявлением о заключении с ним договора аренды, в связи с истечением срока прежнего договора.
Ответами от 25 января и 12 мая 2022 года администрацией МО «Город Ахтубинск» административному истцу ФИО3 было отказано в удовлетворении данных заявлений.
Ответ от 25 января 2022 года административным истцом ранее оспорен в судебном порядке. Решением Ахтубинского районного суда Астраханской области от 12 мая 2022 года ФИО3 в удовлетворении административного иска о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка было отказано. Решение вступило в законную силу 21 июня 2022 года. В оспариваемом в рамках настоящего административного дела ответе от 12 мая 2022 года, администрация МО «Город Ахтубинск» сообщила ФИО3 о том, что до истечении шестимесячного срока со дня истечения договора аренды намеревается предъявить в суд требование об изъятии у него объекта незавершенного строительства, в связи с чем, в заключении нового договора аренды указанного земельного участка ему было отказано.
Таким образом, несмотря на утверждения административного истца, изложенные в исковом заявлении, причины отказа в удовлетворении заявления в оспариваемом ответе администрации МО «Город Ахтубинск» изложены.
Оценивая обоснованность оспариваемого ответа, суд учитывает, что по общему правилу, установленному в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В данном случае, судом установлено, что возражения по поводу продления договора аренды земельного участка со стороны арендодателя в лице администрации МО «Город Ахтубинск» имели место.
В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Таким законом в данном случае является Земельный кодекс Российской Федерации, а с 01 марта 2015 года действует общее правило о предоставлении публичных земельных участков в аренду на торгах и отменено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без проведения торгов.
Так, в силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.
Указанный в административном исковом заявлении ФИО3 договор аренды земельного участка №-а заключен после 01 марта 2015 года, по результатам торгов и не для ведения садоводства для собственных нужд.
07 июня 2022 года в Ахтубинский районный суд поступило исковое заявление администрации МО «Город Ахтубинск» об изъятии у ФИО3 объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: путем продажи с публичных торгов.
11 июня 2022 года данное исковое заявление администрации МО «Город Ахтубинск» принято к производству Ахтубинского районного суда Астраханской области.
В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В указанном случае, уполномоченным органом в суд заявлено требование об изъятии объекта незавершенного строительства в течение шести месяцев до истечения срока действия ранее заключенного договора. О намерении заявить в суд данное требование, было сообщено в оспариваемом ответе административному истцу.
Это предусмотренное Земельным кодексом Российской Федерации основание для отказа в заключении договора аренды является формальным, то есть наступления конкретного результата (такого как вступление в законную силу решения об изъятии объекта незавершенного строительства) в данном случае не требуется.
Поскольку уполномоченным органом данное требование было заявлено данное в суд, оснований для предоставления административному истцу в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства этого объекта, у администрации МО «Город Ахтубинск» в данном случае не имелось.
Доводы представителя административного истца о том, что администрацией МО «Город Ахтубинск» неправомерно изымается принадлежащий ФИО3 объект незавершенного строительства, неправомерны, поскольку при рассмотрении административного иска проверяется уполномоченным ли органом вынесено оспариваемое решение, соответствует ли оно закону, нарушены ли права административного истца. При этом, для удовлетворения административного иска требуется именно совокупность данных условий.
Требования же, связанные с дальнейшей судьбой объекта незавершенного строительства, принадлежащего административному истцу ФИО3, разрешаются в рамках рассматриваемого судом гражданского дела по иску администрации МО «Город Ахтубинск».
При всех установленных обстоятельствах суд приходит к выводу, что оспариваемое административным истцом ФИО3 решение об отказе в заключении договора аренды земельного участка принято уполномоченным на то органом и в рамках земельного законодательства, регулирующего спорные правоотношения.
Соответственно, необходимой совокупности условий для признания административного иска ФИО3 обоснованным не имеется, в связи с чем, в его удовлетворении надлежит отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
ФИО3 в удовлетворении административного искового заявления к администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» Астраханской области о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным отказать.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Астраханского областного суда, через Ахтубинский районный суд.
Судья Шалекешов А.Х.