Решение по делу № 2-1465/2023 от 15.12.2023 - о признании права аренды на земельный участок в связи с переходом права собственности на находящийся на нем объект недвижимости.

Дело № 2-1465/2023

УИД 14RS0016-01-2023-001742-92

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 декабря 2023 г. г. Мирный

Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Николаевой В.В., при секретаре Мудаевой Г.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования «Город Мирный» Мирнинского района Республики Саха (Якутия) о признании права аренды на земельный участок в связи с переходом права собственности на находящийся на нем объект недвижимости,

установил :

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации МО «Мирниснкий район», МКУ «КИО» МО «Мирнинский район», которым просит признать за ним право аренды земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, в объеме прав прежнего собственника, в связи с переходом права собственности на находящийся на нем объект недвижимости.

В обоснование требований указано, что истец является собственником недвижимого имущества – объекта незавершенного строительства (жилого дома), площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, на основании договора купли-продажи незавершенного строительством объекта от 08 декабря 2010 г., заключенного между истцом и продавцом гр. ФИО2 (ГРП произведена 17.12.2010, № Данный объект расположен на указанном земельном участке, который находился на правах аренды у прежнего собственника ФИО3 в соответствии с договором аренды №92/07 от 01.08.2007. Пунктом 6 договора купли-продажи незавершенного строительством объекта от 08.12.2010 предусмотрено, что покупателю переходит право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и у продавца. Между тем ответчик не признает право истца и не перезаключает с ним договор аренды спорного земельного участка.

Определением суда от 14 ноября 2023 г. произведена замена ненадлежащих ответчиков – Администрации МО «Мирнинский район» Республики Саха (Якутия) и МКУ «КИО» МО «Мирнинский район» Республики Саха (Якутия) надлежащим – Администрацией МО «Город Мирный» Мирнинского района Республики Саха (Якутия).

Истец ФИО1 заявлением просит рассмотреть дело без его участия; представитель ответчика ФИО4, предоставив письменный отзыв на исковое заявление, указала, что обращение с заявлением по истечении срока аренды в данном случае не свидетельствует об отсутствии у ФИО1 права на заключение договора аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости. При таких обстоятельствах, суд в силу ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Изучив доводы иска, представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Конституция Российской Федерации, закрепляя, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9, часть 1), одновременно предусматривает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3), к числу которых относится Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), устанавливающий как принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1), так и требования к процедуре образования земельных участков, учитывающие их особенности как объектов земельных и гражданских правоотношений, которые представляют собой часть земной поверхности и имеют характеристики, позволяющие определить их в качестве индивидуально определенной вещи (пункт 3 статьи 6). Такая идентификация позволяет обеспечивать рациональное использование земли, а также защиту прав собственников и иных пользователей земельных участков, смежных по отношению к вновь образуемым.

В силу статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

Как следует из абзаца второго пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В силу пункта 1 статьи 39 ЗК РФ, в редакции, действующей на момент обращения истцов в администрацию, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно статье 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела, 12 января 2005 г. Постановлением Администрации МО «Мирнинский район» РС(Я) №10 ФИО3 на правах аренды предоставлен земельный участок под строительство жилого дома, расположенной по адресу: <адрес> (условный кадастровый номер №) площадью <данные изъяты> кв.м. сроком до 01.05.2006.

01 августа 2007 г. между МО «Мирнинский район» РС(Я), именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице заместителя главы района, председателя КИО Администрации МО «Мирнинский район» РС(Я) ФИО5, действующей на основании Положения о КИО №4-6 от 10.04.2003, утвержденного IY сессиейРайонного Собрания и Доверенности №8515 от 04.07.2005, с одной стороны, и ФИО3, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, на основании Постановления главы Администрации МО «Мирнинский район» РС(Я) №850 от 30.05.2007 заключили договор аренды №92/07.

Постановлением Администрации МО «Мирнинский район», от 15.08.2006, 30.05.2007, 01.12.2010 продлено права аренды земельного участка под незавершенный строительством объект гр.ФИО3

08 декабря 2010 г. между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта площадью застройки <данные изъяты> кв.м., степенью готовности 59% с инвентарным номером №, расположенной по адресу: <адрес>

Из письменного отзыва МКУ «КИО» Администрации МО «Мирнинский район» от 13.11.2023 следует, что в соответствии с Уставом МКУ «КИО» МО «Мирнинский район» РС(Я) является главным распорядителем средств местного бюджета в сфере управления муниципальным имуществом, земельными ресурсами в соответствии с действующим законодательством РФ, РС(Я), Уставом и иным и нормативными правовыми актами МО «Мирнинский район» РС(Я). Основные цели и задачи учреждения – это эффективное распоряжение и управления муниципальным имуществом и земельными участками, находящимися в собственности МО «Мирнинский район» РС(Я), а также земельными участками, расположенными на межселенных территориях МО «Мирнинский район» РС(Я). МКУ «КИО» в сфере регулирования земельных отношений: управляет и распоряжается земельными ресурсами, находящимися в муниципальной собственности; готовит проекты нормативно-правовых актов МО «Мирнинский район» РС(Я) по регулированию земельных отношений; предоставляет земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования, в аренду или в собственность в соответствии с действующим законодательством.

21 ноября 2023 г. ФИО6, действующая по доверенности от имени и в интересах ФИО1 обратилась с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка, на который 05.12.2023 предоставлен ответ.

Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (п. п. 1, 2 ст. 287.3 ГК РФ).

Земельный участок отчуждается одновременно с находящимися на нем зданиями, строениями, сооружениями только тогда, когда они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Если собственник здания не является собственником земельного участка, то при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 271 ГК РФ).

Таким образом, законодательством предусмотрен переход права на здание, строение, сооружение без переоформления правоустанавливающих документов на землю. С момента регистрации права собственности на такую недвижимость у нового собственника возникает право распоряжаться землей на тех же условиях, на которых ею распоряжался прежний собственник, и он приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, независимо от того, оформлены или нет в установленном порядке документы на землю между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Отсутствие заключенного договора, например договора аренды, между новым собственником объекта недвижимости и собственником земельного участка не освобождает нового собственника объекта недвижимости от арендной платы.

Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности новый собственник здания, строения, сооружения должен обратиться к собственнику земельного участка для оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 26 ЗК РФ).

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, то покупатель может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 указанной нормы права договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в частности в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц участвовавших в торгах.

Принимая во внимание положения приведенных правовых норм, право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, предоставленного в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" возникает только в том случае, если на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, обладающий признаками недвижимой вещи.

Аналогичные положения, дотекающие заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов для завершения строительства с собственником расположенного на этом участке объекта незавершенного строительства содержатся в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, на основе анализа установленных судом обстоятельств по делу, исходя из вышеназванных правовых норм следует, что с момента регистрации права собственности на такую недвижимость у нового собственника возникает право распоряжаться землей на тех же условиях, на которых ею распоряжался прежний собственник, и он приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, независимо от того, оформлены или нет в установленном порядке документы на землю между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Поскольку Администрация МО «Город Мирный» как публичный собственник не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, то у истца имеется право обращения с заявлением на заключение договора аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил :

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право пользования земельным участком, расположенным по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, на условиях договора аренды.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца через Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия) со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий В.В. Николаева

Решение в окончательной форме изготовлено 21 декабря 2023 г.