Решение по делу № 2-121/2023 от 23.03.2023

УИД 35RS0006-01-2022-001840-78 2-121/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Великий Устюг 23 марта 2023 года

Великоустюгский районный суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Нагаевой Н.Н.,

при секретаре Андроник О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, признать расписку договором купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ... на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 24.12.2015 г.

ФИО3, ... года рождения, является дочерью ФИО2, что подтверждается свидетельством о рождении, и зарегистрирована вместе с отцом по адресу: ....

ОСП по Великоустюгскому району, начиная с 27.02.2017 года, вынесены постановления о запрете на совершение регистрационных действий в отношении вышеуказанной квартиры. Запреты по настоящее время не сняты.

Согласно расписке от 23 октября 2018 года ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 500000 рублей в счет предоплаты за квартиру, находящуюся по адресу: ....

В связи с тем, что ФИО2 не исполнил свои обязательства, ФИО1 обратилась в суд с иском с ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.

В обосновании иска, указав, что вышеуказанную квартиру она приобрела на свое имя у ответчика в октябре 2018 года, проживет в ней совместно с супругом ФИО4. ФИО2 передал ей ключи от квартиры, а также в пользование мебель. Она оплатила ему по расписке 500000 рублей, ответчик обязался заключить договор купли-продажи недвижимости. Поскольку они юридически неграмотные с супругом, то верили ФИО2, который постоянно ссылался на причины, препятствующие в заключение договора. Она оплачивает коммунальные услуги за электроэнергию, газоснабжение, водоснабжение. Имеется задолженность по капитальному ремонту, оплате услуг управляющей компании и вывозу ТКО, так как данные услуги должен оплачивать собственник. ФИО2 направил ей уведомление о выселении из квартиры.

Просит обязать ФИО2 заключить с ней договор купли-продажи квартиры по адресу: ... на условиях, указанных в расписке и совершить все необходимые действия.

В уточнении к исковым требования, просит признать расписку, составленную 23.10.2018 года между ней и ФИО2, договором купли-продажи.

В судебном заседании ФИО1 требования поддержала, дополнив, что ФИО2 предложил приобрести им спорную квартиру за 700000 рублей плюс дачу в .... От дачи она отказалась, поэтому должна была доплатить ему денежные средства при заключении договора купли-продажи квартиры, на которые он рассчитывал. Срок оформления договора купли-продажи квартиры не оговаривали, акт приема-передачи жилого помещения не составляли, полная стоимость продажи квартиры не согласовывалась. Документы о принадлежности квартиры и о наложении ОСП запрещения на регистрацию они не видели, и не смотрели, кто зарегистрирован в квартире, не выясняли. С октября 2018 года она с мужем проживает в квартире, поменяли газовый котел. О нарушении своих прав она узнала в октябре 2022 года после консультации с юристом ФИО5.

Представитель истца ФИО5 требования поддержала, дополнив, что в 2020-2021 году она работала у ФИО2, он говорил ей, что намерен продать квартиру по адресу: ... с дачей в ..., но проживающая в квартире ФИО1 не платит коммунальные услуги. Она давала ФИО2 юридические консультации, больше с ним не работает.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя Шаповалова А.О..

Представитель ответчика Шаповалов А.О. с иском не согласился, указав, что расписка, представленная истцом, не может свидетельствовать о заключении договора купли-продажи недвижимости, так как в данном документе не согласованы все существенные условия, присущие договору купли-продажи недвижимого имущества. В расписке не указано об обязанности ответчика по передаче права собственности истцу объекта недвижимого имущества, не обозначена цена объекта. ФИО2 не передавал ФИО1 права собственности на квартиру, а передал в найм. В расписке не согласованы так же условия о наличии проживающих и зарегистрированных лицах. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, ОСП по Великоустюгскому району, межрайонная ИФНС № 10, ППК «Роскадастр», ООО « Великоустюгский коммунальщик», НО Вологодской области «Фонд капитально ремонта многоквартирных домов Вологодской области», ФИО6, ООО «Аквалайн» АО «Газпром газораспределение Вологда», ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО4 в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (статья 556 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 27, 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В соответствии с указанной распиской ФИО2 подтверждает получение от ФИО1 денежных средств в размере 500000 рублей в качестве залога за жилое помещение, находящееся по адресу: ... на праве собственности.

Поскольку письменный договор купли-продажи указанного жилого помещения между сторонами не был заключен, ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.

С учетом положений ст. ст. 380, 429, 549, 556, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", судом установлено наличие между истцом и ответчиком соглашения о заключении в будущем основного договора купли-продажи, из которых 500000 рублей получены ФИО2 в качестве задатка, поэтому суд считает, что расписка, как предварительный договор с соглашением о задатке, а также отсутствие в материалах дела сведений о заключении сторонами основного договора купли-продажи, сведений об окончательной сумме сделки, свидетельствуют об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании договора купли-продажи квартиры заключенным.

Расписка в получении денежных средств, направленная на заключение основного договора и носящая поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора.

Исследовав представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в совокупности и системной связи, суд приходит к выводу, что расписка от 23.10.2018 г. содержит элементы предварительного договора с соглашением о задатке, составив расписку, стороны пришли к соглашению о заключении в будущем основного договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ... рублей, из которых 500000 рублей получены ФИО2 в качестве задатка, при этом окончательная стоимость квартиры сторонами не определена.

В нарушение требований ст. 549, 550, 558 ГК РФ сторонами не был составлен и подписан письменный договор купли-продажи квартиры, такой договор не прошел государственную регистрацию, а расписка, имеющая признаки предварительного договора не может быть принята в качестве письменного доказательства, подтверждающего факт заключения основного договора купли-продажи.

Передача жилого помещения в фактическое владение истицы, которая с 2018 года пользуется им, несет бремя его содержания, не является достаточным основанием для признания договора купли-продажи заключенным.

Распиской от 23 октября 2018 года стороны установили намерение заключить основной договор купли-продажи жилого помещения без определения срока совершения данной сделки и окончательной стоимости объекта недвижимости.

На основании п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, такой договор сторонами заключен не был, правовых оснований для признания расписки от 23.10.2018 г. в качестве договора купли-продажи с условием предварительной оплаты не имеется. Из буквального содержания представленной расписки не следует, что стороны определили срок заключения основного договора купли-продажи.

Допрошенные в судебном заседании свидетели Д.А., К.Ю., Ч.Т., Г.Э. подтверждают, что М-вы проживают в спорной квартире с 2018 года, и с их слов знают, что они квартиру у ФИО2 купили.

Истцом не отрицается, что указанная в расписке сумма не являлась окончательной для заключения договора купли продажи.

При таких обстоятельствах, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

Ответчиком ФИО2 заявлены требования о взыскании с ФИО1 судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 20000 рублей.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из содержания указанных норм следует, что возмещение судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда.

Как следует из материалов дела, ФИО2 обратился за оказанием юридической помощи к адвокату Шаповалову А.О.

Согласно квитанции №6 от 22 февраля 2023 года за оказанные юридические услуги ФИО2 заплатил адвокату Шаповалову А.О. 20000 рублей.

Учитывая вышеизложенные требования норм закона, принимая во внимание категорию сложности дела, объем выполненных представителем истца действий, продолжительность судебных заседаний, требования разумности и справедливости, с учетом соотносимости понесенных расходов с объемом защищаемого права, баланса интересов сторон, суд считает необходимым заявление Галецкого ВУ.В. удовлетворить частично в размере 10000 рублей, в остальной части отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 (СНИЛС №) к ФИО2 (ИНН №) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, признать расписку договором купли-продажи отказать.

Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) в пользу ФИО2 (ИНН №)

расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 (десять тысяч) рублей.

В остальной части ФИО2 к ФИО1 о взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Великоустюгский районный суд Вологодской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 марта 2023 года.

Судья: Нагаева Н.Н.

Копия верна: судья-