Решение по делу № 2-1623/2023 от 20.06.2023

2-1623/2023

УИД 23RS0003-01-2021-003473-84

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 июня 2023 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе

председательствующего Михина Б.А.

при секретаре Зайцевой О.С.,

с участием представителя истца администрации муниципального образования город-курорт Анапа ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования города-курорта Анапа к ФИО2 об обязании привести капитальный объект в соответствие с разрешительной документацией, взыскании судебной неустойки, по встречному иску ФИО2 к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности на объект капитального строительства, изменении вида разрешенного использования земельного участка,

установил:

администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в суд с иском к ФИО2 об обязании привести капитальное здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в соответствие с разрешительной документацией, а в случае невозможности – осуществить его снос в полном объеме.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности на спорный объект капитального строительства, изменении вида разрешенного использования земельного участка.

В обоснование требований администрацией муниципального образования город-курорт Анапа (далее администрация) указано, что ФИО2 принадлежит на праве собственности земельный участок общей площадью 2 000 кв.м., с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования «для индивидуальной жилой застройки», расположенный по адресу: <адрес>.

03.03.2020г. ФИО2 выдано уведомление о соответствии параметров, указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, установленным параметрам допустимости размещения объекта на вышеуказанном земельном участке.

В ходе проведенной проверки установлено, что фактически в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:1239 расположено незавершенное строительством трехэтажное с цокольным этажом здание, имеющее архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа.

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа полагает, что спорное строение отвечает критериям самовольной постройки, поскольку возводится с отступлением от выданной разрешительной документации, с нарушениями требований градостроительного регламента муниципального образования город-курорт Анапа, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил.

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа просит возложить на ответчика обязанность по приведению спорного капитального объекта в соответствие с разрешительной документацией.

В случае невозможности приведения объекта в соответствие с разрешительной документацией истец просит осуществить его снос в полном объеме. Также администрация просит взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 20 000 рублей ежедневно до полного исполнения решения суда.

В обоснование встречных исковых требований ФИО2 указано, что спорный капитальный объект в целом соответствует разрешительной документации, требованиям градостроительного регламента муниципального образования город-курорт Анапа. Допущенные отклонения являются незначительными и могут быть устранены до окончания строительства здания.

Просит признать за ним право собственности на вышеуказанный объект недвижимости – «гостевой дом» и изменить вид разрешенного использования земельного участка – «для индивидуальной жилой застройки, гостиничное обслуживание».

Представитель администрации муниципального образования город-курорт Анапа в судебном заседании требования поддерживал, по основаниям изложенным в иске, просил их удовлетворить. Полагал, что поскольку ответчиком не принимались меры для легализации спорного объекта в административном порядке, встречные исковые требования подлежат оставлению без рассмотрения.

ФИО2 иск администрации муниципального образования город-курорт Анапа не признал, встречные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. При этом полагал, что спорный объект не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровья, а поэтому за ним может быть признано право собственности на вышеуказанный объект недвижимости – «гостевой дом» и может быть изменен вид разрешенного использования земельного участка – «для индивидуальной жилой застройки, гостиничное обслуживание».

Проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 на основании договора купли-продажи от 26.11.2019 г. принадлежит на праве собственности земельный участок общей площадью 2 000 кв.м., с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для индивидуальной жилой застройки», расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности ФИО2 на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 03.12.2019г., запись регистрации № (том 1, л. <...>).

Согласно выпискам из Генерального плана городского округа г-к Анапа, утвержденного решением Совета муниципального образования г-к Анапа от 14.11.2013г. № 404 (с последующими изменениями и дополнениями), Правил землепользования и застройки муниципального образования г-к Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования г-к Анапа от 26.12.2013г. № 424 (с последующими изменениями и дополнениями), земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположен в территориальной зоне «Ж-1А. Зона застройки индивидуальными жилыми домами», основными видами разрешенного использования земельных участков, которой являются «для индивидуального жилищного строительства», «гостиничное обслуживание». Указанный земельный участок находится в границах II зоны горно-санитарной зоны охраны курорта Анапа, охранной зоны памятника археологии, а также в границах 3, 4, 5, 6, 7 подзон приаэродромной территории (том 1, л. д. 169-197).

17.01.2020г. ФИО2 получено письменное согласие Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края наиспользование земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> для строительства при условии выполнения требований действующего законодательства (том 1, л. д. 61-63).

25.02.2020г. ФИО2 направлено в администрацию муниципального образования город-курорт Анапа уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на вышеуказанном земельном участке со следующими параметрами застройки: количество надземных этажей – 3, высота – не более 12,90 м., отступы – 3,0 м. от границ смежных земельных участков с северо-западной и юго-западной стороны; 9,0 м. – с юго-восточной стороны; 25,0 м. – с северо-восточной стороны, площадь застройки – 410 кв. м. (том 1, л. д. 17-20).

03.03.2020г. ФИО2 выдано уведомление № 316 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> (том 1, л. д. 16).

Сведений о постановке спорного капитального объекта на государственный кадастровый учет, об оформлении в отношении него технической документации (технический план, технический паспорт) в материалы дела не представлено.

В соответствии с информацией Анапского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 28.06.2021 г. № право собственности на незавершенное строительством здание, расположенное на вышеуказанном земельном участке, не регистрировалось (том 1, л. <...>).

Из информации управления муниципальногоконтроля администрации муниципального образования г-к Анапа от 17.03.2021 г. следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> расположено незавершенное строительством трехэтажное с цокольным этажом здание ориентировочными размерами 20,0 м. х 17,0 м., имеющее архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа (том 1, л. д. 8-12).

В целях установления обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в соответствии с требованиями статьи 79 Гражданско-процессуального кодекса РФ судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» от 27.04.2022 г. № 603-2022 следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> расположено незавершенное строительством четырехэтажное (три надземных этажа и подвал) зданиеразмерами в наружных осях по основанию 23,60 м. х 15,60 м. Градостроительная высота здания составляет 12,5 м., площадь застройки – 424,4 кв.м., площадь здания – 1 344,4 кв.м., объем – 4 163 куб.м.

Процент готовности здания составляет 78% (в том числе, фундамент – 100% (5% к готовности всего объекта); стены и перегородки – 75% (21% к готовности всего объекта, в подвале перегородки отсутствуют); перекрытия – 100% (12% к готовности всего объекта); кровля – 100% (3% к готовности всего объекта); полы – 75 % (5% к готовности всего объекта, покрытие полов в подвале отсутствует); проемы – 66% (7,3% к готовности всего объекта, отсутствует заполнение внутренних дверных проемов); отделочные работы – 65% (10,4% к готовности всего объекта, отсутствует отделка потолков по всему здания, полностью отсутствует отдела подвала); внутренние сантехнические и электротехнические устройства – 80% (9,6% к готовности всего объекта, отсутствуют электроприборы – розетки, выключатели, УЗО, отсутствуют санприборы – унитазы, душевые, краны); прочие работы (благоустройство участка, ограждение, внутридворовые сети, ливневая канализация, отмостка, отделка крыльца) – 60% (4,2% к готовности всего объекта).

Фасадом здание расположено в сторону <адрес>. С фасадной и тыльной стороны на первом-третьем этажах расположены балконы. Основной вход в здание организован непосредственно на первый этаж с правого торца в вестибюль. Второй вход выполнен с левой стороны по лестнице, ведущей через балкон в помещение первого этажа. Дополнительно организованы входы в подвал с правой и левой стороны здания.

В здании три надземных этажа и один подземный (подвальный) этаж.

Подземный этаж является подвалом, так как высота отметки его перекрытия находится на уровне 1,1 м. при общей высоте помещений подземного уровня – 2,8 м., что составляет менее 1/2 общей высоты помещения.

Подвал на момент экспертного осмотра не имеет признаков эксплуатации, его отделка отсутствует. Планировка подвала не содержит перегородок, инженерное оборудование не смонтировано, имеются подводки сетей водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.

Планировка первого-третьего этажей здания коридорного типа.

На первом этаже при входе находится холл (вестибюль) с двумя встроенными помещениями, не имеющими на момент осмотра чистовой отделки и оборудования, в связи, с чем их функциональное назначение не установлено.

В торце первого этажа расположено изолированное двухкомнатное помещение со встроенным санузлом и отдельным выходом на улицу через балкон.

Также на момент осмотра на первом этаже оборудовано 6 помещений, изолированных от коридора, часть из которых имеют встроенные санузлы.

Второй и третий этажи являются типовыми по вертикали и планировке.

На каждом этаже оборудовано по 11 комнат со встроенным санузлом, изолированных отдельным выходом в коридор. Все комнаты имеют выход на балкон.

Вестибюль первого этажа и коридоры второго-третьего этажей в пространстве объединены с лестницей.

На момент осмотра дверные блоки не вставлены, санприборы не смонтированы, отделка в полном объеме не завершена.

Дворовая территория не благоустроена, ограждение с фасадной стороны не завершено, отмостка здания не выполнена.

Экспертом указано, что с учетом положений пунктов 6.1.1., 6.1.3., 6.2.1, 6.2.2., 6.2.5., 6.2.9, 6.2.17, 6.3.7.1.СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования» спорный объект по своим объемно-планировочным, функциональным, конструктивным и техническим решениям является гостиницей, поскольку на первом-третьем этажах имеет поэтажную коридорную планировку с расположенными вдоль коридора 26 изолированными помещениями – номерами, содержащими в своем составе жилую комнату и санузел; каждое выделенное помещение обеспечено выходом на балкон; на входе в здание обустроен вестибюль с возможностью размещения стойки администратора и кабинета; в подвале расположены помещения, не имеющие на момент осмотра разграничения перегородками и внутренними стенами, но обеспеченные подводками инженерных сетей, что позволяет оборудовать их под кухню, котельную, хозяйственные помещения, столовую; каждый номер соответствует требованиям жилого помещения (инсоляция, проветривание, площадь, высота, наличие санузла), что обеспечивает гостей условиями для сна и проживания); техническое решение разводки инженерных сетей выполнено для коммерческого использования); площадь здания превышает норму, установленную для индивидуального жилого дома – 500 кв.м.; количество изолированных жилых комнат составляет 26, что превышает норму, установленную для гостевых домов.

С учетом положений пунктов 4.2, 4.5.СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 (с Изменением № 1) спорный объект по своим объемно-планировочным, конструктивным и техническим решениям не является индивидуальным жилым домом, поскольку имеет коридорную планировку и значительное количество балконов; превышенную мощность инженерных сетей; пониженные теплотехнические параметры и отсутствие отопления в части помещений; значительное количество жилых помещений, обеспеченных санузлом, при отсутствии комнат с другим назначением для обеспечения постоянного проживания собственника и членов его семьи; допущено превышение общей площади здания, предусмотренной для индивидуального жилого дома.

С учетом положений подпунктов 4-5, 7-10 пункта 2.3. Методических рекомендаций об условиях строительства, реконструкции и эксплуатации гостевых домов для сезонного проживания отдыхающих и туристов на территориях малоэтажной жилой застройки курортов Краснодарского края, утвержденных Приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 27.11. 2006 г. № 123, спорный объект по своим объемно-планировочным, функциональным, конструктивным и техническим решениям не отвечает критериям гостевого дома, поскольку в нем отсутствует выделенная жилая зона, содержащая жилые комнаты, кухню, вспомогательные помещения с отдельным входом и предназначенная для круглогодичного проживания одной семьи; в здании оборудовано 26 комнат, изолированных коридорной планировкой со встроенным санузлом, имеющих балконы, что свидетельствует об их рекреационном назначении; в здании выполнена разводка инженерных сетей по решениям типовых коридорных планировок гостиничного типа; разводка инженерных сетей не имеет разграничения на комплекс гостевых комнат и жилую часть с отдельным учетом потребления энергоресурсов; на входе в здание имеется холл, потенциально предназначенный для стойки администратора и кабинета; в подвале расположены помещения, не имеющие на момент осмотра разграничения перегородками и внутренними стенами, но обеспеченные подводками инженерных сетей, что позволяет оборудовать их под кухню, котельную, хозяйственные помещения, столовую.

Объект не соответствует уведомлению о планируемом строительстве от 25.02.2020г. и уведомлению от 03.03.2020г. № 316 о соответствии параметров, указанных в данном уведомлении, в части отступа от северо-западной границы земельного участка (левая граница) (при норме 3,0 м., фактический отступ до приямка в подвал составляет 2,47 м.), площади застройки (при норме 410 кв. м., фактически – 424,4 кв. м.), а также функционального назначения (вместо «объект индивидуального жилого строительства», фактически - «гостиница»).

Экспертом указано, с целью приведения объекта в соответствие с разрешительной документацией необходимо по разработанному специализированной организацией проекту выполнить демонтаж по ширине 50 см. приямка в подвал, расположенного с левой стороны здания; демонтаж части балконов с целью уменьшения общей площади застройки здания; а также выполнить внутреннюю перепланировку (переоборудование) здания с целью демонтажа части санузлов и инженерных сетей, сформирования на втором-третьем этажах комнат, предназначенных для постоянного проживания собственника здания и членов его семьи (гостиная, зал, кабинет, прихожая, гардеробная, столовая, детская, игровая комнаты, спортзал).

Экспертом также указано, что при условии эксплуатации объекта в качестве гостиницы он не будет соответствовать следующим требованиям нормативных актов технического, экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства (далее по тексту – градостроительным нормам):

- в здании отсутствуют условия для обслуживания маломобильных групп населения (нарушение требований пункта 4.3* СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» (далее по тексту - СП 118.13330.2012), пункта 4.4. СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования» (далее по тексту - СП 257.1325800.2016);

-объект не обеспечен водоснабжением и водоотведением по мощности, рассчитанной для 26 гостевых номеров (нарушение требований пункта 4.16 СП 118.13330.2012, пункта 8.1 СП 257.1325800.2016);

-площадка перед входом в здание не оборудована с учетом обслуживания маломобильных групп населения (нарушение требований пункта 6.5* СП 118.13330.2012);

-превышен нормативный коэффициент площади застройки земельного участка (при норме 0,4, фактически – 0,7) (нарушение требований пункта 7.6. СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»);

-над входной дверью отсутствует устройство для защиты от атмосферных осадков (козырек) (нарушение требований пункта 5.11. СП 257.1325800.2016);

-в здании отсутствует не менее 5% номеров, соответствующих условиям для обслуживания маломобильных групп населения (нарушение требований пункта 6.2.6. СП 257.1325800.2016).

По мнению эксперта, нарушения являются несущественными и могут быть устранены посредством оборудования здания в соответствии с требованиями для обслуживания маломобильных групп населения, уменьшения количества номеров до 10 либо увеличения мощности сетей водоснабжения и водоотведения, а также посредством монтажа козырька над входной частью и увеличения площади земельного участка до 3 459 кв. м.

Экспертом также указано, что при условии эксплуатации объекта в качестве гостевого дома он не будет соответствовать следующим градостроительным нормам:

-не соблюдены требования пунктов 1.2. и 1.3. Методических рекомендаций об условиях строительства, реконструкции и эксплуатации гостевых домов для сезонного проживания отдыхающих и туристов на территориях малоэтажной жилой застройки курортов Краснодарского края, утвержденных Приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 27.11.2006 г. № 123 (далее по тексту – Методические рекомендации), поскольку количество гостевых комнат превышает нормативные показатели (26, при норме – 15), а также в здании отсутствует выделенная жилая зона, предназначенная для проживания собственника и членов его семьи);

-объект не обеспечен водоснабжением и водоотведением по мощности, рассчитанной для максимального количества - 10 гостевых комнат, что предусмотрено выданными техническими условиями на водоснабжение и водоотведение (нарушение требований подпункта 10 пункта 2.3. Методических рекомендаций);

-в здании отсутствуют системы противопожарной защиты(нарушение пунктов 2.8. Методических рекомендаций);

-в здании отсутствуют условия для обслуживания маломобильных групп населения (нарушение требований пункта 2.9. Методических рекомендаций).

По мнению эксперта, нарушения также являются несущественными и подлежат устранению посредством уменьшения гостевых комнат до 15 и обустройства жилой зоны, предназначенной для проживания собственника здания и членов его семьи, увеличения проектной мощности сетей водоснабжения и водоотведения либо уменьшения количества гостевых комнат до 10 в соответствие с выданными техническими условиями, монтажа систем противопожарной защиты, а также посредством оборудования здания в соответствии с требованиями для обслуживания маломобильных групп населения.

В остальной части объект соответствует установленным градостроительным нормам.

По своему функциональному назначению здание не противоречит требованиям Генерального плана городского округа г-к Анапа, утвержденного решением Совета муниципального образования г-к Анапа от 14.11.2013 г. № 404 (с последующими изменениями и дополнениями).

Объект соответствует требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования г-к Анапа, утвержденных решением Совета муниципального образования г-к Анапа от 26.12.2013 г. № 424 (в ред. от 29.08.2019 г. № 499, действующей на момент оформления разрешительной документации), за исключением превышения минимально допустимого отступа от левой границы земельного участка (53 см.) в зоне приямка в подвал.

Нарушение является несущественным и может быть устранено посредством демонтажа указанного приямка, после чего отступ здания будет соответствовать нормативному показателю (3,0 м.).

Здание соответствует требованиям режима II второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Анапа, поскольку оборудовано централизованными сетями водоснабжения и водоотведения. Осуществляемая в здании деятельность не загрязняет окружающую среду и не истощает природные ресурсы.Объект соответствует режиму охранной зоны памятника археологии, однако его строительство осуществлялось при отсутствии надзора со стороны специалиста-археолога.

Нарушение не требует устранения, поскольку на момент осмотра земляные работы выполнены, строительные работы находятся в стадии завершения.

Строительство здания осуществляется при отсутствии письменного согласования с Таманским центром ОВД филиала «Аэронавигация Юга» ФГУП «Государственная корпорация по организации воздушного движения».

Нарушение является несущественным и может быть устранено посредством получения данного согласования до окончания строительства объекта.

Здание находится в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, не соответствует виду его разрешенного использования - «для индивидуальной жилой застройки».

Нарушение является несущественным, поскольку градостроительным регламентом муниципального образования г-к Анапа для данной функциональной зоны предусмотрен основной вид разрешенного использования земельных участков – «гостиничное обслуживание».

Соответственно, застройщик вправе самостоятельно дополнить или изменить основной вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка.

Экспертом также указано, что при условии эксплуатации объекта в качестве гостиницы и гостевого дома он не будет соответствовать следующим строительным (в том числе, антисейсмическим), противопожарным нормам и правилам:

-в здании отсутствуют перегородки 1-го противопожарного типа, отделяющие лестницу от коридоров и других помещений (нарушение требований пункта 4.19 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», далее по тексту - СП 4.13330.2013), пункта 4.4.14 СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (далее по тексту - СП 1.13130.2009), пункта 7.25 СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (далее по тексту - СП 112.13330.2011);

-в здании не организован выход на кровлю непосредственно с лестничных клеток либо по лестницам 3-го типа, либо по наружным лестницам (нарушение требований пункта 7.2 СП 4.13130.2013);

-отсутствует зазор между маршами лестниц здания и между поручнями ограждений лестничных маршей шириной не менее 75 мм. (нарушение требований пункта 7.14 СП 4.13130.2013, пункта 8.9. СП 112.13330.2011);

-отсутствует второй эвакуационный выход с каждого этажа здания (нарушение требований пункта 5.3.11. СП 1.13130.2009, пункта 6.13* СП 112.13330.2011);

-в здании отсутствует система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (далее по тексту - СОУЭ) 2-го типа (нарушение требований пункта 3.1., таблицы 2 пункта 7 СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре»);

-в здании между несущими монолитными и железобетонными конструкциями и каменной кладкой стен отсутствует зазор не менее 20 мм (нарушение требований пункта 6.8.15 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах» (актуализированная редакция СНиП II-7-81*).

Нарушения противопожарных норм и правил являются несущественными и могут быть устранены посредством монтажа между лестницами и коридорами здания перегородок 1-го противопожарного типа, организации выхода на кровлю по соответствующим лестницам, организации второго эвакуационного выхода с каждого из этажей, монтажа СОУЭ 2-го типа либо посредством произведения расчета противопожарного риска на объекте защиты с выполнением указанных в нем противопожарных мероприятий.

Нарушения антисейсмических требований могут быть устранены путем выполнения поверочного расчета несущей способности конструкций здания и выполнения необходимых компенсационных мероприятий.

Экспертом также указано, что при условии эксплуатации объекта в качестве индивидуального жилого дома он не будет соответствовать следующим строительным (в том числе, антисейсмическим), противопожарным нормам и правилам:

-отступ от здания с левой стороны до границы смежного земельного участка не соответствует установленным требованиям (при норме 3,0 м., фактический отступ составляет 2, 47 м.) (нарушение требований пункта 5.3.4. СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» (далее по тексту - СП 30-102-99);

-отступ от здания с фасадной стороны до границы «красной линии» не соответствует установленным требованиям (при норме 5,0 м., фактический отступ составляет 4,44 м.) (нарушение требований 5.3.2СП 30-102-99).

Нарушения противопожарных норм и правил являются несущественными и могут быть устранены посредством организации выхода на кровлю по соответствующим лестницам либо посредством произведения расчета противопожарного риска на объекте защиты с выполнением указанных в нем противопожарных мероприятий.

Нарушения в части несоответствия отступов могут быть устранены посредством демонтажа приямка в подвал и частичного демонтажа балконов с фасадной стороны здания.

В остальной части объект полностью соответствует строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим нормам и правилам.

Экспертом указано, что расположение спорного здания с учетом расстояний до объектов, находящихся на смежных земельных участках, соответствует нормам инсоляции, естественного освещения, противопожарным разрывам.

Так, с левой, правой, фасадной и тыльной стороны противопожарный разрыв соблюден, так как на смежных земельных участках на расстоянии менее 6,0 м. здания и строения отсутствуют.

Эксперт пришел к выводу, что спорный капитальный объект в целом и его отдельные элементы (конструкции) без устранения выявленного нарушения строительных, противопожарных норм и правил создают угрозу жизни и здоровью людей, окружающей среде (том 2, л. д. 74-215).

В соответствии с частью 1 статьи 67 Гражданско-процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Частью 3 статьи 86 Гражданско-процессуального кодекса РФ установлено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Суд находит преждевременным вывод эксперта о том, что спорный объект является гостиницей, по следующим основаниям.

Выводы эксперта мотивированы, содержат ссылки на нормативные акты, даны специалистом высокой квалификации и с достаточным опытом работы. Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований для несогласия в остальной части с заключением эксперта ФИО3, назначения по делу дополнительной, повторной судебных экспертиз не имеется.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание на то, что право на судебную защиту, признаваемое и гарантируемое согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации, не подлежит ограничению (статья 17, часть 1; статья 56, часть 3, Конституции Российской Федерации) и предполагает наличие гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме и обеспечить эффективное восстановление в правах посредством правосудия, отвечающего требованиям равенства и справедливости. Суды при рассмотрении конкретных дел обязаны исследовать по существу фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы.

Так, в соответствии со статьей 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и видом его разрешенного использования, а также с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

В силу положений статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином остановленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11марта 1998 года № 8-П, определениях от 19 октября 2010 года № 1312-0-0, от 13 октября 2009 года № 276-0-0, от 3 июля 2007 года № 595-О-П, от 25 марта 2004 года № 85-0, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления от 29 апреля 2010 года № 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, ломимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке и составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частно-правовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 ГрК РФ).

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года), сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в статье 222 ГК РФ.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судом на основании совокупности доказательств, применительно к особенностям конкретного дела.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство, несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других лиц; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Как следует из приведенных выше доказательств, на земельном участке с кадастровым номером № фактически возведено трехэтажное здание с цокольным этажом, ориентировочный размер 20x17м, имеющее архитектурно-планировочную структуру гостиничного типа. Строительство здания не окончено, степень готовности составляет 78%.

Факт отступления строительства от уведомления о планируемом строительстве и уведомления от 3 марта 2020 года № 316 о соответствии параметров сторонами не оспаривался.

Приведенным выше экспертным заключением установлено, что спорная постройка является гостиницей и не обладает признаками индивидуального жилого дома, спорный объект по своим объемно-планировочным, функциональным, конструктивным и техническим решениям не отвечает критериям гостевого дома, объект не соответствует уведомлению о планируемом строительстве от 25 февраля 2020 года и уведомлению от 3 марта 2020 года № 316 о соответствии параметров, указанных в данном уведомлении.

Таким образом, анализ приведенных выше доказательств свидетельствует о нарушении ответчиком вида разрешенного использования земельного участка и что им фактически осуществляется строительство не индивидуального жилого дома, а гостиничного комплекса, факт несоответствия параметров и назначения спорного объекта, указанных в Уведомлении о планируемом строительстве от 25 февраля 2020 года и Уведомлении от 3 марта 2020 года № 316 о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке.

В тоже время, при разрешении спора, суд принимает во внимание выводы эксперта ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит», изложенные в заключении № 603-2022 от 27 апреля 2022 года о возможности приведения строения в соответствие с разрешительной документацией.

Поскольку судом удовлетворяются требования администрации муниципального образования город-курорт Анапа, встречные требования ФИО2 о признании права собственности на объект капительного строительства не подлежат удовлетворению.

Доводы ФИО2 о том, что собственник смежного земельного участка дала ему согласие на возведение объекта капительного строительства на расстояние 2 метра от границ, что исключает возможность удовлетворения требований администрации муниципального образования город-курорт Анапа в части нарушения отступа от границ смежного земельного участка, не могут быть приняты во внимание.

Представленное суду согласие смежного землепользователя, не заверено нотариально, следовательно, доказательств того, что данное согласие дано именно собственником смежного земельного участка суду не представлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

решил:

удовлетворить иск администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО2 об обязании привести капитальный объект в соответствие с разрешительной документацией и взыскании судебной неустойки.

Обязать ФИО2 в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу привести трехэтажное неоконченное строительством здание, с цокольным этажом, расположенное на земельном участке, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в соответствии с уведомлением от 03 марта 2022 года № 316, следующим образом:

частично снести приямок в подвал на 50 см, либо полностью его демонтировать, увеличив отступ здания от левой границы земельного участка до минимума 3,0 м.,

перепланировать здание в жилой дом (демонтаж санузлов и подводящих к ним сетей до количества максимум десять предусмотренных выданными техническими условиями; сформировать при переоборудовании здания на втором и третьем этажах комнаты с функциональным назначением не только спальни со встроенным санузлом, но и в виде вспомогательных помещений, не имеющих встроенных санузлов, например: гостиной, зала, кабинета, прихожей, гардеробной, столовой, детской, игровой, спортзала) и запрете эксплуатации здания с целью гостиничного обслуживания.

В случае неисполнения решения суда в установленный срок, взыскать с ФИО2 судебную неустойку в пользу администрации муниципального образования город-курорт Анапа в размере 20 000 руб. ежедневно, до полного исполнения решения суда.

Отказать во встречном иске ФИО2 к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности на объект капитального строительства, изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Определение судьи Анапского городского суда от 17 июня 2022 года, которым в целях обеспечения исковых требований наложен арест на земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> расположенные в его границах объектов, запрещено управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять любые действия по регистрации сделок и совершению каких-либо регистрационных и учетных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, а также расположенных в его границах объектов, запрещено ФИО2 осуществлять строительно-монтажные и иные работы на вышеуказанном земельном участке, по исполнению решения суда отменить, арест снять.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд, со дня составления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 26 июня 2023 года.

Председательствующий: