Решение по делу № 2-1622//2023 от 15.06.2023

2-1622//2023

61RS0004-01-2022-008203-39

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

15 июня 2023 года г. Ростов-на-Дону

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Гелета А.А.

при пом. судьи Гутоевой И.К.

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 по доверенности

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО3 о возмещении расходов на устранение недостатков недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о возмещении расходов на устранение недостатков недвижимого имущества. В обоснование исковых требований указано, что 20.09.2019 года между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли- продажи квартиры общей площадью 66 кв.м с КН №, расположенной по адресу: <...> <...>. В соответствии с условиями договора истец уплатила в пользу ответчика денежные средства в размере 1 880 000 руб. в качестве стоимости предмета договора. Ответчик, в свою очередь, во исполнение договора также передал истцу квартиру, право собственности на которую было зарегистрировано истцом 24.09.2019 года. При осмотре квартиры вместе с риелтором истец увидел свежие, не потертые обои, а на полах новый линолеум. Стороны также договорились, что ответчик оставит в квартире свою мебель. При этом никаких существенных недостатков при осмотре и приемке в квартире не обнаружено. Однако практически сразу после покупки квартиры в ней стали отклеиваться обои, за которыми обнаружились трещины и плесень на стенах и потолке, а полы, которые были накрыты свежим линолеумом оказались гнилыми.

12.11.2019 года была проведена экспертиза для установления и фиксации дефектов квартиры. Согласно заключению данной экспертизы состояние стен, окон, дверей недопустимое, а полов и перекрытий – аварийное. Общий физический износ жилого помещения составил 55%. При этом, истец ранее уже обращалась в суд с требованием о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки. Однако суды нескольких инстанций указали, что заявленное требование является ненадлежащим способом защиты права, в связи с чем истец обращается в суд с настоящим иском. В настоящее время истец решила выполнить ремонт своими силами, в связи с чем она намерена требовать от ответчика возмещения расходов на устранение недостатков. Согласно выводам экспертизы от 12.11.2019 года данная квартира не пригодна для проживания и ее строительные конструкции могут разрушится в любой момент. Согласно заключению эксперта № от 21.09.2021 года стоимость восстановительного ремонта от ветхости квартиры по состоянию на дату проведения экспертизы составляет 916 221 руб. Отмечает, что данное требование не может быть исполнено зачетом стоимости оставленной ответчиком мебели, поскольку в соответствии с выводами эксперта (заключение № от 25.02.2022 года) стоимость этой мебели составляет 0 руб. Очевидно, что трещины в стенах, плесень на них, а также гниль полов под линолеумом возникла до передачи квартиры, поскольку процесс появления плесени, трещин и гнили долговременный и явно не мог составить полтора месяца (от приемки и регистрации права на квартиру- 20-24 сентября 2019 года – до проведения экспертизы 12.11.2019 года). Кроме того, указанные недостатки не могли быть замечены при осмотре квартиры по следующим причинам: в квартире был сделан косметический ремонт: поклеены свежие обои и постелен новый линолеум. При этом, истец полагал, что ответчик, как любой другой хозяин, сделал ремонт качественно и добросовестно: при поклейке обоев любой разумный хозяин заделает трещины и избавится от плесени, а при постилке линолеума заменит гнилые доски на новые. Истец полагалась на разумность и добросовестность ответчика, которая в силу ст. 10 ГК РФ презюмируется за участниками оборота. Кроме того, при неоднократных осмотрах квартиры истца сопровождала риэлтор, которая в силу специфики своей профессиональной деятельности могла бы заметить такие недостатки, если бы они были заметны. Однако она не обращала внимание истца на что-то подобное. Риэлтор просто указала, что квартира из старого жилого фонда, однако поскольку она предъявлена к продаже, то она должна быть качественной и пригодна для использования по назначению, на что и полагалась истица. Таким образом, обнаруженные существенные недостатки находятся в сфере ответственности ответчика.

На основании изложенного, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ просила суд взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1030 164 руб. в качестве возмещения расходов на устранение недостатков квартиры.

Истец ФИО1 в судебном заседании настаивали на уточненных исковых требованиях. Кроме того указал, что ответчик не донес до нее действительное состояние квартиры, она была введена в заблуждение в отношении технических характеристик квартиры. Просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, поддержал позицию, изложенную в отзыве на исковое заявление. Указал, что ФИО1 видела, в каком техническом состоянии она покупает квартиру и в каком доме. Просил в иске отказать в полном объеме, применив к заявленным требованиям срок исковой давности.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, материалы дела, приходит к следующему.

Статьей 45 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами (часть 2).

К способам защиты гражданских прав, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, относится, в частности, возмещение убытков, под которыми понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Судом установлено, что 20.09.2019 года между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи на приобретение <...>, расположенной по адресу: <...>, <...>

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Покупатель ФИО1 и продавец ФИО3 в добровольном порядке заключили договор купли-продажи <...> <...>. Доказательств того, что стороны принуждались к заключению указанного договора купли-продажи в материалы дела не представлено.

Просмотр приобретаемой квартиры производился истцом совместно с риэлтором. Как указывает истец никаких существенных недостатков при осмотре и приемке в квартире не обнаружено. Однако практически сразу после покупки квартиры в ней стали отклеиваться обои, за которыми обнаружились трещины и плесень на стенах и потолке, а полы, которые были накрыты свежим линолеумом оказались гнилыми.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п.1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу статей 56-57 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основаниях своих требований или возражений.

Покупатель ФИО1 полагает, что ей причинены убытки, которые она будет вынуждена понести для ремонта квартиры.

Из пояснений сторон следует, что покупатель осуществляла просмотр приобретаемой квартиры.

Согласно п.5 Договора купли-продажи от 20.09.2019 года передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществлена до подписания сторонами настоящего договора. Продавец передал покупателю квартиру в состоянии, пригодном для проживания, отвечающую санитарным и техническим требованиям, а также передал относящуюся к квартире документацию. Покупатель ознакомилась с техническим состоянием приобретаемой квартиры, претензий не имеет, согласен принять ее в собственность. Стороны установили, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для применения впоследствии ст. 475 ГК РФ.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16.06.2020 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, 3-и лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ООО «Агентство недвижимости Женева» о признании договора купли- продажи квартиры недействительным, взыскании суммы, уплаченной по договору купли- продажи, убытков отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 03.11.2020 года решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16.06.2020 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25.03.2021 года решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16.06.2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 03.11.2020 года оставлено без изменения, кассационная жалоба ФИО1 без удовлетворения.

Исходя из смысла и содержания вступившего в законную силу, а потому на основании ст. 13 ГПК РФ являющимися обязательными, судебных постановлений, претензий и замечаний по техническому состоянию квартиры истец не предъявляла, квартира передана и принята без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора в размере 1 880 000 руб. согласована сторонами с учетом технического состояния квартиры и пригодности для проживания, использования. Доказательств лишения истца возможности произвести осмотр приобретаемого объекта недвижимости и визуального определения наличия дефектов не представлено.

Согласно ч. 2 и 3 ст. 61 ГПК РФ, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении» обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным решением (постановлением) по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда; указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В связи с тем, что решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16.06.2020 года по иску ФИО1 к ФИО3, 3-и лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ООО «Агентство недвижимости Женева» о признании договора купли- продажи квартиры недействительным, взыскании суммы, уплаченной по договору купли- продажи, убытков установлено, что согласно выводам заключения эксперта № от 12.11.2019 г. (на данное заключение истец ссылается как на обоснование своих требований по настоящему иску), составленного по заданию истца ООО «Ленсудэксперт», по результатам проведенного визуального и инструментального исследования несущих стен, расположенных в здании по адресу: <...> экспертами установлено наличие наклонных, вертикальных и горизонтальных трещин в стенах, трещин по стыку стен и перекрытий, трещин в перекрытии (по отделочному слою). По результатам проведенного обследования и согласно ВСН 35-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» произведена оценка физического износа жилого помещения. Общий физический износ жилого помещения составляет 55%. Вышеуказанное жилое помещение находится в недопустимом техническом состоянии по причине деформации несущих конструкций стен. Вышеуказанная квартира непригодна для дальнейшего проживания. Обследуемый жилой дом признается непригодным для дальнейшей эксплуатации до проведения капитального ремонта или реконструкции здания. Возможно внезапное обрушение строительных конструкций. Необходимо выполнение работ по заделке трещин составами на основе цемента с фиброволокном для укрепления кирпичной кладки, а также ремонта внутренней отделки поврежденных стен. В дальнейшем, при эксплуатации необходимо вести инструментальный контроль дальнейшей осадки по реперным точкам и мониторинг состояния несущих конструкций не реже раза в полгода.

Вместе с тем, из выводов представленного истцом заключения эксперта № от 12.11.2019 года однозначно не следует, что имеющиеся дефекты не могли быть выявлены визуально (являлись скрытыми) до подписания сторонами договора купли- продажи. Кроме того, сведения о техническом состоянии (проценте физического износа) основных несущих конструкций, приобретаемой истцом квартиры, содержится в технических паспортах объекта, с которыми истец также имела возможность и должна была ознакомится до заключения оспариваемой сделки. Вместе с тем, претензий и замечаний по техническому состоянию квартиры истец не предъявляла, квартира передана и принята без каких- либо отмеченных недостатков, цена договора в размере 1880 000 руб. согласована сторонами с учетом технического состояния квартиры и пригодности для проживания, использования, данные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию.

Таким образом, суд не усматривает оснований для вывода, что фактическое состояние дома и квартиры не таково, какое было оговорено сторонами, с учетом выводов эксперта о состоянии всего здания по адресу: <...> года постройки дома 1879 (согласно информации размещенной в общем доступе сети «Интернет», а также указанными недостатками в экспертном заключении № № от 12.11.2019 года, очевидно не образованными в жилом доме и квартире в течение одного месяца (дата осмотра экспертом 24.10.2019 года) после приобретения спорного объекта.

На основании вышеизложенного, суд не принимает доводы ФИО1 в части того, что состояние приобретенной квартиры не соответствует качеству. Покупатель ФИО1 видела, что приобретает. Кроме того, стоимость квартиры в размере 1 800 000 рублей, соответствует, тому что данная квартира приобретается в центральном районе г. Ростова-на-Дону, ее цена не является завышенной.

Кроме того, доказательств невозможности проживания в <...>, расположенной по адресу: <...> ФИО1 не представлено, в судебном заседании не добыто.

Как уже указывалось выше при заключение договора в п.5 со стороны покупателя было отражено, что покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет.

В экспертном исследовании Бюро экспертиз ООО «ЭКСПЕРТ» № от 22.09.2022 года (то есть спустя 3 года после заключения договора купли- продажи спорной квартиры) отражена рыночная стоимость восстановительного ремонта квартиры, расположенной по адресу: <...>, с учетом проведения всех ремонтных воздействий в квартире, которые желает осуществить ФИО1 для удовлетворения своих потребностей.

Проанализировав фактические обстоятельства дела и юридически значимые доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии у суда оснований для взыскания в пользу ФИО1 убытков, так как доказательств размера понесенных убытков для проведения ремонтно-строительных работ в настоящее время не представлено. Как и не представлено доказательств наличия причинно-следственной связи между понесенными истцом расходами и действиями ответчика.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормы пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют покупателю (потребителю) обратиться в суд с требованиями к в отношении недостатков товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, если такие недостатки обнаружены в пределах двух лет со дня передачи их покупателю (потребителю).

Предусмотренный пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации двухлетний срок установлен для обнаружения потребителем недостатков товара с целью предъявления соответствующих претензий во внесудебном порядке и не является сроком исковой давности, установленной для судебной защиты.

В этом случае действуют общие правила исчисления трехлетнего срока исковой давности - со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (статья 196, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и не отрицалось сторонами, по договору купли- продажи от 20.09.2019 года ФИО1 передано жилое помещение, соответствующее условиям договора от 20.09.2019 года, до его приобретения квартира осмотрена покупателем (стороны согласились признать данный договор имеющим силу передаточного акта), без претензий к имуществу в таком виде, в каком оно было на момент удостоверения договора, недостатки были обнаружены истцом (как она сама пояснила в судебном заседании в момент проведения экспертизы осмотр 24.10.2019 года, заключение № от 12.11.2019 года) настоящий иск инициирован 20.12.2022 года. Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют о пропуске истцом установленного срока исковой давности, что в соответствии с положениями ст. 199 ГК РФ, при наличии соответствующего ходатайства (представителем ответчика в ходе рассмотрения дела заявлено о пропуске истцом срока исковой давности), является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, заявленные требования ФИО1 к ФИО3 о возмещении убытков не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о возмещении расходов на устранение недостатков недвижимого имущества отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Октябрьский районный суд г. Ростов-на-Дону в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 22.06.2023 года.

...