№ 2-4107/2025
64RS0045-01-2025-005334-44
Решение
Именем Российской Федерации
24 ноября 2025 года г. Саратов
Кировский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Беляковой И.А.,
при секретаре судебного заседания Суконниковой А.В.,
с участием представителя истца ФИО1, представителей ответчика ФИО3, ФИО4, ФИО5, представителя третьего лица ПАО Сбербанк ФИО7, представителя третьего лица ФИО9 – ФИО10,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО11 ФИО17 к Акулиной ФИО18 о понуждении заключить договор купли-продажи,
установил:
ФИО11 обратился в суд с исковым заявлением к Акулиной О.А. о понуждении заключить договор купли-продажи. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Акулиной О.А. (продавец) и ФИО11 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно п. 1.1. предварительного договора стороны обязались заключить в будущем Основной договор купли-продажи следующего недвижимого имущества: объект индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты>.м, этажей - 3, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (Жилой дом); земельный участок, кадастровый №, площадью <данные изъяты>м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>. Цена недвижимого имущества по предварительному договору - <данные изъяты>, из которых цена жилого дома -23 000 000рублей, цена земельного участка -<данные изъяты>. Срок заключения основного договора, согласно п 5.1. предварительного договора, не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В счет оплаты цены договора Покупатель в установленный срок до ДД.ММ.ГГГГ оплатил Продавцу денежную сумму в размере <данные изъяты> в качестве предварительной оплаты. ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика уведомила представителя истца об отмене сделки по отчуждению недвижимого имущества, назначенной на ДД.ММ.ГГГГ
Указывая, что ответчик, заключив предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с истцом, тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое ответчиком не исполнено, истец просит суд обязать ФИО2 заключить с ФИО11 договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, согласованных в Предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: заключить договор купли-продажи объекта индивидуального жилищного строительства, площадью 493,2 кв.м, количество этажей - 3, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> (Жилой дом); а также земельного участка, кадастровый №, площадью <данные изъяты> 26,5 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищногостроительства, расположенного по адресу: <адрес>. Цену недвижимого имущества определить <данные изъяты>) рублей, из которых цена жилого дома <данные изъяты>, цена земельного участка -<данные изъяты>
Истец ФИО11, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении судебного заседания не представлено.
Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске доводам.
Ответчик ФИО14 надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, ходатайств об отложении судебного заседания не представлено.
Представители ответчика ФИО3, ФИО4, ФИО5 возражали относительно заявленных исковых требований по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление. Согласно доводам стороны ответчика, обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, прекращены, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен, Покупатель не направил Продавцу предложение заключить основной договор купли-продажи, Продавец от заключения основного договора купли-продажи отказался. ДД.ММ.ГГГГ в результате телефонных переговоров представители Продавца и Покупателя пришли к соглашению о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, датированного ДД.ММ.ГГГГ, и возврате стороной Продавца в пользу Покупателя денежных средства в сумме <данные изъяты>, полученных от Покупателя. Причиной расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, датированного ДД.ММ.ГГГГ, послужили следующие обстоятельства: предоставление ПАО «Сбербанк России» уведомления от ДД.ММ.ГГГГ о согласии на совершении сделки с ценой реализации не <данные изъяты> руб., что делает невозможным заключение основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора с ценой реализации в сумме <данные изъяты> так как, в случае заключения основного договора на условиях предварительного договора будут нарушены требования статьи 37 ФЗ «Об ипотеке», что является прямым нарушением прав и охраняемых законом интересов ПАО «Сбербанк России», в залоге у которого находится недвижимое имущество, являющееся предметом договора; изменение структуры и цены сделки, по которой погашение ипотеки должно быть произведено полностью за счет денежных средств Покупателя, полученных Продавцом по сделке. Однако, в результате согласования условий сделки изменилась её структура, денежных средств Покупателя стало недостаточно для погашения ипотеки Продавцом; поведение Покупателя, выразившееся в уклонении передать Продавцу подписанный со своей стороны предварительный договор купли - продажи, датированный ДД.ММ.ГГГГ; желание Покупателя снести жилой дом после перехода прав собственности на него; желание Продавца сохранить жилой дом от сноса. Продавец не может быть понужден к заключению основного договора купли-продажи, так как спорное недвижимое имущество выбыло из владения Продавца,ДД.ММ.ГГГГ между Акулиной О.А. она же Продавец и ФИО15 (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому жилой дом с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером №, перешли в собственность Покупателя ФИО9, что подтверждает акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Указывает, что направив Истцу соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, датированного ДД.ММ.ГГГГ, возвратив денежные средства, Ответчик действовал добросовестно.
Представитель третьего лица ПАО Сбербанк ФИО7 в судебном заседании полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению, поддержала доводы письменного отзыва на исковое заявление, из которых следует, что между ответчиком Акулиной О.А. и ПАО Сбербанк ДД.ММ.ГГГГ заключен кредитный догово𠹫Приобретение готового жилья» на № под <данные изъяты> годовых на срок 300 месяцев на приобретение спорных объектов недвижимости. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по вышеуказанному кредитному договору, был предоставлен залог (ипотека) вышеуказанного объекта недвижимости, о чем ДД.ММ.ГГГГ внесена запись в ЕГРН. Окончательный расчет по договору №от ДД.ММ.ГГГГ Акулиной О.А. не произведен, имеется задолженность перед банком. Банком, в соответствии с положениями ст. 37.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" было направлено в адрес Акулиной О.А. уведомление о согласии на самореализацию залогового объекта недвижимости (получено Акулиной ДД.ММ.ГГГГ), согласно которому срок самостоятельной реализации объекта недвижимости ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, объем требований Банка по кредитному договору на дату окончания срока самостоятельно объекта недвижимости (минимальная продажная цена, по которой объект недвижимости может быть реализован залогодателем) -<данные изъяты>. Таким образом, уведомлением ПАО Сбербанк установлена минимальная продажная №. В предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между Акулиной О.А. и ФИО11 стороны определили цену недвижимого имущества№. Данная цена не соответствует установленной минимальной продажной цене ПАО Сбербанк, в связи с чем при заключении договора на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ между Акулиной О.А. и ФИО11 будут нарушены требования статьи 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", что является прямым нарушением прав и интересов ПАО Сбербанк.
Представитель третьего лица ФИО9 – ФИО10 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Указал, что в отношении спорного имущества ДД.ММ.ГГГГ ответчиком заключен договор купли-продажи с ФИО9, факт передачи имущества подтверждает акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. После передачи имущества ФИО9 заключил договор подряда на выполнение отделочных работ в жилом доме с кадастровым номером №, обратился в управляющую компанию о заключении договора на управление недвижимым имуществом, частично произвел оплату коммунальных услуг, обратился в ресурсоснабжающие организации для заключения соответствующих договоров. Также ФИО9 обратился в Россреестр за регистрацией перехода права собственности на приобретенные по договору от ДД.ММ.ГГГГ объекты недвижимости, однако в связи с принятием судом обеспечительных мер по настоящему делу, регистрация перехода права собственности в настоящий момент приостановлена. Полагает, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Иные лица участвующие в деле, будучи извещенными о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин своей неявки суду не представили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.
Суд определил рассмотреть дело в порядке ст.167 ГПК РФ, в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, выслушав лиц участвующих в деле исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется судом путем: пресечения действий нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, прекращения или изменения правоотношений, признания права, восстановления положения существовавшего до нарушения права и др.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В судебном заседании установлено, что Акулиной О.А.. на праве собственности принадлежит жилой дом, площадью <данные изъяты>.м, этажей - 3, кадастровый №, и земельный участок, кадастровый №, площадью <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (далее по тексту - ЕГРН) (т. 1 л.д. 105-112).
Указанное недвижимое имущество приобретено Акулиной О.А. на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ с использованием заемных денежных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, сумма кредита – <данные изъяты> возврата кредита по истечение 300 месяцев с даты фактического предоставления кредита, под <данные изъяты>. 1 л.д. 80, т. 2 л.д. 47-49).
В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по вышеуказанному кредитному договору, был предоставлен залог (ипотека) вышеуказанного объекта недвижимости, о чем ДД.ММ.ГГГГ внесена запись в ЕГРН.
Окончательный расчет по договору №от ДД.ММ.ГГГГ не произведен, задолженность заемщика Акулиной О.А. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно справке ПАО «Сбербанк», составляет <данные изъяты>. (т. 2 л.д. 51).
ДД.ММ.ГГГГ между Акулиной О.А. (продавец) и ФИО11 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (т. 1 л.д. 8-9). Согласно п. 1.1. предварительного договора стороны обязались заключить в будущем Основной договор купли-продажи следующего недвижимого имущества: объект индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты>, этажей - 3, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (Жилой дом); земельный участок, кадастровый №, площадью <данные изъяты>.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 2.1 договора цена недвижимого имущества по предварительному договору - <данные изъяты>, из которых цена жилого дома -<данные изъяты>, цена земельного участка -<данные изъяты>
Согласно п 5.1. предварительного договора, срок заключения основного договора - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
В счет оплаты цены договора Покупатель в установленный п. 22 договора срок до ДД.ММ.ГГГГ оплатил Продавцу денежную сумму в размере <данные изъяты> в качестве предварительной оплаты, что подтверждается чеком по операции Сбербанк онлайн (т. 1 л.д. 22).
Предварительно сторонами была согласована дата сделки - заключения основного договора на ДД.ММ.ГГГГ.
Как указывает истец, ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика уведомила представителя истца об отмене сделки по отчуждению недвижимого имущества, назначенной на ДД.ММ.ГГГГ
Согласно переписке в мессенджере WattsApp от ДД.ММ.ГГГГ, посредством которого сторонами (их представителями) велись все переговоры и обмен документами, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось, сделка была перенесена на ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 137-138, т.2 л.д. 196-197).
Для совершения сделки ни она из сторон не явилась, что не оспаривалось ими в судебном заседании.
В установленный в предварительном договоре купли-продажи срок – до ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи спорной недвижимости между сторонами не заключен.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 вернула ФИО11 денежные средства, оплаченные последним в счет оплаты цены договора в размере <данные изъяты>., что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 23). Указанный чек в этот же день был направлен представителем ответчика ФИО8 представителю истца ФИО1 посредством мессенджера WattsApp (т. 1 л.д. 164, т. 2 л.д. 180).
ДД.ММ.ГГГГ представитель Акулиной О.А. ФИО4 посредством мессенджера WattsApp направила в адрес представителя ФИО11 – ФИО1 соглашение о расторжении предварительного договора (т. 1 л.д. 165-166, 170-171, т. 2 л.д. 182-183).
Стороной истца указанное соглашение не подписано.
Возражая против понуждения Акулиной О.А. к заключению основного договора купли-продажи недвижимости, сторона ответчика ссылается, в том числе, на то, что ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ продала спорное недвижимое имущество третьему лицу ФИО9, к которому перешло право собственности на указанное имущество, что делает невозможным заключение договора купли-продажи с ФИО11
В ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Акулиной О.А. и ФИО9 заключен договор купли-продажи недвижимости, предметом которого является, в том числе спорное недвижимое имущество, а именно, жилой дом, кадастровый №, и земельный участок, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 127-144).
Согласно п. 4.1 указанного договора общая цена продаваемой недвижимости – <данные изъяты> в том числе, жилого дома с кадастровым номером № – <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером № – <данные изъяты>
Расчет по договору осуществляется сторонами поэтапно, последний платеж по договору не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Сторона истца в судебном заседании указывала на то, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Акулиной О.А. и ФИО11 заключен фиктивно, в целях обоснования невозможности заключения договора купли-продажи с ФИО11 после подачи последним настоящего иска в суд, в подтверждение чего ссылалась на представленные суду фотографии спорных объектов недвижимости, из которых следует, что объекты не используются (т. 2 л.д. 231-236), ответ Управляющей компании ООО «Волжский Прайд» от ДД.ММ.ГГГГ5 года, из которого следует, что договор об оказании коммунальных и эксплуатационных услуг собственником жилого дома по адресу: <адрес>, не заключался, имеется задолженность по оплате услуг, земельный участок по указанному адресу находится в запущенном состоянии, управляющая компания не уведомлялась о проведении ремонтных/строительных работ в жилом доме и на земельном участке (т. 2 л.д. 206).
Также сторона ссылается на показания свидетеля ФИО19 данные судебном заседании, согласно которым ФИО12 на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 203) оказывает ФИО11 услуги помощника по ведению домашнего хозяйства, выполняет функции завхоза в принадлежащих ФИО11 жилом доме и земельном участке по адресу: <адрес>. В связи с исполнением обязательств по указанному договору он находится на участке ФИО11, который является смежным со спорным земельным участком и жилым домом по адресу: <адрес>. Пояснил, что указанные жилой дом и земельный участок находятся в запущенном состоянии, хозяев он на указанном участке не видел, за последние месяцы каких-либо изменений на участке нет, газ к дому отрезан.
В подтверждение того, что ФИО9 является добросовестным покупателем, договор является действительным, а также того, что спорные объекты недвижимости находятся в его фактическом владении и пользовании, ФИО9 представлена переписка между третьим лицом ФИО20 (супругой ФИО15) с представителями ФИО2 в мессенджере WattsApp по вопросам осмотра спорного объекта недвижимости, датированные с ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 194-221, т. 3 л.д. 5-30); расписки ФИО2 в получении денег по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ – на сумму <данные изъяты>. от ДД.ММ.ГГГГ, на сумму <данные изъяты>. от ДД.ММ.ГГГГ, на сумму <данные изъяты>. от ДД.ММ.ГГГГ, расходный кассовой ордер от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>. (т. 2 л.д. 98-101), договор подряда на выполнение отделочных работ от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 234), заключение и исполнение которого подтвердил допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО13, являющийся Подрядчиком по указанному договору; чеки по оплате ФИО15 коммунальных услуг, потребляемых в спорных объектах недвижимости, заявление в управляющую компанию о заключении договора на управление недвижимым имуществом, заявления в ресурсоснабжающие организации для заключения соответствующих договоров (т. 1 л.д. 241-244, т. 2 л.д. 4-7, 123-124).
Оснований сомневаться в показаниях как свидетеля ФИО12, так и свидетеля ФИО13 у суда не имеется, свидетели были предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, неприязни к сторонам по делу не испытывают.
Между тем представленные сторонами письменные доказательства и показания свидетелей сами по себе не свидетельствуют и не опровергают факт прекращения права собственности Акулиной О.А. и, соответственно, возникновения права собственности ФИО15 в отношении спорных объектов недвижимости.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 3 ст. 223 ГК РФ).
Как следует из п. 2 ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "О государственной регистрации недвижимости" Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (п. 3 ч. 1 ст. 1 закона).
В силу п. 4 ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 5 ч. 1 ст. 1 закона).
Таким образом, с учетом вышеприведенных норм Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, возникает у покупателя с момента государственной регистрации в ЕГРН, при этом такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО15 обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости на основании заключенного с Акулиной О.А. договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ регистрация права собственности ФИО15 на указанные объекты недвижимости Управлением Росреестра по <адрес> приостановлена на основании заявления ФИО15, о чем в адрес последнего направлены соответствующие уведомления (т 2 л.д. 105-110).
Как пояснил представитель ФИО15 в судебном заседании, заявление о приостановлении государственной регистрации было написано ФИО15, поскольку он понимал, что в связи с имеющимися обеспечительными мерами, принятыми определением суда по настоящему делу от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета по отчуждению недвижимого имущества по адресу: <адрес>, о чем в ЕГРН имеется соответствующая запись, государственная регистрация права на указанные объекты недвижимости в настоящее время невозможна.
При таких обстоятельствах, с учетом того, что согласно сведениям ЕГРН, собственником спорных объектов недвижимости является ФИО14, право собственности ФИО15 на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на момент рассмотрения настоящего гражданского дела в ЕГРН не зарегистрировано, суд полагает, что наличие заключенного между Акулиной О.А. и ФИО15 договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, само по себе не влияет на возможность заключения основного договора купли-продажи спорной недвижимости между Акулиной ОА. и ФИО11
Иные доводы ответчика, а именно, о желании покупателя ФИО11 снести жилой дом после перехода прав собственности на него и желании Акулиной О.А. сохранить жилой дом от сноса, суд полагает необоснованными, не имеющим правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ какие-либо условия в части сохранения жилого дома не предусмотрены.
Между тем суд полагает обоснованными доводы ответчика и третьего лица ПАО «Сбербанк» о невозможности заключения основного договора купли-продажи между Акулиной ОА. и ФИО11 на условиях предварительного договора с ценой реализации в сумме <данные изъяты>., так как в этом случае будут нарушены требования статьи 37 ФЗ «Об ипотеке». Суд приходит к такому выводу исходя из следующего.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 указанного кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с п. 1 ст. 346 ГК РФ залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.
Пунктом 2 ст. 346 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Указанная правовая позиция также закреплена в п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37.1 настоящего Федерального закона.
Статьей 37.1 вышеназванного Федерального закона предусмотрено, что самостоятельная реализация заложенного имущества осуществляется залогодателем - физическим лицом (далее в настоящей статье - залогодатель) путем его продажи другому лицу в порядке, установленном настоящей статьей, для последующего полного погашения за счет вырученных средств обязательств по кредитному договору или договору займа, которые заключены физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой (далее - самостоятельная реализация залогодателем имущества).
Залогодатель вправе в любой момент в течение срока действия кредитного договора или договора займа, указанных в пункте 1 настоящей статьи, но до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации залогодателем имущества. В случае, если залогодатель является третьим лицом, такое заявление должно быть подано совместно залогодателем и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. При множественности лиц на стороне залогодателя или должника по обеспеченному ипотекой обязательству предусмотренные настоящей статьей действия осуществляются ими совместно (п. 2 ст. 37.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Согласно подп. 1 п. 4 ст. 37.1 названного Федерального закона Залогодержатель в течение десяти рабочих дней со дня получения заявления, указанного в пункте 2 настоящей статьи, обязан направить залогодателю, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также должнику по обеспеченному ипотекой обязательству, при отсутствии обстоятельств, указанных в пункте 6 настоящей статьи, уведомление о согласии на самостоятельную реализацию залогодателем имущества. В уведомлении должны быть указаны объем требований залогодержателя по кредитному договору или договору займа, указанным в пункте 1 настоящей статьи, рассчитанный в соответствии со статьей 3 настоящего Федерального закона на день окончания установленного в соответствии с пунктом 7 настоящей статьи срока самостоятельной реализации залогодателем имущества, равная такому объему требований минимальная цена, по которой заложенное имущество может быть реализовано в соответствии с настоящей статьей (далее - минимальная продажная цена), порядок осуществления расчетов и (или) банковский счет, на который должна быть зачислена сумма, вырученная от самостоятельной реализации залогодателем имущества, а также дата начала течения срока самостоятельной реализации залогодателем имущества и дата его окончания. Последующее увеличение залогодержателем указанных в уведомлении объема требований и (или) минимальной продажной цены не допускается, за исключением случая продления срока самостоятельной реализации залогодателем имущества на основании пункта 7 настоящей статьи.
При этом в силу п. 10 ст. 37.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" самостоятельная реализация залогодателем имущества по цене ниже минимальной продажной цены не допускается.
Таким образом, из анализа вышеприведенных положений Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что для заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в залоге у Банка, между сторонами настоящего спора на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи, в том числе, условии о цене договора, в обязательном порядке требуется согласие Банка, при этом цена договора не может быть ниже минимальной цены, по которой заложенное имущество может быть реализовано, указанной в согласии Банка.
Как следует из материалов дела, спорное недвижимое имущество в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ находится в залоге (ипотеке) у ПАО «Сбербанк», о чем ФИО11 при заключении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ было известно и следует из текста указанного предварительного договора.
На основании обращения ФИО2 ПАО Сбербанк дал согласие на самореализацию залогового объекта недвижимости, о чем уведомил Акулину О.А. ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 41). Согласно указанному Согласию срок самостоятельной реализации объекта недвижимости - сДД.ММ.ГГГГдо ДД.ММ.ГГГГ, объем требований Банка по кредитному договору на дату окончания срока самостоятельно объекта недвижимости -<данные изъяты>
Таким образом, уведомлением ПАО Сбербанк установлена минимальная продажная цена, по которой объект недвижимости может быть реализован залогодателем -<данные изъяты> <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ представителем ответчика ФИО8 в адрес представителя истца ФИО6 посредством мессенджера WattsApp направлено сопроводительное письмо, согласно которому ФИО11 предлагалось подписать соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи, т.к. заключение основного договора купли-продажи по цене меньшей, чем минимальная цена, указанная в согласии Банка на самореализацию залогового имущества, а именно, по цене <данные изъяты> руб., при минимальной продажной цене – <данные изъяты> невозможно. К письму были приложены чек о возврате денежных средств, Согласие Банка, Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 167-168, 172-174, т. 2 л.д. 184).
Как было указано выше, соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи истцом не подписано.
В предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между Акулиной О.А. и ФИО11 стороны определили цену недвижимого имущества - <данные изъяты> Согласно исковым требованиям истец просит обязать ответчика заключить договор купли-продажи спорной недвижимости по той же цене <данные изъяты> Кроме того, в судебном заседании представитель истца пояснял, что ФИО11 не готов заключать договор купли-продажи по большей цене.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что указанная цена не соответствует установленной минимальной продажной цене, установленной в согласии ПАО Сбербанк на самореализацию залогового объекта недвижимости, что противоречит положениям п. 10 ст. 37.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и нарушает права залогодержателя – ПАО «Сбербанк».
На основании изложенного, с учетом того, что заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в залоге у банка, предусматривающего цену имущества ниже минимальной продажной цены, установленной банком, не допускается в силу положений ст. 37.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО11 об обязании Акулиной О.А. заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора купли продажи, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО11 ФИО21 к Акулиной ФИО22 о понуждении заключить договор купли-продажи, отказать.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Кировский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированный текст решения изготовлен 08 декабря 2025 года.
Судья И.А. Белякова