Дело №2-244/2025

47RS0004-01-2023-007635-72

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

17 февраля 2025 года г. Всеволожск

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе:председательствующего судьи Фирсовой А.И.при помощнике ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Центральный блок», ФИО1 о признании недействительными публичных торгов, истребовании имущества, изменении записи в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Центральный блок», ФИО1, в обоснование заявленных требований истец указал, что 12.05.2023 г. ООО «Центральный блок» была проведена торговая процедура по продаже арестованного земельного участка (земли населенных пунктов для организации дачного некоммерческого партнерства) пл. 1200 кв.м, кадастровый №) по адресу: <адрес>, ФИО5

Постановлением о передаче арестованного имущества на торги 19.01.2023г. №, судебный пристав-исполнитель Межрайонного отделения по ОИП УФССП России по Ленинградской области, рассмотрев материалы исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП постановил обратить взыскание на имущество (земельный участок (земли населенных пунктов для организации дачного некоммерческого партнерства) 1200 кв.м, кадастровый №) по адресу <адрес>.), принадлежащее ФИО2, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере № (девять миллионов триста пятьдесят тысяч) рублей.

Как следует из фактических обстоятельств, судебный пристав-исполнитель оценку имущества не производил, отчет специалиста-оценщика отсутствует.

На земельном участке, расположенном по адресу <адрес> кадастровый №, находится объект незавершенного строительства, а именно капитальный жилой дом (общая площадь 258 кв.м), в данный момент недостроенный и не введенный в эксплуатацию.

На данном земельном участке, также располагается разветвленная сеть газо- и водоснабжения, установлена дренажная система.

Данные обстоятельства не были учтены при определении стоимости земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства с присоединенной сетью.

Рыночная стоимость данного земельного участка, который включает в себя объект незавершенного строительства, а именно капитальный жилой дом (общая площадь 258 кв.м, согласно оценке, составляет № (четырнадцать миллионов пятьсот восемьдесят тысяч) рублей. В связи с чем, ФИО2 просит суд:

- признать недействительными проведенные публичные торги по продаже арестованного имущества и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи земельного участка;

- истребовать от приобретателя по договору купли-продажи и возвратить спорный земельный участок в собственность ФИО2;

- изменить запись в ЕГРН о регистрации права на спорный земельный участок и регистрации ограничения (обременения) права в силу закона.

Истец в судебное заседание не явился, направила своего представителя, который на исковых требованиях настаивал по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель ответчика ООО «Центральный блок» в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.

Ответчик ФИО1 в судебное не заседание явилась, направила своего представителя, который представил отзыв, в котором просит суд отказать в удовлетворении административного иска. Указывает, что она за свой счет произвела действия, направленные на окончание строительства объекта незавершенного строительства, здание поставлено на кадастровый учет, как жилой дом, имеет кадастровый №.

Третье лицо Управление Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание не явилось, о рассмотрении дела извещено надлежащим образом, ходатайств об отложении в связи с уважительностью неявки в судебное заседание не заявило.

Представитель третьего лица ПАО Банк «ВВБ в лице Конкурсного управляющего Государственная корпорация Агентство по страхованию вкладов» в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения требований.

Третье лицо Судебный пристав-исполнитель Межрайонного отделения по ОИП УФССП Россия по Ленинградской области в судебное не заседание явился, извещен надлежащим образом.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В силу пункта 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 декабря 1993 года N 32 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества" при разрешении споров, связанных с признанием сделок приватизации недействительными, следует иметь в виду, что под грубыми нарушениями правил конкурса или аукциона понимаются необоснованное исключение из числа участников конкурса или аукциона лиц, признаваемых покупателями, а также такие нарушения порядка проведения конкурса или аукциона, которые могли привести к неправильному определению победителя.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Таким образом, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Материалами дела установлено, что 11.01.2021 г. Приморским районным судом Санкт-Петербурга выдан исполнительный лист серии ФС №035126675 по гражданскому делу №2-1614/220, вступившему в законную силу 03.11.2020 г., согласно которого решено обратить взыскание на заложенное имущество принадлежащее ФИО2 - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование, для организации дачного некоммерческого партнерства, общей площадью 1200+/- 24 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> путем продажи о публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере № рублей.

Судебный пристав-исполнитель Межрайонного отделения по ОИП УФССП Россия по Ленинградской области обращался в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с заявлением о разъяснении способа и порядка исполнения решения суда, с связи с чем, что в рамках исполнительного производства №-ИП, 24.02.2021 г. составлен акт о наложении ареста на имущество должника, которое подлежит дальнейшей реализации согласно исполнительному листу. При составлении акта о наложении ареста установлено, что на земельном участке кадастровым номером <адрес> расположенного по адресу: <адрес> находится незавершенное строительство (дом). В исполнительном листе, на основании которого возбуждено исполнительное производство, указано на обращение взыскания на целостный объект недвижимого имущества, однако в настоящее врем связи с обнаружением недостроенного объекта недвижимости в виде дома исполнить решение суда не представляется возможным.

Определением Приморского районного суда Санкт-Петербурга по делу №13-182/22 от 13.04.2022 г. судебному приставу-исполнителю Межрайонного отделения по ОИП УФССП Россия по Ленинградской области отказано в удовлетворении заявления. Определение суда вступило в законную силу.

02.02.0221 г. судебным приставом-исполнителем Межрайонного отделения по ОИП УФССП Россия по Ленинградской области возбуждено исполнительное производство №-ИП на основании Исполнительный лист серии ФС №135126675 от 11.01.2021, выданного органом: Приморский районный суд по делу №2-1614/2020, вступившему в законную силу 03.11.2020, предмет исполнения: обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащие ФИО2 - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организация дачного некоммерческого партнерства, общей площадью 1200+/- 24 кв.м, кадастровый №, расположенный по <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере № в отношении должника: ФИО2, в пользу взыскателя: ПАО Банк «ВВБ в лице Конкурсного управляющего Государственная корпорация Агентство по страхованию вкладов».

19.01.2023 г. судебный пристав-исполнитель Межрайонного отделения по ОИП УФССП Россия по Ленинградской области, рассмотрев материалы исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП, вынес постановление о передаче арестованного имущества на торги, согласно которого постановлено передать в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, следующее имущество Земельный участок площадью 1200 кв.м, с кадастровым № по адресу: <адрес> Итого на сумму № руб. без учета НДС в количестве 1 лотов.

Согласно поручению на оказание услуг по реализации арестованного имущества на торгах №а-02/23/115-47-23/68, заключенного между МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области и ООО «Центральный блок», на основании Уведомления УФССП России по Ленинградской области №33 от 07.02.2023 во исполнение постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного ОСП по ИОИП УФССП по Ленинградской области от 19.01.2023 о передаче на реализацию имущества (Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> арестованного в рамках исполнительного производства №-ИП, возбужденного 02.02.2021 в отношении должника (ФИО2), в соответствии с решением комиссии о порядке реализации арестованного имущества от 10.03.2023 №3т47н-23, ООО «Центральный Блок» поручено получить имущество (правоустанавливающие и подтверждающие право документы) и осуществить на торгах его реализацию в соответствии с Соглашением о взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество от 30.04.2015 №0001/13/01-12/65, соблюдая требования технического задания к контракту №23/68 от 27.02.2023 и нормы действующего законодательства Российской Федерации.

Уведомление о предстоящей реализации опубликовано в печатном издании «Вести» от 21.04.2023 г. №31.

21.04.2023 на сайте torgi.gov.ru было размещено извещение №, в котором под лотом №2 был размещен земельный участок (земли населенных пунктов для организации дачного некоммерческого партнерства) пл. 1200 кв.., кад. № по адресу: <адрес>

12.05.2023 г. МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, при участии организатора торгов ООО «Центральный Блок» составлен протокол №1 заседания комиссии по определению победителя торгов, согласно которого признан победителем торгов по продаже земельного участка пл. 1200 кв.м, кад. № по адресу: <адрес> ФИО1, цена продажи имущества составляет: № (девять миллионов двести шестьдесят шесть тысяч пятьсот) рублей.

18.05.2023 г. между ООО «Центральный Блок» и ФИО1 заключен договор купли-продажи имущества №18.

18.05.2023 г. между ООО «Центральный Блок» и ФИО1 подписан акт приема-передачи имущества к договору купли-продажи №18 от 18.05.2023 г.

Согласно платёжного поручения от 25.05.2023 г. денежные средства в размере № (девять миллионов двести шестьдесят шесть тысяч пятьсот) рублей перечислены в счет оплаты по договору купли-продажи.

ФИО2 указывает, что судебным приставом-исполнителем Межрайонного отделения по ОИП УФССП Россия по Ленинградской области не учтен объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, подлежащем реализации.

Как следует из Определения Приморского районного суда Санкт-Петербурга по делу №13-182/22 от 13.04.2022 г., судебный пристав-исполнитель Межрайонного отделения по ОИП УФССП Россия по Ленинградской области при выявлении на земельном участке объекта незавершенного строительства обращался в суд с заявлением о разъяснении исполнительного документа, способа и порядка исполнения решения суда, в удовлетворении заявления отказано с указанием на то, что все риски несет собственник земельного участка.

Согласно п.2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом, суд не усматривает в действиях судебного пристава-исполнителя Межрайонного отделения по ОИП УФССП Россия по Ленинградской области нарушений по нереализации объекта незавершенного строительства.

Доводом иска является отсутствие произведенной оценки имущества, подлежащего реализации. Суд не может согласиться с данной позицией ввиду следующего.

В соответствии с положениями ст. 64 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с данным Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе. При этом, судебный пристав-исполнитель вправе совершать перечисленные в данной статье исполнительные действия, а также иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов.

Согласно п. 1 ст. 69 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает в себя изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

Порядок реализации имущества должника на торгах определен Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в соответствии с частью 2 статьи 89 которого, начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом.

При рассмотрении гражданского дела №2-1614/2020 в Приморском районном суде города Санкт-Петербурга ФИО2 не предоставил достаточных доказательств, свидетельствующих о намерении оспорить оценку имущества, выставленного на торги, не ставил суд в известность, что имеется объект незавершенного строительства и не оспаривал начальную продажную стоимость земельного участка.

В ходе судебного заседания представитель истца пояснил, что с ходатайствам о назначении судебной оценочной экспертизы земельного участка и объекта незавершенного строительства не обращался, так как полагал, что в дальнейшем на этом основании сможет отменить торги.

В данном случае начальная продажная цена заложенного имущества определена решением суда в силу прямого указания закона и в соответствии с требованиями, установленными ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что надлежащая оценка имущества установлена решением суда, судебный пристав-исполнитель не мог самостоятельно определить стоимость арестованного объекта недвижимости; изменение такой стоимости возможно только в процедуре, установленной статьей 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судебный пристав-исполнитель правомерно указал начальную продажную стоимость имущества в размере № рублей, определенную решением суда, дополнительной оценки не требовалось. Возведение на земельном участке построек является риском залогодателя и не должно препятствовать залогодержателю в реализации своего права на отчуждение предмета залога в счет погашения долга заемщика.

Иных доводов, иных доказательств, подтверждающих, что торги по продаже квартиры являются незаконными, суду не представлено. На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО2 к ООО «Центральный блок», ФИО1 о признании недействительными публичных торгов, истребовании имущества, изменении записи в ЕГРН удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь Федеральным законом «Об исполнительном производстве», ст. 56, 67, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ООО «Центральный блок», ФИО1 о признании торгов по продаже арестованного имущества недействительными, истребовании земельного участка в собственность ФИО6, изменении записи в ЕГРН – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме через Всеволожский городской суд.

Судья

Мотивированное решение суда изготовлено 03.03.2025 года.