Решение по делу № 3А-1195/2022 от 21.11.2022 | Самарский областной суд (Самарская область)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара

21.11.2022

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Клюева С.Б.,

при секретаре: Абсалямовой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1195/2022 по административному исковому заявлению ООО «Перспектива-С» об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Перспектива-С» (далее также - административный истец, общество) обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором (с учетом уточнения) просит:

1. Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1229,5 кв. м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, состоящее из комнат на 2 этаже: комнаты № Здание (Лит. АА1А4А10А11А2А3А7) – здание института, здание стендовое (лабораторное), гараж института, адрес: <адрес>, по состоянию на 01.01.2021 в размере 11373 447 руб.

2 Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1172,9 кв. м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, состоящее из комнат: 3 этаж: комнаты №№; 4 этаж: комнаты №№ - Здание (Лит. АА1А4А10А11А2А3А7) – здание института, здание стендовое (лабораторное), гараж института, местоположение: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 10534 630 руб.

3. Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 1548,2 кв. м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, состоящее из комнат на 4 этаже: комнаты №№ этаж: комнаты №№,2,3 Здание (ЛитАА1А4А10 А11А2А3А7) – здание института, здание стендовое (лабораторное), гараж института, местоположение: <адрес>, нежилое помещение 4002 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 13584 286 руб.

4. Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 1323,6 кв. м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, состоящее из комнат на 1 этаже: комнаты №№ Здание (ЛитАА1А4А10А11 А2А3А7а1а2) - здание института, здание стендовое (лабораторное), гараж института, местоположение: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 13510 171 руб.

5. Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1206,1 кв. м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, состоящее из комнат: 3 этаж: комнаты №№ Здание (ЛитАА1А4А 10А11А2А3А7) - Здание (ЛитАА1А4А10А11А2А3А7) - здание института, здание стендовое (лабораторное), гараж института, местоположение: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 10776 244 руб.

6. Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 4537,4 кв. м., назначение: нежилое, наименование: помещение, местоположение: <адрес>, нежилое помещение 1010, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 40971 953 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат указанные объекты недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

Представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске

Представитель ГБУ Самарской области "Центр Кадастровой оценки" ФИО2 просил о назначении повторной судебной экспертизы.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, заинтересованные лица: Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителя административного истца, заинтересованного лица, допросив эксперта исследовав материалы дела, допросив эксперта ФИО3, суд считает, что заявленные административным истцом требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Согласно части 2 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

С 1 января 2017 года (за исключением отдельных положений) вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", согласно которому предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22).

При таких обстоятельствах и на основании с ч.1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", ч. 1 ст. 245 КАС РФ, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением является обоснованным.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 25 ноября 2021 г. N 2451 утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость объектов установлена в соответствии с данным приказом по состоянию на 01.01.2021 и составляет:

1. для помещения с КН № – 17600 808,89 руб.;

2. для помещения с КН № – 16790 556,12 руб.;

3. для помещения с КН № – 22163 133,24 руб.;

4. для помещения с КН № – 18947889,91 руб.;

5. для помещения с КН № – 17265 828,06 руб.;

6. для помещения с КН № – 49552491,66 руб.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

В обоснование уточненных заявленных требований административный истец представил уточненный отчет об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ФИО5, согласно которому рыночная стоимость объектов по состоянию на дату оценки составляет для нежилого помещения:

1. с КН № – 11373 447 руб.;

2. с КН № – 10534 630 руб.;

3. с КН № – 13584 286 руб.;

4. с КН № – 13510 171 руб.;

5. с КН № – 10776 244 руб.;

6. с КН № – 40971 953 руб.;

В ходе судебного разбирательства удовлетворено ходатайство заинтересованного лица – ГБУ <адрес> "Центр Кадастровой оценки" о назначении судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного экспертом ООО «Независимый кадастровый центр» ФИО7 (с учетом исправления экспертом технических описок), следует, что величина рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на дату оценки составляет:

1. для нежилого помещения с КН № – 11889 197 руб.;

2. для нежилого помещения с КН № – 13438 846 руб.;

3. для нежилого помещения с КН № – 17738 952 руб.;

4. для нежилого помещения с КН № – 16790 628 руб.;

5. для нежилого помещения с КН № – 13819 243 руб.;

6. для нежилого помещения с КН № – 41350 630 руб.;

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что оно базируется на результатах осмотра и достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости нежилого помещения, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Оснований не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, не имеется, они последовательны, логичны, аргументированы, подбор объектов аналогов в целях оценки и примененные подходы соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересован в исходе дела.

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС РФ, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.

Ходатайство представителя о назначении повторной экспертизы не полежит удовлетворении ввиду отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ повторная экспертиза назначается судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов).

Вместе с тем такие основания в ходе судебного заседания не установлены. Заключение эксперта не содержит неясностей, требующих устранения путем назначения повторной судебной экспертизы.

Доводы представителя административного истца о недостоверности экспертного заключения являлись предметом исследования в судебном заседании.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО3 поддержала выводы экспертного заключения, по всем замечаниям представителя ООО «Перспектива-С» дала исчерпывающие пояснения, с представлением мотивированных возражений, которые приобщены к материалам дела, и основаниям не доверять которым у суда не имеется.

Эксперт пояснила, что состояние объектов ей определено как удовлетворительное соответствует степени износа 21-40% по таблице состояния (стр 226-227). Расчет капитализации произведен методом рыночной выжимки (рыночной экстракции) в соответствии с учебным пособием Грибовского «Оценка стоимости недвижимости» для чего ей было подобрано 29 аналогов – торговых объектов и 33 аналога – офисных объектов. Выбор методов оценки описан стр. 55 и 118 заключения, обоснование выбора методов содержится стр. 55-81 заключения, порядок расчета описан на стр. 117-119 заключения. Расчет рыночной стоимости произведен методом регрессионного анализа.

В соответствии с частью 1 статьи 168 КАС РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании. В целях разъяснения и дополнения заключения эксперту могут быть заданы вопросы.

Таким устранение допущенной при подготовке экспертного заключения опечатки, которая не повлияла на ход экспертного исследования, возможно и без назначения повторной экспертизы – путем дачи экспертом разъяснений и дополнений к экспертному заключению, в том числе в судебном заседании.

Поскольку, с учетом допущенной опечатки, экспертом скорректирован пункт 2 экспертного заключения, оснований полагать, судебная экспертиза является недопустимым доказательством, у суда оснований не имеется.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный иск подлежит частичному удовлетворению, с учетом результатов судебной экспертизы, объективно подтверждающей величину рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на дату оценки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 12.05.2022, что следует отразить в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

ГБУ Самарской области "Центр Кадастровой оценки" в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы отказать.

Административный иск ООО «Перспектива-С» удовлетворить частично.

1. Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1229,5 кв. м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, состоящее из комнат на 2 этаже: комнаты №) – здание института, здание стендовое (лабораторное), гараж института, адрес: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 11889 197 руб.

2 Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1172,9 кв. м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, состоящее из комнат: 3 этаж: комнаты №№; 4 этаж: комнаты №№ - Здание №) – здание института, здание стендовое (лабораторное), гараж института, местоположение: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 13438 846 руб.

3. Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1548,2 кв. м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, состоящее из комнат на 4 этаже: комнаты №№ 5 этаж: комнаты №№,2,3 Здание (ЛитАА1А4А10 А11А2А3А7) – здание института, здание стендовое (лабораторное), гараж института, местоположение: <адрес>, нежилое помещение 4002 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 17738 952 руб.

4. Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1323,6 кв. м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, состоящее из комнат на 1 этаже: комнаты №№ Здание (ЛитАА1А4А10А11А2А3 А7а1а2) - здание института, здание стендовое (лабораторное), гараж института, местоположение: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 16790 628 руб.

Датой подачи заявления в суд считать 12.05.2022.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.Б. Клюев

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05.12.2022.