Решение по делу № 2-55/2023 от 27.04.2023 - об обязании заключить соглашение об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд, по встречному иску <ФИО>, <ФИО> к администрации Никольского сельского поселения Костромского муниципального района об обязании заключить соглашение об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд.

Гражданское дело № 2-55/2023

УИД № 44RS0028-01-2022-001079-97

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Кострома 27 апреля 2023 года

Костромской районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Иванова С.Ю.,

при секретаре Дурягиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по администрации Никольского сельского поселения Костромского муниципального района к ФИО1, ФИО2 об обязании заключить соглашение об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд, по встречному иску ФИО1, ФИО2 к администрации Никольского сельского поселения Костромского муниципального района об обязании заключить соглашение об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Никольского сельского поселения Костромского муниципального района обратилась суд с иском к ФИО1, ФИО2 об обязании заключить соглашение об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд.

В обоснование требований указали, что постановлением администрации Никольского сельского поселения №... от 30 декабря 2020 года утверждена муниципальная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Никольского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области на 2021-2023 годы». Целевыми показателями программы являются: переселение граждан из аварийного жилищного фонда; приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, в том числе для целей последующего предоставления гражданам жилых помещений по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, или договору найма жилого помещения маневренного фонда в связи с переселением из аварийного жилищного фонда, или договору мены с собственником жилого помещения аварийного жилищного фонда; выплаты гражданам, в чьей собственности находятся жилые помещения, входящие в аварийный жилой фонд, возмещение за изымаемые жилые помещения в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Согласно постановлению №... от 01 декабря 2021 года и постановлению №... от 21 марта 2022 года о внесении изменений в вышеуказанное постановление многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..., планируется расселить до 31 декабря 2023 года.

Собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: ..., являются ФИО1 и ФИО2 В силу указанной выше программы администрация Никольского сельского поселения обязана выкупить у собственников ФИО1 и ФИО2 жилое помещение. Согласно ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.

С целью последующего выкупа жилого помещения, принадлежащего ФИО3 и ФИО2, для муниципальных нужд администрация Никольского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области заключила договор с ООО НП «Агентство оценки» о проведении оценки жилого помещения, принадлежащего ФИО3 и ФИО2

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Согласно отчету №..., подготовленному ООО НП «Агентство оценки», выкупная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: ..., общей площадью 48,8 кв.м., составила 1 900 000 рублей.

В соответствии с выше названными нормами ФЗ № 131 и Уставом Никольского сельского поселения администрация Никольского сельского поселения приняла решение о выкупе жилого помещения, принадлежащего ФИО3 и ФИО2, в виде принятия постановления №... от 16 февраля 2022 года.

Администрация Никольского сельского поселения направила собственникам жилого помещения ФИО3 и ФИО2 проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд 22 февраля 2022 года.

Ответчиками указанный проект соглашения получен 03 марта 2022года.

До настоящего времени соглашение об изъятии недвижимости не заключено.Право собственности в Управлении Росреестра не зарегистрировано.

На основании изложенного, просят обязать ФИО3 и ФИО2 заключить с администрацией Никольского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области соглашение об изъятии недвижимости по адресу: ... для государственных или муниципальных нужд по цене изымаемого жилого помещения согласно отчету №..., подготовленного ООО НП «Агентство оценки», и зарегистрировать переход права собственности в Управлении Росреестра Костромской области.

В ходе рассмотрения дела ответчики ФИО3 и ФИО2 обратились в суд со встречным исковым заявлением к администрации Никольского сельского поселения Костромского муниципального района, в котором просили заключить соглашение об изъятии недвижимости по адресу: ..., для государственных и муниципальных нужд по цене согласно отчету ООО «Эксперт оценка Кострома» и зарегистрировать переход права собственности в Управлении Росреестра по Костромской области.

В обоснование требований указали, что они являются собственниками квартиры №... и общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: .... Многоквартирный жилой дом, в котором расположена квартира истцов, признан аварийным и подлежит сносу, включен в программу переселения граждан из аварийного жилья в период до 31 декабря 2023 года.

25 февраля 2022 года в адрес истцов от Администрации Никольского сельского поселения Костромского муниципального района поступило соглашение об изъятии их квартиры и доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, без указания даты и подписи со стороны ответчика, отчет об оценке стоимости квартиры и доли в общем имуществе предоставлен в адрес истцов не был, отчет об оценке рыночной стоимости имущества ответчика №... датирован 2021 годом (то есть до момента издания постановления об изъятии имущества истцов), а также он выполнен по состоянию на 06 сентября 2021 года, то есть на момент соглашения утратил свою актуальность и достоверность, согласно п. 2 ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Указанные обстоятельства послужили основанием для отклонения соглашения ответчика в досудебном порядке. В рамках рассмотрения иска судом проведена оценочная экспертиза, согласно которой установлена рыночная стоимость объекта, подлежащего изъятию, в сумме 1 150 500 рублей (отчет ООО «Эксперт оценка Кострома»). Считает, что соглашение об изъятии недвижимости по спорному адресу должно быть заключено по стоимости 1 150 500 рублей, установленной отчетом ООО «Эксперт оценка Кострома».

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску администрации Никольского сельского поселения Костромского муниципального района ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, разрешение дела оставляет на усмотрение суда.

Ответчики по первоначальному иску, истцы по встречному иску ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, воспользовались правом на ведение дела посредством услуг представителя.

Представитель ответчиков по первоначальному иску, истцов по встречному иску ФИО3 и ФИО2 - ФИО5, действующий на основании ордера, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования администрации Никольского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области не признал, встречные исковые требования ФИО3 и ФИО2 поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Представитель третьего лица Департамента строительства ЖКХ и ТЭК Костромской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представил в суд ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель третьего лица администрации Костромского муниципального района, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, разрешение дела оставляют на усмотрение суда.

Представители третьих лиц - Отделения Фонда пенсионного и социального страхования по Костромской области, Банка ВТБ (ПАО) РОО «Костромской» в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, возражений относительно заявленных требований не представители.

Отдел опеки и попечительства администрации Костромского муниципального района Костромской области в судебное заседание своего представителя не направил, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, разрешение требований оставили на усмотрение суда.

В соответствии со ст. 167 ч. 3 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

На основании ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснено, что судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

На основании ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Помимо этого следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть, выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В подп. «з» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ)

Согласно выписке из ЕГРН от 30 ноября 2022 года №... ФИО1 и ФИО2 являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: ..., с кадастровым номером №..., дата государственной регистрации права 04 октября 2016 г. В отношении указанного объекта недвижимости 04 октября 2016 года установлено ограничение прав и обременение в виде ипотеки в силу закона. Лицо, в пользу которого установлено ограничение - Банк ВТБ 24 (ПАО). Основание государственно регистрации: договор купли-продажи объекта недвижимости с использование кредитных средств от 29 сентября 2016 года.

Заключением Межведомственной комиссии администрации Никольского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области №... от 15 октября 2016 года многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..., признан непригодным для проживания ввиду неудовлетворительного состояния конструктивных элементов и подлежащим сносу.

Постановлением и.о. главы администрации Никольского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области от 21 октября 2016 года №... постановлено: Признать многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..., аварийным и подлежащим сносу. Расселение граждан, проживающих в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу осуществить в срок до 30.09.2025 года. Снос многоквартирного дома осуществить в срок до 31.12.2025 года. Межведомственной комиссии уведомить нанимателей и собственников жилого дома, о принятом решении в установленном законом порядке.

Постановлением главы администрации Никольского сельского поселения от 30 декабря 2020 года №... (с изменениями, внесенным постановлением №... от 01 декабря 2021 года, №... от 21 марта 2022 года) «Об утверждении муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Никольского сельского поселения Костромского муниципального района на 2021-2025 годы», многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..., включен в перечень многоквартирных домов, признанных аварийными.

Постановлением Главы администрации Никольского сельского поселения от 16 февраля 2022 года №... «Об изъятии для муниципальных нужд долей в праве на земельный участок и жилого помещения - квартиры, общей площадью 48,8 кв.м., расположенной по адресу: ...».

22 февраля 2022 года в адрес ФИО1 и ФИО2 администрацией Никольского сельского поселения направлено уведомление об изъятии долей на праве на земельный участок и жилого помещения, расположенного по указанному адресу. В уведомлении сообщалось о том, что ФИО1 и ФИО2 направлено для рассмотрения и подписания соглашение, которое необходимо в срок до 11 марта 2022 года подписать и вернуть в администрацию.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что до настоящего времени соглашение об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ..., не заключено в связи несогласием ФИО1 и ФИО2 с оценкой выкупной цены.

Таким образом, суд приходит к выводу, что предварительная процедура по принятию органом местного самоуправления решения об изъятии жилого помещения соблюдена.

Поскольку соглашение между администрацией Никольского сельского поселения и ФИО1 и ФИО2 о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости между сторонами не согласован, стороны правомерно обратились в суд.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и включает в себя как его рыночную стоимость, так и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе, упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Таким образом, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относятся, в том числе суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Лицо, заявляющее о выкупе, несет бремя доказывания размера выкупной цены, в том числе, исключение из ее размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Администрацией Никольского сельского поселения представлен отчет №... от 06 сентября 2021 года ООО НП «Агентство Оценки», согласно которому стоимость имущества ФИО1 и ФИО2 определена в размере 1 900 000 рублей, из них рыночная стоимость жилого помещения в аварийном состоянии с учетом мест общего пользования и земельного участка - 1 136 000 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт 756 000 рублей, расходы на переезд 4 000 рублей, расходы на регистрацию права и оформление договора купли-продажи 4 000 рублей

Стороной ответчика в судебном заседании высказаны возражения по стоимости недвижимого имущества.

Определением Костромского районного суда от 22 сентября 2022 года по данному делу назначена судебная экспертиза по оценке недвижимого имущества, производство которой поручено ООО «Эксперт оценка Кострома».

На разрешение эксперта поставлен вопрос: какова рыночная стоимость объекта недвижимости, принадлежащего ФИО1 и ФИО2, являющегося предметом соглашения об изъятии недвижимости по адресу: ..., для государственных и муниципальных нужд?

Согласно заключению судебной экспертизы №... от 23 декабря 2022 года ООО «Эксперт-Оценка-Кострома», рыночная стоимость недвижимого имущества: ..., составила 2 488 100 рублей, в том числе, 1 644 000 рублей - рыночная стоимость квартиры, 766 000 рублей - размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, 78 100 рублей - расходы на переезд, на регистрацию права и оформления договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» ФИО6 суд не усматривает, поскольку заключение отвечает требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

С указанным экспертным заключением представитель администрации Никольского сельского поселения был ознакомлен, возражений на данное заключение суду не представил, равно как и не представил каких-либо доказательств необоснованности выводов, указанных в заключении от 23 декабря 2022 года.

Таким образом, принимая во внимание выводы судебной экспертизы и учитывая, что размер выкупной цены на основании заключения судебной экспертизы№... от 23 декабря 2022 года, выполненной ООО Эксперт-Оценка-Кострома»экспертом ФИО7, составляет 2 488 100 рублей, суд полагает, что требования администрации Никольского сельского поселения подлежат частичному удовлетворению, встречные исковые требования ФИО1 и ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение у ответчика по первоначальному иску.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Никольского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области удовлетворить частично, встречные исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворить.

Обязать ФИО1, ... года рождения, ФИО2, ... года рождения, заключить с администрацией Никольского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области соглашение об изъятии для муниципальных нужд объекта недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: ..., площадью 48,8 кв.м, с кадастровым номером №... по цене 2 488 100 (два миллиона четыреста восемьдесят восемь тысяч сто) рублей согласно заключению судебной оценочной экспертизы №... от 23 декабря 2022 года, выполненному ООО «Эксперт-Оценка-Кострома».

Прекратить право собственности ФИО1, ... года рождения, на 1/2 долю объекта недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: ..., площадью 48,8 кв.м, с кадастровым номером №....

Прекратить право собственности ФИО2, ... года рождения, на 1/2 долю объекта недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: ..., площадью 48,8 кв.м, с кадастровым номером №....

В удовлетворении остальной части исковых требованийадминистрации Никольского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области отказать.

Указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО1 и ФИО2 на спорное жилое помещение.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Костромской районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Федеральный судья

С.Ю. Иванова

Мотивированное решение изготовлено 05 мая 2023 года.