Решение по делу № 2-1532/2024 от 06.02.2025

78RS0012-01-2024-001889-25 Санкт-Петербург

Дело № 2-67/2025 06.02.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Батогова А.В.,

при секретаре Ристо Е.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Евроинвест Девелопмент» о признании п. 4.4. договора участия в долевом строительстве жилого дома ничтожным (недействительным), взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к ответчику о признании п. 4.4. договора участия в долевом строительстве жилого дома ничтожным (недействительным), взыскании денежных средств. В обоснование исковых требований указал, что 21 апреля 2021 года между ФИО1 и ООО «ЕВРОИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» был заключен договор участия в долевом строительстве № 1-4/182 (далее - Договор).

Согласно п. 3.1. Договора Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, соответствующий условиям Договора, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома.

Согласно п. 4.1. Договора Стоимость квартиры (размер долевого участия в строительстве) составляет 4 780 188 (четыре миллиона семьсот восемьдесят тысяч сто восемьдесят восемь) рублей исходя из стоимости одного квадратного метра общей проектной площади жилого помещения (квартиры) 123 999 (сто двадцать три тысячи девятьсот девяносто, девять) рублей 68 копеек. Цена договора, указанная в пункте 4.1, является фиксированной и изменению не подлежит.

В соответствии с п.1.1.2 Договора, Квартира - часть Жилого дома (жилое помещение), которая будет находиться в Жилом доме и имеет следующие основные характеристики, (№ квартиры (строительный) - №, общая проектная площадь - 38.55 кв.м, жилая проектная площадь 9,25 кв.м, этаж - 10, подъезд/корпус/секция - 3В) и которая по завершении строительства и ввода Жилого дома в эксплуатацию подлежит оформлению в установленном порядке и передаче в собственность Участнику долевого строительства.

Согласно п. 1.1.2 Договора Общая проектная площадь Квартиры является ориентировочной согласно проектной документации Жилого дома по внутреннему периметру стен Квартиры и состоит из суммы площадей всех частей Квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в Квартире, не включая площадь балконов, лоджий, веранд и террас с понижающими коэффициентами.

Также в пункте 1.1.2 указано, что Стороны пришли к соглашению, что допустимым изменением общей площади Квартиры является изменение Общей проектной площади Квартиры в любую сторону не более чем на 5 (пять) процентов.

В Договоре имеется противоречие, в пункте 4.4 указано, что в случае, если общая площадь Квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше общей проектной площади, указанной в п.1.1.2 Договора, пересчет Цены Договора, указанной в пункте 4.1 Договора, доплата/возврат полученных от Участника долевого строительства средств не производится.

Согласно п. 11.1. Договора Стороны несут ответственность при наличии вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

11 июня 2022 года Ответчик передал Истцу завершенный строительством объект, по акту приема-передачи квартиры № №, расположенный по адресу: <адрес>, построенный по договору участия в долевом строительстве № 1-4/182 от 21 апреля 2021 года.

В акте приема-передачи квартиры № 182 от 11 июня 2022 г. указаны технические характеристики передаваемой квартиры, общая площадь которой по результатам произведенного обмера органами технической инвентаризации составила 35, 9 м. кв., что меньше общей проектной площади на 2,65 кв. метра (на 6,8%).

28 ноября 2022 г. Истцом направлена претензия в адрес Ответчика (вxодящий № 1169 от 28 ноября 2022 г.), в которой он просил возвратить ему денежные средства в размер 328 599 рублей 10 копеек в связи с несоответствием фактической общей площади квартиры по результатам проведенного обмера органами технической инвентаризации (35,9 кв.м), указанной в договоре участия в долевом строительстве № 1-4/182. Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Таким образом, пункт 4.4 Договора является ничтожным (недействительным), и Истец имеет право на соразмерное уменьшение цены Договора в связи с тем, что общая площадь объекта долевого строительства меньше общей проектной площади, предусмотренной Договором.

Исходя из изложенного Истец имеет право требовать от Ответчика соразмерного уменьшения цены Договора и возврата излишне уплаченных денежных средств в следующем размере:

(38,55 м. кв. - 35,9 м. кв.) х 123 999 рублей 68 копеек = 328 599 рублей 10 копеек.

Таким образом, в пользу Истца подлежит взысканию штраф в размере 174 299 рублей 55 копеек (328599 рублей 10копеек +20 000 рублей)/2; компенсация морального вреда 20000 руб.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Исходя из того, что Истцом претензия в адрес Ответчика была направлена и получена 28 ноября 2022 г., Истцом произведен расчет процентов по ст. 395 ГК РФ по состоянию на 16 апреля 2024 г.:

(328 599 рублей 10 копеек х 7,5 %(365 дней х 505 дней просрочки) = 34 097 рублей 80 копеек.

Истец просил суд признать пункт 4.4 договора участия в долевом строительстве № 1-4/182 от 21 апреля 2021 г. недействительным, взыскать с ООО «ЕВРОИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» в пользу ФИО1 излишне уплаченные денежные средства по Договору в размере 328 599 рублей 10 копеек., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 174 299 рублей 55 копеек, взыскать с ООО «ЕВРОИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами по Договору за период с 28 ноября 2022 г. по 16 апреля 2024 г. в размере 34 097 рублей 80 копеек, взыскать с ООО «ЕВРОИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей.

Истец в судебное заседание явился, поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Евроинвест Девелопмент» в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражал. Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 21 апреля 2021 года между ФИО1 и ООО «ЕВРОИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» был заключен договор участия в долевом строительстве № 1-4/182.

В силу статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-Ф3 (далее - Ф3 № 214) застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В соответствии со статьей 8 ФЗ № 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его дольщиком осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту. В передаточном акте указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (часть 1).

Пунктом 1.1.2 Договора, заключённого между сторонами, предусмотрены технические характеристики квартиры, которые соответствуют проектной документации, проектной декларации, действующей на момент заключения договора между сторонами, а также плану и размерам квартиры, указанной в проектной документации:

общая проектная площадь квартиры - 38,55 кв.м./36,7 кв.м.

площадь лоджии / балкона / террасы - 3,40 кв.м./1,85 кв.м.

Данным Договором также предусмотрено, что квартира передается Участнику долевого строительства с выполнением следующих работ:

окна жилой части дома - металлопластиковые стеклопакеты;

стены: наружные - кирпичные, оштукатуренные по минераловатному утеплителю;

материал поэтажных перекрытий - монолитный железобетон;

класс энергоэффективности - высокий;

сейсмостойкость - требования не предъявляются;

потолок - монолитный (выполнена штукатурка, шпатлевка);

выполнена штукатурка и шпатлевка внутренних стен, за исключением стен в санузлах и ванных комнатах;

выполнен вывод сантехнических труб в санузле;

установлены счетчики холодной и горячей воды;

выполнена разводка труб теплоснабжения,

установлены радиаторы отопления,

установлены тепловые счетчики в местах общего пользования (МОП);

выполнена разводка электроснабжения по квартире;

установлены розетки и выключатели;

установлены счетчики электроснабжения в местах обшего пользования (МОГ):

произведена стяжка пола;

выполнена гидроизоляция в санузлах;

произведена установка подоконников;

выполнены откосы;

выполнено «холодное» остекление балкона/лоджии;

установлен видеодомофон;

установлена входная металлическая дверь.

Согласно пункту 1.1.3. Договора Объект долевого строительства - Квартира в Жилом доме, подлежащая передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и входящая в состав жилого дома, строящаяся (создаваемая) с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Разрешение № 47-КГ47504307-049K-2018 на ввод объекта в эксплуатацию выдано Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области 24 января 2022 г.

Заключение № 17122020/2-30С от 17.12.2020 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации подтверждает соответствие объекта проектной документации (шифр 118-537/17).

На Плане (Приложение № 1 к договору) имеются «Условные обозначения», согласно которым:

общая площадь квартиры без учета балконов, лоджий и террас составляет 36,70 кв.м; согласно акту приема-передачи квартиры и обмерам кадастрового инженера общая площадь переданной квартиры без учета балконов, лоджий и террас составляет 35,9 кв.м;

общая площадь квартиры с учетом балконов, лоджий и террас составляет 38,55 кв.м, что также соответствует параметру «Общая проектная площадь», указанному в пункте 1.1.2. Договора; согласно акту приема-передачи квартиры и обмерам кадастрового инженера общая приведенная площадь переданной квартиры с учетом балконов, лоджий и террас составляет 37,6 кв.м.

Пунктами 8.1 и 8.2 Договора предусмотрено, что в процессе строительства объекта возможны изменения параметров помещений, входящих в состав квартиры; а также проектной документации.

Пунктом 8.3 Договора изменения и отклонения, изложенные в п. 8.1. и п. 8.2. настоящего Договора признаются Сторонами допустимыми и не приводят к изменению цены настоящего Договора, за исключением условий, изложенных в п. 8.4. -8.8. настоящего Договора.

В соответствии с пунктом 8.4 Договора Застройщик после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию сообщает дольщику информацию о фактической площади квартиры по данным первого обмера органами технической инвентаризации и об окончательной цене Договора. Окончательная цена Договора определяется как произведение стоимости одного квадратного метра площади квартиры на площадь квартиры по данным их первого обмера органами технической инвентаризации или иной организации, имеющей право проводить обмеры в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее - первые обмеры).

В соответствии с пунктом 8.5 Договора Застройщиком не могут быть приняты обмеры, заказанные Участником долевого строительства самостоятельно, после произведения чистовой отделки в квартире как достоверные.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Квартира была передана ФИО1 по акту приема-передачи от 11 июня 2022 г. Из данного акта следует, что Застройщиком передана Дольщику квартира с условным номером №, общей приведенной площадью квартиры - 37,6 кв.м (общая площадь квартиры - 35,9 кв.м, площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5 - 1,7 кв. м.).

Согласно ведомости помещений и их площадей от 11.01.2022, составленной ООО «Гео-Вектор» (ИНН <***>), общая приведенная площадь переданной Дольщику квартиры составляет 37,6 кв.м. (общая площадь квартиры составляет 35,9 кв.м., площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5 = 1,7 кв.м.).

На основании указанной ведомости, данные обмеров площади Квартиры были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Разница в фактической площади квартиры (37,6 кв.м.) по сравнению с проектной (38,5) составила менее 1 кв.м. (0,95), то есть в пределах, предусмотренных пунктами 1.1, 10.1 Договора.

В соответствии с пунктом 4.4. Договора в случае, если общая площадь Квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше общей проектной площади, указанной в п. 1.1.2. настоящего Договора, пересчет Цены Договора, указанной в п. 4.1. настоящего Договора, доплата/возврат полученных от Участника долевого строительства средств не производится.

В данном случае разница в сторону уменьшения составляет 0,95 кв.м.

Из содержания ч. 1 ст. 420 ГК РФ следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, ответчиком не допущено нарушений в части требований договора о передаче истцу квартиры, соответствующей параметрам договора и обязательной проектной документации, само по себе указание в п. 4.4 договора между сторонами положения о том, что доплата и возврат средств не осуществляется в случае изменения площади, не противоречит содержанию договора, требованиям законодательства с учётом свободы договора и установленным судом обстоятельствам.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе; оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Вместе с тем, истцом доказательств недействительности п. 4.4 договора и противоречия его положениям законодательства не предоставлено, само по себе указание в пунктах договора на допустимость изменения площади в определённом объёме и неосуществление доплаты в случае её изменения не противоречат друг другу, так как определяют, при каких условиях договор считается соблюдённым сторонами и основания для его расторжения отсутствуют, истцом и ответчиком договор подписан лично, доказательств, что он подписан под влиянием обмана или заблуждения, истцом не предоставлено.

Пунктом 10.1 Договора предусмотрено, что стороны признают, что площадь квартиры, передаваемой Участник долевого строительства, может отличаться от площади, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, и это не будет считаться превышением допустимого изменения общей площади, при условии, что отклонения площади не будут превышать пределы, установленные настоящим Договором. Стороны признают, что не считается превышением допустимого изменения общей площади квартиры отклонение площади Квартиры, по результатам уполномоченного органа, от площади квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, в пределах 1 (Одного) квадратного метра как в большую, так и в меньшую сторону.

Суд полагает, что при изложенных обстоятельствах оснований для уменьшения цены Договора не имеется.

Таким образом, нарушений условий Договора относительно площади Квартиры Застройщиком не допущено, поскольку имеет место быть уменьшение размера площади Квартиры, допустимое по условиям Договора без уменьшения цены Договора.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что принятая истцом квартира полностью соответствует условиям Договора. Заключением акта приема-передачи квартиры стороны подтвердили надлежащее исполнение данного договора в части передачи ФИО1 квартиры с согласованными характеристиками.

В соответствии с пунктом 2 части 1.1. статьи 9 ФЗ № 214 существенное изменение проектной документации строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Аналогичное положение содержится в договоре между сторонами.

По смыслу приведенной статьи ФЗ № 214 существенным условием расторжения договора участия в долевом строительстве является превышение общей площади жилого помещения, ФЗ № 214 ограничивает расхождение проектной и фактической (итоговой) площади квартиры 5 процентами. Именно такое изменение в большую или меньшую сторону разрешено законом.

В соответствии с абзацем 5 пункта 1.1.2. Договора Стороны пришли к соглашению, что допустимым изменением общей площади Квартиры является изменение общей проектной площади Квартиры в любую сторону не более чем на 5 (пять) процентов.

Как следует из изложенного, оспариваемый пункт Договора не противоречит ФЗ № 214, изменение общей проектной площади Квартиры составило менее 1 квадратного метра (0,95) или 0,36%.

Суд не усматривает оснований для признания указанного пункта 4.4. Договора ничтожным.

В связи с изложенным суд также не усматривает оснований для удовлетворения требований о взыскании денежных средств в виде разницы в площади квартиры, а также вытекающих из него требований о взыскании неустоек, процентов по ст. 395 ГК РФ, морального вреда, штрафа и полагает необходимым в иске отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Евроинвест Девелопмент» о признании п. 4.4. договора участия в долевом строительстве жилого дома ничтожным (недействительным), взыскании денежных средств - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургском городском суде через Ленинский районный суд в течение месяца.

Судья: А.В. Батогов

Решение в окончательной форме изготовлено 14.02.2025