Решение по делу № 2-658/2023 от 12.05.2023

УИД 63RS0042-01-2023-000165-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 мая 2023г. Куйбышевский районный суд г.Самара в составе председательствующего судьи Ломакиной Т.Н. при секретаре Подгорновой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-658/23 по иску ООО «СЗ «ГВ Девелопмент»» к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве,

Установил:

ООО «СЗ «ГВ Девелопмент»» обратилось в суд с иском к ответчику ФИО2 о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве, в обосновании заявленных требований указав, что 30.08.2021г. между ООО «СЗ «ГВ Девелопмент» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № от 30.08.2021г.

03.09.2021г. Управлением Росреестра по <адрес> произведена государственная регистрация Договора, номер регистрации 63:01:0407002:653-63/464/2021-287 от 03.09.2021г.

В соответствии с условиями п.4 и п.8 Договора Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой <адрес> после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее 30.09.2022г., а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого <адрес> соответствии Объекта долевого строительства условиям Договора, включая приложения к нему. Объектом долевого строительства является жилое помещение – 2-х комнатная квартира номер 203, общая (проектная)площадь – 58,88 кв.м., общая приведенная площадь (т.е. площадь всех жилых комнат и всех помещений вспомогательного использования (коридоры, кухня, ванные комнаты, санузлы) и площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 в соответствии с Приказом Минстроя России от <дата> №/пр) – 60,30 кв.м., расположенная на 5-м этаже секции «Б» <адрес> – многоквартирного жилого дома переменной этажности со строенными нежилыми помещениями на первых этажах, представляющего собой 2 этап строительства объекта капитального строительства: «Жилые дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенными по адресу: <адрес>».

В виду уклонения ответчика от принятия объекта долевого строительства был передан участнику долевого строительства по одностороннему акту приема-передачи объекта в соответствии с ч.6 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Согласно данным кадастрового учета общая фактическая (приведённая) площадь переданного объекта долевого строительства (2-х комнатной <адрес> кадастровым номером 63:01:0407002:1393) составляет 61,50 кв.м.

Таким образом, размер отклонения общей приведённой площади объекта долевого строительства об общей фактической площади составил 1,20 кв.м. Возможность и порядок изменения согласованной цены Договора, в случае изменения общей приведённой площади квартиры после завершения строительства Жилого <адрес> по результатам выполнения соответствующих кадастровых работ по обмеру площади всех помещений в составе квартиры предусмотрены разделом 11 Договора.

Так, в соответствии с п.п. 11.2 – 11.3 Договора в случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в Договоре, от общей фактической площади, определенной в отношении лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5 в соответствии с Приказом Минстроя России от 25.11.2016г. №/пр, в любую сторону (как в большую, так и меньшую) цена Договора подлежит изменению. При этом цена за 1 (один) квадратный метр общей приведенной площади объекта долевого строительства является фиксированной и изменению не подлежит.

Таким образом, размер доплаты составляет 69 510,47 руб. (=57 925,39 руб./кв.м.*1,20 кв.м.). В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства в большую сторону участник долевого строительства обязуется произвести доплату цены Договора, определенную как произведение цены 1 квадратного метра общей приведенной площади объекта долевого строительства, зафиксированной договором, и площади отклонения.

В соответствии с п.11.5.1 Договора застройщик на основании результатов кадастровых работ по обмеру площади всех помещений в составе объекта долевого строительства, в том числе жилых комнат, помещений вспомогательного использования и лоджии, оформляет и подписывает со своей стороны в двух экземплярах Акт о взаиморасчетах по договору.

11.04.2022г. между истцом и ответчиком был подписан акт о взаиморасчетах по Договору. 11.04.2022г. между истцом и ответчиком был подписан акт о взаиморасчетах по Договору, согласно которому размер доплаты по договору участия в долевом строительства составляет 69 510,47 руб. 22.04.2022г. было заключено Дополнительное соглашение № к Договору, согласно п.2 которого ответчик обязуется произвести доплату в размере 69 510,47 руб. в течение 10 дней с момента подписания настоящего дополнительного соглашения, т.е. не позднее 02.05.2022г.

До настоящего времени обязательства ответчика по оплате цены Договора участия в долевом строительстве № от 30.08.2021г. в полном объеме не исполнены.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит суд с учетом уточненных требований взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по оплате цены договора участия в долевом строительстве от 30.08.2021г в размере 69510,47 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 2422 руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 исковые требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме, просил исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признал в полном объеме, просил в иске отказать, поддержал письменные возражения в полном объеме.

Представитель третьего лица – ПАО Сбербанк России в судебное заседание не явился по неизвестным причинам. О дне слушания извещался надлежащим образом.

Выслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 421 названного кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4).

В соответствии с ч.1 ст.4 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.5 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.2 ст.4 указанного закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно п. 1 ст. 8 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (п. 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм закона в их системном единстве усматривается, что законодатель применил диспозитивное урегулирование, указав, что стороны договора вправе по своему усмотрению определить его цену, т.е. действующее правовое регулирование не предусматривает императивных требований к определению цены договора, предполагая, что в данном случае должен применяться принцип свободы договора.

Из материалов дела следует, что 30.08.2021г. между ООО «СЗ «ГВ Девелопмент» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № от 30.08.2021г. 03.09.2021г. Управлением Росреестра по <адрес> произведена государственная регистрация Договора, номер регистрации 63:01:0407002:653-63/464/2021-287 от 03.09.2021г.

В соответствии с ч.4 ст.4 указанного закона договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектом решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В соответствии с пп.1 и 3 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2 ст.5 указанного закона).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора- жилого помещения с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Из материалов дела следует, что в соответствии с условиями п.4 и п.8 Договора Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой <адрес> после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее 30.09.2022г., а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого <адрес> соответствии Объекта долевого строительства условиям Договора, включая приложения к нему.

Объектом долевого строительства является жилое помещение – 2-х комнатная квартира номер 203, общая (проектная)площадь – 58,88 кв.м., общая приведенная площадь (т.е. площадь всех жилых комнат и всех помещений вспомогательного использования (коридоры, кухня, ванные комнаты, санузлы) и площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 в соответствии с Приказом Минстроя России от <дата> №/пр) – 60,30 кв.м., расположенная на 5-м этаже секции «Б» <адрес> – многоквартирного жилого дома переменной этажности со строенными нежилыми помещениями на первых этажах, представляющего собой 2 этап строительства объекта капитального строительства: «Жилые дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенными по адресу: <адрес>».

В соответствии с п.п. 11.2 – 11.3 Договора в случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в Договоре, от общей фактической площади, определенной в отношении лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5 в соответствии с Приказом Минстроя России от 25.11.2016г. №/пр, в любую сторону (как в большую, так и меньшую) цена Договора подлежит изменению. При этом цена за 1 (один) квадратный метр общей приведенной площади объекта долевого строительства является фиксированной и изменению не подлежит.

В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства в большую сторону участник долевого строительства обязуется произвести доплату цены Договора, определенную как произведение цены 1 квадратного метра общей приведенной площади объекта долевого строительства, зафиксированной договором, и площади отклонения.

Судом установлено, что площадь переданного объекта долевого строительства, 2-х комнатной <адрес> кадастровым номером 63:01:0407002:1393, составляет 61,50 кв.м., что подтверждается выпиской из технического паспорта.

Таким образом, размер отклонения общей приведённой площади объекта долевого строительства об общей фактической площади квартиры составил 1,20 кв.м. (61,5 кв.м.-60,3 кв.м.), в связи с чем, размер доплаты составляет 69 510,47 руб. (57 925,39 руб./кв.м.*1,20 кв.м.).

11.04.2022г. между истцом и ответчиком был подписан акт о взаиморасчетах по Договору, согласно которому размер доплаты по договору участия в долевом строительстве составляет 69 510,47 руб.

22.04.2022г. было заключено Дополнительное соглашение № к Договору, согласно п.2 которого ответчик обязуется произвести доплату в размере 69 510,47 руб. в течение 10 дней с момента подписания настоящего дополнительного соглашения, т.е. не позднее 02.05.2022г.

Представленный ответчиком технический план помещения, согласно которому на 28.04.2022г общая площадь составляет 60,6 кв.м., жилая пл.-59,2 кв.м., пл.балкона составляет 2,9 кв.м., не может быть принят во внимание, поскольку согласно разделу 3 договора общая фактическая площадь объекта долевого строительства-общая площадь объекта долевого строительства определяется после завершения строительства путем выполнения соответствующих кадастровых работ по обмеру площади всех помещений в составе квартиры в целях последующего кадастрового учета объекта долевого строительства. Кроме того, отделочные работы в помещениях выполняются после ввода дома в эксплуатацию. Между тем, как следует из материалов дела жилой дом был введен в эксплуатацию 25.02.2022г, а технический план помещения был предоставлен на 28.04.2022г., т.е. после ввода объекта в эксплуатацию и проведении отделочных работ.

Кроме того, договором от 30.08.2021г предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Ответчик был ознакомлен и согласен с условиями договора о возможности изменения цены в случае изменения площади объекта, возражений против них не имел, что подтверждается его подписью в договоре.

Также как следует из материалов дела и не отрицается ответчиком, 22.04.2022г между истцом и ответчиком было заключено и подписано дополнительное соглашение к договору, в котором установлен размер доплаты в размере 69 510,47 руб.

Поскольку площадь квартиры увеличилась и по условиям договора дольщик доплачивает застройщику денежные средства на величину превышения, то суд считает, что имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 69 510,47 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Принимая во внимание положения приведенной выше нормы процессуального права, суд считает, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 2 422 руб.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ООО «СЗ «ГВ Девелопмент» удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (<дата> г.р. паспорт № выдан 02.03.2006г Советским РУВД <адрес>) в пользу ООО «СЗ «ГВ Девелопмент» (ИНН №) задолженность по оплате цены договора участия в долевом строительстве от 30.08.2021г в размере 69510,47 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 2422 руб., всего в сумме 71 932,47 руб.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19 мая 2023г.

Судья п/п Т.Н. Ломакина

Копия верна

Судья

Секретарь

Подлинник решения хранится в материалах дела №