Решение по делу № 2-115/2023 от 14.02.2023

Дело №2-115/2023

УИД: 42RS0005-01-2022-005189-94

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Кемерово 14 февраля 2023 год

Заводский районный суд г. Кемерово в составе

председательствующего судьи Быковой И.В.

при секретаре Пустовойт И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

гражданское дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к ФИО1, ФИО2 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

КУГИ Кузбасса обратился в суд с иском к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства.

Требования обоснованы тем, что в рамках вовлечения в оборот земельного участка, расположенного по адресу адрес, КУГИ Кузбасса были установлены обстоятельства, препятствующие предоставлению указанного земельного участка. По данным ГБУ Кемеровской области «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса», содержащимся в справке от ДД.ММ.ГГГГ №, объект недвижимости, расположенный по адресу: адрес, снесен полностью ДД.ММ.ГГГГ. Архив ГБУ Кемеровской области «Центр ГКО и ТИ Кузбасса» не содержит сведения о предоставлении земельного участка на каком-либо праве; адрес ранее числилась как адрес Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу адрес, площадью 1034 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, по договору аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ № был предоставлен ФИО2 как ветерану труда (льготная категория), имеющей право на первоочередное приобретение земельного участка без проведения торгов на период строительства индивидуального жилого дома с последующим предоставлением в собственность бесплатно в соответствии со ст. 39.14, 39.15, 39.17, 39.19 Земельного кодекса РФ. В связи с тем, что ФИО2 не осуществила строительство индивидуального жилого дома, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№№ на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ с ней расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ. По акту приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу адрес, площадью 1034 кв.м, был передан КУГИ Кузбасса. Акт содержит сведения о том, что арендатор осуществлял фактическое пользование земельным участком в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Комитет с заявлением о перезаключении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в связи со сменой собственника на объект незавершенного строительства. К заявлению был приложен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1 В качестве предмета договора указан объект незавершенного строительства, назначение: жилое, общей площадью 128 кв.м, находящееся по адресу адрес, кадастровый номер: №. На заявление ФИО1 был дан ответ о том, что переоформление аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № не представляется возможным. Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, содержащихся в ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером № по адрес, расположен жилой дом, кадастровый номер №, со степенью готовности объекта незавершенного строительства 4%, площадью 128 кв.м.; в качестве правообладателя указан ФИО1; номер и дата государственной регистрации права: № от ДД.ММ.ГГГГ; в качестве документа основания указан договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ специалистами КУГИ Кузбасса <данные изъяты> и <данные изъяты> был составлен акт осмотра земельного участка, расположенного по адресу: адрес, согласно которого: в ходе осмотра земельного участка, расположенного по адресу адрес, с кадастровым номером №, площадью 1034 кв.м, установлено: на момент проверки земельный участок свободен от объектов строительства, не огорожен, на участке находятся бетонные плиты, песок; признаки объекта незавершенного строительства отсутствуют, что подтверждается фотографиями, приложенными к исковому заявлению. Комитет полагает, что имеются основания для признания в судебном порядке недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и признании права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим.

Истец просит суд признать отсутствующим право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства (тип: площадь, значение: 128, единица измерения: в квадратных метрах), степень готовности 4%, кадастровый номер: №, проектируемое назначение: жилой дом, адрес объекта: Российская Федерация, адрес, имеющего следующие характерные точки:

Номер

точки

Координаты,

Средняя квадратическая погрешность определения координат характерных точкам контура, м

<данные изъяты>

Определением Заводского районного суда г.Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ в качестве соответчика по делу привлечена ФИО2

Определением Заводского районного суда г.Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части признания недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1 прекращено.

Представитель истца КУГИ Кузбасса, ФИО3, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год, в судебном заседании исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении. Суду пояснила, что заключение эксперта МП «Центр ГЗ» от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает отсутствие на земельном участке с кадастровым номером № спорного объекта незавершенного строительства, а подтверждает наличие иного объекта.

Ответчики – ФИО1, ФИО2, представитель третьего лица Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, не представили причин уважительности своей неявки, не просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО4, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год, в судебном заседании исковые требования не признала, возражала против их удовлетворения.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, считая их извещенными надлежащим образом

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, дав оценку собранным доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса).

В соответствии с ч.1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 551 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В п.52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2, ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства – жилого дома с кадастровым номером №, площадью 128 кв.м., со степенью готовности объекта – 4%, расположенного по адресу адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14-15).

По данным ГБУ Кемеровской области «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса», содержащимся в справке от ДД.ММ.ГГГГ №, объект недвижимости, расположенный по адресу адрес, был снесен полностью ДД.ММ.ГГГГ. Архив ГБУ Кемеровской области «Центр ГКО и ТИ Кузбасса» не содержит сведения о предоставлении земельного участка на каком-либо праве. адрес ранее числилась как адрес (л.д. 8).

Судом также установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу адрес, площадью 1034 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № был предоставлен Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее – КУГИ Кузбасса) ФИО2 как ветерану труда (льготная категория), имеющей право на первоочередное приобретение земельного участка без проведения торгов на период строительства индивидуального жилого дома с последующим предоставлением в собственность бесплатно в соответствии со ст. 39.14, 39.15, 39.17, 39.19 Земельного кодекса РФ, ст. 1,2-1 Закона Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О регулировании отдельных вопросов в сфере земельных отношений» (л.д. 11-12, 17 ).

ДД.ММ.ГГГГ в КУГИ Кузбасса от ФИО1 поступило заявление о перезаключении договора аренды земельного участка в связи со сменой собственника на объект незавершенного строительства (л.д. 13).

ДД.ММ.ГГГГ между КУГИ Кузбасса и ФИО2 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, составлен акт приема – передачи земельного участка, а в адрес ФИО1 направлено уведомление о невозможности переоформления арендных отношений в рамках договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 18-20).

Из акта приема – передачи земельного участка по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № также следует, что ФИО2 осуществляла фактическое использование земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20).

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, содержащихся в ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером № по адрес, расположен жилой дом, кадастровый номер №, со степенью готовности объекта незавершенного строительства 4%, площадью 128 кв.м.; в качестве правообладателя указан ФИО1; номер и дата государственной регистрации права: № от ДД.ММ.ГГГГ; в качестве документа основания указан договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14-15).

ДД.ММ.ГГГГ специалистами КУГИ Кузбасса <данные изъяты> и <данные изъяты> был составлен акт осмотра земельного участка, расположенного по адресу: адрес, согласно которого: в ходе осмотра земельного участка, расположенного по адресу адрес, с кадастровым номером №, площадью 1034 кв.м, установлено: на момент проверки земельный участок свободен от объектов строительства, не огорожен, на участке находятся бетонные плиты, песок; признаки объекта незавершенного строительства отсутствуют, что также подтверждается фотографиями (л.д. 9-10).

ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО5 был подготовлен технический план объекта незавершенного строительства по адресу адрес, а также дано заключение, из которого следует, что объект незавершенного строительства существует, расположен на земельном участке с кадастровым номером №, имеется фундамент. Процент готовности объекта был определен по формуле: 4*100/100 и составил 4%. Основной характеристикой объекта незавершенного строительства считать площадь равную согласно декларации об объекте недвижимости 128,0 кв.м. Объект расположен в 1-й зоне (л.д.38-72).

Заключением ООО «Независимая Профессиональная Оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ, заказчиком которого является ФИО2 установлено, что объект незавершенного строительства, расположенный по адресу адрес, степень готовности 4%, кадастровый номер № является объектом капитального строительства и имеет признаки недвижимости, то есть присутствует прочная связь с землей и строением (л.д. 85-110).

Определением Заводского районного суда г.Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная экспертиза с проведением в МП «Городской центр градостроительства и землеустройства» (л.д. 134-141).

Заключением судебного эксперта МП «Центр ГЗ» от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). Фундамент сооружения: Часть сооружения, которая служит для передачи нагрузки от сооружения на основание. Малозаглубленный фундамент: Фундамент с глубиной заложения подошвы выше расчетной глубины сезонного промерзания грунта. Ленточный фундамент - это сплошная полоса из железобетона, которая идет по всей границе строения, равномерно распределяя нагрузку на грунт стен здания. Он бывает двух видов: непрерывный (монолитный или сплошной) и составной (сборный). Первый изготавливается непосредственно на строительной площадке методом заливки бетонного раствора в приготовленную траншею с предварительно установленным туда армированным поясом. Второй обустраивается из кирпича или, чаще, из железобетонных плит трапециевидной формы, характеристики и размеры которых соответствуют ГОСТ 13580-85. По результатам наружного визуального осмотра исследуемый объект соответствует определению ленточного составного (сборного) фундамента и соответствует признакам объекта незавершенного строительства. Согласно координатам, контур исследуемого объекта расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №. Вывод 1: На земельном участке с кадастровым номером № по адресу: адрес расположен объект незавершенного строительства. Объект незавершенного строительства располагается на земельном участке с разрешенным использованием: под жилую застройку индивидуальную. Согласно Уведомлению о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером № планировалось строительство объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) площадью застройки 64 кв.м., количество этажей 2. В соответствии со ст.51 ГрК РФ и ч. 12 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ (государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном указанной частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ) не требуется получения разрешения на строительство при строительстве, реконструкции объектов ИЖС, а следовательно, и не требуется подготовка проектной документации (такая документация может быть подготовлена по инициативе застройщика). В материалах дела отсутствует проектная документация на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, необходимая для определения параметров готовых конструктивных элементов здания. Вывод 2: невозможно определить полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Площадь объекта незавершенного строительства соответствует проектируемому значению этой характеристики в соответствии с пп.19 п. 51 Приказа Минэкономразвития от 15.03.2022г № П/0082, а так же п. 22 Приказа Минэкономразвития от 04.03.2022г № П/0072. Вывод 1: Так как в материалах дела отсутствует проектная документация невозможно определить площадь объекта незавершенного строительства. Степень готовности конструктивных элементов рассчитывается согласно п. 4 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 480 по формуле. Значение удельного веса берется из Сборника № Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов. Вывод 2: так как в предоставленных документах отсутствует информация о материале стен планируемого к постройке объекта ИЖС невозможно однозначно определить удельный вес конструктивного элемента (фундамента). Сведения о координатах характерных точек контура объекта недвижимости: система координат МСК-42, зона 1

Номер

точки

Координаты,

Средняя погрешность определения координат характерных точкам контура, м

<данные изъяты>

Согласно выполненным геодезическим измерениям значение координаты контура объекта незавершенного строительства содержатся в Ведомости координат. Результаты сравнения отображены на схеме №. Вывод 3: сведения о координатах характерных точек контура объекта недвижимости не отвечают координатам полученным при выполнении геодезических измерений объекта незавершенного строительства. Однако, необходимо заметить, что сравниваемые объекты накладываются (пересекаются) друг с другом (л.д. 163-184).

Анализируя собранные по делу доказательства, судом бесспорно установлено, что зарегистрированный в ЕГРН объект недвижимости жилой дом со степенью готовности объект незавершенного строительства 4% с кадастровым номером № по адрес за земельном участке с кадастровым № не является недвижимой вещью, что является основанием для удовлетворения заявленных требований.

Как следует из представленных материалов, ФИО1 зарегистрировал в Едином государственном реестре недвижимости право собственности на объект незавершенного строительства жилой дом со степенью готовности объект незавершенного строительства 4% с кадастровым номером № по адрес, расположенный на земельном участке, относящемся к публичной собственности и предоставленном в аренду ФИО2 на основании договор ( л.д.5,6), который расторгнут ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.14).

Из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Невозможность отнести объект к недвижимости является одним из оснований для удовлетворения иска о признании зарегистрированного права на этот объект отсутствующим

Разрешая заявленный истцом требования, судом установлено, что заключением эксперта Муниципального предприятия « Городской центр градостроительства и землеустройства », установлено, что по результатам наружного визуального осмотра исследуемый объект- объект недвижимости жилой дом со степенью готовности объект незавершенного строительства 4% за земельном участке с кадастровым номером № по адрес, соответствует определению ленточного составного ( сборного) фундамента и соответствует признакам объекта незавершенного строительства ( л.д.169).

Однако наличие ленточного фундамента не является безусловным основанием для признаний указанного объекта- объектом недвижимого имущества. Спорный фундамент является составным, а следовательно, может быть перемещен без несоразмерного ущерба его назначению, то есть не является объектом недвижимости.

Разрешая спор, суд принимает заключение эксперта МП « Центр ГЗ» в качестве достоверного доказательства по делу. Заключение эксперта составлено компетентным лицом, обладающим необходимыми для этого навыками и познаниями, выполнено в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ.

Суд считает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям допустимости письменных доказательств по делу в силу ст.ст. 59-60ГПК РФ, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, какой-либо личной, либо иной заинтересованности эксперта в исходе дела не усматривается.

В Приложении ( л.д.95) к заключению ООО « Независимая Профессиональная оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ ( заказчик ФИО2), имеющиеся фотоматериалы свидетельствуют, что блоки на спорном земельном участке не являются монолитными, существует возможность их перемещения, в связи с чем доводы ответчиков о том, что данный объект обладает всеми необходимыми признаками объекта недвижимости, не могут быть признаны судом и опровергаются заключением эксперта МП « Центр ГЗ»

Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 04.09.2012 № 3809/12 отметил, что сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в ЕГРП не является препятствием для предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим по мотиву неправомерного отнесения объекта к недвижимому имуществу. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Суд полагает, что в материалах отсутствуют доказательств, свидетельствующие о том, что спорный объект незавершенного строительства является самостоятельной недвижимой вещью, поскольку работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы полностью не завершены и состояние спорного объекта не позволяет идентифицировать его как объект недвижимости.

Наличие зарегистрированного права собственности ответчика ФИО1 на спорный объект нарушает права Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса как органа, уполномоченного распоряжаться соответствующим земельным участком, что является основанием для отказа в удовлетворении завяленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к ФИО1, ФИО2 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства (тип: площадь, значение: 128, единица измерения: в квадратных метрах), степень готовности 4%, кадастровый номер: №, проектируемое назначение: жилой дом, адрес объекта: адрес, имеющего следующие характерные точки:

Номер

точки

Координаты,

Средняя квадратическая погрешность определения координат характерных точкам контура, м

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Заводский районный суд г.Кемерово в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Председательствующий И.В. Быкова

Мотивированное решение изготовлено 20 февраля 2023 года

Копия верна:

Подлинный документ подшит в материалах дела №2-115/2023 Заводского районного суда г. Кемерово.