РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Самара 11 марта 2025 года
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,
при секретаре судебного заседания Канюшевой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-81/2025 (3а-2262/2024) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Реалбаза» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,
установил:
административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества – здания с мансардой с кадастровым номером №, площадью 1049,5 кв.м, по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 15 235 649 рублей по состоянию на 01.01.2023.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного объекта недвижимого имущества, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, не соответствующая рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы истца, как налогоплательщика.
В судебное заседание административный истец, административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, а также заинтересованные лица ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, администрация г.о. Самара, ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», извещенные о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не представили.
Представитель административного истца ходатайствовал о рассмотрении административного дела в свое отсутствие.
В письменных дополнительных пояснениях на иск ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость объекта недвижимости, определенная в заключении эксперта находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект недвижимости.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.
Из материалов дела следует, что административный истец на праве собственности обладает зданием с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 1049,5 кв.м.
02.01.2024 в ЕГРН на основании приказа министерства имущественных отношений Самарской области № 2296 от 27.10.2023 внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 в размере 28 476 410, 29 рублей.
Рассматриваемый объект недвижимости с кадастровым номером № включен под пунктом 1564 Приложения № 1 Перечня объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2024 год, утвержденного приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 03.11.2023 N 2365.
Административный истец, являясь собственником указанного объекта, обязан уплачивать налог на имущество. Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости. Установление кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество.
Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и 05.09.2024 обратился с настоящим административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.
При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является обоснованным.
Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № 60-1/2024 от 02.09.2024 частнопрактикующего оценщика ФИО1 об определении рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 в размере 15 235 649 рублей.
Определением суда от 31.10.2024 по инициативе заинтересованного лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» по делу назначена судебная оценочная экспертиза.
Заключением эксперта № 209/01-2025-Э от 28.01.2025 ООО «Центр оценки и права «Визит» установлено:
- оценщиком ФИО1 в отчете об оценке № 60-1/2024 от 02.09.2024 нарушены требования федеральных стандартов оценки, (п.п. 3.2 ФСО IV, п. 11б, п. 23в ФСО №7, п. 11, п. 11в, п. 15, пп. 2.4, п. 5, п. 9, п. 10 ФСО V),
- рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 составляет 19 453 817 рублей.
Замечаний по судебной экспертизе, а также ходатайств о назначении по делу повторной судебной экспертизы от участников процесса не поступило.
Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что эксперт при оценке объекта недвижимого имущества руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта основывается на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.
Суд полагает, что заключение эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, будучи предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена.
При таких обстоятельствах, суд принимает в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости рассматриваемого объекта заключение эксперта ООО «Центр оценки и права «Визит».
Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению частично, то есть по выводам заключения эксперта.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 05.09.2024, что следует отразить в резолютивной части решения.
Стоимость работ по проведению судебной экспертизы ООО «Центр оценки и права «Визит» составила 45 000 рублей, что подтверждается счетом на оплату № 23 от 28.01.2025 и актом от 28.01.2025.
В силу ч.1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Из п. 1 абзаца 1 статьи 106 КАС РФ следует, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с положением статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях (ч.1).
Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
Суд полагает издержки ООО «Центр оценки и права «Визит» за проведение судебной экспертизы подлежат возмещению за счет денежных средств, внесенных ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» на депозит Самарского областного суда в размере 45 000 рублей.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил :
административный иск общества с ограниченной ответственностью «Реалбаза» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 19 453 817 рублей.
Датой подачи заявления в суд считать 05.09.2024.
Перечислить с лицевого (депозитного) счета Самарского областного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и права «Визит» расходы на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-81/2025 (3а-2262/2024) в размере 45 000 рублей, поступившие от ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», по следующим реквизитам:
ИНН <***>, КПП 631901001, счет № 40702810925180000276,
банк получателя Филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО) в г. Москва,
БИК 04452541, сч. № 30101810145250000411.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 13.03.2025.
Судья И.А. Щетинкина