дело №а-6208/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 октября 2023 года <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Шакировой Г.Р., при секретаре Петровой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к государственному регистратору ФИО2, Управлению Росреестра по РБ о признании действий, решения незаконными,

установил:

ФИО1 обратился в суд с приведенным административным иском, указав, что истцу принадлежало право собственности на жилой дом площадью 264,5 кв.м и земельный участок по адресу: РБ, <адрес>, д.Мударисово, <адрес>. Указанные объекты являлись предметом залога в обеспечение исполнения кредитных обязательств перед ООО «Славинвестбанк». При этом жилой дом имел площадь 191 кв.м. Запись об ипотеке внесена ДД.ММ.ГГГГ на основании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ. Истцу стало известно о регистрации перехода права за собственности за ООО АМТ-Банк ДД.ММ.ГГГГ. Основанием регистрации явилось заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и протокол о признании публичных торгов несостоявшимися от 2014 года на жилой дом площадью 191 кв.м. Однако, в настоящее время дом имеет площадь 264,5 кв.м., а не 191 кв.м, и у банка отсутствует право на дом площадью 264,5 кв.м. <адрес>ю 264,5 кв.м предметом залога не являлся. Ранее, ДД.ММ.ГГГГ ООО АМТ-Банк обращалось в Управление Росреестра по РБ о регистрации перехода права собственности на данные объекты, в чем было отказано ввиду расхождения площади жилого дома. Указанные обстоятельства установлены апелляционным определением Верховного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ. Банк в суд с заявлением об изменении способа исполнения решения суда не обращался.

Административный истец, уточнив требования, просит признать незаконными действия и решения Управления Росреестра по РБ от 11.08.2023г. по регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: РБ, <адрес>, <адрес>, <адрес>, за ООО АМТ-Банк, обязать устранить нарушения путем аннулирования записи и восстановления записи о праве за истцом.

Определениями суда к участию в деле привлечены в качестве административного соответчика государственный регистратор ФИО2, в качестве заинтересованного лица – ГК АСВ.

Административный истец и его представитель ФИО3 в суде иск поддержали, указав, что акт приема-передачи на регистрацию не представлен. Апелляционное определение ВС РБ от ДД.ММ.ГГГГ отменено в октябре 2023 года, а оспаривается законность решения от ДД.ММ.ГГГГ. Правоустанавливающего документа на увеличенную площадь дома не имеется.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по <адрес> ФИО4 в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать, указав, что в рамках исполнительного производства имущество передано по акту ООО АМТ-Банк. Ранее по заявлению банка регистрационные действия приостанавливались ввиду наличия арестов ФССП. ДД.ММ.ГГГГ право зарегистрировано за банком. Апелляционное определение ВС РБ от ДД.ММ.ГГГГ не отменяет постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества залогодержателю. Ранее в регистрации перехода права было отказано, поскольку в заявлении указывалась другая площадь, чем в документах. В этот раз в заявлении указана соответствующая фактической площадь. В договоре о залоге было указано, что истец не вправе производить изменения в объекте недвижимости. Представленных на регистрацию документов было достаточно для регистрации перехода права за банком. Апелляционное определение ВС РБ от ДД.ММ.ГГГГ в Росреестр не поступало, поступало только с обращением истца, на которое дан ответ.

В суде представитель заинтересованного лица ГК АСВ – конкурсного управляющего ООО АМТ-Банка ФИО5 просила в иске отказать, указав, что в 2019 году ООО АМТ-Банк обращалось в суд с иском о признании права собственности на дом площадью 264,5 кв.м, иск решением Уфимского районного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворен. Апелляционным определением ВС РБ от ДД.ММ.ГГГГ решение отменено, в иске отказано. Апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГ отменено в октябре 2023 года. Заемщик в нарушение условий договора произвел перепланировку, в результате которой площадь увеличилась. Объекты переданы банку в рамках исполнительного производства. Постановление Пленума ВС РФ 2023 года "О залоге" говорит, что право на залог сохраняется даже при изменении параметров объекта. ФИО1 при продаже объектов получил разницу их стоимости, его права не нарушены.

Иные административные ответчики, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав в судебном заседании материалы дела, оценив в совокупности все доказательства, имеющие юридическую силу, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) должностного лица, государственного служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются положениями этого федерального закона.

Правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон N 218-ФЗ, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации (часть 1 статьи 2 Федерального закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Пункт 5 статьи 8.1 ГК РФ устанавливает, что уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 данной статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.

К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся среди прочего проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (часть 3 статьи 3 Федерального закона N 218-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч.2 ст.64 КАС РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному гражданскому или административному делу либо по делу, рассмотренному ранее арбитражным судом, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении судом другого административного дела, в котором участвуют лица, в отношении которых установлены эти обстоятельства, или лица, относящиеся к категории лиц, в отношении которой установлены эти обстоятельства.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, решением Октябрьского районного суда <адрес> Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ООО «БТА Банк» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, путем обращения взыскания на заложенное имущество удовлетворены частично: в пользу ООО «БТА Банк» взыскана задолженность в размере 3250592,70 руб., обращено взыскание на следующее имущество: жилой дом общей площадью 191,90 кв.м, инв. № лит.А, и земельный участок общей площадью 1318 кв.м., расположенные по адресу: РБ, <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый №. Определена начальная продажная стоимость в размере 8 900 000 руб.

Вышеуказанным судебным актом установлен факт заключения между ООО «АМТ Банк» (прежнее наименование - ООО «Славинвестбанк», ООО «БТА Банк») и ФИО1 кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3000000 руб., договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, по условиями которого ФИО1 предоставил банку в залог объекты недвижимости: жилой дом общей площадью 191,90 кв.м, инв. № лит.А, и земельный участок общей площадью 1318 кв.м., расположенные по адресу: РБ, <адрес>, д.Мударисово, <адрес>, кадастровый №.

Согласно договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ в п.3.1.1 ФИО1 обязался не производить перепланировку предмета ипотеки, не сдавать предмет ипотеки в аренду, не передавать его в безвозмездное пользование, в последующий залог, не обременять его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия залогодержателя.По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрел у ФИО6 указанные объекты недвижимости. Право собственности зарегистрировано.

Установлено, что на основании решения Октябрьского районного суда <адрес> Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство №.

Решением Советского районного суда <адрес> Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ иск ФИО1 об оспаривании действий должностного лица Специализированного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП по РБ удовлетворен, признаны незаконными действия судебного пристава-исполнителя Специализированного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП по РБ по вынесению постановлений от ДД.ММ.ГГГГ о передаче нереализованного имущества должника взыскателю и о проведении государственной регистрации права собственности на имущество должника взыскателю в отношении обоих объектов недвижимости. На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес возложена обязанность приостановить регистрацию объекта недвижимости: жилой дом общей площадью 191,90 кв.м, инв. № лит.А, и земельный участок общей площадью 1318 кв.м., расположенные по адресу: РБ, <адрес>, д.Мударисово, <адрес>, кадастровый №.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики от ДД.ММ.ГГГГ данное решение суда отменено, принято новое, которым в удовлетворении иска ФИО1 отказано. Вышеуказанным судебным актом установлен факт правомерности передачи постановлением судебного пристава-исполнителя Специализированного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП по РБ нереализованного имущества должника ФИО1 взыскателю ООО «АМТ Банк».

ДД.ММ.ГГГГ ООО АМТ-банк обратилось в Управление Росреестра по РБ с заявлением о регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: РБ, <адрес>, д.Мударисово, <адрес>, с приложением в том числе решения Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заявлений залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой, протокола окончания приема и регистрации заявок на участие в повторных торгах от ДД.ММ.ГГГГ, постановления судебного пристава-исполнителя СОИОИП УФССП по РБ от ДД.ММ.ГГГГ о передаче нереализованного имущества за собой, постановление о проведении государственной регистрации права собственности на имущество должника за взыскателем, акт передачи нереализованного имущества взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ регистрация приостановлена в связи с наличием запретов.

В связи с устранением причин приостановления ДД.ММ.ГГГГ осуществлена регистрация права собственности на объекты недвижимости за ООО АМТ-Банк.

В соответствии с пунктом 2 статьи 14 федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Согласно пункту 3 статьи 15 указанного закона государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению:

1) лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением случаев, при которых в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права;

2) правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

3) сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

4) правообладателя объекта недвижимости - при подтверждении права на учтенный в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" либо возникшего в силу федерального закона;

5) нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от ДД.ММ.ГГГГ N 4462-1, при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки;

6) иного лица в установленных настоящим Федеральным законом случаях.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ).

В обоснование своих доводов истец указывает на то, что, поскольку площадь жилого дома в результате реконструкции увеличилась с 191,10 кв.м до 264,50 кв.м, он перестал быть предметом ипотеки, заложенным имуществом, следовательно, регистрация перехода права на объекты к банку неправомерна.

Согласно п.23 разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О применении судами правил о залоге вещей", в случае реконструкции предмета залога, его переработки или иного изменения, в том числе в результате которых создано или возникло новое имущество, принадлежащее залогодателю, залог сохраняется, если иное не установлено законом или соглашением сторон. При этом не требуется вносить в договор залога изменения, касающиеся описания предмета залога (пункт 2 статьи 141.5, подпункт 1 пункта 2, пункт 5 статьи 345 ГК РФ).

По смыслу пункта 2 статьи 141.5 и пункта 1 статьи 287.2 ГК РФ при государственной регистрации права собственности на образованные в заложенном здании или сооружении помещения вместо этих здания или сооружения предметом залога становятся образованные помещения.

В связи с изложенным, доводы истца основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, отклоняются.

Ссылку на апелляционное определение Верховного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ суд считает несостоятельной, поскольку им правоустанавливающие документы – договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор ипотеки, а также решение суда от 27.01.2010г. незаконными не признаны. Как и постановления судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества взыскателю и регистрации за ним права собственности.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об отсутствии нарушения прав и законных интересов истца, соответствии действий ответчика, действовавшего в пределах предоставленных полномочий, нормам права. В удовлетворении иска надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 КАС РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований ФИО1 об оспаривании действий, решения Управления Росреестра по РБ от 11.08.2023г. по регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: РБ, <адрес>, <адрес>, <адрес>, обязании устранить нарушения отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента составления мотивированного решения.

Судья Шакирова Г.Р.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.