72RS0014-01-2021-002469-27

Дело №2-73/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Тюмень 13 октября 2021 года

Ленинский районный суд города Тюмени в составе:

председательствующего судьи Баевой О.М.,

при секретаре Беликовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к судебному приставу-исполнителю Ленинского АО г.Тюмени УФССП России по Тюменской области ФИО2, ООО «Центр экономического содействия» о признании стоимости объектов оценки недостоверной, установлении стоимости объекта,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, указывая, что 23.06.2020 судебным приставом-исполнителем РОСП Ленинского АО г.Тюмени УФССП России по Тюменской области ФИО2 приняты результаты оценки, выполненной ООО «Центр экономического содействия» в рамках исполнительного производства № возбужденного в отношении него о взыскании задолженности в пользу ПАО Запсибкомбанк. В нарушение положений ч. 6 ст. 85 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» копия постановления о принятии результатов оценки в адрес должника направлена не была. При этом арестованное имущество передано на торги в соответствии с постановлением судебного пристава от 03.09.2020. С постановлением о принятии результатов оценки и с отчетом об оценке он ознакомлен 03.02.2021, что подтверждается листом ознакомления с материалами исполнительного производства. Таким образом, срок на обжалование исчисляется с 03.02.2021 (с даты ознакомления с материалами исполнительного производства), с учетом выходных дней истекает 15.02.2021. Постановление СПИ РОСП Ленинского АО г.Тюмени УФССП России по Тюменской области ФИО2 о принятии результата оценки от 23.07.2020, считает незаконным, нарушающим его права. Копия заключения оценщика по результатам отчёта об оценке до настоящего времени ему судебным приставом-исполнителем не направлена и не вручена, что повлекло невозможность его своевременного обжалования. Объектом оценки является принадлежащий ему гараж, площадью 126,2 кв.м, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость объекта оценки, согласно отчету ООО «Центр экономического содействия» №, составила 767 500 рублей. При оценке ООО «Центр экономического содействия» объекта недвижимости не соблюдён и нарушен федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7), а именно, в нарушение п.11 отчёт не содержит анализ сегмента рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект. Отсутствует обоснованное сравнение объектов оценки и объектов-аналогов. Объекты, выбранные ООО «Центр экономического содействия» в качестве объектов- аналогов, отраженные на стр. 32, 41 и проиллюстрированные на стр. 49-51 отчета не могут быть признаны таковыми. Из фотографий, отраженных в отчете следует, что объект оценки является отдельно стоящим зданием (стр. 52, 62 Отчета), 2010 года постройки, включающим в себя один этаж и мансарду, выполненный из кирпича и плит-перекрытий, оборудованный пластиковыми окнами, автоматическими воротами Алютех, оштукатуренный, отделанный изнутри и имеющий подведенные коммуникации, в том числе газ, электричество, водопровод. В состав гаража входит котельная площадью 10,8, гараж на два машиноместа площадью 52,8 кв.м, с высотой потолков 3,1 м. на первом этаже, а так же гостиная площадью 11 кв.м, и комната отдыха площадью 51, 8 кв.м, с высотой потолков 2,97м на мансардном этаже (стр. 66 Отчета). Все представленные объекты-аналоги являются гаражами в гаражных кооперативах (один из них - ГК <данные изъяты>), оборудованы ямками или погребом, не оборудованы коммуникациями, не имеют отделки, а также комнат для проживания. Более того, документов, подтверждающим право на объекты-аналоги являются членские книжки, право собственности не зарегистрировано, что отражено в приложенных к Отчету объявлениях с информационного ресурса «Авито». По году постройки объекты-аналоги так же не соответствуют объекту оценки, поскольку объект оценки построен в 2010 году, а объекты аналоги построены до 90-го года (стр. 49-51 Отчета). Кроме того, права на земельный участок под объектами-аналогами отсутствуют, в то время, как под объектом оценки имеется земельный участок, принадлежащий должнику на праве аренды. Таким образом, ни один из выбранных оценщиком объектов-аналогов ни по каким критериям не соответствует объекту оценки. Так же, при оценке объектов недвижимости должника оценщиком нарушен федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчёту об оценке» (ФСО № 3), а именно, в отчёте ООО «Центр экономического содействия» не определена, не подтверждена и отсутствует информация: существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; влияющая на стоимость объекта оценки. К таковым факторам относится то, что объект оценки является отдельно стоящим зданием, включающим в себя один этаж и мансарду, имеющий внутреннюю отделку стен, оборудованный пластиковыми окнами, автоматическими воротами «Алютех», имеющий подведенные коммуникации. Полагает, что отчёт ООО «Центр экономического содействия» вводит в заблуждение не только должника, взыскателя, но и потенциальных покупателей объекта. Кроме того, при оценке объектов недвижимости должника, ООО «Центр экономического содействия» нарушен федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1). В нарушение п. 12 ФСО № 1 спорный отчёт не позволяет сделать вывод о достоверности и достаточности для анализа информации о ценах и характеристиках объектов. Отчёт не содержит подтверждённой информации об объектах, действительно являющихся аналогами для объекта оценки. В ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, названы сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов, оценщику в обязательном порядке предписано учитывать не только возможность применения каждого из них, но так же цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации (пункт 11 ФСО № 1). Между тем, необходимость использования сравнительного метода оценщиком не разъяснения, так же, как не указано в отчете и на невозможность применения иных методов оценки. Согласно оценке, выполненной ООО <данные изъяты> (отчёт № от 30 ноября 2018 года), результаты которой были приняты постановлением судебного пристава-исполнителя РОСП Ленинского АО г.Тюмени УФССП России по Тюменской области Рейн М.В. от 29.12.2018, стоимость объекта оценки составляла 3 359 000,00 рублей. Согласно рецензии на отчет ООО «Решение», искажение рыночной стоимости объекта оценки (гараж по <адрес>) составило не менее 33%, то есть 1 108 470, 00 рублей. Соответственно, стоимость гаража составляет не менее 4 467 470,00 рублей. Таким образом, исходя из изложенного полагает, что судебным приставом-исполнителем необоснованного и незаконного занижена рыночной стоимости недвижимого имущества должника, которая составила не менее 4 000 000 рублей. Просит постановление СПИ РОСП Ленинского АО <адрес> УФССП России по Тюменской области ФИО2 от 23.07.2020 о принятии результатов оценки, выполненной ООО «Центр экономического содействия» в рамках исполнительного производства №, признать незаконным, стоимость объектов оценки, указанную в отчёте ООО «Центр экономического содействия» в Отчете № от ДД.ММ.ГГГГ, недостоверной.

Истец неоднократной увеличивал исковые требования, в окончательно редакции просил признать недостоверной оценку рыночной стоимости гаража, площадью 126,2 кв.м, с кадастровым номером: № расположенного по адресу: <адрес>, установленную постановлением судебного пристава-исполнителя РОСП Ленинского АО г.Тюмени УФССП России по Тюменской области ФИО2 о принятии результатов оценки от 23.07.2020 на основании отчета ООО «Центр экономического содействия» № от 08.07.2020, установить стоимость гаража, площадью 126,2 кв.м, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 5 463 000 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежаще извещен, суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца ФИО3, допущенная к участию в деле по устному ходатайству истца в судебном заседании, заявленные требования с учетом последних уточнений поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Центр экономического содействия» ФИО4 в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным в возражения.

Ответчик судебный пристав исполнитель Ленинского АО г.Тюмени УФССП России по Тюменской области ФИО2 в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена, суд счел возможным рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель третьих лиц Банк ВТБ (ПАО), ПАО «Запсибкомбанк» в судебное заседание не явились, надлежаще извещены, суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 85 данного Закона судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества, а также в случае несогласия должника или взыскателя с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества.

В силу пункта 3 части 4 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена сторонами исполнительного производства в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Судом установлено, что 23.07.2015 возбуждено исполнительное производство № в отношении ФИО1 о взыскании задолженности в размере 825 121,48 руб. в пользу взыскателя ОАО Запсибкомбанк, что подтверждается копией постановления от 23.07.2015 судебного пристава-исполнителя РОСП Ленинского АО г.Тюмени (л.д. 95-96 т.1).

В рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем РОСП Ленинского АО г.Тюмени составлен Акт о наложении ареста (описи имущества) в отношении объекта: гаража, площадью 126,2 кв.м., кадастровый № (л.д.103-105 т.1).

11.04.2017 судебным приставом-исполнителем РОСП Ленинского АО г.Тюмени вынесено постановление об участии в исполнительном производстве специалиста для полного и правильного исполнения исполнительного документа для оценки арестованного имущества, а именно: гараж кирпичный с двумя въездами для ТС, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 126,2 кв.м., кадастровый № (л.д. 115-116 т.1).

Согласно предоставленному в Управление ФССП России по Тюменской области Отчету № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.117-212 т.1), подготовленному ООО «Центр экономического содействия», рыночная стоимость объекта: гараж кирпичный с двумя въездами для ТС, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 126,2 кв.м., кадастровый №, с учетом НДС составляет 921 000 руб. (л.д.158 т.1)

Постановлением судебного пристава-исполнителя РОСП Ленинского АО г.Тюмени от 23.07.2020 приняты результаты оценки в соответствии с отчетом оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ об объекте оценки арестованного имущества (л.д.15 т.1).

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности стоимости имущества по ходатайству стороны истца определением Ленинского районного суда г.Тюмени от 23.04.2021 по делу назначена судебная товароведческая экспертиза (л.д.110-114 т.2).

Согласно заключению эксперта ООО <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.144-250 т.2) рыночная стоимость гаража площадью 126,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4 063 000 руб. (л.д.224 т.2).

Поскольку в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ эксперт ФИО6 показал суду, что оценку объекта на дату проведения экспертизы не проводил, так как в определении суда во втором вопросе не указана дата, на которую необходимо провести оценку, также пояснил, что разница в цене объекта на ДД.ММ.ГГГГ и на дату оценки будет, но не значительная.

В связи с тем, что в заключение ООО <данные изъяты>» № от 04.08.2021 экспертом не дан ответ на второй вопрос, то определением Ленинского районного суда г.Тюмени от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу назначена дополнительная судебная товароведческая экспертиза (л.д.57-60 т.3).

Согласно заключению эксперта ООО <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.66-149 т.2) рыночная стоимость гаража площадью 126,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 463 000 руб. (л.д.135 т.3).

Оценивая имеющиеся в материалах дела отчет № от ДД.ММ.ГГГГ подготовленный ООО «Центр экономического содействия», заключение судебной товароведческой экспертизы ООО <данные изъяты>» № от 04.08.2021, заключение дополнительной судебной товароведческой экспертизы ООО <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ в порядке ст.ст. 67, 86 ГПК РФ, суд находит заключения судебной экспертизы ООО «<данные изъяты> допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости объекта: гараж площадью 126,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку оно выполнено экспертом, имеющей необходимую квалификацию, выводы эксперта мотивированы и обоснованны, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключения судебной экспертизы сторонами не оспорено.

Таким образом, суд считает установленным, что рыночная стоимость объекта: гараж, площадью 126,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 463 000 руб.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда РФ (п. 50 Постановления от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства») суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора. В резолютивной части судебного акта по делам оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

При таких обстоятельствах, учитывая, что оценка имущества, определенная на основании отчета об оценке ООО «Центр экономического содействия»№ от ДД.ММ.ГГГГ не подтверждает объективную стоимость спорного имущества, является заниженной и не соответствует его рыночной стоимости, что в свою очередь нарушает права сторон исполнительного производства: должник лишается возможности на погашение своей задолженности в размере реальной (объективной) стоимости имущества, подлежащего реализации, а взыскатель на максимальное возмещение вреда суд пришел к выводу, что оценка рыночной стоимости гаража, площадью 126,2 кв.м, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, установленная постановлением судебного пристава-исполнителя РОСП Ленинского АО г.Тюмени УФССП России по Тюменской области ФИО2 о принятии результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ на основании отчета ООО «Центр экономического содействия» № от ДД.ММ.ГГГГ является недостоверной, в связи с чем, следует установить стоимость гаража, площадью 126,2 кв.м, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 5 463 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 196-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <данные изъяты> (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, код подразделения №) к судебному приставу-исполнителю Ленинского АО г.Тюмени УФССП России по Тюменской области ФИО2, ООО «Центр экономического содействия» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании стоимости объектов оценки недостоверной, установлении стоимости объекта.

Признать недостоверной оценку рыночной стоимости гаража, площадью 126,2 кв.м, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, установленную постановлением судебного пристава-исполнителя РОСП Ленинского АО г.Тюмени УФССП России по Тюменской области ФИО2 о принятии результатов оценки от 23.07.2020 на основании отчета ООО «Центр экономического содействия» № от 08.07.2020.

Установить стоимость гаража, площадью 126,2 кв.м, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 5 463 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.М.Баева

Мотивированное решение изготовлено 20.10.2022.

Судья О.М.Баева