УИД03RS0005-01-2023-002819-47

Дело № 2-4221/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 октября 2023 года г.Уфа

Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Проскуряковой Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Талиповой Ю.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Администрации городского округа г.Уфа о регистрации перехода права собственности на квартиру,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о регистрации перехода права собственности.

В обоснование исковых требований указала, что 23.07.2015 решением суда взыскана солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу ООО «Мой банк» задолженность по кредитному договору, в том числе: по текущему основному долгу в размере 1 866 707 рублей, текущим процентам в размере 734 221,97 рубль, сумму штрафов за просрочку основного долга в размере 18 255 рублей, сумму штрафов за просроченные проценты в размере 365 764,37 рубля, расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 124,74 рубля. Апелляционным определением в рамках апелляционного рассмотрения обращено взыскание на заложенное имущество – на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, с определением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 5 336 000 рублей.

Определением Октябрьского районного суда г.Уфы РБ от 5 мая 2021г. произведена замена взыскателя на ФИО1

24.03.2022 возбуждено исполнительное производство. В ходе исполнения выяснилось, что ФИО2 не зарегистрировала за собой право собственности на квартиру по адресу: <адрес> <адрес>

Истец, ссылаясь на ч.3 ст.551 ГК РФ, п.7 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», просит произвести государственную регистрацию права собственности ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес>

В дальнейшем, по ходатайству истца в качестве соответчика привлечена Администрация городского округа г.Уфа РБ.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, указав, что действия ответчика ФИО2 нарушают права истца.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признала, указав, что в спорной квартире застройщик не устранил многочисленные недостатки, поэтому она пока не намерена регистрировать право собственности, полагает, что если оформит право собственности на квартиру, вынуждена будет устранять строительные недостатки в квартире за свой счет.

Представитель третьего лица УЗиО Администрации го г.Уфа в судебном заседании пояснила, что спорная квартира в реестре муниципального имущества не значится, просила принять решение в соответствии с нормами действующего законодательства.

Истец ФИО1, представитель ответчика Администрации го г.Уфа, третьих лиц Управления Росреестра по Республике Башкортостан, судебный пристав-исполнитель Октябрьского РОСП г.Уфы УФССП по РБ ФИО4, представитель Октябрьского РОСП г.Уфы УФССП по РБ, третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим кодексом.

Решением Октябрьского районного суда г.Уфа Республики Башкортостан от 23.07.2015 исковые требования «Мой Банк» (ООО) удовлетворены, постановлено: взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу «Мой Банк» (ООО) сумму задолженности по кредитному договору, в том числе: по текущему основному долгу в размере 1 866 707 рублей, текущим процентам в размере 734 221,97 рубль, сумму штрафов за просрочку основного долга в размере 18 255 рублей, сумму штрафов за просроченные проценты в размере 365 764,37 рубля, расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 124,74 рубля.

Обратить взыскание на заложенное имущество – на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> <адрес> принадлежащую ФИО2, путем продажи с публичных торгов, с определением первоначальной продажной цены заложенного имущества в размере 5 336 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу «Мой Банк» (ООО) расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 562,37 рубля. Взыскать с ФИО3 в пользу «Мой Банк» (ООО) расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 562,37 рубля.

Указанное решение отменено апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 7.09.2020 № в части обращения взыскания на квартиру по адресу: <адрес> <адрес> В отмененной части принято новое решение, которым постановлено:

Обратить взыскание на заложенное имущество – на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> <адрес> путем продажи с публичных торгов, с определением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 5 336 000 рублей.

То же решение изменено в части задолженности по текущим процентам, со взысканием солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу «Мой Банк» (ООО) задолженности по текущим процентам в размере 414 772 рубля.

Указанным судебным актом установлено следующее.

06.09.2007 между ОАО «Башэкономбанк» (был переименован в ООО «Мой Банк. Ипотека») и ФИО5, ФИО3 был заключен договор, предметом которого является ипотечный кредит в размере 2 000 000 рублей под 19% годовых, сроком на 240 месяцев с целью приобретения в собственность ФИО2 жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> Предусмотрено обеспечение исполнения обязательств заемщика: залог имущественных прав на поименованную квартиру.

24.08.2009 между ООО «Мой Банк. Ипотека» и «Мой Банк» (ООО) заключен договор уступки прав требования, по которому права требования в отношении обязательств заемщиков уступлены «Мой Банк» (ООО).

Решением Арбитражного Суда г.Москвы от 28.03.2014 «Мой Банк» (ООО) признано несостоятельным (банкротом), в отношении Общества открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

Со стороны заемщиков ФИО2, ФИО3 нарушены условия кредитного договора, в связи с чем у банка возникло право требовать возврата суммы кредита, процентов, уплаты штрафа.

Согласно договору залога имущественных прав от 6.09.2007 №И-З, предметом договора являются имущественные права, принадлежащие залогодателю ФИО2 по предварительному договору купли-продажи на вновь создаваемый объект недвижимости – квартиру <адрес>, расположенную <адрес>-этажного жилого дома по адресу: <адрес>.

Для определения начальной продажной стоимости предмета залога – квартиры по адресу: <адрес> <адрес>, судебная коллегия исходила из стоимости, определенной и согласованной сторонами в акте приема-передачи прав в размере 5 336 000 рублей.

Указанный судебный акт вступил в законную силу.

Определением Октябрьского районного суда г.Уфы от 5 мая 2021г. (№13-224/2021) по указанному делу произведена замена взыскателя на ФИО1 Определение вступило в законную силу.

Таким образом, истец является лицом, имеющим право требовать обращения взыскания на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> <адрес> путем продажи с публичных торгов, в отношении которой ответчик имеет имущественные права.

24.03.2022 Октябрьским РОСП г.Уфы возбуждено исполнительное производство в отношении ФИО2 на основании исполнительного листа, выданного по указанному судебному акту на сумму 2 328 725 руб. На настоящий момент взыскание не осуществлено, задолженность ответчика в пользу истца не погашена.

Как следует из уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.01.2023, адресованного Октябрьскому РОСП г.Уфы, ФИО2 объектов недвижимости в собственности не имеет.

Факт того, что ФИО2 не зарегистрировала за собой право собственности на квартиру по адресу: <адрес> является препятствием к исполнению судебного акта в части обращения взыскания на квартиру по адресу: <адрес> <адрес> путем продажи с публичных торгов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Аналогичное толкование указанного вида регистрации приведено и в ст.1 действующего в настоящий момент ФЗ-218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

В силу ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как следует из выписки из ЕГРН от 15.05.2023 на объект недвижимости – здание по адресу: <адрес>, указанный дом является семиэтажным.

Как было отмечено ранее, апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 7.09.2020 №33-11074/2020 было установлено, что ФИО2 принадлежат имущественные права по предварительному договору купли-продажи на вновь создаваемый объект недвижимости – <адрес>, расположенной на седьмом этаже 7-этажного жилого дома по адресу: <адрес>.

Согласно п.1 предварительного договора купли-продажи на вновь создаваемый объект недвижимости от 06.09.2007 (заключенного между ФИО2 и ООО «БРНО») продавец (ООО «БРНО») обязуется продать ФИО2 трехкомнатную двухуровневую квартиру по адресу: <адрес>, расположенную на 6 и 7 этаже, с чистовой отделкой и сантехническим оборудованием.

Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в сентябре 2007г. и зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ (п.2).

Согласно п.п. 4,7 договора квартира считается находящейся в залоге у кредитора и приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ОАО «Башэкономбанк» согласно кредитному договору от 6.09.2007.

Анализ указанного договора на предмет юридических последствий относительно прав покупателя на приобретаемый объект приведен в решении Калининского районного суда г.Уфы РБ от 11.12.2008 по делу № по гражданскому делу по иску ФИО2 к ООО «БРНО» о возмещении ущерба, которым постановлено:

Взыскать в пользу ФИО2 с ООО «БРНО» неустойку в размере 5 336 000 руб., компенсацию морального вреда 10 000 руб.

Решение суда вступило в законную силу 02.02.2009.

Указанным решением установлено, что в соответствии с п.2 постановления главы Администрации го г.Уфа №2039 от 12 мая 2004г. «О реконструкции жилого фонда г.Уфа с надстройками мансардных этажей» заказчиком-застройщиком реконструкции жилых домов по пр. Октября 106\1, 106\2 в г.Уфа было определено МУП УЖХ г.Уфы. Инвестором по надстройке мансардных этажей указанных домов выступила фирма «Мостарез».

По договору инвестирования № от 29.04.2005 подрядчиком выступил ООО «БРНО», директор которого является одновременно председателем правления фирмы «Мостарез». К настоящему договору принято дополнительное соглашение от 2.11.2006, согласно которому ООО «БРНО» стало выступать инвестором, застройщиком и генподрядчиком.

Из пояснений представителя МУП УЖХ г.Уфы следовало, что ООО «БРНО» не предоставило акты допуска в эксплуатацию по теплоустановкам и по энергоустановкам, выданным Ростехнадзором, в четырех квартирах нет допуска для монтажа газопровода, что делает невозможным регистрацию основного договора.

Анализируя предварительный договор, суд пришел к мнению, что фактически имел место договор долевого участия в строительстве жилья. Отсутствующие у застройщика вещные права на объект не могут перейти к дольщику, как в договоре купли-продажи, и возникают непосредственно у дольщика.

10.12.2008 комиссия в составе работников МУП УЖХ г.Уфы в присутствии ФИО2 составила акт осмотра квартиры №87 и выявила строительные недостатки. На основании чего суд пришел к выводу, что ООО «БРНО» не исполнил обязательство по передаче квартиры с чистовой отделкой, с сантехническим оборудованием. Кроме того, общество не заключило основной договор с ФИО2, что препятствует последней оформить право собственности на квартиру.

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.

Проанализировав положения вышеуказанных норм гражданского законодательства, а также разъяснение высшей судебной инстанции, следует признать, что законодатель закрепил соблюдение письменной формы договора продажи недвижимости с учетом определенности его предмета в качестве обязательных условий как заключенности сделки, так и её действительности, не установив при этом срок, в течение которого покупателем должна быть произведена государственная регистрация перехода права собственности. С учетом обстоятельств, ранее установленных судебными инстанциями, приведенных нормативных положений, состоявшегося акта приемки законченного строительством объекта (реконструированного жилого <адрес> с надстройками), а также содержания копии лицевого счета на <адрес>, открытого на ФИО2, которая указана в качестве владельца, суд приходит к следующему.

Отсутствие основного договора, закрепляющего переход имущественных прав на спорную квартиру к ФИО2, наличие неустраненных строительных недостатков (устранение которых застройщиком фактически невозможно ввиду прекращения деятельности ООО «БРНО» в виду его исключения из ЕГРЮЛ 14.07.2014) не является препятствием к оформлению права собственности ФИО2 на спорную квартиру.

В силу ч.1 ст. 14 ФЗ-218 государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты (п.5 ч.2 ст.14).

На основании п. 7 ст. 15 ФЗ-218 при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При таких обстоятельствах уклонение ФИО2 от регистрации за собой права собственности на спорную квартиру следует рассматривать как уклонение одной из сторон договора от государственной регистрации права, в связи с чем регистрация такого перехода должна происходить на основании п. 7 ст. 15 ФЗ-218.

В то же время оснований полагать, что лицом, за которым следует произвести регистрацию права собственности на <адрес> является Администрация го г.Уфа, у суда не имеется. Из письма УЗиО Администрации го г.Уфа № от 3.08.2023 следует, что <адрес> в реестре муниципального имущества городского округа <адрес> не значится.

В связи с чем исковое требование к Администрации го г.Уфа подлежит отклонению.

Учитывая, что ФИО1 является лицом, чьи права затрагиваются фактом отсутствия государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорную квартиру, она вправе требовать осуществления такой регистрациии, поскольку отсутствует иной способ защиты ее законных интересов как взыскателя и стороны исполнительного производства.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 к ФИО2 произвести государственную регистрацию права собственности ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес> -87 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

решил:

удовлетворить частично исковые требования ФИО1 к ФИО2, Администрации городского округа г.Уфа о регистрации перехода права собственности на квартиру.

Произвести государственную регистрацию права собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № отношении имущества-квартиры, расположенной по адресу: РБ, <адрес>, корпус <адрес>, <адрес>.

В удовлетворении исковых требований к Администрации городского округа г.Уфа-отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца через Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан с момента вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: Ю.В. Проскурякова

Решение в окончательной форме изготовлено 10.10.2023 г.