Решение по делу № 2-452/2023 от 21.09.2023

Дело №

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

<адрес> 21 сентября 2023 года

Пестовский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Кобякова К.В., при секретаре Морозовой И.Ю., с участием: истца ФИО1, представителя истца – адвоката Гусевой О.И., представителя ответчика – адвоката Виноградова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, указав в обоснование иска, что ему на праве собственности много лет принадлежали земельные участки, расположенные в садоводческом товариществе «Энергетик».

ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ответчиком ФИО2 договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «Энергетик», участок 143, земельного участка с кадастровым номером № и нежилого здания с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «<данные изъяты>», участок 127. В соответствии с условиями договора общая стоимость имущества составила 110 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. В нарушение условий договора покупатель ФИО2 оплату приобретенного имущества не произвела. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 истцом было направлено предложение о расторжении договора купли-продажи, которое ею получено, которое оставлено без внимания. Поскольку денежные средства в счет оплаты недвижимого имущества по договору купли-продажи продавцом не получены, истец просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, аннулировать записи о собственности ФИО2 в Едином государственном реестре недвижимости на указанные объекты и восстановить право собственности на данные объекты за ним.

Истец ФИО1 и его представитель Гусева О.И. в судебном заседание заявленные исковые требования поддержали по основаниям, указанным в иске. Просили учесть, что договор купли-продажи недвижимого имущества составлялся в МФЦ, при этом в договоре сразу прописали фразу об оплате между сторонами, хотя такой оплаты не было. Он доверял покупателю, которая ранее сожительствовала с его сыном. ФИО2 пообещала снять деньги со своего счета в банке и в течение 2 недель произвести оплату. Однако не сделала этого, обещала оплатить имущество позднее. Денег он до настоящего времени не получил, что является существенным нарушением условий договора.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась. О рассмотрении дела извещена надлежащим образом, просила дело рассмотреть в ее отсутствие, с участием представителя Виноградова А.В., о чем предоставила заявление. Также, до судебного заседания предоставила отзыв и дополнительные пояснения по обстоятельствам дела. В отзыве указала, что исковые требования не признает, поскольку приобретенные объекты недвижимости истец продал ей, а она купила у него, оформила право собственности на объекты, вследствие чего с момента регистрации права собственности она является законным собственником указанных земельных участков. Право собственности на земельные участки перешло к ней на основании сделки, совершенной в простой письменной форме. Все условия сделки были соблюдены в момент подписания договора, расчет между сторонами также произведен в момент подписания договора. В случае невыполнения условий договора об оплате на спорные объекты недвижимого имущества было бы наложено ограничение права «ипотека в силу закона». Каких-либо обременений на объекты недвижимого имуществ не зарегистрировано, что свидетельствует, как указывает ответчик, на выполнение покупателем условий договора об оплате.

Представитель ответчика ФИО2 – Виноградов А.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать. Просил приобщить к материалам дела пояснения ФИО2, в которых ФИО2 указала, что на протяжении пяти лет состояла в фактических брачных отношениях с сыном истца – ФИО3, который умер в феврале 2023 года. Похоронами ФИО3 занималась самостоятельно. Истец ФИО1 высказывал намерения передать ей дачу и земельные участки, находящиеся в садоводческом товариществе «<данные изъяты>» в память об умершем сыне. Изначально он хотел их подарить, а затем изменил намерения и решил их продать за небольшую плату в связи с трудным материальным положением. Стоимость имущества была установлена в размере 110000 рублей. Со стоимостью она была согласна, и передала денежные средства ФИО1 еще до оформления сделки. Форму договора, который был подписан между ней и ФИО1, предложил сам ФИО1 Договор не предусматривал оформления расписки на получение денежных средств и передаточного акта. После совершения сделки она продолжала общаться со ФИО1, он не высказывал намерений расторгнуть договор, однако потом потребовал вернуть дачу и земельные участки. Полагала, что сделка не должна быть расторгнута, поскольку она заплатила ФИО1 за приобретенное имущество.

Судом на основании ст.167 ГПК РФ определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав истца, представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 на праве собственности принадлежали: земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «<данные изъяты>», участок 143, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «<данные изъяты>», участок 127, нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «<данные изъяты>», участок 127.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продал указанное недвижимое имущество ФИО2, о чем заключил договор купли-продажи.

Согласно п.2.1 договора установлена стоимость земельных участков и нежилого помещения в размере 110000 рублей. Пунктом 2.2 договора определено, что расчет между сторонами произведен полностью во время подписания договора купли-продажи. Согласно п.3.2 договора земельные участки и нежилое здание передаются продавцом покупателю без составления передаточного акта.

ДД.ММ.ГГГГ покупатель ФИО2 зарегистрировала право собственности на приобретенные земельные участки и нежилое помещение, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец ссылается на то, что ответчик ФИО2 не исполнила договор купли-продажи земельных участков и нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку не оплатила установленную договором стоимость недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО1 в адрес ответчика ФИО2 направлено предложение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, которое ответчиком оставлено без удовлетворения.

Согласно ч.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор купли-продажи считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение ( ч.1 ст.432 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора в соответствии с ч.1, 2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В силу ч.1 ст.486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 Кодекса (п.3 ст.486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п.4 ст.486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимым является установление факта оплаты стоимости имущества, т.е. выполнение существенного условия договора покупателем в установленные договором сроки.

Истец ФИО1 в исковом заявлении ссылается на то обстоятельство, что ответчиком не произведена оплата денежных средств по договору в размере 110000 рублей.

Возражая против вышеизложенного, ответчик ФИО2 утверждала, что оплата по договору произведена, при этом, в своих письменных пояснениях не оспаривала, что расписка о передаче ею денежных средств ФИО1 по договору купли-продажи не составлялась. ФИО2 ссылалась на то, что надлежащим доказательством исполнения ею денежного обязательства перед ФИО1 является сам договор купли-продажи, а именно - содержащиеся в нем сведения относительного исполнения покупателем своих обязательств перед продавцом, а также на отсутствие в договоре сведений о необходимости составления расписок и передаточного акта.

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что содержание п.2.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны указали на осуществление расчетов между собой, не исключает обязанности ответчика доказать факт расчетов, в связи с чем полагает, что довод ответчика ФИО2 о том, что факт оплаты по договору купли-продажи с ее стороны подтверждается пунктом 2.2, в котором указано, что расчет между сторонами произведен полностью во время подписания договора купли-продажи, является несостоятельным, поскольку само по себе указание в оспариваемом договоре купли-продажи на то, что расчет между сторонами произведен до подписания договора, в отсутствие доказательств фактической передачи покупателем продавцу денежных средств, не свидетельствует об оплате имущества покупателем.

Ответчик ФИО2 не предоставила в суд письменных доказательств, подтверждающих реальный факт передачи денег и оплаты полученного по договору купли-продажи недвижимого имущества, как то: расписки, платежного поручения, онлайн-перевода денежных средств в размере 110000 рублей. Таким образом, доводы ФИО2 о том, что денежная сумма по договору была ею уплачена и обязанность покупателя по оплате приобретенных объектов недвижимости исполнена - какими-либо достоверными и допустимыми доказательствами не подтверждены.

Таким образом, в судебном заседании нашел подтверждение факт допущенного ответчиком ФИО2 существенного нарушения условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, выразившегося в неоплате приобретенного недвижимого имущества.

Истцом также было заявлено требование о применении последствий недействительности сделки.

Согласно пбз.4 п.65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом переданного покупателю имущества.

При таких обстоятельствах, требования истца о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

По настоящему гражданскому делу имеются судебные расходы - при подаче иска истцом в соответствии с требованиями налогового законодательства оплачена государственная пошлина за рассмотрение дела в суде в сумме 300 рублей.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ в связи с полным удовлетворением исковых требований, с ответчика в пользу истца следует взыскать судебные расходы истца по оплате государственной пошлины в указанном размере.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

решил :

исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между ФИО1 к ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, а именно:

аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «<данные изъяты>», участок 143,

- земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «<данные изъяты>», участок 127,

- нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «<данные изъяты>», участок 127;

восстановить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «<данные изъяты>», участок 127.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Пестовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Пестовского районного суда

<адрес>: К.В. Кобяков

Копия верна

Судья Пестовского районного суда

<адрес>: К.В. Кобяков