Дело №02-3913/2025

УИД: 77RS0002-02-2025-003946-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес

16 сентября 2025 года

Басманный районный суд адрес в составе председательствующего судьи Загурского В.С., при секретаре фио, с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,

установил:

ФИО2 обратился в суд к ответчику ФИО3 с настоящим иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры от 29.12.1997 года. По условиям договора истец ФИО2 продал ответчику ФИО3 квартиру с кадастровым номером 77:01:0001030:1408, расположенную по адресу: адрес. Договор является ничтожной (мнимой) сделкой, поскольку никогда сторонами не исполнялся – квартира ответчику ФИО3 не передавалась, в ней как до, так и после заключения договора жил истец ФИО2, который нес бремя содержания квартиры, ответчик не оплачивал стоимость квартиры и т.д. В связи с этим, истец ФИО2 просит признать договор ничтожной сделкой, без применения последствий недействительности, поскольку сделка сторонами не исполнялась. Оспариваемый договор является мнимой сделкой, поскольку был совершен лишь для вида, никогда сторонами не исполнялся и не был направлен на создание правовых последствий: договор не предполагал переход к ответчику владения квартирой и права собственности на нее, а также оплату ответчиком стоимости квартиры. О мнимости договора свидетельствуют обстоятельства того, что квартира никогда не передавалась ответчику ФИО3; как до заключения договора, так и после его заключения (уже 28 лет) в квартире проживает истец ФИО2 вместе со своей семьей и несет бремя ее содержания, что подтверждается доказательствами; стороны не составляли и не подписывали передаточный акт, который является подтверждением исполнения сделки в силу ст. 556 ГК РФ и ст. 5 договора; ответчик никогда не выплачивал истцу стоимость квартиры, при этом стоимость квартиры, указанная в договоре, в 5-10 раз ниже рыночной стоимости; финансово-лицевой счет на квартиру не переоформлялся, все коммунальные платежи, как до заключения договора, так и после, осуществлялись на имя истца, и именно истец нес бремя содержания квартиры. Вышепоказанные обстоятельства, обосновывающие мнимость договора, подтверждаются квитанциями об оплате коммунальных услуг, документами на ремонт квартиры, единым жилищным документом на квартиру, согласно которому до 01.08.2007 года истец был зарегистрирован в квартире; справкой МФЦ, согласно которой на 24.04.2019 года собственником квартиры является истец, а также показаниями свидетелей. Ответчик ФИО3 свое право собственности на спорную квартиру не зарегистрировал в ЕГРН. Решением Басманного районного суда адрес от 13.09.2019 года по делу № 02-3192/2019 исковое заявление истца ФИО2 было удовлетворено, договор был признан ничтожным (притворной сделкой). Однако затем в отношении ответчика была введена процедура банкротства, и спустя более чем три года на данное решение были поданы апелляционные жалобы со стороны финансового управляющего и конкурсного кредитора ответчика. Апелляционным определением Московского городского суда от 08.04.2024 года, которое было оставлено без изменения определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 28.11.2024 года, указанное решение Басманного районного суда было отменено, истцу было отказано в иске. Причиной отказа в иске послужило отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие прикрываемой сделки, в связи с чем, суды апелляционной и кассационной инстанций отказали в признании договора притворным. Между тем, в рамках указанного дела договор на мнимость не оценивался. Поскольку договор вместе с собой признавался как притворной, так и мнимой сделкой, а в рамках дела № 02-3192/2019 мнимость договора не оценивалась, в настоящем деле как мнимости сделки, истец предъявляет настоящее исковое заявление о признании договора по мнимости.

На основании изложенного, истец ФИО2 просит суд признать ничтожной сделкой договор купли-продажи квартиры от 29.12.2017 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание явилась, представила письменные возражения, просила отказать в удовлетворении иска. Возражения мотивированы тем, что решением Арбитражного суда адрес от 31.01.2022 года по делу №А40-85733/2021 ФИО3 признан несостоятельным (банкрoтом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев. Финансовым управляющим утвержден фио Определением Арбитражного суда адрес от 28.02.2025 года по делу №А40-85733/2021 срок реализации имущества в отношении фио продлен на шесть месяцев, срок предоставления отчета финансового управляющего установлен до 26.08.2025 года. В соответствии с п.6 ст.213.25 Федерального закона от 26.10.2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» финансовый управляющий в ходе реализации имущества гражданина и имуществ граждан ведет в судах дела, касающиеся имущественных прав гражданина, в том числе об истребовании или о передаче имущества гражданина либо в пользу гражданина, о взыскании задолженности третьих лиц перед гражданином. Финансовый управляющий возражает против удовлетворения исковых требований. То обстоятельство, что истец ФИО2 продолжает проживать в спорной квартире и оплачивает коммунальные услуги само по себе не свидетельствует о мнимости сделки. Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе передавать права пользования и распоряжения имущества третьим лицам. Предоставление истцу ФИО2 права проживания в спорной квартире с условием несения им расходов на ее содержание и проведением ремонта не противоречит экономическим интересам ответчика фио, при том, что у самого ответчика имелось иное место жительства. Приобретение квартиры в инвестиционных целях не противоречит действующему законодательству. При этом сам факт того, что у истца ФИО2 в течение длительного времени (до подачи первоначального иска в 2019 году прошло более 21 года) не возникало возражений против сложившихся правоотношений сторон, также указывает на достижение согласия между сторонами: право собственности зарегистрировано за ответчиком, право проживания имеется у истца и как следствие, он же несет коммунальные расходы. В соответствии с п.2 ст.196 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 06.03.2006 года №35-ФЗ «О противодействии терроризму». С указанной даты регистрации договора купли-продажи квартиры (30.12.1997 года) до момента предъявления настоящего иска прошло более 27 лет, соответственно, срок исковой давности пропущен. О том, что срок исковой давности пропущен еще на дату обращения в суд с первоначальным иском об оспаривании договора в рамках дела в Басманном районном суде 02-3192/2019, указано также в Апелляционном определении Московского городского суда от 08.04.2024 года по делу 02-3192/2019. Кассационным определением Второго кассационного суда от 28.11.2024 года апелляционное определение оставлено без изменения. В соответствии с п.2 ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Таким образом, представитель ответчика фио просит отказать в иске ФИО2 ввиду его необоснованности, просит применить к требованиям истца срок исковой давности.

Третьи лица финансовый управляющий ответчика фио, фио в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу пунктов 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Также при решении задач гражданского судопроизводства необходимо учитывать положения пунктов 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно пункту 7 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 и 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в целях достижения задач гражданского судопроизводства и принятия законного и обоснованного решения при определении обстоятельств, имеющих значение для дела, суд должен определить действительные правоотношения сторон, смысл и содержание их действий, направленных на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, с учетом требований закона о добросовестности.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры от 29.12.1997 года.

По условиям договора продавец ФИО2 продал покупателю ФИО3 квартиру с кадастровым номером 77:01:0001030:1408, расположенную по адресу: адрес. Согласно п. 5 договора указанная квартира продается по соглашению сторон за сумму сумма.

Согласно доводам истца ФИО2 договор, заключенный с ФИО3 о купле-продаже квартиры, является ничтожной (мнимой) сделкой, поскольку никогда сторонами не исполнялся.

В частности, истец ФИО2 утверждает, что квартира ответчику ФИО3 фактически не передавалась, ответчик ФИО3 не выплачивал истцу стоимость квартиры по договору, при этом, стоимость квартиры, указанная в договоре, установлена в размере в 5-10 раз ниже рыночной стоимости жилья на период совершения сделки. Стороны не составляли и не подписывали передаточный акт, который является подтверждением исполнения сделки.

Истец ФИО2 не выехал из спорной квартиры на другое постоянное место жительства, проживает в квартире с семьей на протяжении 28 лет по настоящее время, несет бремя расходов по содержанию имущества и оплате жилищно-коммунальных услуг, финансово-лицевой счет на квартиру не переоформлялся.

Таким образом, истец полагает, что сделка по продаже квартиры является мнимой сделкой, поскольку совершена сторонами ФИО2 и ФИО3 лишь для вида, никогда сторонами не исполнялась и не была направлена на создание правовых последствий: договор не предполагал переход к ответчику владения квартирой и права собственности на нее, а также оплату ответчиком стоимости квартиры.

Кроме этого, ответчик ФИО3 свое право собственности на спорную квартиру не зарегистрировал в Едином государственном реестре недвижимости.

В связи с этим, истец ФИО2 просит признать договор ничтожной сделкой, без применения последствий недействительности, поскольку сделка сторонами не исполнялась.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика фио ходатайствовал об оставлении искового заявления ФИО2 без рассмотрения, мотивировав свои требования тем, что поскольку ответчик ФИО3 признан судом несостоятельным (банкротом), то в рассмотрение дела о признании сделки недействительной может рассматриваться в суде в рамках дела о банкротстве ответчика в Арбитражном суде. Истец при подаче иска необоснованно ссылался на нормы п.1 ст.126 Федерального закона от 26.10.2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», которые применяются для банкротства юридических лиц (в ходе процедур конкурсного производства), но не физических лиц. В ходе процедуры банкротства гражданина подлежат применению нормы специальной главы X Закона о банкротстве. В соответствии с п.2 ст.213.11 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, требования о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными сделок и о применении последствий недействительности ничтожных сделок могут быть предъявлены только в порядке, установленном настоящим федеральным законом. Исковые заявления, если они предъявлены не в рамках дела о банкротстве гражданина и не рассмотрены судом до даты введения реструктуризации долгов гражданина, подлежат после этой даты оставлению судом без рассмотрения.

Представитель истца ФИО2 по доверенности фио возражал против заявленного ходатайства, мотивируя свои доводы тем, что ходатайство является необоснованным в силу неверного применения законодательства о банкротстве к исковым требованиям истца ФИО2, поскольку при рассмотрении дела должны применяться нормы гражданского законодательства. Просит отказать в удовлетворении.

Разрешая ходатайство стороны ответчика фио об оставлении искового заявления ФИО2 без рассмотрения, суд пришел к выводу о том, что ходатайство не подлежит удовлетворению в силу следующего.

Доводы ответчика мотивированы тем, что исковые требования ФИО2 предъявлены к ФИО3 после того, как ФИО3 был признан решением Арбитражного суда адрес от 31.01.2022 года по делу №А40-85733/2021 несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества, утвержден финансовый управляющий, в связи с чем требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры могут быть предъявлены только в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Между тем, суд отмечает, что исковые требования ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры предъявлены к ФИО3 не кредитором, требования заявлены по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а потому оснований для оставления требований без рассмотрения со ссылкой на положения Федерального закона от 26.10.2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» отсутствуют и судом не усматриваются.

Исходя из вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что законом установлен специальный порядок предъявления требований кредиторов к гражданину, в отношении которого применяется процедура банкротства, и из буквально содержания этого закона следует, что иск о признании недействительными сделок, стороной которых является должник-банкрот, принятый к производству судом общей юрисдикции до даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов, подлежит оставлению без рассмотрения, если истцом по такому спору является кредитор.

Принимая во внимание, что с исковыми требованиями в настоящем деле обратился не кредитор, истец ФИО2 ни должником, ни кредитором в деле о банкротстве не является, то оснований для оставления искового заявления без рассмотрения у суда первой инстанции не имеется.

Доводы ходатайства ответчика фио о том, что истец ФИО2 ошибочно использовал положения статьи 213.11 Федерального закона от 26.10.2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и исковые заявления о признании недействительными сделок гражданина-должника подлежат оставлению без рассмотрения независимо от того, кем они поданы, являются несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании норм права.

В ходе разрешения дела представитель ответчика фио также ходатайствовал о прекращении производства по настоящему делу, поскольку истец ФИО2 ранее обращался в суд с исковым заявлением по тому же предмету и основаниям. 25.04.2019 года истец обратился в Басманный районный суд адрес с исковыми требованиями к ФИО3 о признании ничтожной сделкой договора купли-продажи квартиры от 29.12.1997 года. В первоначальном иске истец просил квалифицировать договор купли-продажи квартиры от 29.12.1997 как мнимую сделку, в качестве фактических обстоятельств дела указаны те же основания. 21.08.2019 года истец подал заявление об изменении основания иска. В этом заявлении истец просил квалифицировать оспариваемый договор купли-продажи как притворный, указал те же фактические обстоятельства, дополнительно добавив про цель заключения притворной сделки – обеспечение исполнения обязательств денежных средств под залог принадлежащей истцу квартиры, воля ответчика была направлена на передачу денежных средств взаймы под залог квартиры. Решением Басманного районного суда адрес от 23.08.2019 требования не удовлетворены. Апелляционным определением Московского городского суда от 08.04.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца — без удовлетворения. Кассационным определением второго кассационного суда от 28.11.2024 апелляционное определение оставлено без изменения.

Представитель истца ФИО2 по доверенности фио возражал против заявленного ходатайства, мотивируя свои доводы тем, что ходатайство является необоснованным в силу того, что требования о признании договора притворным и требования истца о признании сделки купли-продажи квартиры мнимой являются не тождественными требованиями, а имеющими разные основания и методы доказывания. Согласно доводам возражений представителя истца ФИО2 на ходатайство ответчика о прекращении производства по делу сформированный в судебной практике подход подтверждает, что рассмотрение судом иска о притворности сделки не препятствует подаче нового иска об оспаривании той же сделки как мнимой. Наличие судебного акта по спору о притворности не является основанием для прекращения производства по делу по иску о мнимости. В ходе рассмотрения дела №2-3102/2019 в Московском городском суде истец ФИО2, помимо доводов о притворности договора, также ссылался на обстоятельства, подтверждающие мнимость сделки, на что состав суда в ходе судебного заседания озвучил, что указанные доводы не имеют никакого значения и не подлежат оценке, поскольку истец уточнил заявленные требования и оспаривает договор как притворный. Представителю ответчика известна позиция Московского городского суда по спорному вопросу о том факте, что доводы о мнимости Договора в рамках дела №2-3102/2019 не давались, однако, несмотря на это, им заявлено необоснованное ходатайство о прекращении производства по делу. Просит отказать в удовлетворении.

Разрешая ходатайство стороны ответчика фио о прекращении производства по делу, суд пришел к выводу о том, что предмет и основание настоящего спора по требованиям истца ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным в силу совершения мнимой сделки и спора, ранее рассмотренного судом по требованиям истца ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным как притворной сделки, не тождественны, а потому производство по настоящему делу прекращению не подлежит, поскольку предмет доказывания по делу о признании сделки притворной существенно отличается от предмета доказывания по делу о признании сделки мнимой или о признании сделки нарушающей требования закона или иного правового акта.

Между тем, разрешая исковые требования ФИО2, суд находит иск не подлежащим удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

Исходя из содержания ст. 170 ГК РФ о мнимости сделки, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. Реальной целью мнимой сделки может быть, например, искусственное создание задолженности стороны сделки перед другой стороной для последующего инициирования процедуры банкротства и участия в распределении имущества должника.

В то же время для данной категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств.

Исходя из анализа п. 1 ст. 170 ГК РФ, существенными чертами мнимой сделки являются следующие: стороны совершают эту сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена; по мнимой сделке стороны преследуют иные цели, нежели предусмотрены в договоре.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку.

По смыслу указанной нормы права и существа заявленных требований истец по настоящему делу должен доказать, что при заключении договора воля обеих сторон сделки была направлена не на достижение соответствующих ей правовых результатов, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду.

Таким образом, сделка признается мнимой при наличии совокупности следующих условий: стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения; при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей.

В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление того факта, что стороны на самом деле не имели намерения породить возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно возникающих в результате такой сделки, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Бремя доказывания признаков мнимости сделки возлагается на истца.

При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, суду необходимо применить правила толкования договора, установленные статьей 431 ГК РФ.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие в Российской Федерации по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательств, что спорная сделка была совершена на иных условиях, чем те, что прописаны в договоре, в деле не имеется, а истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что на момент совершения сделки стороны не имели намерения породить возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно возникающих в результате такой сделки.

Как следует из материалов дела, после заключения договора купли-продажи квартиры, право собственности на нее было зарегистрировано на имя фио 30.12.1997 г. в Комитете муниципального жилья за № 2-81324, 2-81347; 2-81365; 2-81387.

Также суд принял во внимание, что частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, если право на объект недвижимого имущества, в данном случае право собственности на спорную квартиру, возникло до 31.07.1998 года - даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то момент возникновения такого права не связан с его государственной регистрацией, такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства тому, что намерения сторон при заключении оспариваемого договора купли-продажи не были направлены на достижение правовых последствий, согласованных в оспариваемом договоре, что стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения и при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Следовательно, в ходе рассмотрения дела не установлены те обстоятельства, с которыми положения п. 2 ст. 170 ГК РФ связывают возможность признания сделки недействительной по мотиву мнимости, заключенной для вида, заранее зная, что она не будет исполнена.

Также, в исковом заявлении ФИО2 указывает на непрерывное проживание в спорном жилом помещении с 1997 года, что не свидетельствуют о наличии до настоящего времени у истца права владения спорной квартирой.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно материалам дела ФИО2 произвел отчуждение квартиры на основании совершенной сделки купли-продажи, которая была зарегистрирована в установленном законом порядке.

В соответствии с п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Однако к мнимой сделке применение реституции невозможно, поскольку п. 2 ст. 167 ГК РФ связывает применение реституции с фактом исполнения сделки поскольку, если сделка не исполнена, основания для применения реституции отсутствуют. В то же время, как указано выше, доказательств наличия у оспариваемой сделки признаков мнимости в материалы дела истцом ФИО2 не представлено, в связи с чем оснований для удовлетворения иска у суда не имеется.

Представителем ответчика фио заявлено ходатайство о применении к требованиям истца срока исковой давности.

Так, согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ (пункт 1 статьи 196 ГК РФ).

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи от 29.12.1997 года, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение (п. 1); иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2).

Впоследствии данная статья изменена Федеральным законом от 21.07.20005 года № 109-ФЗ "О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и изложена в другой редакции: в соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Частью 2 статьи 2 Федерального закона от 21.07.20005 года № 109-ФЗ предусмотрено, что установленный статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом Российской Федерации срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу настоящего федерального закона.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 101 постановления Пленума от 23.06.2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.

Истец ФИО2 обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным 04.04.2025 года, то есть более чем через 20 лет после его совершения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцом ФИО2 пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца после изготовления решения в окончательной форме.

Апелляционная жалоба подается через канцелярию Басманного районного суда адрес.

Мотивированное решение суда изготовлено 02.12.2025.

Судья

В.С. Загурский