Дело № 2–137/2025

УИД 42RS0035-01-2024-001905-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Таштагол 2 июня 2025 г.

Таштагольский городской суд Кемеровской области в составе

председательствующего судьи Хайкара Н.В.

при секретаре Сулековой Д.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского поселения «Город-курорт «Шерегеш» о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации городского поселения «Город-курорт «Шерегеш», в котором просит с учетом уточнений расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ.

Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Шерегешского городско городского поселения, в лице главы Шерегешского городского поселения ФИО2, действующего на основании Устава и ФИО1, на основании Протокола подведения итогов № от ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор аренды земельного участка №, согласно которого ему был передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, находящийся по адресу: <адрес>, для использования в целях индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 405,00 кв.м. В ООО «Кадастровый центр» им было заказано проведение комплекса кадастровых работ по изготовлению технического плана на объект недвижимости и постановке на кадастровый учёт. В ходе проведения данных работ им было выявлено, что фактическое пользование арендованным земельным участком невозможно в связи с отсутствием подъездных путей. 24.06.2024 он обратился к главе Шерегешского городского поселения ФИО2 с заявлением об обеспечении подъездного пути к его земельному участку для проезда через реку <данные изъяты> и о приостановлении арендной платы с момента заключения договора аренды до предоставления подъездного пути и беспрепятственного фактического пользования земельного участка. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Глава Шерегешского городского поселения в удовлетворении его требований отказал. В отношении обеспечения подъездного пути к земельному участку для проезда через реку Большой Унзас, пояснил, что бюджет городского поселения «Город-курорт Шерегеш» является дотационным. В бюджете поселения на ДД.ММ.ГГГГ годы, утвержденном Советом народных депутатов Шерегешского городского поселения, денежных средств для обеспечения подъездным путем для проезда через реку <данные изъяты> не заложено. Предложено расторгнуть договор аренды, оплатив арендную плату за период фактического использование земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ он обратился к главе Шерегешского городского поселения с заявлением о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и заключении договора для завершения строительства на 3 года. До настоящего времени ответ им не получен. Данные недостатки заранее им не были и не могли быть обнаружены.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дне, времени и месте судебного заседания.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 144), в судебном заседании уточненные исковые требования (л.д. 107) поддержала в полном объеме, подтвердила доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации городского поселения «Город-курорт «Шерегеш» ФИО4, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 81), в судебном заседании исковые требования признала частично, не возражала против расторжения договора аренды с даты вынесения решения судом.

Представитель третьего лица начальник отдела архитектуры и градостроительства администрации Таштагольского муниципального района ФИО11. в судебном заседании считала исковые требования обоснованными.

Представители третьих лиц администрации Таштагольского муниципального района, Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о дне, времени и месте судебного заседания.

Суд считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, заслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

На основании ч. 1 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

В силу ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Из ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В ч. 1 ст. 609 данного кодекса указано, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

По общему правилу, закрепленному в ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями ч. 2 ст. 39.6 названного Кодекса.

Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Шерегешского городско городского поселения, в лице главы Шерегешского городского поселения ФИО2, действующего на основании Устава и ФИО1, на основании Протокола подведения итогов № от ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор аренды земельного участка №, согласно которого ему был передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, находящийся по адресу<адрес>, для использования в целях индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью <данные изъяты>м. (л.д. 15-17).

Согласно п. 1.2. данного договора на земельном участке каких-либо объектов недвижимого имущества не имеется.

Земельный участок передается от арендодателя к арендатору и возвращается обратно по актам приема-передачи (п. 1.3 договора).

Согласно п. 2.1 договора срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Разделом 3 договора установлен размер и условия внесения арендной платы.

Согласно п.п. 6.1-6.4. изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда, на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1. При прекращении договора арендатор обязан арендодателю вернуть участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи, за исключением случаев расторжения договора в одностороннем порядке в соответствии с п. 4.1.1. настоящего договора. Акт приема-передачи земельного участка является неотъемлемой частью настоящего договора, подлежит подписанию сторонами и указан в Приложении № 2 к настоящему договору.

Согласно выписке из ЕГРН право аренды на данный земельный участок за ФИО1 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 40-41, 82-83).

На указанном земельном участке находится объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, проектируемое назначение жилой дом, право собственности на который зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за истцом ФИО1 (л.д. 84-85). Также в материалы дела предоставлен технический план объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому площадь застройки составляет <данные изъяты> кв.м., а также декларация об объекте недвижимости (л.д. 24-34).

ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО1 подано заявление в администрацию городского поселения «Город-курорт «Шерегеш», в котором он просит обеспечить подъездной путь к его земельному участку для проезда через реку <адрес>, просит приостановить начисление арендной платы (л.д. 122-123).

В ответ на указанное заявление ДД.ММ.ГГГГ администрация городского поселения «Город-курорт «Шерегеш» сообщила, что бюджет городского поселения «Город-курорт «Шерегеш» является дотационным, в бюджет поселения на ДД.ММ.ГГГГ г.г. денежных средств для обеспечения ФИО1 подъездным путем для проезда через реку <данные изъяты> не заложено. Также приостановить арендную плату с момента заключения договора аренды и не начислять ее до предоставления подъездного пути и беспрепятственного фактического пользования земельного участка не представляется возможным (л.д. 37, 124).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подано заявление в администрацию городского поселения «Город-курорт «Шерегеш», в котором просит расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и заключить договор для завершения строительства на три года (л.д. 11).

В материалы дела ответчиком предоставлено решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому правовые основания для расторжения договора аренды земельного участка и заключении нового договора аренды отсутствуют (л.д. 125-128). Сведения о получения данного решения ФИО1 в материалы дела ответчиком не представлены.

Согласно акту обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, имеет площадь <данные изъяты> кв.м., координаты границ участка установлены в соответствии с требованием законодательства. Территория земельного участка не огорожена забором, обустройство территории выполнено способом отсыпки щебнем. На участке имеется объект незавершенного строительства, степенью готовности 10% в виде винтовых свай, полости которых заполнены бетоном (л.д. 45).

Согласно акту № технического осмотра объекта строительства от ДД.ММ.ГГГГ транспортный коридор по землям (территориям) общего пользования с возможностью устройства подъездного пути к земельному участку с кадастровым номером № имеется. Беспрепятственный доступ к земельному участку для возможности производства строительно-монтажных работ имеется (л.д. 142-143).

Согласно заключению специалиста от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГЕО+», предоставленному стороной истца, на момент проведения исследования доступ в виде беспрепятственного прохода и (или) проезда к земельному участку с кадастровым номером № расположенному по адресу: <адрес>, отсутствует. Участок расположен на правом берегу <данные изъяты> через которую отсутствует мост. Альтернативный беспрепятственный доступ в виде прохода и (или) проезда к исследуемому участку специалистом не обнаружен (л.д. 123-139).

Из показаний свидетеля ФИО8 в судебном заседании следует, что он для ФИО1 осуществлял строительные работы. Подъезд к земельному участку ФИО1 не оборудован, сваи пришлось перевозить на большегрузной технике по речке, по которой ехать около 300-400 метров. На обычной машине проехать нельзя. Моста никакого нет.

Из показаний свидетеля ФИО9 в судебном заседании следует, что у нее есть в собственности земельный участок <адрес>, у них «тупиковая дача», после них идет лес, болото, никакой дороги нет. Через <адрес> к ним нельзя, проезда нет.

Из показаний свидетеля ФИО10 в судебном заседании следует, что у него в собственности есть земельный участок по <адрес>. Когда начал строительство, то встал вопрос об организации подъездных путей, в администрации пытались помочь, но не сделали ничего. Он своими силами попытался сделать подъездные пути. Но начались еще большие проблемы, так как нарезались новые земельные участки, и они совпали с подъездными путями. Дороги никакой нет, через верх попытался проехать на легковой машине, но машина застряла, вытаскивали лебедкой. Он своими силами и своей техникой завозил стройматериалы. Сейчас чтобы добраться, приходится двигаться по чужой земле. Частичный путь приходится идти по реке. Если ехать в объезд, как говорят представители администрации, то там болотистая, скалистая местность. Зимой доступ посредством снегохода.

Таким образом судом установлено и следует из письменных материалов дела, что истцу ФИО1 предоставлен по итогам проведения аукциона на основании договора аренды земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> Однако, беспрепятственный доступ к данному земельному участку отсутствует, что подтверждается показаниями свидетелей, заключением специалиста ООО «ГЕО+», а также пояснениями начальника отдела архитектуры и градостроительства администрации Таштагольского муниципального района ФИО7, материалами видеозаписи (л.д. 140), представленной представителем истца. Указанное заключение специалиста сторонами не оспорено. Кроме того, акт № технического осмотра объекта строительства от ДД.ММ.ГГГГ о том, что транспортный коридор по землям (территориям) общего пользования с возможностью устройства подъездного пути к земельному участку с кадастровым номером №, имеется опровергается вышеуказанными доказательствами по делу.

Истцом ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ ответчику подано заявление об обеспечении доступа к земельному участку, однако ответчиком каки-либо меры приняты не были, а ДД.ММ.ГГГГ истцом подано заявление о расторжении договора аренды спорного земельного участка.

Также судом установлено, что ответчик к ФИО1 с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате на момент рассмотрения данного дела не обращался, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом договора аренды могут быть, в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу абзаца 5 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, содержатся разъяснения, согласно которым арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 года № 302-ЭС14-735).

Применительно к договору аренды земельного участка арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого участка в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен. При этом юридическая возможность использования земельного участка, предоставленного в границах населенного пункта для целей строительства, заключается в соответствии планируемого к возведению на этом участке объекта установленным для данного участка видам разрешенного использования.

Как следует из материалов дела, использование спорного земельного участка согласно виду его разрешенного использования не представлялось возможным, в связи с отсутствием подъезда транспорта к земельному участку, что подтверждается вышеуказанными доказательствами по делу.

Суд также учитывает, что истец ФИО1 в течение всего срока номинального владения земельным участком совершал мероприятия, направленные на приведение земельного участка с кадастровым номером № в состояние, пригодное для его использования согласно назначению (производил отсыпку земельного участка, установил сваи для дома). Однако, фактический доступ к данному земельному участку отсутствует, а проведенные мероприятия ФИО1 являлись трудозатратными и не предусмотренными заключенным договором аренды.

ФИО1, как арендатор, воспользовался правом, предусмотренным абзацем 5 пункта 1 статьи 612 ГК РФ и потребовал расторжения договора аренды, поскольку фактическое использование земельного участка невозможно.

Таким образом, использование участка фактически невозможно ввиду отсутствия подъезда к арендованному земельному участку, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Для арендатора ФИО1 действуют положения ст. 620 ГК РФ, предусматривающие условия для расторжения договора по его инициативе в одностороннем порядке. При этом такое расторжение возможно в силу положений ст. 450, 620 ГК РФ лишь в судебном порядке. Во внесудебном порядке досрочное расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Поскольку с указанными требованиями ФИО1 обращался ДД.ММ.ГГГГ, то суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и расторжении спорного договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации городского поселения «Город-курорт «Шерегеш» о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путём подачи апелляционной жалобы через Таштагольский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 18.06.2025.

Судья Н.В. Хайкара