УИД 77RS0030-02-2024-006765-35
дело № 2-3820/2024
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 ноября 2024 года адрес
Хамовнический районный суд адрес, в составе председательствующего судьи Лапиной О.С., при помощнике судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3820/2024 по иску ФИО1, ФИО2 к адрес о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с иском к ответчику о взыскании разницы стоимости в площади объекта долевого строительства.
Свои требования истцы мотивировали тем, что 01 августа 2020 года между ФИО2, ФИО1 и адрес был заключен Договор участия в долевом строительстве №Р02-06-22-06-811. В соответствии с условиями данного Договора ответчик обязался в предусмотренный в договоре срок, построить объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцам в общую совместную собственность квартиру с проектным номером 811, общей проектной площадью 28,5 кв.м, расположенную на 22 этаже во втором корпусе 6 секции по адресу: адрес, з/у 1. Стоимость квартиры составила сумма, которую истцы оплатили в полном объеме.
26 июля 2023 года на основании Акта приема-передачи квартиры №1643 по Договору участия в долевом строительстве ответчик передал истцам объект – однокомнатную квартиру №1643 на 22 этаже.
Однако, в связи с расхождениями в планировке санузла, возникли сомнения в размере фактической переданной площади. В результате замера площади однокомнатной квартиры ее фактическая площадь составила 26,8 кв.м.
Пункт 3.9 Договора предусматривает, что если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», фактическая приведенная площадь объекта долевого строительства окажется меньше, приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 Договора более, чем на 1 кв.м, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение указанной в п.3.10 Договора расчетной цены 1 кв.м на разницу между фактической приведенной площадью объекта и приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п.2. Договора. Возврат соответствующей суммы осуществляется застройщиком в течении 15 рабочих дней со дня получения в оригинале от участника долевого строительства письменного заявления путем перечисления денежных средств на счет участника долевого строительства. В заявлении должны быть полностью указаны реквизиты такого счета.
Стоимость 1 кв.м площади в соответствии с п.3.10 Договора определена в сумме сумма. В связи с тем, что размер проектной площади 28,5 кв.м, а фактическая площадь квартиры составляет 26,8 кв.м, величиной разницы между проектной и фактической площадями является 1,7 кв.адрес образом, цена договора уменьшается на сумма (245 000 Х1,7).
Для досудебного урегулирования срока истцами в адрес ответчика была направлена претензия, полученная им 20 апреля 2023 года, однако, денежная компенсация до настоящего времени не выплачена.
На основании изложенного, истцы просят взыскать с адрес в пользу ФИО2 сумма в качестве разницы стоимости в площади объекта, неустойку в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на оплату услуг эксперта в размере сумма и расходы на оплату юридических услуг в размере сумма, взыскать в пользу ФИО1 сумма в качестве разницы стоимости в площади объекта, неустойку в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма.
Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела. Заявлений, ходатайств об отложении судебного заседания, истцами не заявлялось.
Представитель ответчика фио, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал, согласно доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.
Суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд, заслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построит (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора.
В судебном заседании установлено, что 01 августа 2020 года между ФИО2, ФИО1 и адрес был заключен Договор участия в долевом строительстве №Р02-06-22-06-811, согласно которому застройщик взял на себя обязательства передать квартиру с отделкой, указанной в Приложении №2 к Договору.
Пунктом 2.2. Договора определены проектные характеристики объекта долевого строительства: проектный номер 811, количество комнат - 1, расположенная на 22 этаже во втором корпусе 6 секции по адресу: адрес, з/у 1, в том числе и приведенная площадь объекта до выполнения отделки/подготовки под отделку - 28,5 кв.м, как и условие о передаче объекта участнику долевого строительства с отделкой.
Пунктом 1.2 Договора стороны определили, что приведенная площадь объекта долевого строительства - площадь жилого помещения, включающая в себя площадь всех помещений, в том числе площадь лоджий, веранд, балконов, террас, с применением понижающих коэффициентов, установленных Приказом Мистроя России от 25.11.2016 года №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».
адрес во исполнении принятых обязательств по Договору участия в долевом строительстве перед передачей квартиры осуществило ее внутреннюю отделку, а выявленная разница в площади квартиры 1 кв.м обусловлена производством отделочных работ.
Пунктом 3.9 Договора предусмотрено, что если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», фактическая приведенная площадь объекта долевого строительства окажется меньше, приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 Договора более, чем на 1 кв.м, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение указанной в п.3.10 Договора расчетной цены 1 кв.м на разницу между фактической приведенной площадью объекта и приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п.2.2 Договора.
Таким образом, разница между приведенной площадью объекта долевого строительства – 27,5 кв.м и приведенной площадью указанной в п.п.2.2. Договора - 28,5 кв.м составляет ровно 1 кв.м, в связи с чем, не удовлетворяет условию уменьшения для истцов цены договора.
В силу п.1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Свобода в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
В силу п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Соответственно Застройщиком не было допущено отступлений от условий договора ни в части строительства, ни в части согласованной цены по Договору, составленному с учетом норм ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ.
Таким образом, стороны согласовали предмет договора - объект до выполнения отделки/подготовки под отделку и условия изменения цены по Договору. Также на это указывает п. 1.1.5. Договора, а именно, что объект долевого строительства жилое помещение (квартира) в Объекте с относящимися к ней лоджиями и/или балконами (летние помещения) в соответствии с п. 2.2 Договора и Приложением № 1 к Договору, подлежащее передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Также, как усматривается из материалов дела, Объект долевого строительства передан истцам по Акту приема-передачи квартиры от 20.06.2023 № 1643 по Договору участия в долевом строительстве № Р02-06-22-06-811 от 01.08.2020 общей площадью 27,50 кв.м, который подписан истцами без замечаний.
Согласно п. 11.5 Договора площадь объекта долевого строительства подлежит уточнению в соответствии с данными кадастрового учета и указывается в акте приема-передачи. Таким образом, стороны подписанием акта приемки-передачи подтвердили отсутствие условий для изменения цены Договора. Площадь Квартиры, указанная в Акте приема-передачи Квартиры № 1643 и содержащаяся в ЕГРН была определена в рамках проведения кадастровых работ по изготовлению технического плана в отношении многоквартирного дома.
Для целей подготовки технического плана в отношении многоквартирного дома по адресу: адрес площади помещений измерялись с соблюдением Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места (утв. Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 (ред. от 29.10.2021). Согласно п. 12.3 Требований расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола, то есть кадастровый инженер по своему усмотрению выбирает высоту в пределах допустимой.
Вместе с тем СП 70.13330.2012 «Свод правил. Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.0'1-87» (утв. Приказом Госстроя от 25.12.2012 № 109/ГС) допускает отклонение линий плоскостей пересечения от вертикали или проектного наклона на всю высоту конструкций для: стен и колонн, поддерживающих монолитные покрытия и перекрытия. Тем самым, даже при измерениях, проведенных квалифицированными кадастровыми инженерами, приборами, прошедшими поверки у аккредитованного лица, с соблюдением всех требований к точности и методам, возможно различие итоговой площади помещения, обусловленное выбором разных высот измерений, если допустимое отклонение стены от вертикали имеет место быть.
Строительство многоквартирного дома по адресу: адрес осуществлялось в рамках проектной документации, получившей положительные заключения государственной экспертизы. Согласно проектной документации пункту Г подраздела «Общие данные» раздела «Архитектурные решения» при вводе объекта в эксплуатацию квартиры сдаются без отделки. Прошедшая государственную экспертизу проектная документация являлась одним из документов, на основании которого 26.06.2018 Комитетом государственного строительного надзора адрес было выдано разрешение на строительство № 77- 185000-017510-2018. По факту завершения строительства Мосгосстройнадзор выдал заключение о соответствии построенного объекта проектной документации, составлен технический план МКД, и в совокупности, в том числе на основании указанных документов, Мосгосстройнадзором 09.09.2022 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Измерение площади квартир производилось в ходе подготовки технического плана МКД в соответствии с характеристиками, определенными в проектной документации. Так, адрес строительства по результатам кадастрового учета в размере 27,50 кв.м, подтверждается выпиской из ЕГРН. Сведения, содержащиеся в ЕГРН в отношении Объекта долевого строительства, истцами не оспариваются.
Исходя из анализа приведенных доказательств, суд учитывает, что истцами не представлено доказательств того, что имеются основания для взыскания разницы стоимости квартиры, факт уменьшения фактической площади квартиры относительно ее проектной площади документами БТИ не подтвержден.
Заключение кадастрового инженера от 17.05.2024 года не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку результаты обмеров были произведены истцами после проведения ремонтно-отделочных работ на объекте долевого строительства.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к адрес о взыскании денежных средств - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Хамовнический районный суд адрес.
Мотивированное решение изготовлено 10.01.2025.
Судья Лапина О.С.