РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

дата адрес

Тверской районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Стеклиева А.В.,

при секретаре фио, с участием:

представителей истцов фио, фио,

представителей ответчиков фио, фио, фио, фио,

представителей третьих лиц фио, фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-0020/дата по иску ФИО1, ФИО2 к наименование организации, фио, ФИО3, ФИО4 о признании договоров купли-продажи жилого помещения недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании действующим договора купли-продажи, встречных исковых требований наименование организации к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи расторгнутым, исковых требований фио о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры №62 по адресу: адрес, заключенного наименование организации с фио, признании недействительным договора купли-продажи квартиры от дата между фио и ФИО3, ФИО4, применении последствий недействительности сделок, признании действующим договора от дата купли-продажи квартиры, заключенного наименование организации с ФИО1

Требования мотивированы тем, что в период действия обязательственных правоотношений с ФИО1 в рамках договора купли-продажи квартиры в рассрочку (с задатком) от дата, Банк, действуя недобросовестно, целенаправленно создал условия, лишающие истца возможности исполнить свои обязательства по основному договору, а дата совершил повторную продажу квартиры фио, который дата перепродал данное жилое помещение покупателям ФИО3 и ФИО4

наименование организации предъявлен встречный иск о признании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой (с задатком) от дата расторгнутым по инициативе покупателя (ФИО1) с дата, взыскании судебных расходов, со ссылкой на то, что, ФИО1 не приняла предложение Банка об изменении условий договора и в течение установленного срока не исполнила обязательств по уплате остаточного платежа, денежные средства не перечислила, а в последующем добровольно снялась с регистрационного учета по адресу спорной квартиры и направила в наименование организации претензию с требованием о перечислении двойного задатка в связи с отказом Банка от исполнения договора купли-продажи, тем самым признав, что данный договор фактически расторгнут.

фио Д.В. предъявил встречный иск о признании его добросовестным приобретателем квартиры №62 в доме 27 по адрес в адрес, указав в обоснование, что он проявил разумную степень осмотрительности и заботливости при совершении сделки, договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, жилое помещение, реализуемое Банком, приобреталось им через риелтора, с гарантией чистоты сделки, с использованием кредита другого Банка – наименование организации, в связи с чем покупатель не знал и не мог знать о каких-либо заключенных Банком соглашениях с иными лицами.

В судебном заседании представители истцов фио, фио заявленные требования поддержали, против удовлетворения встречного иска и иска фио возражали.

Представитель ответчика (истец по встречному иску) наименование организации фио в судебное заседание явился, заявленные требования не признали, просил отклонить их по доводам встречного иска, который просил удовлетворить.

Представители ответчика фио – фио, фио в судебное заседание явились, исковые требования не признали, просили удовлетворить заявленные ими требования.

Представитель ответчиков фио, ФИО4 - фио в судебное заседание явилась, против удовлетворения заявленных требований возражала.

Представитель 3-го лица адрес в судебном заседании выразила несогласие с заявленными требованиями, представила письменные пояснения.

Представитель 3-го лица наименование организации фио в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представители 3-х лиц Департамента труда и социальной защиты населения адрес, Отдела регистрации прав на недвижимость по адрес, Отдела социальной защиты населения адрес в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено судом по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, дата между наименование организации (настоящее время - наименование организации) и фио, ФИО1 был заключен кредитный договор №0030-PKESF-R-0000-13, на сумму сумма

Надлежащее обеспечение обязательств заемщиков обеспечивалось залогом недвижимого имущества (ипотека в силу закона) – квартиры, расположенной по адресу: адрес.

Решением Пресненского районного суда адрес от дата по делу №2-5176/дата, вступившим в законную силу дата, постановлено взыскать солидарно с фио, ФИО1 в пользу Банка задолженность по кредитному договору в размере сумма, обратить взыскание на предмет залога путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере сумма

дата судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство №89383/18/77054-ИП в отношении должников фио, ФИО1, в рамках которого на торги передано указанное жилое помещение.

В связи с тем, что в установленный законом срок квартира с торгов не была продана, Банк изъявил согласие оставить не реализованное имуществе (квартиру) за собой в счет погашения долга по исполнительному производству с возвратом разницы суммы, подлежащей выплате по исполнительному документу, в размере сумма

В результате принятия на баланс Банка имущества должника, задолженность по кредитному договору была погашена не в полном объеме, по состоянию на дата остаток задолженности по основному долгу равен сумма

дата полученную разницу от взыскания в размере сумма Банк перечислил на счет ОСП по адрес №2 в рамках исполнительного производства №89383/18/77054-ИП.

дата право собственности на квартиру, находящуюся по адресу: адрес, зарегистрировано за наименование организации.

дата Банк заключил с ФИО1 предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком №28/06/2019.

дата стороны заключили договор купли-продажи квартиры в рассрочку (с задатком) (далее основной договор).

По условиям данных договоров, между сторонами установлен порядок расчетов, в соответствии с которым:

- в течение 30 календарных дней с момента подписания указанного договора покупатель обязан выплатить продавцу в счёт платежей по основному договору задаток в размере сумма (п.2.3.1. Предварительного договора);

- в срок до дата покупатель обязан выплатить продавцу оставшуюся неоплаченную часть в размере сумма (п.2.3.2. предварительного договора, п. 3.1.4. основного договора).

В соответствии с п.2.4. предварительного договора, п.3.1.5. основного договора право собственности на указанную квартиру будет зарегистрировано за покупателем после полной оплаты стоимости квартиры в размере сумма

дата на расчетный счет Банка в качестве задатка ФИО1 внесена сумма в размере сумма, что подтверждается платежным поручением №70225 с указанием назначения платежа «оплата задатка по предварительному договору №28/06/2019 от дата», (п.3.1.3 основного договора).

Согласно п. 7. основного договора Банк гарантировал, что до полной оплаты стоимости квартиры (до дата включительно) не будет предпринимать никаких действий по реализации данного объекта третьим лицам и не откажется от сделки по каким-либо причинам.

В силу п.3.1.5. основного договора стороны установили, что право собственности на указанную квартиру будет зарегистрировано за покупателем (ФИО1) при условии полной оплаты стоимости квартиры.

По состоянию на дата остаток неоплаченной части стоимости квартиры в размере сумма в соответствии с условиями заключенных договоров на расчетный счет Банка не поступил.

дата в адрес Банка от ФИО1 поступило обращение, в соответствии с которым покупатель просил продлить действие договора купли-продажи до дата, а также обязался внести часть суммы в размере сумма на расчетный счет Банка в срок до дата.

дата Банк направил ФИО1 требования о снятии с регистрационного учета по адресу спорной квартиры.

дата ФИО1 повторно обратилась в Банк (на электронную почту сотрудника) с извещением о намерении начать перечислять денежные средства с дата в счет оплаты договора купли-продажи квартиры в рассрочку (с задатком) от дата еженедельно без указания точных сумм перечислений, однако на расчетный Банка денежные средства не поступили.

дата Банком подано исковое заявление в Тверской районный суд адрес о прекращении права пользования жилым помещением, выселении из квартиры.

В связи с добровольным исполнением заявленных требований, новый собственник фио (процессуальный правопреемник) отказался от исковых требований в связи с их добровольным исполнением (Определение Тверского районного суда адрес от дата по делу № 2-3470/дата).

дата Банк произвел отчуждение спорной квартиры в пользу фио на основании договора купли-продажи, переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по адрес дата (запись в ЕГРП №77:01:0004017:2541-77/072/2020-2).

Квартира приобреталась фио с использованием целевого кредита, в рамках заключенного с наименование организации кредитного договора №16/НК/00-20 от дата.

Согласно п. 8 договора купли-продажи Банк гарантировал, что квартира никому не отчуждена, не заложена, не обещана в дар, в споре и под арестом (запретом) не состоит, предметом долга не является, рентой, залогом не обременена, не сдана в аренду, нет заключенных договоров найма и пользования в любой форме, в доверительное управление, безвозмездное пользование не передана, на нее не обращено взыскание, к ней не применены меры по обеспечению иска, право собственности на квартиру никем не оспаривается, в качестве вклада в уставный капитал юридического лица не передана.

дата фио перевел на банковский счет Банка задаток в размере сумма, дата произвел зачисление на аккредитивный счет в пользу Банка сумма

дата между фио в качестве продавца и ФИО3, ФИО4 в качестве покупателей заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес.

Данное жилое помещение приобреталось ФИО3, ФИО4 за сумма, частично за счет собственных средств в размере сумма и частично за счет кредитных средств в размере сумма, предоставленных наименование организации на покупку вышеуказанной квартиры по кредитному договору от дата № 00508201116002479, которая впоследствии была передана в залог наименование организации.

Обязательства по договору исполнены в полном объеме сторонами.

Право собственности фио и ФИО4 было зарегистрировано дата за номером 77:01:0004017:2541-77/072/2020-4.

дата денежные средства, причитающиеся фио за продажу квартиры были перечислены Банком (платежное поручение № 63934 от дата).

В этот же день спорная квартира была передана фио новым собственникам по передаточному акту.

Анализируя доводы истца ФИО1 о том, что жилое помещение по адресу: адрес, было повторно продано Банком в период действия договора купли-продажи квартиры в рассрочку (с задатком) от дата, в связи с чем последующие сделки с недвижимым имуществом с фио и ФИО4, ФИО3 следует признать недействительными, а договор купли-продажи квартиры в рассрочку (с задатком) от дата действующим, суд учитывает следующее.

Так, условиями названного договора предусмотрена обязанность покупателя (ФИО1) выплатить полную стоимость квартиры в срок не позднее дата (п. 3.1.1. Договора).

Право собственности на квартиру переходит к ФИО1 только после уплаты полной стоимости квартиры (п. 3.1.5. Договора).

Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ФИО1 необходимая сумма (сумма) в сроки, предусмотренные договором не была выплачена, и не выплачена до настоящего времени.

Таким образом, договор купли-продажи не был исполнен по вине покупателя (ФИО1)

Поскольку условиями договора предусмотрена передача недвижимости после ее полной оплаты, в связи с чем, к сложившимся отношениям подлежит применению статья 487 ГК РФ.

Согласно пункту 1 названной статьи в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, действующее законодательство связывает обязанность продавца передать право собственности на квартиру покупателю, в случае если стороны согласовали условие о предварительной оплате товара, с исполнением обязательства о полной выплате стоимости квартиры.

Статьей 328 ГК РФ предусмотрено право продавца отказаться от исполнения обязательства в случае если покупатель не выплатит полную стоимость Квартиры в предусмотренные договором сроки. Аналогичное право продавца содержится также в п. 2 ст. 489 ГК РФ, которая применима к сложившимся обстоятельствам по аналогии.

Право наименование организации осуществлять действия, направленные на реализацию квартиры третьим лицам (то есть фактически отказаться от исполнения договора) в случае нарушения срока на выплату стоимости квартиры, прямо предусмотрены п. 7 Договора купли-продажи квартиры в рассрочку (с задатком) от дата.

Доказательств выплаты стоимости квартиры материалы дела не содержат.

Совокупность приведенных обстоятельств свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры в рассрочку (с задатком) от дата прекратил свое действие по обоюдному согласию сторон, а также в силу положений статьи 328 ГК РФ и в настоящий момент не действует, а обязанности по передаче квартиры в собственность ФИО1 у наименование организации не возникло.

Довод истца ФИО1 о том, что стоимость квартиры была значительно занижена, не подтвержден материалами дела, представленные материалы о стоимости недвижимости в разных районах адрес не являются допустимым доказательством, поскольку не отражают рыночную стоимость спорного имущества.

Доводы истца об аффилированности фио и наименование организации являются голословными и ничем объективно не подтверждены. фио Д.В. не указан в качестве аффилированного лица в публичной отчетности наименование организации, иные доказательства аффилированности также отсутствуют.

При таких данных, суд отказывает ФИО1 в удовлетворении требований о признании недействительными Договора купли-продажи квартиры от дата, заключенного фио и наименование организации, поскольку единственным собственником квартиры на момент заключения указанного договора являлся ответчик наименование организации, ограничений по отчуждению квартиры не имелось, жилое помещение передано фио по передаточному акту, оплата по договору произведена покупателем полностью.

Последующая сделка купли-продажи фио и ФИО4, ФИО3 совершена собственником квартиры, полностью оплачена покупателями и передана им по передаточному документу, в отсутствие каких-либо ограничений и правопритязаний.

Названные договоры являются действительными и исполненными в полном объеме.

Суд также учитывает, что в случае удовлетворения требований ФИО1 недвижимое имущество должно быть передано в собственность наименование организации.

При этом, с учетом неисполнения ФИО1 обязательств по договору купли-продажи квартиры в рассрочку (с задатком) от дата, применение последствий недействительности сделок не повлечет безусловное восстановление права истца, поскольку обязанности передать спорную квартиру истцу у Банка отсутствует.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от дата (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата № 25) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением сговора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части вой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано следующее: согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях е иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее действительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм законодательства и разъяснений по вопросам их применения, наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче одной и той же индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а печет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства (Определение Шестого Кассационного суда общей юрисдикции от дата по делу № 88-12315/дата, 88-12316/дата Определение Восьмого Кассационного суда общей юрисдикции от дата № 88-4248/дата).

Таким образом, исходя из положений ст. 328 ГК РФ, и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от дата, принимая во внимание то, что квартира уже находится в собственности других лиц, закон предусматривает иной способ защиты права в сложившихся обстоятельствах, а именно требование о возмещении убытков.

По приведенным основаниям суд также отказывает наименование организации в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой (с задатком) от дата расторгнутым по инициативе покупателя (ФИО1) с дата, поскольку как указывалось ранее, данный договор в настоящий момент прекратил свое действие.

Суд также не может согласиться с обоснованностью заявленных требований фио о признании его добросовестным приобретателем спорной квартиры в силу следующего.

Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166 - 181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 - 302).

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Разрешая встречные требования фио, суд отказывает в их удовлетворении, поскольку фио собственником спорной квартиры не является, а защита прав добросовестного приобретателя допускается только от притязаний собственника.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к наименование организации, фио, ФИО3, ФИО4 о признании договоров купли-продажи жилого помещения недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании действующим договора купли-продажи, встречных исковых требований наименование организации к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи расторгнутым, исковых требований фио о признании добросовестным приобретателем, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тверской районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий фио

Решение суда в окончательной форме принято дата