Решение по делу № 2-1284/2024 от 29.07.2025 - о признании недействительными договоров, применении последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей покупателя недвижимого имущества.

Дело № 2-268/2025

67RS0002-01-2023-006878-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июля 2025 года г. Смоленск

Ленинский районный суд г. Смоленска в составе:

председательствующего судьи Лялиной О.Н.,

при секретаре Ловейкиной Л.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО9 Б. к Администрации города Смоленска, ООО «Логистиктранс», индивидуальному предпринимателю ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договоров, применении последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей покупателя недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив требования, обратилась в суд с иском к Администрации города Смоленска, ООО «Логистиктранс», индивидуальному предпринимателю ФИО2, ФИО3, в котором просит: признать недействительным договор купли-продажи от 13.09.2023, заключенный между ООО «Логистиктранс» и ФИО3, и применить последствия недействительности сделки в виде возврата ООО «Логистиктранс» ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, с кадастровым номером №, площадью 868,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> этаж (помещения на поэтажном плане №№ №, расположенные на первом этаже; №№ №- в подвале), а также 233/5759 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 5 759 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, и признания недействительной и аннулировании записи в ЕГРН о правах ФИО3 на данное имущество; признать недействительным договор купли-продажи от 13.09.2023, заключенный между ООО «Логистиктранс» и ИП ФИО2, применить последствия недействительности сделки в виде возврата ООО «Логистиктранс» ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, с кадастровым номером №, площадью 868,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> этаж (помещения на поэтажном плане №№ №, расположенные на первом этаже; №№ №- в подвале), а также 233/5759 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 5 759 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, и признания недействительной и аннулировании записи в ЕГРН о правах ИП ФИО2 на данное имущество; перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя недвижимого имущества: нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 868,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, 1 этаж (помещения на поэтажном плане №№ №, расположенные на первом этаже; №№- в подвале), и 935/5759 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 5 759 кв.м, с кадастровым номером №, под гостиницей «Центральная» и нежилыми помещениями, находящийся по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи, заключенному между Администрацией города Смоленска и ООО «Логистиктранс»; восстановить пропущенный трехмесячный срок на предъявление требований о переводе прав и обязанностей покупателя ввиду того, что о переходе права собственности ей (ФИО1) стало известно только в октябре 2023 года; зачесть денежные средства, внесённые на депозит Управления Судебного департамента в Смоленской области, в размере 19 242 085 руб. в счет оплаты стоимости по договору купли-продажи, заключенному между Администрацией города Смоленска и ООО «Логистиктранс» в отношении вышеупомянутых нежилого помещения и земельного участка (том 4, л.д. 189-208).

В обоснование требований указала, что ей на праве собственности принадлежит 64/5759 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 5 759 кв.м, и помещений, расположенных по адресу: <адрес>. Также ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 59,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>. Остальные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, были распределены следующим образом: 4730/5759 – ОАО «Смоленскотель», 30/5759 – ФИО4, 935/5759 – муниципальному образованию «город Смоленск». В октябре 2023 года ей (истцу) стало известно о заключении 30.12.2020 между Администрацией города Смоленска (продавец) и ООО «Логистиктранс» (покупатель) договора купли-продажи недвижимого имущества: нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 868,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, 1 этаж (помещения на поэтажном плане №№, расположенные на первом этаже; №№- в подвале), и 935/5759 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 5 759 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. В нарушение положений ст. 250 ГК РФ Администрация города Смоленска не известила ее о намерении продать это имущество, чем нарушила право на преимущественную покупку. При продаже Администрацией города Смоленска нежилого помещения в здании по адресу: <адрес>, одновременно были проданы доли ответчика в праве общей собственности на общее имущество здания, что означает обязательное применение ст. 250 ГК РФ (в ред., действующей на дату заключения договора купли-продажи). Преюдициальное значение при рассмотрении настоящего гражданского дела имеют постановление Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 28.06.2011 по делу № №, а также решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 14.05.2015 по делу №. Ею внесены денежные средства на счет Управления Судебного департамента в Смоленской области в размере, уплаченном по договор купли-продажи ООО «Логистиктранс». Исходя из решения Арбитражного суда Смоленской области от 12.12.2019 по делу № №, она полагала, что между Администрацией города Смоленска и ООО «Логистиктранс» должен быть заключен договор аренды сроком на 5 лет; предполагать о переходе права собственности на спорное недвижимое имущество оснований не имелось. Полагает, что договоры купли-продажи частей спорного недвижимого имущества, заключенные 13.09.2023 между ООО «Логистиктранс» (продавец) и ФИО2 (единственным участником и директором ООО «Логистиктранс»), ФИО3 (покупатели), являются мнимой сделкой, совершены без намерения создать соответствующие правовые последствия, с целью сделать невозможным исполнение решения суда по спору с АО «Смоленскотель» в отношении указанного выше недвижимого имущества. ФИО3 является аффилированным лицом. Кроме того, 04.05.2022 между ООО «Логистиктранс» и ООО «Централ Коммерц» заключен договор аренды спорного нежилого помещения и части земельного участка. После продажи ООО «Логистиктранс» имущества изменения в договор аренды не вносились, арендная плата производится ООО «Логистиктранс». В связи с ничтожностью сделок – договоров купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2023, заключённых ООО «Логистиктранс» с ИП ФИО2 и ФИО3, ФИО1 вправе требовать на себя перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному между Администрацией города Смоленска и ООО «Логистиктранс», без учета договоров купли-продажи недвижимости от 13.09.2023. Также сделки купли-продажи между ООО «Логистиктранс» и ФИО2, ФИО3 – недействительны как незаключенные, поскольку после удовлетворения исковых требований продавцом спорного имущества по договорам от 13.09.2023 будет являться ФИО1, которая своего согласие на отчуждение имущества ИП ФИО2, ФИО3 не давала. Договоры купли-продажи от 13.09.2023 также совершены с нарушением преимущественного права покупки (том 4, л.д. 189-207).

Определением суда от 05.11.2024 ФИО9 З.М.Б., АО «Смоленскотель» признаны третьими лицами, заявляющими самостоятельные требования относительно предмета спора, по гражданскому делу по иску ФИО1 к Администрации города Смоленска, ООО «Логистиктранс», ИП ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договоров, применении последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей покупателя недвижимого имущества (том 3, л.д. 49-50).

Определением суда от 24.01.2025 прекращено производство по гражданскому делу по иску АО «Смоленскотель» к Администрации города Смоленска, ООО «Логистиктранс», ИП ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договоров, применении последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей покупателя недвижимого имущества на основании абзаца 3 си. 220 ГПК РФ, поскольку имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям определение арбитражного суда об отказе АО «Смоленскотель» от иска (том 3, л.д. 85-87, 210-212).

ФИО9 З.М.Б., уточнив требования, обратилась в суд с иском к Администрации города Смоленска, ООО «Логистиктранс», ИП ФИО2, ФИО3, в котором просит: перевести на нее (ФИО9 З.М.Б.) права и обязанности покупателя недвижимого имущества по договору купли-продажи, заключенному между Администрацией города Смоленска и ООО «Логистиктранс» от 30.12.2020, пропорционально площади принадлежавшего ей имущества в размере 27/500 долей в праве собственности на нежилое помещение, с кадастровым номером №, площадью 868,9 кв.м, 6/5759 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 5 759 кв.м, с кадастровым номером №; зачесть денежные средства, внесённые на депозит Управления Судебного департамента в Смоленской области, в размере 105 311, 67 руб. в счет оплаты стоимости по договору купли-продажи, заключенному между Администрацией города Смоленска и ООО «Логистиктранс» от 30.12.2020, пропорционально стоимости принадлежавших, ей вышеупомянутых нежилого помещения и земельного участка (том 5, л.д. 28-35).

В обоснование иска указала на то, что в марте 2024 года ей стало известно о заключении 30.12.2020 между Администрацией города Смоленска (продавец) и ООО «Логистиктранс» (покупатель) договора купли-продажи недвижимого имущества: нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 868,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, 1 этаж (помещения на поэтажном плане №№, расположенные на первом этаже; №№- в подвале), и 935/5759 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 5 759 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано за ООО «Логистиктранс», как покупателем, в установленном законом порядке. Вместе с тем, ей (ФИО9 Б.) на праве собственности на момент заключения договора купли-продажи от 30.12.2020 принадлежало нежилое помещение, с кадастровым номером №, общей площадью 27,5 кв.м, на 1 этаже здания, расположенного по адресу: <адрес>, и 30/5759 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, а также доля в праве общей собственности на общее имущество здания, пропорциональная площади принадлежащего ей на праве собственности помещения. Другими собственниками в праве общей долевой собственности на земельный участок и общее имущество в здании являлись она (30 долей), ОАО «Смоленскотель» (4730 долей), ФИО1 (64 доли). Таким образом, Администрацией города Смоленска нарушен порядок отчуждения имущества с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество и долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, предусмотренный ст. 250 ГК РФ (в ред. на дату заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.12.2020), и преимущественное право покупки ею отчуждаемого недвижимого имущества. Она, не получив уведомления о продаже нежилого помещения, наряду с наличием долей в праве общей собственности на земельный участок и на общее имущество, была лишена возможности заявить о согласии либо отказе приобрести недвижимость на условиях, предложенных Администрацией города Смоленска. Поскольку она не могла воспользоваться правом преимущественной покупки, то просит перевести на нее права и обязанности покупателя нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 868,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, 1 этаж (помещения на поэтажном плане №№, расположенные на первом этаже; №№- в подвале), и 935/5759 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 5 759 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, пропорционально ее доле в праве собственности, принимая во внимание права истца ФИО1 на спорное недвижимое имущества, как собственника 64/5759 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, и нежилого помещения, площадью 59,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. Преюдициальное значение при рассмотрении настоящего гражданского дела имеют постановление Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 28.06.2011 по делу № №, а также решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 14.05.2015 по делу №.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 ФИО16 уточненные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить. Доводы возражений ответчика ООО «Логистиктранс» полагал подлежащими отклонению, о чем представлен письменный отзыв (том 4, л.д. 92-96, том 5, л.д. 50-55).

Представители третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО9 Б. – ФИО15, ФИО6 поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, просили удовлетворить.

Представитель ответчиков ООО «Логистиктранс», ИП ФИО2, ФИО3 ФИО7 в судебном заседании исковые требования ФИО1, ФИО9 Б. не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, сводящимся к тому, что ФИО1, ФИО9 З.М.Б. не являлись долевыми собственниками нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью 868,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, 1 этаж. Единоличным собственником данного объекта недвижимости являлась Администрация города Смоленска, равно как и 935/5759 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №. Спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом гражданского права. Одним из принципов ЗК РФ является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, доля в праве общей собственности на земельный участок следует судьбе права собственности на здание (помещение), расположенное на нем. Положения ст. 250 ГК РФ не распространяются на случай продажи доли в праве общей собственности на земельный участок при одновременном отчуждении единственным собственником самостоятельного помещения, расположенного в здании. Кроме того, договор купли-продажи спорного нежилого помещения между Администрацией города Смоленска и ООО «Логистиктранс» составлен в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Также заявлено о пропуске ФИО1, ФИО9 Б. срока, установленного ст. 250 ГК РФ, для предъявления в судебном порядке требования о переводе прав и обязанностей покупателя. ФИО1 могло быть известно о нарушении ее права ввиду общедоступности сведений, содержащихся в ЕГРН, иск подан спустя 2 года 6 месяцев после заключения спорного договора купли-продажи. Указано, что о переходе права собственности на спорное нежилое помещение от Администрации города Смоленска к ООО «Логистиктранс» ФИО9 Б. стало известно не в марте 2024 года, а в августе 2023 года, что следует из материалов дела Арбитражного суда Смоленской области № №. ФИО9 Б. внесены на депозит суда 105 311, 76 руб., что свидетельствует об отсутствии денежных средств для уплаты по договору купли-продажи за спорное помещение 19 242 085 руб.: доля подлежит расчету исходя из суммы, внесенной на депозит суда, а не пропорционально занимаемой ФИО9 Б. площади помещений. Решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 14.05.2015 по делу №, а также постановление Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 28.06.2011 по делу № № не могут иметь преюдициальное значение при рассмотрении настоящего гражданского дела ввиду того, что ФИО9 З.М.Г. и ФИО1 не являлись лицами, участвующими в упомянутых делах, ФИО1 в решении Ленинского районного суда г. Смоленска, как лицо, участвующее в деле, не указана. ФИО1 не доказано наличие у нее охраняемого законом интереса в признании договоров купли-продажи недвижимого имущества между ООО «Логистиктранс» и ИП ФИО2, ФИО3 ничтожными (том 4, л.д. 178-188, том 5, л.д. 39-49).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Централ Коммерц», ФИО5 оставил разрешение исковых требований на усмотрение суда.

Ответчики ИП ФИО2, ФИО3, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, ФИО8 Л.М.Б., представитель Управления имущественных, земельных и жилищных отношений Администрации города Смоленска, Управления жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Смоленска, прокурор Ленинского района г. Смоленска, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, уважительных причин неявки не сообщили, позицию по иску не представили.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Смоленской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, разрешение требований оставил на усмотрение суда.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ суд определил, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Из материалов дела усматривается, что в настоящее время нежилое помещение, площадью 868,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, (этаж № 1), принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 (доля в праве – ?) (дата государственной регистрации права 04.12.2023); ООО «Логистиктранс» (доля в праве – 1/2) (дата государственной регистрации права 04.12.2023); ФИО3 (доля в праве – ?) (дата государственной регистрации права 04.12.2023). Наличествует договор аренды с ООО «Централ Коммерц», срок действия – с 14.07.2022, 10 лет (том 1, л.д. 48-54).

Нежилое помещение, площадью 59,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, (этаж № 1), принадлежит на праве собственности ФИО1 (дата государственной регистрации права 03.12.2010) (том 1, л.д. 56-57).

Нежилое помещение, площадью 5012,9 кв.м, (этаж № 5, этаж № 3, этаж № 2, этаж № 4, подвал № подвал, этаж № 1), с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ОАО «Смоленскотель» (том 1, л.д. 168-168а).

Земельный участок, площадью 5759 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в настоящее время принадлежит на праве общей долевой собственности: ФИО2 – 233/5759 долей (дата государственной регистрации права 04.12.2023); ООО «Логистиктранс» - 469/5759 долей (дата государственной регистрации права 04.12.2023); ФИО3 – 233/5759 долей (дата государственной регистрации права 04.12.2023); ФИО8 Л.М.Б. – 30/5759 (дата государственной регистрации права 18.10.2023); АО «Смоленскотель» - 4730/5759 (дата государственной регистрации права 14.07.2014); ФИО1 – 64/5759 долей (дата государственной регистрации права 14.07.2014) (том 1, л.д. 59-67).

В период с 10.09.2018 по 29.11.2022 третьему лицу, заявляющему самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО9 Б. принадлежали на праве общей долевой собственности 30/5759 долей на земельный участок, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, (том 2, л.д. 90-90д, 92-95, 96-100). 10.07.2022 между ФИО9 Б. и ФИО4 заключен договор купли-продажи 30/5759 долей в праве на земельный участок под гостиницей «Центральная» и нежилыми помещениями, площадью 5 759 кв.м, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер: № (том 2, л.д. 126-128, 155-158).

Также в ЕГРН имеются сведения о принадлежности на праве общей долевой собственности указанного выше земельного участка ФИО4 (доля в праве – 30/5759, дата государственной регистрации права 29.11.2022, дата прекращения права – 18.10.2023) (том 1, л.д. 156).

02.12.2020 постановлением Администрации города Смоленска № 2643-адм со ссылкой на Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Положение о приватизации объектов муниципальной собственности города Смоленска, утвержденное решением 21-й сессии Смоленского городского Совета V созыва от 31.03.2017 № 334, на основании заявления директора ООО «Логистиктранс» от 02.09.2020, определено: продать ООО «Логистиктранс» арендуемое нежилое помещение, площадью 868,9 кв.м (помещения на поэтажном плане №, расположенные на 1-м этаже, № – в подвале), с земельным участком, с кадастровым номером №, доля в праве 935/5759), относящимся к категории земель населенных пунктов, занимаемым названным объектом и необходимым для его использования, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, по цене 19 242 085 руб., в том числе: стоимость нежилого помещения, общей площадью 868,9 кв.м, - 15 543 524 руб., стоимость земельного участка – 3 698 561 руб. (том 1, л.д. 110-111).

30.12.2020 между Муниципальным образованием «город Смоленск» в лице Администрации города Смоленска (продавец) и ООО «Логистик Транс» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 885, а именно: объекта недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 868,9 кв.м (помещения на поэтажном плане №, расположенные на 1-м этаже, № – в подвале), а также 935/5759 долей в праве собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, занимаемым объектом недвижимого имущества, необходимым для его использования, по адресу: <адрес>, по цене 19 242 085 руб. (том 1, л.д. 127-128).

Упомянутые объект недвижимого имущества и доли в праве собственности на земельный участок, занимаемый объектом недвижимого имущества и необходимый для его использования, переданы ООО «Логистиктранс» по акту приема-передачи от 30.12.2020 (том 1, л.д. 129).

Оплата по договору ООО «Логистиктранс» произведена, что подтверждается платежными поручениями от 26.02.2021 (том 3, л.д. 225 об., 226).

13.09.2023 между ООО «Логистиктранс» (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости: ? доли в праве общей собственности на нежилое помещение, общей площадью 868,9 кв.м (помещения на поэтажном плане №, расположенные на 1-м этаже, № – в подвале), расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №, а также 233/5759 доли в праве собственности на земельный участок, с кадастровым номером, №, общей площадью 5 759 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (том 3, л.д. 198-201).

13.09.2023 между ООО «Логистиктранс» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости: ? доли в праве общей собственности на нежилое помещение, общей площадью 868,9 кв.м (помещения на поэтажном плане №, расположенные на 1-м этаже, № – в подвале), расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №, а также 233/5759 доли в праве собственности на земельный участок, с кадастровым номером, 67:27:0020313:4, общей площадью 5 759 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (том 3, л.д. 202-205).

Как было указано выше, право собственности за ФИО3, ИП ФИО2 на упомянутые нежилое помещение и земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

Из разъяснений, содержащихся в п.п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Денежные средства в размере 19 242 085 руб. внесены ФИО1 в обеспечение исполнения обязательств по оспариваемому договору купли-продажи от 30.12.2020 (том 4, л.д. 99).

Денежные средства в сумме 106 582, 54 руб. внесены ФИО9 Б. в обеспечение исполнения обязательств по оспариваемому договору купли-продажи от 30.12.2020 (том 3, л.д. 126).

Разрешая требования ФИО1, ФИО9 Б. о переводе на них прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 30.12.2020 № 885 недвижимого имущества: объекта недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 868,9 кв.м (помещения на поэтажном плане №, расположенные на 1-м этаже, № – в подвале), а также 935/5759 долей в праве собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, занимаемым объектом недвижимого имущества, по адресу: <адрес>, по цене 19 242 085 руб., суд исходит из следующего.

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ (здесь и далее по тексту нормы права приведены в ред. на момент заключения договора купли-продажи от 30.12.2020) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Вместе с тем, п.п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащим одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником общей долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Аналогичные правила установлены и нормами ГК РФ.

Так, в соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности и на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

В соответствии с нормами приведенных статей при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2024 № 305-ЭС23-24901).

В рассматриваемом случае, как следует из договора купли-продажи от 30.12.2020 № 885, и данное обстоятельство не оспаривалось лицами, участвующими в деле, 935/5759 долей в праве собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, принадлежащие Муниципальному образованию «город Смоленск» на праве собственности, были заняты объектом недвижимости - нежилым помещением, площадью 868,9 кв.м (помещения на поэтажном плане №, расположенные на 1-м этаже, № – в подвале), находящимся по адресу: <адрес>, и были необходимы для использования данного объекта недвижимости.

В свою очередь, объект недвижимости - нежилое помещение, площадью 868,9 кв.м (помещения на поэтажном плане №, расположенные на 1-м этаже, № – в подвале), по адресу: <адрес>, предназначен для самостоятельного использования, является недвижимой вещью - самостоятельным объектом гражданских прав, принадлежал на праве единоличной собственности Муниципальному образованию «город Смоленск», в долевой собственности как ФИО1, так и ФИО9 Б, а равно иных лиц не находилось.

Таким образом, поскольку объект недвижимости – нежилое помещение, а равно 935/5759 долей в праве собственности на земельный участок являлись единоличной собственностью продавца и самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи объект недвижимости и земельный участок, занятый под объектом недвижимости и необходимый для его использования, принадлежали одному лицу (продавцу), следовательно и в обороте участвовали совместно, то преимущественное право покупки спорного недвижимого имущества у ФИО1, ФИО9 Б. не возникло, в том числе и в силу прямого указания п. 1 ст. 250 ГК РФ (в ред. на дату заключения договора 30.12.2020), поскольку доля в праве общей собственности на земельный участок продавалась собственником помещений в здании, расположенном на этом земельном участке.

Кроме того, нарушенное, по мнению ФИО9 Б., преимущественно право покупки спорного недвижимого имущества не может быть восстановлено избранным способом защиты, поскольку в настоящее время ФИО9 З.М.Б. долевым собственником какого-либо недвижного имущества по адресу: <адрес>, не является.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст.ст. 199 – 205 ГК РФ (п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»).

Представителем ответчиков заявлено о пропуске ФИО10, ФИО9 Б. срока обращения в суд с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Из материалов дела усматривается, что ФИО11 обратилась в суд с иском с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя 21.11.2023 (том 1, л.д. 3), а ФИО9 З.М.Б. с заявлением о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - 18.03.2024 (том 1, л.д. 68-82).

Суд находит установленным, что о переходе права собственности на спорное недвижимое имущество к ООО «Логистиктранс», следовательно, о нарушении преимущественного права покупки, ФИО9 Б. должно быть известно не позднее 17.10.2023 в связи с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по иску АО «Смоленскотель» к ООО «Логистиктранс» и Администрации города Смоленска о переводе прав и обязанностей покупателя на спорные объект недвижимости и земельный участок в Арбитражном суде Смоленской области (дело № №).

Так, определением судьи Арбитражного суда Смоленской области от 14.09.2023 ФИО9 З.М.Б. привлечена к участию в деле в качестве, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, а 17.10.2023 в определении суда указано на надлежащее извещение ФИО9 Б. о времени и месте рассмотрения дела (том 3, л.д. 66-67, 68-69, 70, 71).

ФИО9 З.М.Б. обратилась в суд с настоящим иском по истечении трех месяцев со дня, когда ей должно было стать известно о совершении сделки купли-продажи спорного недвижимого имущества. Уважительных причин пропуска данного срока судом не установлено, ФИО9 Б. не приведено.

Как указано ФИО1, ей было известно о решении Арбитражного суда Смоленской области от 19.12.2019, которым на Администрацию города Смоленска возложена обязанность заключить с ООО «Логистиктранс» договор аренды спорного нежилого помещения сроком на 5 лет. ФИО1 видела, что на территории данного нежилого помещения расположены стройматериалы и ведутся работы, необходимые ООО «Логистиктранс» для осуществления коммерческой деятельности. Таким образом, ФИО1 предполагала о наличии правоотношений, возникающих из договора аренды, а не о праве собственности ООО «Логистиктранс» на нежилое помещение; о заключении договора купли-продажи от 30.12.2020 № 885 ей стало известно в октябре 2023 года; полагала срок обращения в суд не пропущенным (том 5, л.д. 54).

Вместе с тем, часть 7 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает, какие сведения должны быть представлены в выписке, содержащей общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, помимо прочего: описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него.

Суд полагает, что будучи заинтересованной в сохранении за собой права на недвижимое имущество, являясь в периоды времени с 25.10.2010 по 13.07.2022, с 07.04.2023 по настоящее время индивидуальным предпринимателем, ФИО1 должна сама предпринимать меры - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности - по контролю за ним и в том числе, когда это отвечает ее интересам, совершать действия, направленные на своевременное установление законного владельца такого имущества. Обстоятельств, объективно препятствующих узнать о состоявшемся переходе права собственности на спорное недвижимое имущество (в течение, практически, трех лет со дня заключения договора купли-продажи) ФИО1, длительно владеющей помещением на одном этаже в том же здании, что и спорное нежилое помещение, не приведено.

Суд не находит оснований для восстановления ФИО1 срока обращения в суд с требованием о переводе на нее прав и обязанностей покупателя.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Суд отклоняет доводы о том, что постановление Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 28.06.2011 по делу № № имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, поскольку ФИО1, ФИО9 З.М.Б. не являлись лицами, участвующими в деле, итогом рассмотрения которого явилось упомянутое постановление (том 58, л.д. 90-109).

В свою очередь ФИО9 З.М.Б. также не участвовала при рассмотрении гражданского дела, итогом которого стало решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 14.05.2015 по делу № (том 5, л.д. 83-86).

Кроме того, в правовую основу решения Ленинского районного суда г. Смоленска от 14.05.2015 № приведены положения ст. 250 ГК РФ до внесения в нее изменений Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, тогда как на дату заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества ООО «Логистиктранс» (30.12.2020) ст. 250 ГК РФ действовала в редакции данного Федерального закона.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО9 Б о переводе прав и обязанностей покупателя спорного недвижимого имущества, в том числе и в связи с пропуском срока обращения в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя.

Разрешая требования ФИО1 о признании недействительными договоров купли-продажи от 13.09.2023, заключенных между ООО «Логистиктранс» и ФИО3, ООО «Логистиктранс» и ИП ФИО2, применении последствий недействительности сделок, суд исходит из следующего.

В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

На ничтожность сделок – договоров купли-продажи от 13.09.2023 долей в праве общей долевой собственности на спорные нежилое помещение и земельный участок, заключенных между ООО «Логистиктранс» и ФИО3, ИП ФИО2, по вышеуказанному основанию ссылается ФИО1

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

По смыслу п. 3 ст. 166 ГК РФ отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицом, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Сделка не может быть признана недействительной по иску лица, чьи имущественные права и интересы не затрагиваются данными нарушениями и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной сделки, поэтому лицо, обращающееся с требованием о признании сделки недействительной, должно доказать наличие защищаемого права или интереса.

Принимая во внимание, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН, истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ, при этом преимущественное право покупки спорного недвижимого имущества у ФИО1, как было установлено выше, не возникло, суд не находит оснований для удовлетворения иска ФИО1 в части признания недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.2023, заключенных между ООО «Логистиктранс» и ФИО3, ИП ФИО2, и применении последствий недействительности сделки ввиду того, что имущественные права и интересы ФИО1 не затрагиваются данными сделками и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенных сделок.

Согласно ч. 1, ч. 3 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме, суд приходит к выводу об отмене обеспечительных мер, принятых определением судьи Ленинского районного суда г. Смоленска от 20.12.2023, в виде наложения запрета Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальным органам на совершение регистрационных действий в отношении следующих объектов недвижимости: нежилого помещения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а именно: в отношении 1/4 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей ФИО2; 1/2 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей ООО "Логистиктранс"; 1/4 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей ФИО3; земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, а именно: в отношении 233/5759 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих ФИО2; 469/5759 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих ООО "Логистиктранс"; 233/5759 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих ФИО3, по вступлении настоящего решения суда в законную силу.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт №), ФИО9 Б. (ИНН №) к Администрации города Смоленска (ИНН №), ООО «Логистиктранс» (ИНН №), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН №), ФИО3 (ИНН №) о признании недействительными договоров, применении последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей покупателя недвижимого имущества – отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением судьи Ленинского районного суда г. Смоленска от 20.12.2023, в виде наложения запрета Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальным органам на совершение регистрационных действий в отношении следующих объектов недвижимости:

- нежилого помещения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а именно: в отношении 1/4 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей ФИО2; 1/2 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей ООО "Логистиктранс"; 1/4 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей ФИО3;

- земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а именно: в отношении 233/5759 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих ФИО2; 469/5759 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих ООО "Логистиктранс"; 233/5759 долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих ФИО3, по вступлении настоящего решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.Н. Лялина

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>