Дело № 2-2505/2025УИД 74RS0006-01-2025-001397-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июня 2025 года г. Челябинск

Калининский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего Леоненко О.А.,

при секретаре Мицкевич А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав покупателя,

установил:

истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, с учетом уточнения исковых требований окончательно просила перевести права и обязанности покупателя по договору от 27 декабря 2023 года купли-продажи ? доли стоимостью 1 370 000 руб. ответчика ФИО2 в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, площадью 64,6 кв.м., кадастровый номер №, расположенную по адресу: (адрес) с возложением обязанности на Управление Росреестра по Челябинской области произвести замену в записи о праве на ? доли в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение с ФИО3 на ФИО1; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 по договору купли-продажи от 27 декабря 2023 года ? доли в праве собственности в счет ее стоимости 1 370 000 руб.; восстановить истцу пропущенный срок в целях перевода прав и обязанностей покупателя по переходу права собственности на ? долю в праве собственности на основании договора купли-продажи от 27 декабря 2023 года в спорном жилом помещении.

В обоснование заявленных исковых требований с учетом уточнения к ним указано, что истец является собственником ? доли вправе общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, площадью 64,6 кв.м., кадастровый номер №, расположенную по адресу: (адрес). 19 февраля 2025 года в квартиру истца попытались проникнуть посторонние люди, которые действуют в интересах нового собственника, который приобрел ? долю в праве собственности на указанную квартиру у ответчика ФИО2 Учитывая, что ответчик ФИО2 о намерении произвести отчуждение принадлежащей ему доли истца не уведомил, последний считает, что к нему подлежат переводу права и обязанности покупателя ФИО3

Представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям и доводам, указанным в иске и уточнениям к нему.

Представитель ответчика ФИО6, действующая на основании доверенности в интересах ФИО2, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО7, действующий на основании доверенности в интересах ФИО3, в судебном заседании возражал против удовлетворения требований.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, ранее представил мнение относительно предъявленных исковых требований, в которых указал на необоснованность требований о понуждении органа регистрации прав произвести какие-либо действия, поскольку данные требования могут быть предъявлены только в случае неправомерного уклонения данного органа от их проведения или имеющегося отказа в их проведении. Вместе с тем, от указанных действий орган регистрации прав не уклоняется.

Истец ФИО1, ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО8 лица ФИО9, ФИО10 в судебное заседание не явились, о времени и месте извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.

Информация о дате, времени и месте судебного разбирательства доведены до всеобщего сведения путём размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу: http://kalin-chel.sudrf.ru.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав лиц, представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, оценив и проанализировав их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, а именно реестрового дела, жилое помещение - трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: (адрес), была передана ФИО9, ФИО10, ФИО1 и ФИО2 на основании договора № безвозмездной передачи квартиры в общую (совместную) собственность граждан по ? доли каждому, что также подтверждается справкой ОГУП «Обл.ЦТИ» о принадлежности объекта недвижимости.

На основании договора дарения от 21 марта 2012 года ФИО10, действующая от имени ФИО2 на основании доверенности, удостоверенной нотариусом ФИО11 от 31 августа 2011 года по реестру № безвозмездно передала в собственность ФИО1, принадлежащую ФИО2 ? долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

На основании договора дарения от 23 сентября 2023 года, удостоверенного нотариусом ФИО12, зарегистрированного в реестре № ФИО10 безвозмездно передала в дар в собственность ФИО2 принадлежащую ей ? долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

На основании договора дарения от 28 октября 2023 года, удостоверенного нотариусом ФИО12, зарегистрированного в реестре №, ФИО9 безвозмездно передал в дар в собственность ФИО2 принадлежащую ему ? долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

27 декабря 2023 года между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи принадлежащей ФИО2 ? долю в праве общей долевой собственности на указанную выше квартиру, удостоверенный нотариусом ФИО12, зарегистрированный в реестре №.

Предъявляя заявленные исковые требования ФИО1 указывает на нарушение действиями ФИО2 ее права преимущественной покупки продаваемой доли.

В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) в редакции, действующей на дату заключения договора купли-продажи доли в спорном жилом помещении, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

На основании пункта 2 статьи 250ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно пункту 3 названной статьи при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исходя из содержания и смысла приведенных выше норм требование об извещении остальных участников права общей долевой собственности признается исполненным, если продавец представит доказательства направления им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

Как следует из копии телеграммы, заверенной печатью ПАО «Ростелеком», 25 ноября 2023 года ФИО1 была уведомлена о намерении ФИО2 продажи ? доли в квартире по адресу: (адрес) по цене 1 370 000 руб., а также ей было предложено воспользоваться правом преимущественной покупки до 26 декабря 2023 года.

В соответствии с уведомлением от 26 ноября 2023 года, вышеуказанная «телеграмма ФИО1 не доставлена. Квартира закрыта. Адресат по извещению за телеграммой не является».

Суд отмечает, что информация, представленная ПАО «Ростелеком», свидетельствует о соблюдении оператором связи действовавших в период оказания услуг нормативных документов, в частности Правил оказания услуг телеграфной связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 года № 222 (далее - Правила), и Требований к оказанию услуг телеграфной связи в части приема, передачи, обработки, хранения и доставки телеграмм, утвержденных Приказом Мининформсвязи от 11 сентября 2007 года № 108 (далее - Требования).

Несмотря на то, что телеграмма фактически не была вручена истцу, суд находит такое уведомление надлежащим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Истцу направлена телеграмма по адресу регистрации по месту жительства: (адрес), что также следует из содержания искового заявления. Однако телеграмма не была получена истцом по причине того, что квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является. То есть, истец не обеспечил получение корреспонденции, направляемой по месту его жительства.

Таким образом, по обстоятельствам, зависящим от истца, он не получил телеграмму без уважительных причин, что свидетельствует о его надлежащем уведомлении о намерении ФИО2 продать долю в спорном жилом помещении.

В связи с изложенным суд отмечает, что уведомление о намерении продать долю в силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ считается доставленным истцу.

Поскольку в установленный законом срок (1 месяц) истец не выразил волеизъявление на приобретение продаваемой доли в собственность, ФИО2 продал указанную долю ФИО3

Условия договора купли-продажи от 27 декабря 2023 года соответствуют условиям, предложенным ФИО2 в уведомлениях от 25 ноября 2023 года, направленных телеграфной связью.

Согласно разъяснению, данному в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

С учетом вышеизложенного, судом усматривается пропуск истцом срок для обращения в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Так, из представленной ФИО3 электронной переписки в мессенджере WhatsApp, достоверность которой истцом не опровергнута, следует, что ФИО3 17 января 2024 года было сообщено ФИО1 о состоявшейся сделке по купле-продаже принадлежащей ФИО2 ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес), а также были представлены соответствующие документы, подтверждающие данную информацию: договор купли-продажи, расписка.

При таких обстоятельствах, истец, проявив необходимую в такой ситуации предусмотрительность, действуя разумно и добросовестно, должен был узнать о совершении сделки и запросить подтверждающие документы, а также предъявить заявленные исковые требования значительно раньше, чем 27 февраля 2025 года. Однако доказательств наличия уважительных причин, препятствовавших в осуществлении своевременно защиты гражданским прав, истцом не представлены.

Между тем, пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен в качестве способа защиты нарушенного права, исходя из основания предъявленного иска, заключающегося в продаже доли с нарушением преимущественного права покупки, предъявление требования в течение трех месяцев в судебном порядке перевода на участника долевой собственности прав и обязанностей покупателя.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Однако, истцом не подтверждены намерения приобрести у ответчиков на тех же основаниях долю в нежилом помещении, денежные средства на депозит Управления Судебного Департамента не внесены, следовательно, в случае удовлетворения требований истца ответчики понесут убытки в виде уплаченных по договору денежных средств. В то время как при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателям оплаченную ими стоимость приобретенной доли.

Доводы стороны истца о том, что ей одобрен кредит, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку само по себе одобрение кредита не свидетельствует о заключении сделки, равно как о том, что заемные денежные средства будут направлены на выкуп доли.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований истца.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав покупателя, взыскании денежных средств отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Калининский районный суд г. Челябинскав течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий: О.А. Леоненко

Мотивированное решение составлено 27.06.2025 года.