Дело № 2-50/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 марта 2023 года г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Байчорова Р.А.,

при секретаре Севостьяновой П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СНТ «Солнечная горка» к ФИО1, администрации городского округа Солнечногорск Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области о признании постановлений незаконными, признании ничтожным договора аренды, признании результатов межевания недействительными,

УСТАНОВИЛ:

СНТ «Солнечная горка» обратилось в суд к ФИО1, администрации городского округа Солнечногорск Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области с вышеуказанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что является собственником земель общего пользования площадью 1,6033 га, расположенных по адресу: <адрес>. 25.06.2016 года на общем собрании СНТ «Солнечная горка» принято решение о заключении договора на межевание земель общего пользования. 21.12.2016 года между СНТ «Солнечная горка» и ООО «Центр правовой поддержки «Аспект» заключен договор № 16-11/2016Н на подготовку межевого плана земель общего пользования. Из письма ООО «Центр правовой поддержки «Аспект» от 30.08.2019 года истец узнал, что на землях общего пользования располагается земельный участок с кадастровым номером №, который препятствует постановке земель общего пользования на кадастровый учет. 22.10.2019 года из ответа администрации истец узнал, что на основании постановлений Главы Солнечногорского муниципального района от 03.04.2013 года и от 05.06.2013 года указанный земельный участок предоставлен в долгосрочную аренду ФИО1 под принадлежащим ей зданием магазина. Истец с предоставлением земельного участка в аренду ФИО1 не согласен, считает, что администрация распорядилась принадлежащим товариществу земельным участком, считает такую сделку ничтожной, что и послужило поводом для обращения в суд.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд: признать незаконными постановления Главы Солнечногорского муниципального района Московской области от 03.04.2013 года № 2206 и от 05.06.2013 года № 3777; признать ничтожным договор аренды земельного участка от 21.08.2013 года № 225-АП/13, заключенный между администрацией Солнечногорского муниципального района Московской области и ФИО1 по предоставлению аренды земельного участка с кадастровым номером № и применить последствия недействительности ничтожной сделки; признать выдел земельного участка с кадастровым номером № недействительным; признать результаты кадастровых работ (межевой план) по образованию (межеванию) земельного участка с кадастровым номером № недействительными и установить, что решение суда является основанием для снятия земельного участка с кадастровым номером № с государственного кадастрового учета и исключения сведений о нем из ЕГРН.

В судебном заседании представитель истца – ФИО2 подержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО3 против удовлетворения заявленных требований возражала по доводам, изложенным в возражениях на иск, заявила ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности.

Представитель ответчика - администрации городского округа Солнечногорск Московской области – ФИО4 против удовлетворения исковых требований возражала, указав, что границы земель общего пользования истца не установлены, за согласованием границ истец в администрацию не обращался, члены СНТ неоднократно и в неустановленном размере увеличивали свои земельные участки за счет земель СНТ.

Представитель ответчика - Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области – ФИО5 против удовлетворения исковых требований возражала.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

На основании ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Статьей 209 ГК Российской Федерации, предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 304 ГК Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. 2 ч. 1, п. 4 ч. 2 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По смыслу указанных норм способы защиты прав подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Из материалов дела следует, что Постановлением Главы администрации Солнечногорского муниципального района Московской области № 2494/23 от 02.09.1994 года земельный участок площадью 10,73 га закреплен за садоводческим товариществом «Солнечная горка», из них: в коллективно-совместную собственность товарищества земли общего пользования площадью 1,6033 га.

21.04.1995 года с/т «Солнечная горка» выдано свидетельство на право коллективно-совместной собственности на земли общего пользования площадью 1,6033 га, по адресу: Московская область, Солнечногорский район, п. Поварово, с/т «Солнечная горка». План земельного участка в приложении к свидетельству отсутствует.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №. Как следует из выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № - категория земельного участка не установлена, правообладатель отсутствует, границы земельного участка не установлены.

Ответчику ФИО1 на праве собственности принадлежит здание магазина с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п. Поварово, д.п. Поварово, право собственности зарегистрировано за ответчиком 24.12.2013 года.

Администрацией Солнечногорского района Московской области под указанным зданием магазина образован земельный участок с кадастровым номером №, площадью 91 кв.м. и предоставлен ответчику ФИО1 на праве аренды на основании договора аренды № 225-АП/13 от 21.08.2013 года.

Из пояснений истца следует, что 25.06.2016 года на общем собрании СНТ «Солнечная горка» принято решение о заключении договора на межевание земель общего пользования. 21.12.2016 года между СНТ «Солнечная горка» и ООО «Центр правовой поддержки «Аспект» заключен договор № 16-11/2016Н на межевание и подготовку межевого плана земель общего пользования. Срок окончания работ указан, как 60 календарных дней, но с учетом большого объема работ и необходимости согласования границ, извещения и явки всех членов СНТ, работы проводятся до настоящего времени.

30.08.2019 года из письма ООО «Центр правовой поддержки «Аспект» истец узнал, что на землях общего пользования располагается земельный участок с кадастровым номером №, который препятствует постановке земель общего пользования на кадастровый учет.

22.10.2019 года из ответа администрации городского округа Солнечногорск Московской области истец узнал, что на основании постановлений Главы Солнечногорского муниципального района Московской области от 03.04.2013 года № 2206 и от 05.06.2013 года № 3777 указанный земельный участок предоставлен в долгосрочную аренду ФИО1 под принадлежащим ей зданием магазина.

Истец считает, что земельный участок под зданием магазина с кадастровым номером №, площадью 91 кв.м. незаконно получен в аренду у администрации Солнечногорского района Московской области, так как земельный участок является землями общего пользования СНТ и должен был быть получен ответчиком в аренду от истца.

Из пояснений ФИО1 следует, что земельный участок с кадастровым номером № принадлежит ей на праве аренды, поставлен на кадастровый учет с определением местоположения границ, на земельном участке построен и с 2013 года зарегистрирован за ответчиком на праве собственности капитальный объект недвижимого имущества (магазин). СНТ «Солнечная горка» в 2011 году согласовало строительство магазина на указанном земельном участке, таким образом, ответчик полагалась на добросовестное поведение представителей СНТ, которое дало ей основания полагать, что их одобрение и разрешение на строительство магазина получено. Также представитель ответчика указала, что только собственник объекта недвижимого имущества имеет преимущественное право на оформление земельного участка под таким объектом недвижимости.

Доводы о том, что магазин находится на указанной территории, истцом не оспаривались, как пояснил представитель ответчика ФИО1, истец еще в 2011 году на заседании правления согласовал проект реконструкции и расширения магазина, о чем имеется протокол заседания правления СНТ. Копия указанного протокола приобщена к материалам дела.

Истцом в материалы дела представлен межевой план на земли общего пользования, подготовленный кадастровым инженером ООО ЦПП «Аспект» ФИО6, а также заключение специалиста ООО «ЦПП Аспект», из которого следует, что в результате проведенной геодезической съемки в отношении земельного участка с кадастровым номером № установлено, что площадь и конфигурация земельного участка не соответствуют генеральному плану СНТ «Солнечная горка», площадь составляет 15942 кв.м., что на 91 кв.м. меньше, чем по сведениям ЕГРН. Указанное уменьшение на 91 кв.м. произошло из-за расположения кадастровых границ земельного участка с кадастровым номером № в фактических границах земельного участка с кадастровым номером № Таким образом, специалистами ООО «ЦПП Аспект» сделан вывод о том, что земли общего пользования товарищества уменьшены только на 91 кв.м. за счет земельного участка ответчика.

Ответчиком в материалы дела приобщены копии судебных актов об установлении границ земельных участков членов СНТ «Солнечная горка» с увеличением площади за счет земель общего пользования по согласованию с председателем СНТ, как минимум на 700 кв.м., а также указано, что участки членов СНТ увеличивались и во вне судебном порядке путем подписания актов согласования границ. Таким образом, площадь земель общего пользования должна была уменьшиться значительно за счет увеличения участков членов СНТ.

Судом, по ходатайству истца, назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО Центр независимых экспертиз и исследований «ЗемСтройЭксперт». Для ответа на поставленные судом вопросы, экспертом проведен натурный осмотр земельных участков сторон.

Экспертом указано, что фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 12931 кв.м., разница между площадью в ЕГРН и площадью по фактическому пользованию составляет 3102 кв.м., при допустимой погрешности в определении площади 89 кв.м. Экспертом установлено, что площадь и границы земельного участка с кадастровым номером № не соответствуют отводным, указанное несоответствие возникло в связи с ошибкой определения площади при образовании участка с кадастровым номером №, а также в связи с запользованием частными лицами (членами СНТ) территории земель общего пользования.

Фактические границы земельного участка с кадастровым номером 50:09:0090203:3088 пересекают кадастровые границы следующих земельных участков: №.

Таким образом, выводы эксперта подтверждают, что площадь и границы земельного участка с кадастровым номером № не соответствуют отводным, фактическая площадь земель общего пользования уменьшена не на 91 кв.м., а на 3102 кв.м., имеются множественные пересечения границ и неразрешенные вопросы с членами СНТ по согласованию и установлению границ. При этом, как следует из заключения эксперта, допустимая погрешность в определении площади составляет 89 кв.м., что практически соответствует размеру спорного земельного участка в 91 кв.м.

Согласно ч. 2 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ, то есть в соответствии с процессуальными принципами относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Также эксперт указывает, что при формировании земельного участка с кадастровым номером № допущены нарушения земельного законодательства, а именно: отсутствие прав и полномочий Главы администрации Солнечногорского муниципального района Московской области на образование земельного участка, площадь земельного участка с кадастровым номером № не соответствует предельным минимальным/максимальным размерам земельных участков, утвержденных для данной территории, а также указано на несоответствие зоны СХ-2, установленной градостроительным регламентом.

Однако суд критически относится к такому выводу эксперта, поскольку данный вопрос не относится к компетенции и полномочиям экспертов и носит правовой характер, кроме того эксперт делает выводы, ссылаясь на действующие нормы и правила - Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Солнечногорск, которые приняты на основании Решения Совета депутатов городского округа Солнечногорск Московской области от 10.12.2019 года № 228/14. Предыдущие Правила землепользования и застройки принимались по округам в конце 2017 года. До указанной даты градостроительные регламенты не были установлены, следовательно, критерии по предельной площади, содержащиеся в Правилах землепользования и застройки, к земельному участку ответчика неприменимы, поскольку на момент формирования земельного участка они установлены не были, как не была установлена какая-либо территориальная зона.

Суд отмечает, что истец не ставил вопрос об установлении границ земель общего пользования СНТ или о признании прав на земли общего пользования за юридическим лицом. Следовательно, в данном случае имеет место спор об установлении границ земельного участка, который не заявлен.

Земельный участок с кадастровым номером № в свою очередь предоставлен ответчику на праве аренды на основании договора аренды № 225-АП/13 от 21.08.2013 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и ФИО1 Как указал истец и его представители, ответчик возводил здание магазина с согласия СНТ и в месте, согласованном с председателем СНТ. Здание магазина существует в неизменном виде с 2011 года при въезде на территорию СНТ, ранее никаких споров по зданию не заявлялось.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Иного способа образовать земельный участок под зданием магазина, кроме как сформировать его в аренду из земель неразграниченной государственной собственности не имеется.

В настоящее время права истца на земельный участок общего пользования не зарегистрированы, границы земельного участка земель общего пользования истца с кадастровым номером № не установлены в соответствии с действующим законодательством и не согласованы со смежными землепользователями. В соответствии со ст. 25 ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» правом на оформление земельного участка общего пользования в СНТ имеют только граждане в общую долевую собственность. Истцом не заявлен спор об установлении границ земельного участка или признании права собственности на него, формирование земельного участка площадью 91 кв.м. под зданием магазина само по себе не свидетельствует о нарушении прав истца. Также истцом не доказано, чем именно нарушены права истца при формировании земельного участка площадью 91 кв.м., тогда как земли общего пользования истца по данным экспертизы уменьшены третьими лицами более чем на 3000 кв.м.

Кроме того, что в соответствии с ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Поскольку истец и в исковом заявлении, и в судебном заседании подтвердил, что согласовал строительство магазина ответчику на спорном земельном участке, то к ответчику перешло и право пользования земельным участком под магазином. Истцом не доказано нарушение его прав или охраняемых законом интересов заключением указанного договора аренды, в том числе не указано, какие указанная сделка повлекла для истца неблагоприятные последствия.

В силу пункта 1 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации земельные споры рассматриваются в судебном порядке. В частности, к таким спорам относятся споры смежных землепользователей о границах земельного участка.

Пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным Кодексом прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с пунктом 10 статьи 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

В статье 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (часть 2).

Такими документами-основаниями, предусмотренными названной выше статьей, помимо межевого плана, в частности, являются технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (пункт 7 части 2 названной выше статьи).

Кроме перечисленных выше документов такими документами-основаниями согласно пункту 5 части 2 этой же статьи также являются вступившие в законную силу судебные акты.

Дав оценку указанным выше фактическим обстоятельствам дела, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме, поскольку отсутствие зарегистрированного права собственности истца на земельный участок указанной им площади исключает возможность удовлетворения требований о признании незаконными постановлений, на основании которых сформирован и передан в аренду ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 50:09:0050437:327, признании ничтожным договора аренды указанного земельного участка и признании результатов его межевания недействительными. При этом суд принимает во внимание, что нарушений прав истца в ходе процедуры межевания спорного земельного участка установлено не было.

В заключении кадастрового инженера и заключении судебной экспертизы предложены варианты расположения границ земельного участка с кадастровым номером № только по фактическому пользованию, без учета землеотводных документов, Генерального плана городского округа Солнечногорск Московской области и Правил землепользования и застройки, которые отображают функциональные территориальные зоны и транспортную инфраструктуру.

Истец нарушение своих прав связывает с наложением границ земельного участка ответчика на границы земельного участка с кадастровым номером №. Однако право собственности истца на земельный участок заявленной площади в установленном порядке не зарегистрировано. Отсутствие регистрации права собственности истца на земельный участок и сведений о местоположении его границ исключает права требовать устранения нарушения прав собственника, которое в силу закона принадлежит только законному владельцу земельного участка, в связи с чем суд приходит к выводу о недоказанности истцом реального характера нарушения его прав собственника земельного участка со стороны ответчиков.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, исходя из отсутствия документов, позволяющих сделать вывод о границах общей территории земельного участка СНТ «Солнечная горка», суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований. При этом истец не лишен возможности разрешить спор, связанный с его земельным участком, иными способами, оформив право собственности на земельный участок, и, при наличии спора, заявить требования об установлении его границ, поскольку установление судом правовой судьбы земельного участка в рамки заявленного предмета иска не входило.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Как утверждает истец, о заключенной сделке он узнал 22.10.2019 года из ответа администрации, однако в суд обратился лишь 21.05.2021 года, то есть с пропуском срока давности в один год на оспаривание такой сделки.

Довод представителя истца о том, что подготовка иска заняла продолжительное время не может быть признан уважительной причиной для пропуска срока исковой давности. Истец не заявил ходатайство о восстановлении пропущенного срока, не представил доказательств уважительности его пропуска.

Доводы истца о том, что срок исковой давности не распространяется на рассмотрение дел данной категории в силу абз. 5 ст. 208 ГК РФ, основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Поскольку в судебном заседании не установлено обстоятельств прерывания и приостановления срока исковой давности, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности по заявленным требованиям пропущен, в отсутствие доказательств уважительности причин пропуска срока.

При таких данных, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска в рамках заявленных требований, поскольку пропуск срока является самостоятельным основанием для отказа в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования СНТ «Солнечная горка» к ФИО1, администрации городского округа Солнечногорск Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области о признании постановлений незаконными, признании ничтожным договора аренды, признании результатов межевания недействительными – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме 03 апреля 2023 года.

Судья Байчоров Р.А.