РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
адрес 16 мая 2023 года
Судья Никулинского районного суда адресфио Юдина, при секретаре Пономаренко А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-662/23 по иску ФИО1 к ООО «Арнед» о соразмерном уменьшении арендной платы, взыскании убытков, по встречному иску ООО «Арнед» к ФИО1 о взыскании задолженности,
УСТАНОВИЛ:
фио обратился в суд с иском к ООО «Арнед» о соразмерном уменьшении арендной платы, взыскании убытков, мотивируя свои требования тем, что между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества № 03\2019А. Согласно условиям договора арендуемое помещение предназначено для и использования в качестве кальянной. Однако после приемки арендатор выяснил, что вопреки условим договора помещение не было оснащено исправной противопожарной системой, а также не было пригодно для использования в качестве кальянной, что было выражено в отсутствии отдельной вентиляционной шахты системы дымо и запахо выведения свыше 1,5 метров от крыши дома.
Для приведения помещения в состояние пригодное для использования в качестве кальянной ФИО1 пришлось за свой счет провести ряд неотделимых улучшений помещения. Общая сумма расходов, которые понес фио составила сумма, без проведения указанных работ арендатор не имел возможности начать работу кальянной.
Также в связи с неисполнением ООО «Арнед» своих обязательств по передаче пригодного в качестве кальянной помещения, фио оплачивал арендные платежи в период, когда фактически работа кальянной не велась, прибыль не извлекалась. Размер указанных платежей составляет сумма
На основании изложенного, фио обратился с иском и просит взыскать с ООО «Арнед» стоимость устранения недостатков арендованного имущества в размере сумма, в счет соразмерного уменьшения арендной платы в период устранения недостатков арендованного имущества в размере сумма
ООО «Арнед» обратился с встречным исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности, мотивируя свои требования тем, что фио были не исполнены обязательства по арендной оплате за период с апрель, май, с 1 по 18 июня 2020 года в размере сумма, а также обязательство по оплате коммунальных платежей в размере сумма за период с апреля по июнь 2020 года. ООО «Арнед» неоднократно обращался к ФИО1 с требованием погасить задолженность, требования ООО «Арнед» фио проигнорировал. На основании изложенного, ООО «Арнед» просит взыскать с ФИО1 сумму основного долга в размере сумма, неустойку по состоянию на 20 октября 2022 года в размере сумма, неустойку за период с 21 октября 2022 года по день фактической оплаты суммы задолженности в размере из расчета 0,5% от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма
Представитель ФИО1 в судебное заседание явился, исковые требования основного искового заявления поддержал в полном объеме и просили их удовлетворить, в удовлетворении встречного искового заявления просил отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Представитель ООО «Арнед» в судебное заседание явился, в удовлетворении основного искового заявления просил отказать, встречные требования поддержал в полном объеме.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
На основании ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено привело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраты или повреждения его имущества.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В судебном заседании установлено, 12 сентября 2019 года между ООО «Арнед» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключён договор аренды недвижимого имущества № 03\2019А, согласно п. 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения по адресу: адрес, а именно, комнаты № 2 (81, 9 кв.м.), № 3 (14,4 кв.м.), № 4 (9,3 кв.м.), № 5 (1,8 кв.м.) общей площадью107,4 кв.м.
Также условиями договора предусмотрено, что помещение оснащено противопожарной системой.
А также то, что арендуемое помещение предназначено для использования в качестве кальянной.
Согласно п. 2.2.12 договора арендатор должен предварительно согласовывать с арендодателем следующе мероприятия: п. 2.2.12.2 договора - установку в арендуемом помещении противопожарной сигнализации и противопожарных систем помимо уже имеющихся в помещении.
На основании п. 2.2.13 договора все расходы по мероприятиям, указанным в п. 2.2.12 договора несет арендатор.
Согласно п. 2.2.14 договора арендатор обязуется проводить все виды строительных и ремонтных работ в помещении под контролем арендодателя после его предварительного согласования.
13.09.2019 года помещение было передано арендатору согласно акту приема-передачи помещения.
18.06.2020 года договор аренды был расторгнут.
Из основного искового заявления следует, что после приемки арендатор выяснил, что помещение не было оснащено исправной противопожарной системой, а также не было пригодно для использования в качестве кальянной, что было выражено в отсутствии отдельной вентиляционной шахты системы дымо и запахо выведения свыше 1,5 метров от крыши дома.
Для приведения помещения в состояние пригодное для использования в качестве кальянной ФИО1 пришлось за свой счет провести ряд неотделимых улучшений помещения. Общая сумма расходов, которые понес фио составила сумма
В связи с тем, что без проведения указанных работ арендатор не имел возможности использовать помещение в качестве кальянной, фио просит взыскать с указанные денежные средства в качестве убытков с арендодателя.
Также в связи с неисполнением ООО «Арнед» своих обязательств по передаче непригодного в качестве кальянной помещения, фио оплачивал арендные платежи в период, когда фактически работа кальянной не велась, прибыль не извлекалась. Размер указанных платежей составляет сумма, которые фио также просит взыскать с арендодателя ООО «Арнед».
Между тем, суд не может согласиться с требованиями ФИО1 ввиду следующего.
Согласно п. 1 акта приема-передачи помещения от 13.09.2019 года арендатор подтвердил, что техническое состояние помещения на момент его передачи удовлетворяет арендатора, дефекты отсутствуют.
На основании ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Однако, арендатор не согласовал с арендодателем перепланировку и переоборудование вопреки требования закона и п. 2.2.15 договора аренды.
Также арендатор не обращался в арендодателю с требованием установить дополнительное оборудование в помещении или компенсировать понесенные расходы на модернизацию помещения.
Таким образом, требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений и компенсации убытков являются необоснованными и не соответствующими условиям договора аренды.
Требования о возврате арендных платежей также удовлетворению не подлежат, поскольку в период с сентября по ноябрь 2019 года фио не работал, находясь в стадии ремонтных работ. В указанный период ему была предоставлена скидка на арендную плату более 60% за каждый месяц аренды. Коммунальные платежи были оплачены согласно фактическому потреблению.
При этом к доводам о невозможности использовать помещение по вине арендодателя в период с декабря 2019 года по март 2020 года суд относится критически, поскольку согласно представленного Постановления Роспотребнадора № 27-00045 от 14.01.2020 года было установлено обеспечить функционирование установленной фио системы вентиляции, а также было предписано исключить из реализации продукцию, не советующую требованиям законодательства. Деятельность кальянной приостановлена не была в указанный период. Доказательств обратного не представлено.
Таким образом, оснований для взыскания в ООО «Арнед» арендной платы за период с сентября по ноябрь 2019 года, а также с января по март 2020 года у суда не имеется.
ООО «Арнед» заявлены встречные исковые требования о взыскании с ФИО1 задолженности по арендным платежам и коммунальным услугам.
В обоснование требований ООО «Арнед» указывает, что фио были не исполнены обязательства по арендной оплате за период с апреля по 18 июня 2020 года в размере сумма, а также обязательство по оплате коммунальных платежей в размере сумма за период с апреля по июнь 2020 года.
ООО «Арнед» неоднократно обращался к ФИО1 с требованием погасить задолженность, требования ООО «Арнед» фио проигнорировал.
К доводам ФИО1 о том, что арендатор не исполнил условия договора аренды суд относится критически, поскольку, как было указано судом выше, таких нарушений со стороны арендатора не установлено.
Доводы ФИО1 о том, что договор аренды расторгнут 01.04.2020 года суд находит несостоятельными, поскольку расторжение договора и возврат помещения осуществляется на основании письменного уведомления, направляемого за 1 месяц до расторжения договора по акту приема-передачи согласно п. 2.2.21 договора. При этом арендтор вернул помещение арендодателю только 18.06.2020 года, что подтверждается актом.
Кроме того, суд учитывает, что арендатор не обращался к арендодателю с просьбой об изменений условий договора или его расторжении по причине введения ограничительных мер по противодействию распространения на адрес 19. Расторжение договора аренды арендатор не связывал с указанными обстоятельствами.
По мнению суда оснований возврата депозита у арендодателя также не возникло, поскольку согласно п. 4.7 договора при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж удерживается.
На основании п. 1.4 договора аренды договор был заключен на 11 месяцев с даты передачи помещения.
Договор был расторгнут 18.06.2020 года, помещение возвращено арендодателю.
Таким образом, учитывая, что за период с апреля по 18 июня 2020 года у арендатора образовалась задолженность по оплате арендных платежей в размере сумма, а также за период с апреля по июнь 2020 года обязательство по оплате коммунальных платежей в размере сумма не было исполнено, суд приходит к выводу о взыскании указанной задолженности с ФИО1
Согласно п. 3.5 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения платежей, предусмотренных договором аренды в размере 0,5 % от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.
В связи с чем, ООО «Арнед» просит взыскать с ФИО1 неустойку в связи с нарушением сроков внесения арендной платы и коммунальных платежей по состоянию на 20 октября 2022 года в размере сумма
В связи с тем, что срок внесения платы был ФИО1 нарушен, суд приходит к выводу о взыскании с арендатора неустойки, вместе с тем, находит оснований для применения ст. 333 ГК РФ к сумме взыскиваемой неустойки.
Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу ст. 333 ГПК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
При этом суд учитывает, что взыскание неустойки (пени) не должно преследовать цель получения доходов.
Разрешая вопрос о размере подлежащей взысканию неустойки, суд исходит из правовой позиции, сформулированной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 г. N 263-О, в соответствии с которой положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного, размера ущерба.
В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Пункт 6 ст. 395 ГК РФ содержит предписание о том, что если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п. 1 настоящей статьи.
Положениями ст. 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В абз. 3 п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что основаниями для отмены судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований п. 6 ст. 395 ГК РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного п. 1 ст. 395 ГК РФ, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных п. 1 ст. 333 ГК РФ.
По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, неустойка не может быть уменьшена по правилам ст. 333 ГК РФ ниже предела, установленного в п. 1 ст. 395 ГК РФ, то есть ниже средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц и ключевой ставки Банка России, которые действовали в период нарушения.
Таким образом, с ФИО1 в пользу ООО «Арнед» подлежит взысканию неустойка по состоянию на 20 октября 2022 года в размере сумма
Также с ФИО1 подлежит взысканию неустойка за период с 21 октября 2022 года по день фактической оплаты суммы задолженности в размере из расчета 0,5% от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.
В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 98 ч.1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Таким образом, с ФИО1 в пользу ООО «Арнед» подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумма
Таким образом, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований встречного искового заявления по изложенным выше основания.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 15, 309, 310, 333, 612 ГК РФ, ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В иске ФИО1 (ИНН <***>) к ООО «Арнед» (ОГРН <***>) о соразмерном уменьшении арендной платы, взыскании убытков отказать.
Взыскать с ФИО1 (ИНН <***>) в пользу ООО «Арнед» (ОГРН <***>) сумму задолженности в размере сумма, неустойку по состоянию на 20 октября 2022 года в размере сумма, неустойку за период с 21 октября 2022 года по день фактической оплаты суммы задолженности в размере из расчета 0,5% от ежемесячной арендной платы а каждый день просрочки, государственную пошлину в размере сумма
В остальной части встречного иска отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца.
Судья И.В. Юдина
Решение в окончательной форме изготовлено 17.07.2023 г.