РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 сентября 2023 года г. Кореновск
Кореновский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Комкова А.Н.,
при секретаре Ченикало М.А.,
с участием:
представителя истца по доверенности ФИО1,
представителя ФИО2 по доверенности ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Прогресс» к ФИО2, ФИО4 о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
АО «Прогресс» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО4 о признании сделки недействительной. Требования мотивированы тем, что 03.03.2017 между ФИО4 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, который будет выделен в будущем за счет принадлежащей ФИО2 земельной доли в размере 8,26 га в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23<....>. По указанному договору ФИО2 получила в качестве предоплаты денежные средства в размере 826 000 рублей. Истец считает данную сделку недействительной поскольку ФИО4 купил земельный участок, который будет сформирован в будущем, при этом в п. 3.1.2 спорного договора содержится обязанность продавца заключить основной договор с покупателем в течение одного месяца с момента регистрации права собственности на образованный путем выдела в натуре земельной доли земельный участок. Однако условия договора не содержат обязанность сторон по соблюдению преимущественного права иных лиц на приобретение земельного участка после выдела. Условие предварительного договора о продаже будущего земельного участка именно ФИО4 является ничтожным, обе стороны при заключении предварительного договора проявили злоупотребление своими правами, путем установления условий в договоре в обход действующего законодательства в части нарушения преимущественного права покупки земельной доли, преимущественного права покупки земельного участка субъектом Российской Федерации - администрации Краснодарского края, органа местного самоуправления по месту расположения земельного участка. Кроме того, земельная доля, принадлежащая ФИО2 по состоянию на 03.03.2017 была обременена договором аренды, однако о заключенной сделке АО «Прогресс» узнало после того, как на сайте Каневского районного суда была размещена информация о принятии к производству искового заявления ФИО4 о взыскании денежных средств, штрафной неустойки и процентов. Исковое заявление принято Каневским районным судом 07.11.2022, следовательно, срок исковой давности для предъявления иска не пропущен.
Просит признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от 03.03.2017, заключенный между ФИО4 и ФИО2 недействительным.
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить.
Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований не возражал.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, до рассмотрения дела по существу от нее поступило заявление, в котором она исковые требования признала, против их удовлетворения не возражала, указала, что последствия признания иска ей разъяснены и понятны.
Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5, ответчик ФИО4, представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела уведомлены надлежащим образом.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Суд, выслушав доводы сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что 03.03.2017 между ФИО2 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, по которому Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <....>. Земельный участок, являющийся предметом основного договора, Продавец обязуется сформировать путем выдела в натуре принадлежащей ему земельной доли в размере 8,26 га в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <....>, расположенный по адресу: <....>, поставить такой земельный участок на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на него. Цена земельного участка составляет 826 000 рублей.
Согласно расписке от 03.03.2017 ФИО2 получила от ФИО4 денежные средства в размере 826 000 рублей в счет оплаты стоимости вышеуказанного земельного участка.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. К ним отнесены условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 454, п. 3 ст. 455, п. 2 ст. 465 ГК РФ, к существенным условиям договора купли-продажи относится, во-первых, условие о предмете договора, которое считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара, а во-вторых, иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 5 ст. 454 ГК РФ применительно к отдельным видам договора купли-продажи законом могут быть установлены дополнительные существенные условия.
Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права и обязанности своей волей, в своем интересе; свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4).
В силу п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В соответствии с п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
В соответствии с п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если предварительный договор содержит условие предварительной оплаты полной цены (или ее существенной части) недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Судом установлено, что ФИО4 купил земельный участок, который будет сформирован в будущем.
Из пункта 3.1.2 предварительного договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 03.03.2017 следует, что в нем содержится обязанность продавца заключить основной договор с покупателем в течение одного месяца с момента регистрации права собственности на образованный путем выдела в натуре земельной доли земельный участок. При этом, как установил суд, условия договора не содержат обязанность сторон по соблюдению преимущественного права иных лиц на приобретение земельного участка после выдела.
Таким образом, поскольку условие предварительного договора о продаже будущего земельного участка именно ФИО4 является ничтожным, по основаниям, предусмотренным статьей 8 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», так как муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, то и сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения согласно пункта 1 статьи 167 ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
По смыслу положений ст. 168 и п. 1 ст. 422 ГК РФ законность сделки, а также наличие или отсутствие оснований для признания сделки недействительной устанавливаются на момент ее совершения.
Суд установил, что земельная доля, принадлежащая ФИО2, по состоянию на 03.03.2017 обременена договором аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателя от 22.12.2006 № <....> дополнительным соглашением № <....> к договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателя от 22.12.2006.
С учетом установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу о наличии права истца АО «Прогресс» заявлять иск о недействительности предварительного договора от 03.03.2017 по основаниям предусмотренным пунктом 3 статьи 166 ГК РФ.
Оценивая представленные суду письменные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, их относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ следует, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
На основании ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 -199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования АО «Прогресс» к ФИО2, ФИО4 о признании сделки недействительной, удовлетворить.
Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка от 07.03.2017, заключенный между ФИО4 и ФИО2 недействительным.
Взыскать с ФИО4 и ФИО2 в пользу АО «Прогресс» в равных долях расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Кореновский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его вынесения.
Мотивированный текст решения изготовлен 11.09.2023
Председательствующий: