УИД № 34OS0000-01-2021-000599-79

Дело № 3а-247/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 9 июня 2022 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 6 296 +/- 28 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области № 79-н от 30 октября 2020 года и на 1 января 2020 года составляет 37966 328 рублей 08 копеек. По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную, что нарушает ее права, поскольку влечет необходимость оплаты арендных платежей в завышенном размере. С указанной оценкой административный истец не согласна и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета об оценке № 21/08/11 от 11 августа 2021 года, выполненного оценщиком ООО «<.......>» ФИО4, по состоянию на 1 января 2020года составляет 13986988рублей.

Надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания административный истец не явился, обеспечил явку в суд своего представителя ФИО1, который исковые требования поддержал. Выражал не согласие с проведенной по делу судебной оценочной экспертизой, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с отчетом об оценке.

В судебном заседании представитель административного ответчика ГБУ ВО «Центр ГКО» ФИО2 не возражала против удовлетворения исковых требований, указав на возможность установления в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной рыночной, рассчитанной экспертом при производстве дополнительной судебной экспертизы.

В поступившем до судебного заседания заявлении представитель административного ответчика комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) ФИО5 просила рассмотреть дело в ее отсутствие, замечаний к заключению эксперта, проводившего дополнительную судебную оценочную экспертизу, не имеет (т.2 л.д. 197).

В письменных возражениях представитель Управления Росреестра по Волгоградской области ФИО6 указала на необоснованное привлечение Управления в качестве ответчика по настоящему административному делу, в связи с чем просила в удовлетворении иска к Управлению отказать, дело рассмотреть в отсутствие представителя (т. 1 л.д. 214-220).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, возражений относительно заявленных требований не представили.

При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.

Располагая сведениями о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, принимая во внимание, что явка сторон и их представителей, заинтересованных лиц не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 КАС РФ, определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО3 на основании договора аренды земельного участка № № <...> от 7 августа 2007 года является одним из арендаторов земельного участка площадью 6 296 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для эксплуатации встроенных помещений, расположенных в административных и жилых зданиях (т. 1 л.д. 14-32, 212).

Данному земельному участку присвоен кадастровый номер № <...>, сведения о нем внесены в ЕГРН 16 декабря 2009 года. Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – занимаемого административными и жилыми зданиями (т. 1 л.д. 145-146).

Согласно данным кадастровой справки, а также сообщению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена в сведения ЕГРН 16 декабря 2020 года, утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области». Кадастровая стоимость земельного участка в размере 37966328 рублей 08 копеек определена по состоянию на 1 января 2020 года, после указанной даты количественные и качественные характеристики данного земельного участка не изменялись (т.1л.д. 12, 126-127).

Таким образом, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость спорного земельного участка, является дата, установленная приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н, - 1 января 2020 года.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в случае, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 6 Закона об оценочной деятельности физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 12 упомянутого закона итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Не согласившись с произведенной кадастровой оценкой земельного участка и полагая, что его кадастровая стоимость должна быть определена равной рыночной стоимости, административный истец обратился к оценщику для получения заключения о рыночной стоимости земельного участка на 1 января 2020 года.

Исходя из представленного административным истцом в суд отчета №21/08/11, выполненного 11 августа 2021 года оценщиком ООО «<.......>», по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 13986 988 рублей (т. 1 л.д. 37-104).

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Согласно положениям статей 12 и 13 Закона об оценочной деятельности с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Определением суда от 17 ноября 2021 года с учетом возражений административного ответчика Облкомимущество о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности по делу назначена судебная оценочная экспертиза на предмет проверки представленного административным истцом отчета об оценке и определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года, проведение которой поручено ФБУ «Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

По результатам судебной экспертизы, выполненной экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России ФИО7, представлено заключение, согласно которому отчет об оценке № <...> от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2020 года экспертом определена в размере 21173 448 рублей (т. 2 л.д. 2-28).

Ввиду неполноты и возникновения неясности в части обоснования экспертом специфики ценового зонирования г. Волгограда (в зависимости от удаленности объекта исследования и объектов-аналогов от центра г. Волгограда либо районов г. Волгограда), которые не устранились после вызова в суд и допроса эксперта ФИО7, получив консультацию специалиста ФИО4, судом в порядке части 1 статьи 83 КАС РФ по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено тому же эксперту ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России.

Согласно заключению №№ <...> от ДД.ММ.ГГГГ по результатам дополнительной судебной экспертизы экспертом определена рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере 21173 448 рублей (т. 2 л.д. 169).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Так, оценивая экспертные заключения по результатам первичного и дополнительного исследования, суд отмечает следующее.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Исследовав заключение № № <...> от ДД.ММ.ГГГГ выполненное экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России по результатам судебной оценочной экспертизы, суд не находит оснований сомневаться в объективности вывода эксперта о несоответствии представленного истцом отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Так, оценщиком некорректно приняты к расчетам объекты-аналоги № 1 и № 4, необоснованно применена корректировка по местоположению объекта-аналога № 2, не приведено обоснование отказа от исследования и использования в расчетах иных объектов-аналогов, информация о которых имеется в открытых источниках. Совокупность указанных факторов может повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Оценив заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы № <...> от ДД.ММ.ГГГГ года в совокупности с другими доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного земельного участка, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки.

Названное заключение соответствует действующему законодательству Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов нормативных правовых актов и нормативных документов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики, коэффициентов корректировок, устраняет возникшие в ходе судебного разбирательства неясности относительно применения экспертом корректировки на местоположение комплексным ранжированием факторов. Также содержит исчерпывающие пояснения на представленные представителем истца письменные замечания к первичному заключению эксперта.

Из содержания дополнительного заключения следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода. В соответствии с требованиями пунктов 10, 12-14 Федерального стандарта оценки ФСО № 1, пункта 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», пунктов 22, 25 ФСО № 7 с учетом целей оценки экспертом было произведено исследование рынка предложений земельных участков под офисно-торговые объекты из состава земель населенных пунктов, расположенных в г. Волгограде.

Отбор объектов-аналогов соответствует требованиям подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7. Аналоги подобраны по виду разрешенного использования, месторасположению, площади.

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранных подходов (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

В связи с отсутствием в предложениях на дату оценки земельных участков в Центральном районе г. Волгограда, экспертом использованы в заключении объекты-аналоги, расположенные в разных районах города. Поскольку в Справочнике оценщика недвижимости – 2018 под редакцией ФИО8 отсутствует именно удаленность от центра города, корректировка на местоположение экспертом определялась комплексно, ранжированием факторов, влияющих на местоположение, как объекта исследования, так и объектов-аналогов. При этом под центром района экспертом понимается сложившаяся инфраструктура, деловое и социальное окружение в районе, с учетом специфики ценового зонирования г. Волгограда в зависимости от удаления объектов от центра города. Вопреки позиции стороны административного истца, в указанной части заключение содержит мотивированное описание процедуры проведенного исследования.

Подробный анализ полученных результатов произведен в соответствии с пунктом 22 ФСО № 7. Заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Эксперт является не заинтересованным в исходе административного дела лицом, перед началом производства судебной экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением дополнительной судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной экспертизы не заявлено, предусмотренных статьями 77 и 83 КАС РФ правовых оснований к этому судом не установлено.

В связи с чем, суд считает заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, выполненное экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России ФИО7, объективным и полным, выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере 37966328 рублей 08 копеек превышает его рыночную стоимость в размере 21173448 рубля менее, чем в два раза (на около 44%), что затрагивает права и обязанности истца, как арендатора данного объекта недвижимости.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск ФИО3 к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением дополнительной судебной экспертизы.

Оценивая доводы представителя Управления Росреестра по Волгоградской области о том, что не является надлежащим соответчиком по настоящему делу, суд находит их несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии с частью 4 статьи 38 КАС РФ и разъяснениями, содержащимися в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной оценке.

Согласно пунктам 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является Росреестр, который осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 19 октября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 6 296 +/- 28 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 21173 448 (двадцать один миллион сто семьдесят три тысячи четыреста сорок восемь) рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 октября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Мотивированное решение изготовлено 17 июня 2022 года.