РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 августа 2022 г. с. Красный Яр
Красноярский районный суд Самарской области в составе:
председательствующего судьи Челаевой Ю.А.,
при секретаре судебного заседания Юдиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1278/2022 по исковому заявлению ООО «Сити-Строй» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого участия,
УСТАНОВИЛ:
В Красноярский районный суд Самарской области с исковым заявлением обратилось ООО «Сити-Строй» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого участия, ссылаясь на следующее.
Между ООО СитиСтрой» и ФИО1, заключен договор долевого участия №.№ от ДД.ММ.ГГГГ, объектом которого является жилое помещение-квартира с определенными характеристиками, указанными в п.1.3 ДДУ.
Стоимость объекта ДДУ определена в графике платежей, являющимися приложением № к ДДУ и равна 6 542 000,0 рублей.
В соответствии с графиком платежей ответчик осуществил оплату доли перечислив денежные средства на расчетный счет ООО «Сити-Строй» всего 2 553 000,0 рублей.
При этом цена объекта в договоре не привязана к стоимости 1 кв.м., а определена в целом в зависимости от его характеристик по утвержденному прайсу.
В соответствии с п.5.1 Договора площадь доли уточняется по техническому паспорту после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, при этом расхождение площади более чем на 1 кв.м., подлежит компенсации. Из буквального толкования условий заключенного между сторонами договора следует, что стороны договорились о том, что площадь уточняется по техническому паспорту. Обмеры, произведенные кадастровым инженером, являются достаточным основанием для проведения окончательных взаиморасчетов по договору.
Данные технического плана, выполненного кадастровым инженером в отношении квартиры, включая лоджии, содержат полную и достоверную информацию относительно квартиры.
Площадь квартиры без учета понижающего коэффициента, применяемого для лоджий и балконов, составила на момент ввода в эксплуатацию -35,80 кв.м.. площадь квартиры, предусмотренной договором, без учета понижающего коэффициента составляет 33.62 кв.м., объект был описан сторонами подробно.
Соответственно, расхождение площади составляет 2.18 кв.м., в сторону ее увеличения, что в соответствии с п.5.2 и п.5.3 договора подлежит компенсации со стороны ответчика.
Между сторонами заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, которым стороны внесли изменения в п.1.3 ДДУ в части площади построенного объекта, определили размер расхождения площади, сумму подлежащую доплате и срок в течение которого подлежит внести сумму доплаты.
Поскольку расхождение фактической площади квартиры от проектной площади составило 2.18 кв.м.(разница между проектной площадью доли объекта, включая площадь лоджий и балконов (без применения коэффициента)- 33, 62 кв.м. и площадь квартиры, включая площадь лоджий и балконов (без применения коэффициента) согласно технической инвентаризации -35.80 кв.м.), сумма доплаты по договору составила 165 542.50 рублей.
Соответственно по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у ответчика имеется задолженность перед застройщиком по ДДУ в размере 165 542.550 рублей.
Застройщик надлежащим образом уведомил ответчика о завершении строительства объекта и необходимости принятия доли объекта, приобретенной по договору, направив уведомление ценным письмом с описью вложения и простым уведомлением по адресу, указанному в договоре, которое было направлено ДД.ММ.ГГГГ и прибыло в место вручения ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п.6.7 договора в случае нарушения сроков и размеров внесения платежей, установленных в договоре, дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Со стороны ответчика имеет место нарушение сроков, указанных в приложении № к ДДУ с учетом согласия о переносе сроков (исх № от ДД.ММ.ГГГГ) соответственно за просрочку исполнения обязательств начислена неустойка (пени) которая составляет 2 722,13 рублей.
Сумма неустойки(пени) на сумму задолженности в размере 165 542,50 рублей составляет 20 317,58 рублей. в адрес ответчика была направлена претензия исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ с требованием оплатить сумму долга и неустойку в досудебном порядке, которая была получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. однако до настоящего времени ответчиком не исполнена обязанность по внесению денежных средств в связи с увеличением площади построенного объекта.
В связи с чем, истец обратился с требованиями о взыскании с ответчика сумму задолженности по договору долевого участия в размере 165 542,50 рублей и неустойку(пени) в размере 23 093.71 рублей и расходов по оплате госпошлины.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 заявленные требования уточнила, просила взыскать сумму задолженности по договору долевого участия в размере 165 542,50 рублей и неустойку (пени) в размере 20 317,58 рублей, дала пояснения согласно доводов изложенных в первоначальном исковом заявлении и в уточненном исковом заявлении.
Ответчик ФИО1 заявленные требования не признала, просила в иске отказать, снизить размер неустойки до 11 000 рублей применив ставку рефинансирования в 8 %, расчет неустойки суду не представила. Указала, что не работает, ухаживает за престарелой родственницей.
Суд, выслушав стороны исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Установлено, что между истцом и ответчиком был заключен договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, объектом которого является жилое помещение-квартира строительный № с проектной площадью 33.62 кв.м. Стоимость объекта определена в графике платежей, являющимися приложением № к ДДУ и равна 2 553 000,0 рублей (л.д.11-17).
В соответствии с графиком платежей ответчик осуществил оплату доли перечислив денежные средства на расчетный счет ООО «Сити-Строй» всего 2 553 000,0 рублей.
Согласно технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ площадь составила 34.2 кв.м.
Согласно дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к следующему соглашению: общая доля объекта по техническому паспорту составляет 32.50 кв.м., жилая площадь -20,0 кв.м., площадь лоджий и балконов(без коэффициента) -3.30 кв.м. проектная площадь квартиры Доли объекта, определенная в п.1.3 Договора ( в т.ч. площадь лоджий и балконов с коэффициентом1)- 33.62 кв.м. расхождение от проектной площади составляет 2.18 кв.м. сумма доплаты составляет 165 542,50 рублей. Дольщик оплачивает Застройщику сумму, указанную в п.1.2 соглашения в течение двух рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения в органах Росреестра (л.д.22.23)
Дата государственной регистрации данного соглашения ДД.ММ.ГГГГ года( л.д.24).
ДД.ММ.ГГГГ объект введен в эксплуатацию. И ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний), который направлен ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ и получен ДД.ММ.ГГГГ года( л.д.31)
Согласно выписки из ЕГРП право собственности на жилое помещение по адресу: Г корпус 1 зарегистрировано на ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, прекращение права ДД.ММ.ГГГГ.( л.д.50).
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Исходя из положений части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.
В силу пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
Как установлено судом и следует из материалов дела, истцу застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства. Разница между его фактической и проектной общей площадью составляет 2.18 кв.м. Сумма доплаты составляет 165 542,50 рублей. Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика денежной суммы в 165 542.50 рублей подлежат удовлетворению суд удовлетворяя требования истца в данной части принимает во внимание, что стороной ответчика дополнительное соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ заключено добровольно, до настоящего времени не оспаривалось, спорное имущество принято от застройщика и ответчик данным имуществом распорядился как своим собственным.
Требования истца о взыскании с ответчика суммы неустойки подлежат удовлетворению, однако суд считает, что истцом был не верно определен расчет суммы.
Истцом предложен следующий расчет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 263 дня при размере процентной ставки в 14%годовых, а именно:
165 542,50 х 263 дня просрочки х 1/300 х 14% = 20 317,58 рублей.
Согласно дополнительному соглашению к ДДУ Дольщик оплачивает Застройщику указанную сумму в течение двух рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения в органах Росреестра (л.д.22.23)
Дата государственной регистрации данного соглашения ДД.ММ.ГГГГ года( л.д.24).
В связи с чем, неустойку следует рассчитывать, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку срок оплаты был предусмотрен сторонами соглашением при этом применять необходимо процентную ставку рефинансирования (учетную ставку) установленную Банком России к каждому периоду с учетом ее изменения.
Таким образом, неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составит
165 542,50 х18 дней х1/300х5.5% =546,29 рублей
165 542,50 х49 дней х1/300х6.5% =1757,51 рублей
165 542,50 х42 дней х1/300х6.75% =1564,38 рублей
165 542,50 х56 дней х1/300х7.5% =2317,60 рублей
165 542,50 х56 дней х1/300х8.5% =2626,61 рублей
165 542,50 х14 дней х1/300х9.5% =733,91 рублей
165 542,50 х30 дней х1/300х20%=3310,85 рублей.
Итого 13 069,60 рублей, которые также подлежат взысканию с ответчика.
Доводы ответчика, что при расчете необходимо применить процентную ставку рефинансирования (учетную ставку) установленную Банком России в 8 % годовых ко всему периоду просрочки, лишены оснований, поскольку данная процентная ставка изменялась на протяжении всего периода просрочки, и составляла от 5,5% до 20%.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд
РЕШИЛ :
Уточненные исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 (ИНН №) сумму задолженности по договору долевого участия в размере 165 542,50 рублей и неустойку (пени) в размере 13 069,60 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 4 772,24 рублей.
В остальной части заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Самарский областной суд через Красноярский районный суд в месячный срок, со дня вынесения мотивированного решения, т.е. с 16.08.2022 года.
Судья Челаева Ю.А.