Решение по делу № 2-565/2022 от 10.11.2022 - о признании недействительными договора субаренды, дополнительного соглашения, решения, договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, а также об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

мотивированное решение изготовлено

10 ноября 2022 года

Дело № 2-565/2022 47RS0016-01-2022-000405-61

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 ноября 2022 года г. Сосновый Бор

Сосновоборский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Алексеева М.А.,

при секретаре Романовой У.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 и администрации муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области о признании недействительными договора субаренды, дополнительного соглашения, решения, договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, а также об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установил:

ФИО4 обратился в Сосновоборский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО2, ФИО3 и администрации МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области с иском, в котором просит:

признать недействительным договор субаренды земельного участка по адресу: <адрес>, заключенный 28 июня 2020 года между ФИО4 в лице представителя ФИО3 и ФИО2;

признать недействительным дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, заключенное 28 июня 2020 года между ФИО4 в лице представителя ФИО3 и администрацией МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области;

признать недействительным решение Комитета архитектуры, градостроительства и землепользования администрации МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области от 21 февраля 2020 года о внесении изменений в разрешение на строительство за № от 04 декабря 2019 года: в строке "Кому" были внесены изменения: ФИО2, <адрес>;

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, заключенный в 2021 году между ФИО2 и администрацией МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области;

применить последствия недействительности договора купли-продажи, возвратив в собственность администрации МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>;

истребовать из чужого незаконного владения у ФИО2 имущество, принадлежащее ФИО4, а именно:

земельный участок с кадастровым номером №, площадь <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия общественного питания, торговые центры с общей площадью помещений от 300 кв.м до 1500 кв.м, адрес: <адрес> и нежилое здание с кадастровым номером №, площадь <данные изъяты>, этаж <данные изъяты>, адрес: <адрес>.

Иск мотивирован тем, что 29 января 2019 года между ФИО4 и администрацией МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области был заключен договор аренды земельного участка № по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № для строительства на нем нежилого здания (торгового центра).

С целью оформления права собственности на его имя вновь построенного нежилого здания, а в дальнейшем выкупа земельного участка у администрации, 05 сентября 2019 года истец оформил доверенность ответчику ФИО3 на представление его интересов по вопросам, связанным с арендой вышеуказанного земельного участка и строительством на нем нежилого здания.

04 декабря 2019 года им было получено разрешение на строительство нежилого здания на вышеуказанном земельном участке №.

17 декабря 2019 года, не ставя ФИО4 в известность, ФИО3 заключил с ФИО2 договор субаренды земельного участка. До настоящего времени данного договора субаренды истец не видел, на каких условиях он был заключен с ФИО2 ему не известно, арендной платы он не получал.

21 февраля 2020 года решением Комитета архитектуры, градостроительства и землепользования администрации МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области на основании уведомления ФИО2 от 19 февраля 2020 года были внесены изменения в разрешение на строительство за № от 04 декабря 2019 года: в строке "Кому" были внесены изменения: ФИО2, <адрес>.

28 июня 2020 года ФИО3 от имени истца заключил дополнительное соглашение № с администрацией о расторжении договора аренды с 29 июля 2020 года.

По мнению истца, указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестности поведения ФИО3, действовавшего по доверенности, в ущерб интересам представляемого, который заключается в материальных потерях, связанных с выбытием имущества без предоставления компенсации. ФИО3 своими действиями причинил истцу явный материальный ущерб.

В 2020 году ФИО2 зарегистрировал право собственности на нежилое здание, построенное на земельном участке, арендованном у администрации, а в 2021 году также этот земельный участок выкупил.

Истец считает, что указанные объекты недвижимости выбыли из его владения помимо его воли и неправомерно находятся во владении ФИО2

В судебное заседание истец ФИО4 не явился, ни одного из 8 представителей, указанных в доверенностях (л.д. 29, 41) не направил, в очередной раз представил ходатайство об отложении судебного заседания, которое судом оставлено без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО2 и ФИО3 адвокат Лукьянов А.А. возражал против иска, в том числе по мотиву пропуска истцом срока исковой давности.

Представитель администрации МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области ФИО5 в судебном заседании возражала против иска.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета архитектуры, градостроительства и землепользования администрации МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что по результатам состоявшегося 17 января 2019 года аукциона 29 января 2019 года между администрацией МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области и ФИО4 был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на срок 1 год 6 месяцев в целях, связанных со строительством.

05 сентября 2019 года ФИО4 выдал ФИО3 доверенность в целях представления его интересов по всем вопросам, касающимся оформления застройки и сдачи в эксплуатацию нежилого здания (торгового центра) на земельном участке по адресу: <адрес>. Доверенность удостоверена нотариусом ФИО8 на бланке №, содержит обширный перечень полномочий, выдана сроком на 3 года.

04 декабря 2019 года истцу администрацией МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области выдано разрешение на строительство № в отношении торгового центра на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Из изложенного следует, что немного менее года ФИО4 не предпринимал мер, направленных на получение разрешительной документации в целях реализации права на строительство не земельном участке.

17 декабря 2019 года ФИО3, действуя от имени истца, обратился в администрацию МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области с заявлением, в котором просил согласовать договор от 17 декабря 2019 года субаренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенный с ФИО2

21 февраля 2020 года Комитетом архитектуры, градостроительства и землепользования администрации МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области на основании обращения ФИО2 в указанное разрешение на строительство внесены изменения: в строке "Кому" указано: ФИО2, <адрес>.

22 мая 2020 года между администрацией и ФИО4 было заключено дополнительное соглашение № к договору аренды № от 29 января 2019 года аренды земельного участка, изменяющего порядок внесения истцом арендной платы.

27 мая 2020 года ФИО3, действуя от имени ФИО4, а также ФИО2 обратились в администрацию с заявлением, в котором просили продлить срок аренды на земельный участок с кадастровым номером № путем заключения нового договора аренды с ФИО2 в связи с регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № до 28 февраля 2021 года.

28 июня 2020 года между истцом в лице ФИО3 и администрацией было заключено дополнительное соглашение № к Договору № от 29 января 2019 года аренды земельного участка, из которого следует, что договор аренды расторгался с 29 июля 2020 года по соглашению сторон.

28 июля 2020 года между истцом в лице ФИО3 и ФИО2 было заключено соглашение о расторжении договора субаренды земельного участка от 17 декабря 2019 года с 29 июля 2020 года.

29 июня 2020 года между администрацией и ФИО2 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в целях завершения строительства объекта. Договор вступал в силу с 30 июля 2020 года.

05 октября 2020 года ФИО2 в администрацию подано заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое за № выдано 08 октября 2020 года КАГиЗ.

10 декабря 2020 года за ФИО2 зарегистрировано право собственности на здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

28 января 2021 года администрация и ФИО2 расторгли договор аренды земельного участка, а 11 января 2021 года между ними заключен договор № купли-продажи земельного участка.

28 января 2021 года за ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

13 мая 2021 года представитель истца ФИО15 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении информации по факту регистрации за ФИО2 права собственности на земельный участок и здание.

Ответ на данное обращение подготовлен администрацией 03 июня 2021 года за №. В данном ответе отражена хронология событий, связанных с прекращением договора аренды земельного участка и выдачи разрешения на строительство, также указано на наличие у истца существенной задолженности по арендной плате.

Возражая против иска, представитель ФИО2 и ФИО3 адвокат Лукьянов А.А. указывал, что первоначально между ФИО4, ФИО3 и ФИО2 планировался коммерческий проект, связанный со строительством торгового центра, но при его реализации истец утратил финансовую возможность в нем участвовать.

В подтверждение своих доводов представитель ответчиков представил в суд "Уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка", подписанное ФИО4 Из данного уведомления, следует, что истец уведомлял КУМИ администрации МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области об уступке своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 29 января 2019 года в пользу ФИО3, ссылаясь на то, что соответствующее соглашение было заключено 13 августа 2019 года. Представитель указал, что фактически данное уведомление в КУМИ не направлялось, а вопрос об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка так и не был разрешен указанным способом. По его утверждению, данное уведомление свидетельствует о том, что истец имел намерение выйти из совместного с ФИО2 и ФИО3 проекта.

В судебном заседании 13 июля 2022 года ФИО4 дал пояснения о том, что ФИО6 оказывал ему услуги на возмездной основе и на основании соответствующего соглашения, которое он (истец) был намерен представить в суд. При этом он также сообщил, что выплачивал ФИО6 денежные средства за оказанные услуги, а факт передачи денежных средств фиксировался расписками. Доверенность на ФИО6 он не отзывал, изначально выдавал ее для совместного строительства объектов. Как указывал истец, в строительстве объекта недвижимости он принимал финансовое участие, направляя денежные средства также ФИО6 Пояснил, что документы, подтверждающие данные обстоятельства имеются.

Между тем, в ходе рассмотрения дела истец так и не представил каких-либо документов, подтверждающих его правовую позицию по иску.

Дополнительно в материалы дела администрацией были представлены платежные поручения о внесении платы по договору № аренды земельного участка 29 января 2019 года:

28 февраля 2019 года задаток в сумме 83 770 рублей от ФИО4;

28 марта 2019 года ФИО10 за ФИО4 1 048 379 рублей 76 копеек - арендная плата;

09 сентября 2019 года ФИО3 за ФИО4 3 688 616 рублей 96 копеек - арендная плата;

05 ноября 2019 года ФИО3 за ФИО4 1 844 308 рублей 48 копеек - арендная плата;

12 марта 2020 года ФИО3 за ФИО4 1 844 308 рублей 48 копеек - арендная плата;

18 мая 2020 года ФИО3 за ФИО4 1 844 308 рублей 48 копеек - арендная плата;

19 августа 2022 года представитель ФИО2 и ФИО3 адвокат Лукьянов А.А. пояснил, что между ФИО2 и ФИО7 была договоренность о том, что они реализуют проект. Договаривались о том, что вносят денежные средства, а потом распределяют прибыль. Фактически ФИО7 не вносились денежные средства, он не платил аренду, не строил задние. Все на себя принял ФИО2. Также в ходе рассмотрения дела он ссылался на то, что денежные средства, уплачиваемые ФИО9, принадлежали ФИО2, а не ФИО7.

ФИО4 основывает свой иск на положениях пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В пункте 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с частью 1 статьи Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебной защите подлежит нарушенные либо оспариваемые права, свободы или законные интересы.

Оснований для удовлетворения иска ФИО4 по избранному им основанию суд не усматривает, поскольку материалами дела не подтверждаются доводы истца о наличии явного ущерба, который возник у ФИО4 из-за взаимосвязанных сделок, осуществленных им (истцом) в лице представителя ФИО3, ФИО2 и администрацией МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области.

Напротив, указанные сделки были экономически оправданными для истца.

На данное обстоятельство указывает Уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, подписанное истцом, в котором содержится указание о достижении соответствующего соглашения с ФИО3 13 августа 2019 года, а также то, что, начиная с 09 сентября 2019 года арендная плата по договору аренды земельного участка вносилась ФИО3

Истцом не представлено никаких доказательств по делу, в том числе позволяющих сделать вывод о том, что ФИО3 в счет арендной платы вносил денежные средства, которые принадлежали именно ФИО4

Также надлежит отметить, что ФИО4 практически год с даты заключения договора аренды не предпринимал мер, направленных на получение разрешительной документации в целях реализации права на строительство на земельном участке, что является нецелесообразным для лица, намеревающегося извлекать прибыль по факту строительства коммерческого объекта.

Следовательно, доводы представителя ответчиков ФИО9 и ФИО2 о том, что истец имел финансовые трудности, а в дальнейшем утратил финансовую возможность принимать участие в совместном бизнесе, заслуживают внимание.

На данный факт дополнительно указывает и то, что ФИО4 имел задолженность по арендной плате в сумме 479 069 рублей 80 копеек, что привело к выдаче 08 июня 2021 года мировым судьей судебного приказа № 2-932/2021-103 для взыскания задолженности в пользу администрации.

В ходе рассмотрения дела истцом не было представлено и доказательств, указывающих на то, что им в действительности принималось финансовое участие в строительстве нежилого здания с кадастровым номером №, вопрос об истребовании которого из владения ФИО2 ставится ФИО4

Обстоятельств, которые свидетельствовали бы о сговоре либо об иных совместных действиях представителя (ФИО9) и другой стороны сделки именно в целенаправленный ущерб интересам представляемого (ФИО7), по делу не установлено.

Дополнительно следует принять во внимание то, что истцом по заявленным требованиям о признании сделок (договора субаренды, соглашения о расторжении договора аренды) недействительными пропущен срок исковой давности.

Как было указано, уже 10 декабря 2020 года за ФИО2 зарегистрировано право собственности на здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, а 28 января 2021 года за ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения дела истец пояснил, что ФИО3 оказывал ему соответствующие услуги на основании доверенности от 05 сентября 2019 года, за что он (ФИО4) платил ему денежные средства (протокол предварительного судебного заседания от 13 июля 2022 года).

Следовательно, суд приходит к выводу о том, что юридически значимые действия ФИО3, связанные с арендой земельного участка и строительством на нем нежилого здания, согласовывались с ФИО4 и он (истец) о них знал.

В любом случае, о том, что земельный участок и построенный на нем объект недвижимости принадлежат ФИО2, ФИО4, действуя добросовестно и с разумной степенью осмотрительности, осуществляя контроль за действиями своего представителя, принимая финансовое участие в строительстве торгового центра (если принять правовую позицию истца в данной части), о возможном нарушении своих прав должен был узнать не позднее конца января 2021 года (в отношении земельного участка) и не позднее конца декабря 2020 года (в отношении здания).

Настоящий иск направлен в суд почтой только 19 февраля 2022 года, то есть с пропуском соответствующего срока исковой давности и по истечении значительного срока после регистрации права собственности на объекты недвижимости за ФИО2

При этом следует учесть, что для оспаривания решения Комитета архитектуры, градостроительства и землепользования администрации МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области от 21 февраля 2020 года установлен специальный срок в три месяца (часть 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Информация о внесении изменений в разрешение на строительство была изложена в ответе администрации от 03 июня 2021 года в адрес представителя истца ФИО16

Учитывая изложенное, не имеется и оснований для признания недействительным оспариваемого решения Комитета архитектуры, градостроительства и землепользования администрации МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области, а также договора № купли-продажи земельного участка от 11 января 2021 года, заключенного между администрацией и ФИО2, и применении последствий недействительности данной сделки, поскольку они, в том числе прав ФИО4 не нарушают.

Оснований для истребования в пользу ФИО4 земельного участка и нежилого здания также не имеется, поскольку материалами дела принадлежность данного имущества истцу, как собственнику, и незаконное владение им (имуществом) ФИО2 не подтверждены. Следовательно, положения статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении настоящего дела, на что указано истцом в исковом заявлении, не могут быть применены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

ФИО1 в удовлетворении иска к ФИО2, ФИО3 и администрации муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области о признании недействительными договора субаренды, дополнительного соглашения, решения, договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, а также об истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Сосновоборский городской суд Ленинградской области.

Судья М.А. Алексеев