Гр.дело № 2-1134/2022

39RS0011-01-2022-001581-05

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 декабря 2022 г. г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Безруких Е.С.,

при секретаре судебного заседания Пинковской А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» о понуждении к предоставлению земельного участка в аренду без проведения торгов,

по встречному иску администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» к ФИО1 о понуждении подключения индивидуального жилого дома к централизованным сетям водоснабжения и канализации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», в обоснование указав, что по договору аренды от 16.04.2019 ей был предоставлен в аренду земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <адрес>. На данном земельном участке ею выстроен индивидуальный жилой дом, площадью 229,2 кв.м, право собственности на него зарегистрировано в установленном порядке 22.03.2022. Срок аренды земельного участка истек 15.04.2022, в связи с чем она обратилась в администрацию за предоставлением ей данного земельного участка под обслуживание, расположенного на нем жилого дома в аренду. Однако 25.07.2022 в этой ей было отказано, поскольку дом не подключен к централизованным сетям водоснабжения и канализации. С данным отказам истица не согласна, ссылаясь на положения ст. 39.20 ЗК РФ, полагает, что такое право у нее имеется.

Просила признать за ФИО1 право на получение в аренду на 49 лет без проведения торгов земельного участка с КН № по принадлежащим ей индивидуальным жилым домом с КН №.

Администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» обратилась со встречным иском к ФИО1, в котором указала, что к вопросам местного значения относится организация мероприятий по охране окружающей среды в границах городского округа. Земельный участок с КН № расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения г. Зеленоградск. Пунктом 13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 07.12.1996 N 1425, запрещено строительство жилых домов без централизованных систем водоснабжения и канализации во второй зоне округа санитарной охраны курортов. ФИО1 является арендатором земельного участка с КН №, на котором расположен жилой дом с КН №, который не подключен к централизованным системам водоснабжения и канализации.

Просила обязать ФИО1 в течение 6 месяцев после вступления решения суда в законную силу выполнить подключение объекта с КН № расположенного по адресу: <адрес> к централизованным сетям водоснабжения и канализации.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом.

Представитель администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом, просили рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

16.04.2019 между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и ФИО1 был заключен договор № 72-КЗО/2016 аренды земельного участка с КН №, площадью 907 кв.м, из земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, расположенного в <адрес>, сроком аренды до 15.04.2022, однократно, для завершения строительства.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 15.09.2022 ФИО1 является арендатором земельного участка с КН № на основании указанного договора аренды.

22.03.2022 в заявительном порядке на кадастровый учет был поставлен и за ФИО1 зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом с КН №, площадью 229,2 кв.м, расположенный на земельном участке с КН №, что подтверждается выпиской из ЕГРН и материалами регистрационного дела.

Постановлением администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» № 926 от 12.04.2022 указанному индивидуальному жилому дому и земельному участку присвоен адрес: <адрес>.

08.06.2022 ФИО1 обратилась в администрацию МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» с заявлением о предоставлении ей земельного участка с КН № в аренду.

25.07.2022 администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» в письме № 686/мфц отказала в предоставлении ФИО1 земельного участка с КН № в аренду под существующим объектом недвижимости, предложив, представить сведения (справки) о выполнении технических условий на присоединение к системам водоснабжения и водоотведения.

В соответствии с п.1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пп.9 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно ч.1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пп.17 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них.

В силу пп.6 п.8 указанной нормы закона для завершения строительства земельный участок предоставляется на срок до 3 лет.

Судом установлено, что земельный участок с КН № расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения г. Зеленоградск.

В пункте 13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 07.12.1996 N 1425 (ред. от 05.06.2013), устанавливающем режим второй зоны, содержится запрет на строительство жилых домов без централизованных систем водоснабжения и канализации.

По завершении строительства ФИО1 не обращалась в порядке, предусмотренном ст. 55 ГрК РФ, в администрацию МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» с уведомлением об окончании строительства. В связи с этим до постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на жилой дом с КН № администрацией не проверялось его соответствие градостроительным регламентам, в том числе ограничениям, установленным Положением об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения.

В силу закона земельные участки могут быть предоставлены в аренду на срок 49 лет гражданам в порядке ст. 39.20 ЗК РФ только под завершенное строительством здание, в связи с чем при разрешении данного вопроса необходимо проверить подключение построенного жилого дома к централизованным системам водоснабжения и канализации. В отсутствие указанных сведений жилой дом не может считаться соответствующим требованиям градостроительного законодательства и, соответственно, завершенным строительством. Регистрация права собственности на дом, подтвержденная выпиской из ЕГРН, в данном случае не может безусловно подтверждать завершение строительства, так как регистрация произведена в упрощенном, заявительном порядке.

Из материалов дела следует, что жилой дом с КН №, по адресу: <адрес>, не подключен к централизованным сетям водоснабжения и канализации, что подтверждается справками АО «ОКОС» и ООО «Водоснабжение», являющимися гарантирующими организациями в сфере водоотведения и водоснабжения на территории <адрес>, и не отрицалось ФИО1 в предварительном судебном заседании.

При этом предварительные технические условия на присоединение к сетям водоснабжения и канализации на период проектирования ФИО1 выдавались, что подтверждает наличие технической возможности подключения жилого дома с КН № по адресу: <адрес>, к централизованным сетям водоснабжения и канализации.

Таким образом, необходимые условия для предоставления земельного участка с КН № в аренду без торгов на 49 лет истицей ФИО1 не соблюдены, поскольку принадлежащий ей жилой дом с КН №, по адресу: <адрес>, фактически строительством не завершен.

Вместе с тем, согласно пп.10 п.2, пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Данной нормой прямо предусмотрено право лица, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке жилого дома с КН №, по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что у ФИО1 имеется право на предоставление ей земельного участка с КН № в аренду для завершения строительства на срок до 3 лет и в этой части заявленные ею исковые требования суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

То обстоятельство, что запись о праве аренды ФИО1 на основании договора № 72-КЗО/2019 от 16.04.2019 аренды земельного участка с КН № в ЕГРН не погашена, не является препятствием для возложения на администрацию обязанности вновь предоставить ФИО1 указанный земельный участок в аренду, поскольку в силу закона срок аренды земельного участка по договору № 72-КЗО/2019 от 16.04.2019 пролонгации не подлежит и запись о праве аренды ФИО1 может быть погашена по инициативе администрации в любой момент в связи с истечением срока действия договора.

В соответствии с ч.1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением градостроительных норм и правил, если указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

По смыслу ч.2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит приведению в соответствие с установленными законом требованиями, осуществившим ее лицом либо за его счет.

В силу п.11 ч.1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 14.07.2022) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" организация мероприятий по охране окружающей среды в границах муниципального округа относится к вопросам местного значения муниципального округа.

Как установлено судом, земельный участок с КН № и находящийся на нем жилой дом с КН №, по адресу: <адрес>, расположены во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения г. Зеленоградск. При этом, в нарушение требований п. 13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 07.12.1996 N 1425 (ред. от 05.06.2013), дом не подключен к централизованным сетям водоснабжения и канализации, в связи с чем не соответствует требованиям градостроительного законодательства.

Исходя из указанных обстоятельств, учитывая, что ФИО1 данный дом поставлен на кадастровый учет, как завершенный строительством объект, и право ее не оспаривается, суд полагает, что жилой дом с КН № по адресу: <адрес> подлежит приведению в соответствие с требованиями закона, и данная обязанность подлежит возложению на собственника ФИО1 Заявленные об этом встречные требования администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ <адрес>» являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.2 ст. 206 ГПК РФ, судом при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, устанавливается срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Исходя из обстоятельств дела, суд считает требование об установлении данного срока также подлежащим удовлетворению. Вместе с тем, администрацией заявленный шестимесячный срок не обоснован, и, с учетом объема и характера необходимых работ, суд полагает его не достаточным.

Исходя из максимального срока, на который земельный участок может быть предоставлен для завершения строительства, суд полагает, что для подключения жилого дома с КН №, расположенного по адресу: <адрес> к централизованным сетям водоснабжения и канализации, разумным и достаточным является срок 3 года.

Исходя из положений ч.5 ст. 39.17 ЗК РФ, суд полагает, что для исполнения решения суда в части возложения на администрацию обязанности по предоставлению ФИО1 земельного участка в аренду, подлежит установлению тридцатидневный срок.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить в части.

Обязать администрацию МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» предоставить ФИО1 в аренду для завершения строительства на срок до 3-х лет земельный участок с КН №, площадью 907 кв.м, из земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> в течение 30-ти дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части заявленных ФИО1 требований – отказать.

Встречный иск администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» удовлетворить.

Обязать ФИО1 выполнить подключение жилого дома с КН №, по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с КН №, к централизованным сетям водоснабжения и канализации, в течение 3-х лет со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия.

Мотивированное решение составлено в совещательной комнате.

Копия верна, подпись -

Председательствующий судья - Е.С. Безруких