Судья Чернякова К.Н. УИД 61RS0005-01-2023-000707-83

Дело № 33-15654/2023

№ 2-1128/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 сентября 2023 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Горбатько Е.Н.,

судей Фетинга Н.Н., Алферовой Н.А.,

при секретаре Ивановской Е.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Ростова-на-Дону к ФИО1, ФИО2, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципальное казённое учреждение «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону», об изъятии нежилого помещения путем выкупа, признании права муниципальной собственности на объекты недвижимости по апелляционной жалобе Администрации города Ростова-на-Дону на решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 6 июня 2023 года. Заслушав доклад судьи Алферовой Н.А., судебная коллегия

установила:

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к ФИО1, Скирда В.В. об изъятии имущества путем выкупа, указав, что ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежат земельный участок, хозяйственное строение, гараж, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от 03.11.2021 № 993 об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, связанных с размещением линейного объекта «Реконструкция автомобильной дороги по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) со строительством транспортной развязки АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН».

В целях заключения с ответчиками соглашения о выкупе строений и земельного участка организована оценка недвижимости. Согласно отчету об оценке, выполненному ООО «Твой город», общая сумма возмещения в связи с изъятием объектов недвижимости (включая убытки, причиненные собственнику) составляет 15 241 800 руб. Соглашение с ответчиком о выкупе объектов недвижимости не достигнуто, в связи с чем администрация г. Ростова-на-Дону вынуждена обратиться в суд за защитой своего нарушенного права

По изложенным основаниям администрация г. Ростова-на-Дону просила суд изъять путем выкупа у ФИО1, Скирда В.В. в муниципальную собственность вышеуказанные объекты недвижимого имущества, прекратить право собственности ответчиков на указанные объекты, признав право муниципальной собственности на них, выплатив им в счет возмещения стоимость объектов, определенную отчётом об оценке в размере 15 241 800 руб.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06.06.2023 исковые требования администрации г. Ростова-на-Дону удовлетворены частично, у ФИО1, Скирда В.В. изъяты путем выкупа в муниципальную собственность земельный участок площадью 425 кв.м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене 4 836 000 руб.; хозяйственное строение площадью 189,6 кв.м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене 12 648 000 руб.; гараж площадью 69,8 кв.м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене 1 179 835 руб.

Суд прекратил право собственности ФИО1, Скирда В.В.на изымаемые объекты недвижимости, признав на них право муниципальной собственности.

Кроме того, суд возложил на ФИО1, Скирда В.В. обязанность предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества, включая убытки, в размере 20 337 161 руб.

Не согласившись с решением суда, администрацией г. Ростова-на-Дону подана апелляционная жалоба, в которой поставлен вопрос об изменении решения суда в части размера возмещения за изымаемое имущество и размера убытков.

В апелляционной жалобе апеллянт приводит доводы о несогласии с выводами судебной экспертизы относительно стоимости изымаемых объектов и размера убытков, поскольку определенная экспертами сумма превышает на 5 096 361 руб. сумму, установленную оценкой, проведенной ООО «Твой город». По мнению апеллянта, судебным экспертом не обосновано применен затратный подход к определению стоимости спорного гаража и сооружений вспомогательного назначения, экспертом не прокомментировано применение соответствующего справочника. Апеллянт считает необоснованным включение в размер убытков вознаграждение риэлтора.

Приведенные в апелляционной жалобе ссылки на неполноту и противоречивость выводов судебного эксперта, по мнению заявителя апелляционной жалобы, являются основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы, о чем апеллянт просит суд апелляционной инстанции.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167, ст. 327 ГПК РФ в отсутствие сторон, третьего лица, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются уведомления.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), выслушав представителя ответчиков, просившего решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст.330 ГПК Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В силу пункта 1 статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 4 статьи 281 ГК РФ).

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 281 ГК РФ)

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1, Скирда В.В. на праве собственности принадлежат земельный участок, хозяйственное строение, гараж, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 03.11.2021 № 993 в связи с реконструкцией автомобильной дороги по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) со строительством транспортной развязки АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН изъяты путем выкупа для муниципальных нужд объекты недвижимого имущества, в том числе, земельный участок и расположенные на нем строения, принадлежащие ФИО1, Скирда В.В.

Согласно отчету об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.03.2022, подготовленного ООО «Твой город» по поручению МКУ «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры», рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составила 15 241 800 руб.

Исходя из размера выкупной цены, рассчитанной оценщиком, МКУ «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г. Ростова-на-Дону» направлен проект соглашения и отчет об оценке. Соглашение не было подписано ответчиком в связи с несогласием с размером выкупной цены.

Обращаясь в суд с иском, администрация г. Ростова-на-Дону, ссылаясь на то, что в административном порядке не представилось возможным разрешить вопрос об изъятии принадлежащих ответчику объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, просила суд изъять указанные объекты и определить размер выкупной цены на основании отчета оценщика ООО «Твой город».

Поскольку определение рыночной стоимости объектов недвижимости и прочих расходов, связанных с изъятием недвижимости, имеет юридическое значение для правильного разрешения спора и требует специальных познаний, учитывая, что в материалы дела истцом и ответчиком представлены оценочные отчеты, содержащие противоречивые выводы по одним и тем же вопросам, определением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.03.2023 по гражданскому делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Альфа-Эксперт».

Согласно заключению ООО «Альфа-Эксперт» от 03.05.2023 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, рыночная стоимость земельного участка площадью 425 кв.м, по состоянию на дату проведения экспертизы составляет 4 836 000 руб.; хозяйственного строения площадью 189,6 кв.м. (без учета стоимости земельного участка) – 12 648 000 руб.; гаража площадью 69,8 кв.м. (без учета стоимости земельного участка) – 1 179 835 руб., сооружений вспомогательного назначения (заборы ворота, бетонное покрытие, зеленые насаждения) - 648 144 руб.

Суммарная величина убытков, которые собственник несет в связи с изъятием объектов недвижимого имущества, составляет без учета упущенной выгоды по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2020 – 608 582 руб.; размер упущенной выгоды по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2022 составляет 417 600 руб., суммарная величина убытков, которые собственник несет в связи с изъятием объектов недвижимого имущества с учетом упущенной выгоды по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2020 составляет 1674326 руб. Общая сумма - 20 337 161 руб.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 279, 282 ГК РФ, ст.ст. 49,56.6, 56.8, ЗК РФ, оценив в совокупности и взаимной связи представленные сторонами и полученные судом письменные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленного иска в части изъятия у ответчиков земельного участка и расположенных на нем строений и сооружений для муниципальных нужд, прекращения права собственности ответчиков на объекты и признания на них права муниципальной собственности.

При разрешении вопроса об определении размера выкупной цены, суд первой инстанции исходил из необходимости определения стоимости объектов на момент рассмотрения спора, поскольку при изъятии объектов ответчикам должно быть предоставлено равноценное возмещение.

Определяя размер возмещения, суд первой инстанции принял в качестве относимого, допустимого, достоверного и достаточного доказательства стоимости имущества заключение судебной экспертизы, выполненной ООО «Альфа-Эксперт».

Доводы апелляционной жалобы правильности выводов суда первой инстанции не опровергают, поскольку сводятся к несогласию с оценкой, данной судом первой инстанции доказательствам по делу. Вместе с тем, судом первой инстанции всесторонне, полно, объективно и непосредственно исследованы все полученные доказательства с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности и взаимной связи, результаты этой оценки суд отразил в обжалуемом решении.

Отклоняя доводы апелляционных жалоб о несогласии с установленной судом суммой возмещения, судебная коллегия отмечает следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, пунктами 1, 2 и 4 статьи 281 ГК РФ, разъяснениями, приведенными Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 11 февраля 2019 года № 9-П, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение, которое должно быть предварительным и равноценным и в размер которого для собственника земельного участка включаются рыночная стоимость участка и убытки, причиненные его изъятием.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 года, выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25), при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при определении размера возмещения следует исходить из необходимости полного возмещения ответчику убытков, связанных с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, в том числе возмещения стоимости сооружений вспомогательного назначения, услуг риэлтора, рассчитанные экспертом с учетом продажи коммерческой недвижимости ( а не жилых помещений), по фиксированной ставке, что соответствует сложившейся на рынке риэлтерских услуг практике, упущенной выгоды ( по договору аренды), что не у4читывалось в отчете ООО «Твой город».

В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 был утвержден Федеральный стандарт оценки «Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», который является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с указанным стандартом, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом сравнительный метод применяется при оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и предложений.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.

Рассматривая возможность и целесообразность применения затратного подхода, оценщик должен учитывать:

- возможность для участников рынка создать объект, обладающий такой же полезностью, что и объект оценки, - значимость подхода высокая, когда у участников рынка есть возможность создать объект без значительных юридических ограничений, настолько быстро, что участники рынка не захотят платить значительную премию за возможность немедленного использования оцениваемого актива при его покупке;

- надежность других подходов к оценке объекта - наиболее высока значимость затратного подхода, когда объект не генерирует непосредственно доход и является специализированным, то есть не продается на рынке отдельно от бизнеса или имущественного комплекса, для которого был создан.

Учитывая, что спорный гараж и сооружения имеют вспомогательное назначение и используются для организации и осуществления предпринимательской деятельности в основном нежилом помещении, судебный эксперт в отсутствии достаточного количества аналогов применил обоснованно затратный метод, неприменение сравнительного подхода экспертом обосновано тем, что анализ рынка показал, что строения, аналогичные объектам исследования – гараж, а также сооружения вспомогательного назначения не предлагаются в продажу как самостоятельные объекты коммерческого назначения, а представлены на рынке в составе единого комплекса объектов недвижимости, включая земельный участок, что не было опровергнуто апеллянтом и в представленных им заключениях.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, в заключении судебной экспертизы эксперт обоснованно применил затратный подход к определению рыночной стоимости нежилого здания «Гараж» и сооружений вспомогательного назначения, учитывая его право самостоятельно определять в рамках каждого конкретного исследования его методы, исходя из объема, достаточности и достоверности доступной для использования того или иного метода информации, в том числе тот или иной справочник.

Заключение судебной экспертизы ООО «Альфа-Эксперт» соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, убытков. Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объектов оценка.

Заключение судебной экспертизы ООО «Альфа-Эксперт» в полном объеме отвечает требованиям статьи 86ГПК РФ. Экспертное заключение выполнено лицами, имеющими соответствующую квалификацию, мотивировано, соотносится с иными доказательствами, имеющимися в деле, его объективность и достоверность сомнений у судебной коллегии не вызывает. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307УК РФ. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства.

В отсутствие доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, поскольку заключение судебной экспертизы не содержит неясности и неполноты, судебная коллегия не усматривается оснований, предусмотренных ст. 87 ГПК РФ, для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Судебная коллегия отклоняет как несостоятельные доводы апеллянта о необходимости определения выкупной цены на основании оценочного отчета ООО «Твой город», поскольку данное оценочное заключение опровергается заключением судебной экспертизы ООО «Альфа-Эксперт». Более того, ООО «Твой город» оценка была приведена по состоянию на март 2022 года, в то время как ценообразование на период рассмотрения вопроса об изъятии земельного участка в период рассмотрения спора существенно изменилось.

При таком положении, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об определении размера возмещения на основании заключения судебной экспертизы. Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения. Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам.

Иных доводов, которые могли бы служить безусловным основанием для отмены решения суда по существу, и указаний на обстоятельства, которые бы не были предметом судебного разбирательства, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ судом не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 6 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Ростова-на-Дону - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15.09.2023