Решение по делу № 2-32/2023 от 08.02.2023 - о признании договора купли- продажи недвижимого имущества от .......... недействительным в части и применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов.

Гр. дело № 2- 32/2023

УИД50RS0007-01-2022-000506-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Мичуринск 08 февраля 2023 года.

Мичуринский городской суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Замотаевой А.В.,

при секретаре Чеботовой Е.Н.,

с участием представителя истца ФИО1- ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО4 и третьего лица ФИО5- Румба Г.Г., представителя третьего лица ФИО6- ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ФИО4 и ФИО3 о признании договора купли- продажи недвижимого имущества от .......... недействительным в части и применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратился в Домодедовский городской суд Московской области с исковым заявлением к ФИО4 и ФИО3 о признании недействительным в части договора купли- продажи недвижимого имущества от .......... и применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что .......... был заключен предварительный договор купли- продажи недвижимого имущества между продавцом ФИО4 и покупателями ФИО6, ФИО9 и ФИО1 Цена имущества, подлежащего продаже согласно п. 2.1 указанного договора была определена в сумме 22 000 000 руб. Истцом ФИО1 представителю продавца ФИО4 - ФИО3 в счет оплаты были переданы денежные средства в общей сумме 7 333 500 руб. Сведениями о получении денежных средств продавцом ФИО4 от представителя по доверенности ФИО3, истец не располагает. Передача денежных средств покупателями представителю продавца по доверенности ФИО3 подтверждается расписками, оформленными в виде актов приема-передачи денежных средств: от 22.05.2020, согласно которой было предано 2 300 000 руб. и 1/3 доля от переданных денежных средств, приходящаяся на истца ФИО1 составляет 766 666,67 руб.; от 31.05.2020 согласно которой было предано 4 700 000 руб. и 1/3 доля от переданных денежных средств, приходящаяся на истца ФИО1 составляет 1 566 666, 67 руб.; от 16.09.2020 согласно которой было предано 1 000 000 руб. и 1/3 доля от переданных денежных средств, приходящаяся на истца ФИО1 составляет 333 333,33 руб. ; от 30.10.2020 согласно которой было предано 1 000 000 руб. и 1/3 доля от переданных денежных средств, приходящаяся на истца ФИО1 составляет 333 333,33 руб.; распиской от 01.02.2021 о передаче денежных средств от двух покупателей ФИО1 и ФИО9 в сумме 8 667 000 руб. и 1/2 доля от переданных денежных средств, приходящаяся на истца ФИО1 составляет 4 333 500 руб.

Истец указал, что является учредителем и директором ООО ..........». Покупатель по договору купли- продажи ФИО6 с 01.06.2020 по 15.03.2021 являлся заведующим складом подразделения ООО ..........» в г. Мичуринске. Недобросовестность и противоправные действия покупателя ФИО6 по отношению к истцу и к партнеру по бизнесу (инвестору) ФИО9 и к организации ООО ..........», выразившиеся в краже денежных средств, предназначенных для выплаты заработной платы сотрудникам, краже автопогрузчика, принадлежащего Обществу, стали причиной падения интереса со стороны истца и со стороны ФИО9 к совершению сделки купли- продажи недвижимого имущества в общую долевую собственность, при участии покупателя ФИО6 По указанным причинам между ними была достигнута договоренность с продавцом ФИО4 через ее представителя по доверенности ФИО3 о снижении цены на имущество, упомянутое в предварительном договоре купли- продажи недвижимого имущества ........ от .......... до 8 592 026 руб. и возврата денежных средств в размере разницы между фактически оплаченной суммой и установленной ценой по основному договору.

01.02.2021 в г. Мичуринске был заключен договор купли- продажи недвижимого имущества между продавцом ФИО4 и покупателями ФИО6, ФИО9 и ФИО1 Согласно условиям договора (п.1.2, п. 1.3) в результате купли- продажи нежилые строения и земельный участок переходят в общую долевую собственность покупателей в равных долях. Согласно п.2 договора недвижимое имущество передается за стоимость 8 592 026 руб. Указанная сумма была полностью выплачена покупателями в равных долях до подписания договора. На основании изложенного, у продавца образовались излишне полученные денежные средства от покупателя ФИО1 в размере 4 469 491, 33 руб. Поскольку в досудебном порядке денежные средства не были возвращены продавцом ФИО4 и ее представителем ФИО3 покупателю ФИО1, он обратился в Домодедовский городской суд Московской области с иском о взыскании неосновательного обогащения. Решением названного суда иск ФИО1 был удовлетворен и с ФИО4 взыскано в его пользу 4 469 491 руб. 33 коп. и судебные расходы.

Таким образом, истцом ФИО1 по договору купли- продажи от 01.02.2021 было оплачено 2 864 008 руб. 67 коп.

Вышеуказанный договор купли- продажи недвижимого имущества нарушает права и охраняемые законом интересы истца, поскольку в ходе эксплуатации приобретенных объектов недвижимости ФИО1 стало известно, что до подписания договора купли- продажи ответчик сдал в аренду часть земельного участка подразделению оператора сотовой связи «МТС», чем нарушил п. 3 договора, которым предусмотрено, что продавец гарантирует, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником нежилых строений, земельного участка, указанные объекты в аренду(наем) не сданы, а также нарушил права истца и лишил его возможности полноправно использовать и распоряжаться приобретенными объектами недвижимости.

Ссылаясь в качестве правого обоснования истца на положения п. 1, п. 2 ст. 166, ст. 167, п. 1ст. 168, а также ст. 1102, ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец ФИО1 просил признать договор купли- продажи недвижимого имущества от 01.02.2021 в части его заключения между истцом и ответчиком ФИО4, недействительным; применить последствия недействительности сделки, а именно обязать ответчиков возвратить ФИО1 2 864 008,67 руб., уплаченных за долю в недвижимом имуществе по договору купли- продажи от 01.02.2021; взыскать с ответчиком в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 520 руб.

Определением судьи Домодедовского городского суда Московской области от 21.02.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ФИО6 и ФИО9

Протокольным определением Домодедовского городского суда Московской области от 21.03.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ПАО «МТС».

Определением Домодедовского городского суда Московской области от 13.04.2022 гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 и ФИО3 о признании договора купли- продажи недвижимого имущества от 01.02.2021 недействительным в части и применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов, передано на рассмотрение в Мичуринский городской суд Тамбовской области.

Поскольку судом установлено, что 08.06.2022 в Мичуринский городской суд Тамбовской области поступило заявление ФИО10 к ФИО1 о взыскании алиментов и разделе совместно нажитого имущества, в числе которого заявлено и недвижимое имущество, приобретенное ФИО1 у ФИО4, в том числе по оспариваемому им договору купли- продажи, протокольным определением суда от 06.07.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена ФИО10.

Поскольку судом установлено, что 5464/12127 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: .......... вследствие их отчуждения ФИО4, стали принадлежать ФИО5, последний протокольным определением суда от .......... был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

09.08.2022 истцом подано дополнение к исковому заявлению, в котором истец, просил признать оспариваемый им договор купли- продажи от 01.02.2021 недействительным, ссылаясь на положения п. 3 ст. 431.2 и п. 2 и п.4 ст. 179 Гражданского кодекса РФ. Указал, что п. 3 договора купли- продажи недвижимого имущества от 01.02.2021 продавец гарантировал, что на момент подписания договора, объекты недвижимого имущества в аренду(найм) не сданы. В нарушение данных заверений, ответчик до подписания договора сдал часть земельного участка в аренду ПАО «МТС», не уведомив об этом истца. Своими действиями ответчик совершил обман в отношении истца, нарушив его права и лишил возможности полноправно использовать и распоряжаться приобретенными объектами недвижимости.

В дополнении к иску от 28.09.2022 истец ФИО1 дополнительно сослался на положения п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ, указав, что продавец в нарушение указанной нормы закона не уведомил истца о том, что часть земельного участка сдана в аренду подразделению оператора сотовой связи «МТС» и что продаваемое имущество обременено правами третьих лиц, чем лишил истца возможности полноправно использовать и распоряжаться объектами недвижимости.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, обеспечена явка представителя.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. В ходе судебного разбирательства по делу просил признать недействительным договор от 01.02.2021 в части его заключения между ФИО4 и его доверителем ФИО1, ссылаясь на то,что в соответствии п. 3 ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ истец, как сторона заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, вправе требовать признания договора недействительным. Просил признать сделку купли- продажи по договору от 01.02.2021 недействительной в силу п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса РФ. Также ссылался на положения ст. 460 Гражданского кодекса РФ, согласно которой продавец обязан передать товар покупателю свободным от любых прав третьих лиц. При заключении договора купли- продажи истец не был поставлен в известность о том, что имущество- земельный участок площадью 19 кв.м. был сдан в аренду. Считает, что сделка совершена под влиянием обмана, т.к. имело место намеренное умолчание со стороны продавца об обстоятельствах заключения договора аренды в отношении части земельного участка. Обман его доверителя имел место со стороны ФИО4 и ФИО3 Со стороны продавца имели место недостоверные заверения о том, что земельный участок без обременения правами третьих лиц. ФИО3 и ее муж ФИО13 утверждали, что на спорном земельном участке находится только магазин ..........». При заключении договора покупателям не были направлены письменные уведомления о том, что данный участок обременен правами третьих лиц.

В порядке применения последствий недействительной сделки оплаченные по данному договору купли- продажи денежные средства в размере 2 864 008 руб. 67 коп. просил взыскать с ответчиков ФИО3 и ФИО4

Не оспаривал, что при заключении договора купли- продажи ФИО1 видел металлическую конструкцию, но не придал этому значения, т.к. на ней не было никаких опознавательных знаков.

Просил суд справку кадастрового инженера Д.. от 11.04.2022, подписанную факсимильной печатью и составленный им межевой план считать неподписанными и не использовать в качестве доказательств при вынесении решения. Письменные пояснения ФИО10 и ФИО9 не принимать в качестве доказательств, т.к. они не были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась судом надлежащим образом, обеспечена явка представителя по доверенности.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности Румба Г.Г., представляющий также по доверенности интересы третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО5,в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал и просил в удовлетворении иска отказать. Суду показал, что его доверитель ФИО4 сама лично с покупателями не общалась, никаких заверений никому не давала. От ее имени при заключении оспариваемого договора выступала по доверенности ФИО3 Денежные средства от покупателей также получала ФИО3, а в последующем передала их ФИО4

Ответчик ФИО3 в судебном заседании в удовлетворении иска также просила оказать.В ходе судебного разбирательства по делу показала, что 21.01.2020 ФИО1, ФИО6 и ФИО9 приобрели у ФИО4 ангар и долю земельного участка под ним (1/36). На момент заключения данного договора ФИО4, которую она при заключении всех сделок представляла по доверенности, принадлежал земельный участок с кадастровым номером ........ площадью 12 127 кв.м. После заключения договора в собственности ФИО4 осталось 33/36 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Перед заключением договора купли- продажи недвижимого имущества от 01.02.2021 она, представляя по доверенности продавца ФИО4, показывала приобретаемое недвижимое имущество всем покупателям - ФИО6, ФИО9 и ФИО1 Границы приобретаемого ими земельного участка были сразу оговорены. Вышка ПАО «МТС» расположена на земельном участке с кадастровым номером ........ по адресу: .......... 2016 года и при заключении как первоначального договора купли- продажи от 21.01.2020, так и последующего от 01.02.2021 с покупателями было оговорено, что земельный участок под вышкой останется в собственности ФИО4 и не будет входить в состав приобретаемой ФИО1, ФИО6 и ФИО9 доли земельного участка. С данными условиями покупатели выразили согласие. Также до заключения договора купли- продажи до сведения покупателей была доведена информация, что в отношении данного земельного участка под вышкой МТС был заключен договор аренды.

Проданная ФИО4 доля земельного участка покупателям ФИО9, ФИО1 и ФИО6 правами третьих лиц обременена не была. Перед заключением договора купли- продажи необходимо было определить размер долей земельного участка, который продается ФИО1, ФИО6 и ФИО9, для чего она обратилась в ООО «АвАрх», кадастровым инженером которого был составлен межевой план. В последующем стороны договора хотели произвести раздел земельного участка в натуре, согласно принадлежащим им долям. Из данного межевого плана следует, что земельный участок площадью 19 кв.м. входит в площадь земельного участка, оставшегося в долевой собственности ФИО4 после заключения договора купли-продажи от 01.02.2021. Данный межевой план раздела земельного участка был передан всем покупателям, однако раздел участка не состоялся, т.к. ФИО1 не стал его подписывать.

Денежные средства, полученные ею от покупателей по договору купли- продажи от 01.02.2021 были переданы собственнику проданного недвижимого имущества ФИО4

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО9 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Заявлением от 12.04.2022, поданным в адрес Домодедовского городского суда .........., просил рассмотреть дело в свое отсутствие и отказать истцу в заявленных исковых требованиях. В заявлении от 22.12.2022, поданном в Мичуринский городской суд .......... полагал исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, указав, что при заключении спорного договора продавец сообщал о том, что земельный участок под вышкой находится в аренде у МТС и какого-либо обмана со стороны продавца не было.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, обеспечена явка представителя. В судебных заседаниях в ходе судебного разбирательства, в удовлетворении исковых требований ФИО1 просил отказать. Суду показал, что недвижимое имущество по адресу: .......... приобреталось им, ФИО1 и ФИО9 в долевую собственность для ведения бизнеса в ........... ФИО1 и ФИО9, проживающие в .........., неоднократно приезжали в .......... и сначала в январе 2020 года был приобретен один ангар, потом .......... был заключен предварительный договор купли- продажи на приобретение других нежилых строений и земельного участка в целях их использования. После заключения предварительного договора купли- продажи ООО «.......... было открыто обособленное подразделение. ФИО1 и ФИО9 неоднократно приезжали по месту расположения данных объектов недвижимости и видели, что на земельном участке находится вышка МТС, рядом с этой вышкой в ходе деятельности обособленного подразделения ООО «.......... был построен навес площадью. 200-400 кв.м. Постепенно ими ( ФИО6, ФИО11 и ФИО12) вносились платежи по предварительному договору купли- продажи в целях заключения основного договора. С .......... между ним (ФИО6) и ФИО1 появились разногласия в части ведения бизнеса, однако .......... была внесена оставшаяся сумма за приобретаемое у ФИО4 недвижимое имущество и был заключен договор купли- продажи. Перед заключением договора купли- продажи ФИО1 и ФИО9 приезжали лично, осматривали имущество, видели находящуюся на территории вышку. Всем покупателям был показан межевой план и каждый из покупателей был согласен с тем, что земельный участок под вышкой МТС в приобретаемую ими долю земельного участка не входит и остается за ФИО4 ФИО1 приезжал по месту расположения обособленного подразделения ООО «..........» 1-2 раза в месяц. С января 2020 года по январь 2021 года на данной территории велась коммерческая деятельность и расположенная на земельном участке вышка никому не мешала. С 14.02.2021 коммерческая деятельность была приостановлена. Пояснил, что перед заключением договора купли- продажи

кадастровым инженером на месте определялись границы земельных участков с целью определения долей и указаниях их в договоре купли- продажи.

После заключения договора купли- продажи они имели намерение разделить земельный участок и с этой целью, он совместно с ФИО1, ФИО9 и кадастровым инженером также совместно выходили на место и определяли границы земельных участков. Раздел земельного участка не состоялся, т.к. ФИО1 не стал подписывать соглашение. А после закрытия бизнеса в г. Мичуринске, он обратился в суд с настоящим иском. Полагал доводы истца необоснованными, поскольку все стороны договора были согласны с условиями договора купли- продажи от 01.02.2021 и истец знал, что земельный участок под вышкой не будет входить в площадь приобретенного им, ФИО1 и ФИО9 земельного участка.

Представитель ФИО6 до доверенности ФИО7 в удовлетворении исковых требований ФИО1 просил отказать, ссылаясь на то, что при заключении договора купли- продажи от 01.02.2021 стороны при определении площади продаваемого ФИО4 земельного участка ФИО1, ФИО9 и ФИО6 исходили из схемы границ, которая была подготовлена ООО «АвАрх». Земельный участок площадью 19 кв.м., предназначенный для эксплуатации вышки МТС в площадь земельного участка, приобретенного в долевую собственность истцом, а также ФИО6 и ФИО9 по договору купли- продажи от 01.02.2021, оспариваемого истцом в рамках настоящего гражданского дела, не входил. Данный участок остался за продавцом ФИО4, о чем подтвердили участвующие в деле лица. Покупателям по договору купли- продажи от 01.02.2021 было достоверно известно о том, что на земельном участке, доля которого ими приобретена, находятся и иные объекты недвижимости (магазин «.......... которые были сданы продавцом в аренду, однако на данные обстоятельства истец не ссылается. Доля земельного участка, которая была приобретена ФИО1, ФИО6 и ФИО9 в собственность соответствует сложившемуся порядку пользования земельным участком. При заключении договора купли- продажи воля сторон предполагала, что доля земельного участка под вышкой переходить покупателям в собственность не будет, что подтверждает и супруга истца и иные стороны договора. Полагает, что с данным иском истец ФИО1 обратился, поскольку не получилось ведение бизнеса в г. Мичуринске.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО10 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не известно.

В судебном заседании 22.07.2022 в удовлетворении иска ФИО1 просила отказать. Суду показала, что доля в недвижимом имуществе, приобретенная по оспариваемому истцом договору купли- продажи от 01.02.2021 является совместно нажитым в период брака с истцом имуществом и заявлена ею к разделу в судебном порядке. ФИО1 знал о нахождении на земельном участке вышки, они вместе приезжали в г. Мичуринск и осматривали данный объект, не заметить вышку было не реально.

В письменных объяснениях, поступивших в суд 21.12.2022 третьим лицом ФИО10 указано, что считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Доводы истца о якобы обмане со стороны продавца при заключении спорного договора купли- продажи недвижимого имущества от 01.02.2021 не соответствуют действительности. Наличие металлической вышки на спорном земельном участке, а также то, что указанная вышка находится в аренду у МТС истцу было известно еще до заключения спорного договора, т.к. в 2020 году обособленным подразделением ООО ..........» на спорной территории велась коммерческая деятельность по продаже строительных материалов. Истец является единственным учредителем и диреткором ООО ..........», в процессе хозяйственной деятельности она с истцом неоднократно выезжала в .........., металлическая вышка стояла на земельном участке. Истец ее видел и сообщал ей, что она находится в аренде в МТС. Решение о расторжении договора принято истцом не по причине каких-либо нарушений со стороны продавца, а по причине начавшихся после заключения спорного договора конфликтных отношений с сособственником ФИО6 Так как она являлась супругой истца, последний сообщал ей о том, что собирается расторгнуть договор по формальным основаниям, в аренде вышки МТС в момент заключения спорного договора истец знал.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом, судебное извещение возвращено в адрес суда с отметкой об истечении срока хранения, обеспечена явка представителя.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО «МТС» в судебное заседание не явился, направив в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Выслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетелей, исследовав материалы дела и оценив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и установлено судом, что 21.01.2021 между ФИО4, в лице ее представителя по доверенности ФИО3, именуемой «продавец» с одной стороны и «покупателями» ФИО6, ФИО9, ФИО1, с другой стороны был заключен договор купли- продажи недвижимого имущества, в силу которого продавец продал, а покупатели купили в равных долях (по 1/3 доле) следующее недвижимое имущество: нежилое строение площадью 508,9 кв.м. с кадастровым номером ........ и 1/12 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ........ общей площадью 12 127 кв.м., расположенные по адресу: ........... Согласно п. 3 договора, в результате купли- продажи земельный участок переходит к общую долевую собственность покупателей и продавца, что составляет 1/36 доли у ФИО6, 1/36 доли к ФИО1, 1/36 доли у ФИО9 и 33/36 долей у ФИО4

22.05.2020 между ФИО4, в лице ее представителя по доверенности ФИО3, именуемой «продавец» с одной стороны и «покупателями» ФИО6, ФИО9, ФИО1, с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно п. 1.1 договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях и в соответствии с настоящим договором. Согласно п. 1.2 в соответствии с настоящим договором и подлежащим заключению основным договором продавец обязуется передать в собственность, а покупатели в равных долях принять и оплатить на условиях, предусмотренных договором следующие объекты недвижимого имущества: нежилое здание склада строительных и отделочных материалов общей площадью 548,8 кв.м., расположенное по адресу: .........., с кадастровым номером ........; нежилое строение общей площадью 312,9 кв.м., расположенное по адресу: .........., с кадастровым номером ........ нежилое строение, общей площадью 3,9 кв.м. расположенное по адресу: .........., с кадастровым номером ........; земельный участок площадью 5654 кв.м., который занят перечисленными выше объектами недвижимости и необходим для их использования и обслуживания. Пунктом 2.1 цена договора определена сторонами в размере 22 000 000 руб. и оговорен порядок расчета.

01.02.2021 между ФИО4, в лице ее представителя по доверенности ФИО3, именуемой «продавец» с одной стороны и «покупателями» ФИО6, ФИО9, ФИО1, с другой стороны был заключен основной договор купли- продажи недвижимого имущества, в силу которого продавец продал, а покупатели купили следующее недвижимое имущество: нежилое здание склада строительных и отделочных материалов общей площадью 548,8 кв.м., расположенное по адресу: .........., с кадастровым номером ........ нежилое строение общей площадью 312,9 кв.м., расположенное по адресу: .........., с кадастровым номером ........; нежилое строение, общей площадью 3,9 кв.м. расположенное по адресу: .........., с кадастровым номером ........ (п.п. 1.1.1-1.1.3 договора) и 5654/11116 доли земельного участка в праве общей долевой собственности (33/36 доли) с кадастровым номером ........, категория земель-земли населенных пунктов, для размещения производственной базы, площадью 12 127 кв.м. по адресу: .......... (п. 1.1.4 договора). Указанный земельный участок принадлежит продавцу на праве общей долевой собственности, о чем в ЕГРН от .......... сделана запись регистрации права собственности.

Согласно п. 1.2 договора купли- продажи от 01.02.2021 нежилые строения, указанные в п. 1.1-1.1.3 договора переходят в общую долевую собственность покупателей в равных долях, т.е. по 1/3 доли ФИО6, ФИО1 и ФИО9

В соответствии с п. 1.3 договора земельный участок, указанный в п. 1.1.4 договора переходит в общую долевую собственность покупателей в равных долях, т.е. по 1884/11116 доли ФИО6, ФИО1 и ФИО9

Пунктом 1.4 договора определено, что поскольку до подписания договора покупатели уже имели 1/36 доли в праве общей долевой собственности каждый на земельный участок, а продавец на 33/36 долей в праве общей долевой собственности, после совершения указанной сделки размер долей составит: 5464/12127 доли у ФИО4; по 2221/12127 доли у ФИО6, ФИО1 и ФИО9

В соответствии с п. 3 договора купли- продажи от 01.02.2021 продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора является полноправным и законным собственником нежилых строений и земельного участка, указанные объекты не отчуждены, не заложены, в споре и под арестом не состоят, а аренду(наем) не сданы, в возмездное или безвозмездное пользование не переданы, не обременены правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается.

Передача нежилых строений и земельного участка продавцом и принятие его покупателями состоялась до подписания настоящего договора. Покупатели удовлетворены состоянием нежилых строений и земельного участка, установленным путем визуального осмотра перед заключением настоящего договора, дефектов, недостатков, о которых не были предупреждены продавцом, не обнаружены.

Согласно п. 5 договора, стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи нежилых строений и земельного участка и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателям нежилых строений и земельного участка считается исполненной.

11.02.2021 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области произведена государственная регистрация перехода права общей долевой собственности на нежилые строения и земельный участок, что подтверждается соответствующими штампами на договоре купли- продажи и следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости( л.д. 68-84 том 1).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 21.03.2022 на земельный участок с кадастровым номером ........ площадью 12 127 кв.м. по адресу: .......... зарегистрировано право общей долевой собственности 11.02.2021 за ФИО1 на 2221/12127 долей в праве общей долевой собственности; 11.02.2021 за ФИО6 на 2221/12127 долей в праве общей долевой собственности; .......... за ФИО9 на 2221/12127 долей в праве общей долевой собственности; 16.06.2021 за ФИО13 и ФИО14 на 2732/12127 долей за каждым.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от .......... на нежилое строение с кадастровым номером ........ площадью 312,9 кв.м. по адресу: .......... зарегистрировано .......... за ФИО9, ФИО6 и ФИО15 по 1/3 доли за каждым.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от .......... на нежилое строение с кадастровым номером ........, площадью 548,8 кв.м. по адресу: .......... зарегистрировано .......... за ФИО9, ФИО6 и ФИО15 по 1/3 доли за каждым.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от .......... на нежилое строение с кадастровым номером ........, площадью 3,9 кв.м. по адресу: .......... зарегистрировано .......... за ФИО9, ФИО6 и ФИО15 по 1/3 доли за каждым.

Данные обстоятельства подтверждены также выписками из ЕГРН о переходе прав на объекты недвижимости от .......... (л.д. 210-225 том 1) и выпиской из ЕГРН от .......... на земельный участок с кадастровым номером ........ по адресу: .......... (л.д. 226-230 том 1).

Истцом ФИО1 в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела заявлены исковые требования о признании недействительным на основании п.2 ст.179 Гражданского кодекса РФ договора купли- продажи недвижимого имущества от 01.02.2021, в части его заключения между истцом и ответчиком ФИО4 и применении последствий недействительности данной сделки. Требования мотивированы тем, что истцом ФИО1 сделка была совершена под влиянием обмана, поскольку он не был поставлен в известность продавцом об обременении части земельного участка правами аренды в пользу ПАО «МТС» и со стороны продавца имели место недостоверные заверения об отсутствии прав третьих лиц на приобретаемое недвижимое имущество.

Из материалов дела следует и установлено судом, что .......... между ПАО «Мобильные ТелеСистемы» и ФИО4 был заключен договор аренды части земельного участка с кадастровым номером ........, по адресу: .........., площадью 30 кв.м. Между сторонами договора составлен акт приема-передачи арендуемого земельного участка. До настоящего времени договор не расторгнут.

В соответствии с п.1 ст.431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта. Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон ( п. 2 ст. ст. 431.2 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (п. 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (ст. 179 и 178).

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Из Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 мая 2014 г. № 1324-О следует, что содержащееся в действующей редакции абз. 3 п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации правовое регулирование, устанавливающее условия, при наличии которых сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего, направлено на защиту права граждан на свободное волеизъявление при совершении сделок и одновременно - на обеспечение баланса прав и законных интересов обеих сторон сделки.

Таким образом, положения ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепили допустимость иска, если в обмане виновно и третье лицо, то есть не сторона сделки.

В п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании п.п.1 и 2 ст. 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

Таким образом, применительно к основанию признания сделки недействительной обман представляет собой умышленное (преднамеренное) введение другого лица в заблуждение в целях формирования его воли на вступление в сделку, путем ложного заявления, обещания, либо умолчания о качестве, свойствах предмета, иных частей сделки, действительных последствиях совершения сделки, об иных фактах и обстоятельствах, имеющих существенное значение, могущих повлиять на совершение сделки, которые заведомо не существуют и наступить не могут, о чем известно этому лицу в момент совершения сделки.

Доказательств, подтверждающих доводы истца о том, что ФИО1 при заключении договора купли- продажи недвижимого имущества от 01.02.2021 был обманут представителем продавцом ФИО4, в лице ее представителя по доверенности ФИО3, поскольку ему были даны недостоверные заверения относительно того, что приобретаемая им доля земельного участка не обременена правами третьих лиц (в данном случае правом аренды), стороной истца в нарушение ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ суду не представлено.

В ходе судебного разбирательства по делу данные доводы истца опровергнуты объяснениями ответчика ФИО3, объяснениями иных покупателей по договору купли- продажи от 01.02.2021 - ФИО6 и письменными объяснениями ФИО9, а также письменными объяснениями третьего лица ФИО10, из которых следует, что до заключения договора купли- продажи стороной продавца до сведения покупателей была доведена информация о том, что часть земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: .........., предоставлена ФИО4 по договору аренды в пользование ПАО «МТС» под размещение металлической опоры и оборудования сотовой связи.

Из объяснений ответчика ФИО3, третьего лица ФИО6 и его представителя ФИО7 следует, что перед заключением договора купли- продажи 01.02.2021 покупатели были уведомлены о том, что земельный участок, переданный в аренду ПАО «МТС» под размещение металлической опоры и оборудования сотовой связи, останется в собственности продавца ФИО4 и войдет в состав принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Данные объяснения указанных лиц подтверждаются иными доказательствами по делу, а именно межевым планом от .......... и справкой кадастрового инженера ФИО16 от .........., подготовленной в результате проведения кадастровых работ связанных с образованием 4-х земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером ........ местоположением: .........., так же показаниями свидетелей У. и Д.

Так, из межевого плана от 02.02.2021, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием 4-х земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером ........ составленного кадастровым инженером Д. являющимся работником ООО «АвАрх» и подготовленного на основании договора от .......... ........, следует, что кадастровым инженером был разработан проект раздела вышеуказанного земельного участка, с образованием 4-х земельных участков- :ЗУ1, :ЗУ2, :ЗУ3 в границах которого находится также участок :ЗУ4 (на котором расположена металлическая опора и оборудование сотовой связи ПАО «МТС»).

Из справки кадастрового инженера Д.. от .........., подготовленной в результате проведения кадастровых работ связанных с образованием 4-х земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером ........ местоположением: .........., следует, что по договору ........ от .......... выполняются кадастровые работы по разделу земельного участка.

ФИО6, ФИО9 и ФИО1 (покупателям) на праве общей долевой собственности принадлежит 6663/12127 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ........ площадью 12 127 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка.

1/12 доли(1 010/12127) земельного участка были куплены у ФИО4 по договору купли- продажи нежилого строения и доли земельного участка от ........... Указанная доля в земельном участке предназначена для эксплуатации нежилого строения с кадастровым номером ........, общей площадью 508,9 кв.м. и обозначена на межевом плане как ЗУ2.

5654/11116 были куплены продавцами в равных долях у ФИО4 по договору купли- продажи недвижимого имущества от .........., указанная доля в земельном участке предназначена для эксплуатации нежилых строений, указанных в п. 1.1.1.-1.1.3 договора от .......... и обозначена на межевом плане как ЗУ3.

При заключении договора купли- продажи от .......... земельный участок по координатным точкам н7-н8-н9-н10-н7, обозначенный на межевом плане как ЗУ4 площадью 19 кв.м., предназначенный для эксплуатации вышки МТС в площадь участка не входил. В случае передачи земельного участка ЗУ4 площадью 19 кв.м., расположенного под вышкой МТС продавцом покупателям, доля передаваемого земельного участка должна была составлять 6683/12127 или 6 683 кв.м., что не соответствует имеющимся у покупателей долям в праве общей долевой собственности на земельный участок 6663/12127. Соответственно, при включении земельного участка: ЗУ4 в площадь земельного участка, принадлежащего покупателям, без увеличения доли, границы земельного участка :ЗУ3 от точки 19-н6-н5-н4 сместятся и не будут соответствовать сложившемуся порядку пользования земельного участка и объектов недвижимости, указанных в п.п.1.1.1-1.1.3 договора от ...........

Свидетель У. являясь помощником кадастрового инженера Д. в судебном заседании .......... суду показала, что между ООО «АвАрх» и ФИО3, которая действовала по доверенности от ФИО4, был заключен договор по поводу раздела земельного участка, расположенного в ........... На основании выписки из ЕГРН и произведенных на месте замеров, был составлен проект межевого плана, на котором были отражены четыре земельных участка и указаны координаты точек и их площади. Предполагался раздел на четыре земельных участка, из которых ЗУ1, а также ЗУ4, площадью 19 кв.м. должны были перейти в собственность ФИО18 (после отчуждения им принадлежащих долей ФИО4), а два других- ЗУ2 и ЗУ 3 - в собственность ФИО6, ФИО9 и ФИО1

Предварительный чертеж раздела земельного участка был выдан собственникам земельного участка для согласования границ. Дополнительно к межевому плану было составлен соглашение, которое должны были подписать все собственники земельного участка, однако до настоящего времени соглашение не подписано и работа до конца ООО «АвАрх» не завершена.

Кадастровый инженер Д. допрошенный в судебном заседании .......... в качестве свидетеля суду показал, что им составлялся проект межевого плана подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием 4-х земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером ........ на основании договора заключенного ФИО3 с ООО «АвАрх» и на основании данного плана впоследствии была подготовлена справка от ........... Справка, подготовленная в результате проведения кадастровых работ связанных с образованием 4-х земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером ........ местоположением: .........., была подписана им лично с использование факсимильной печати, подтвердив подлинность данной справки. При составлении межевого плана раздела земельного участка, земельный участок :ЗУ4 отнесен к земельному участку, принадлежавшему тогда ФИО4 согласно принадлежащим ей долям в праве общей долевой собственности.

Оснований не доверять показаниям указанных свидетелей суд не усматривает, поскольку они логичны, последовательным и согласуются с объяснениями иных участников судебного разбирательства.

Доводы представителя истца относительно того, что справка кадастрового инженера от 11.04.2022 подлежат исключению судом из числа доказательств по делу, поскольку не подписана надлежащим образом, суд находит несостоятельными, поскольку составление данной справки кадастровым инженером Д.., а также то, что она подписана им лично путем факсимильного воспроизведения подписи, подтверждены в судебном заседании самим Д.., допрошенным в качестве свидетеля.

Доводы представителя истца об исключении из числа доказательств письменных объяснений ФИО10 и ФИО17, поскольку они не были предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложных показаний, суд считает необоснованными, поскольку указанные лица были привлечены судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора и их предупреждение об уголовной ответственности по ст. 307, 308 УК РФ гражданским процессуальным законом не предусмотрено.

Третье лицо ФИО10 принимала участие в судебном заседании 22.07.2022 и ее письменные объяснения согласуются с данными ею объяснениями в ходе судебного заседания. Третье лицо ФИО9 лично явился в судебное заседание .........., однако судебное заседание не состоялось по причине болезни представителя истца ФИО2, вследствие чего 22.12.2022 через приемную Мичуринского городского суда Тамбовской области ФИО9 было подано письменное пояснение по иску.

Ссылка истца на положения ст. 460 Гражданского кодекса РФ в рамках заявленных требований о признании недействительным договора купли- продажи недвижимого имущества юридически ошибочен, так как в качестве последствий неисполнения продавцом обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц закон предусматривает право продавца требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.

Указание в первоначальном иске на неосновательное обогащение со стороны ответчика ФИО4 при заключении договора купли- продажи от .......... основанием для удовлетворения исковых требований являться не может, поскольку заочным решением Домодедовского городского суда .......... от .........., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от .........., права ФИО1 были восстановлены и с ответчика ФИО4 в его пользу взысканы денежные средства в размере 4 469 491 руб. 33 коп. как неосновательное обогащение.

Поскольку в ходе судебного разбирательства по делу установлено, что на момент заключения договора купли- продажи недвижимого имущества от .......... отсутствовали какие-либо неоговоренные продавцом обременения в отношении земельного участка, и как следствие обман покупателя со стороны продавца, правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным данного договора в части его заключения между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО4 и применении последствий недействительности сделки путем возложения обязанности возвратить 2 864 008 руб. 67 коп., суд не усматривает.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано, основания для взыскания с ответчиков в его пользу судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 22 520 руб., в силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО4 и ФИО3 о признании договора купли- продажи недвижимого имущества от .......... недействительным в части его заключения между ФИО1 и ответчиком ФИО4 и применении последствий недействительности сделки путем возложения на ответчиков обязанности возвратить 2 864 008 руб. 67 коп., взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 22 520 руб., оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Тамбовского областного суда через Мичуринский городской суд в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме составлено 15.02.2023.

Председательствующий А.В. Замотаева