45RS0026-01-2022-016364-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Курганский городской суд Курганской области

в составе председательствующего судьи Менщиковой М.В.,

при секретаре судебного заседания Кычевой Е.О.,

с участием истца помощника Прокурора города Кургана Григорьевой И.А.,

представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талисман» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кургане 13.04.2022 гражданское дело № 2-1372/2023 по исковому заявлению Прокурора города Кургана, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талисман» о признании действий незаконными и ущемляющими права потребителей, возложении обязанности,

установил:

Прокурор города Кургана, действующий в интересах неопределенного круга лиц, с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талисман» (далее ООО «СЗ «Талисман») о признании незаконными действий, выразившихся во включении в проект договора о долевом участии в строительстве жилья, размещенного на сайте единой информационной системы жилищного строительства в отношении объекта строительства: «Жилой комплекс «Олимп 2» по адресу: <адрес>», условий, не соответствующих закону, ущемляющих права потребителей, изложенных в пунктах 2.1.4 и 2.2.4, возложении обязанности привести данные пункты договора в соответствие с требованиями действующего законодательства, а именно: включить в пункт 2.1.4 проекта договора условие о праве участника долевого строительства на возмещение своих расходов на устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены договора в соответствии с п. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; исключить из проекта договора пункт 2.2.4 в следующей редакции «Не производить перепланировку квартиры без письменного согласия застройщика в период гарантийного срока на объект, установленного п. 5.4 настоящего договора»; довести до сведения потребителей решение суда через средства массовой информации в течение месяца с даты вступления решения в законную силу.

В обоснование иска указал, что Прокуратурой города Кургана в результате проведения надзорных мероприятий в деятельности ООО «СЗ «Талисман», осуществляющего строительство объекта: «Жилой комплекс «Олимп 2» по адресу: <адрес>, с привлечением денежных средств участников долевого строительства, выявлены нарушения законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, о защите прав потребителей, требующие принятия мер по их устранению. В нарушение положений действующего законодательства, ООО «СЗ «Талисман» 11.03.2021 на сайте единой информационной системы жилищного строительства разместило проект договора участия в долевом строительстве, в который включены условия, ущемляющие права потребителей – участников долевого строительства, а именно: в нарушение положений ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ограничено право участника долевого строительства на возмещение своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства. Также в проект договора необоснованно включено условие о том, что участник долевого строительства обязуется не производить перепланировку квартиры без письменного согласия застройщика в период гарантийного срока на объект, что ущемляет права участника долевого строительства на переустройство и перепланировку помещений. Ссылаясь на положения Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ), статью 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), статью 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), просил заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании помощник Прокурора города Кургана Григорьева И.А. исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Талисман» ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, дала пояснения согласно доводам, указанным в письменном отзыве. Полагала, что в проекте договора участия в долевом строительстве положений, ущемляющих права потребителей, не содержится. Указала, что закон не предусматривает возложение обязанности на застройщика включать в проект договора все положения, приведенные в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Пояснила, что содержащееся в пункте 2.2.4 условие действует исключительно на период гарантийного ремонта объекта и никак не ограничивает участника долевого строительства в реализации права на перепланировку своей квартиры, выполнив проект и согласовав его в административно-технической инспекции в соответствии с требованиями законодательства. Между тем, застройщик, с учетом имеющейся проектной документации, достоверно может оценить последствия влияния перепланировки каждой конкретной квартиры на объект в целом, на состояния общих инженерных сетей и коммуникаций. Внесение изменений в конструкцию инженерных сетей может повлиять на права третьих лиц на безопасное и комфортное проживание (возможное влияние на гидравлику сетей иных квартир, ухудшения проходимости ресурсов и иное). В любом случае застройщик несет гарантийные обязательства и отвечает за качество объекта. Таким образом, указанный пункт направлен на контрольные мероприятия со стороны застройщика в отношении объекта, находящегося на гарантии в целях сохранения комфортных и безопасных условий проживания граждан, пресечения нанесения вреда общему имуществу гарантийного объекта.

Суд, заслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

Из положений ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно части 1 статьи 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной данным Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.

Пунктом 5 части 2 статьи 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлена обязанность застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства, раскрывать проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям данного Федерального закона.

Прокуратурой города Кургана проведена проверка проекта договора о долевом участии в строительстве жилья, размещенного 11.03.2021 ООО «СЗ «Талисман» на сайте единой информационной системы жилищного строительства, на предмет его соответствия действующему законодательству.

В пункте 2.1.4 указанного договора указано, что в случае, если застройщик передает квартиру, не соответствующую условиям данного договора п. 5.3, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, в этом случае застройщик безвозмездно устраняет недостатки в разумный срок.

Пунктом 2.2.4 договора предусмотрена обязанность участника долевого строительства не производить перепланировку квартиры без письменного согласия застройщика в период гарантийного срока на объект, установленного п. 5.4 данного договора.

Доводы истца о том, что указанные пункты договора ущемляют права потребителей, суд признает обоснованными ввиду следующего.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно абз. 1 п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ определено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.

В пункте 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей закреплено, что недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

В силу подпунктов 10 и 13 пункта 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: условия, которые ограничивают право выбора вида требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 18 и пунктом 1 статьи 29 данного Закона, которые могут быть предъявлены продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) ненадлежащего качества; условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав.

Из пункта 2.1.4 проекта договора о долевом участии в строительстве объекта: «многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>», размещенного ООО «СЗ «Талисман» на сайте единой информационной системы жилищного строительства, следует, что в нем указан лишь один из установленных ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ способов защиты нарушенного права, который обязан выполнить застройщик, что ограничивает право потребителя – участника долевого строительства на выбор по своему усмотрению в зависимости от конкретных обстоятельств и существа допущенных застройщиком нарушений иных способов восстановления своих нарушенных прав и на предъявление к застройщику иных требований, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Пункт 2.2.4 проекта договора о долевом участии в строительстве жилья также признается ущемляющим права потребителей в силу следующего.

С учетом положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также положений проекта рассматриваемого договора, заключенные договоры порождают обязательства для сторон сделки, для потребителя как участника долевого строительства и ответчика как застройщика, и относительно предметов договоров, а именно, участия в долевом строительстве многофункционального жилого комплекса.

В силу ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, обязательства сторон прекращаются с момента передачи застройщиком объекта долевого строительства и оплаты его участником.

Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у участника права владения и пользования вновь созданным объектом.

В связи с чем, с указанного момента, дальнейшие действия дольщика, в том числе по регистрации права собственности на квартиру, привлечению подрядных организаций в целях перепланировки или переустройства квартиры при наличии всех необходимых разрешительных документов, не могут регулироваться положениями прекращенного договора долевого участия.

Глава 4 ЖК РФ предусматривает виды, основания и порядок переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Так, согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Собственник, имеющий намерение провести переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, обязан представить в орган местного самоуправления пакет документов, определенный законом.

Перепланировка является установленным законом порядком, в котором не требуется согласие застройщика, тогда как пункт 2.2.4 проекта договора о долевом участии в строительстве жилья возлагает на участника долевого строительства ничем не обусловленные ограничения, тем самым, ухудшая положение потребителя, что прямо запрещено статьей 16 Закона о защите прав потребителей.

Руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление удовлетворить.

Признать незаконными действия ООО «СЗ «Талисман» во включении в проект договора о долевом участии в строительстве жилья, размещенный на сайте единой информационной системы жилищного строительства в отношении объекта строительства: «Жилой комплекс «Олимп 2» по адресу: <адрес>», условий, не соответствующих закону, ущемляющих права потребителей, изложенных в пунктах 2.1.4 и 2.2.4.

Возложить на ООО «СЗ «Талисман» обязанность включить в пункт 2.1.4 указанного проекта договора условие о праве участника долевого строительства на возмещение своих расходов на устранение недостатков, на соразмерное уменьшение цены договора в соответствии с п. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исключить из проекта договора пункт 2.2.4, довести до сведения потребителей настоящее решение через средства массовой информации в течение месяца с даты вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Курганский городской суд Курганской области.

Судья М.В. Менщикова

Мотивированное решение изготовлено 19.04.2023.