РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 апреля 2023 года город Новосибирск
дело № 2-802/2023
Октябрьский районный суд г. Новосибирска
в составе:
судьи Котина Е.И.
при секретаре
ФИО1,
при помощнике
ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-802/2023по исковому заявлению ФИО3 к ЖСК «Закаменский-16» о признании права собственности на долю в объекте недвижимости незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с иском к ЖСК «Закаменский-16» о признании права собственности на долю в объекте недвижимости незавершенного строительства.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что она заключила 03.08.2012 года с ООО «Неоград-Инвест» Договор участия в долевом строительстве №, который зарегистрирован 13.08.2012 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в установленном законом порядке, о чем произведена запись регистрации №. По договору Застройщик - ООО «Неоград-Инвест» взял на себя обязательства перед Истцом, осуществить строительство квартиры студии № на 16 этаже, площадью 26, 59 кв.м. расположенной по адресу: микрорайон Закаменский, 16 стр. в Октябрьском районе города Новосибирска. Стоимость квартиры по договору участия в долевом строительстве составила 1 037 010 рублей. Стоимость квартиры Истцом оплачена полностью, что подтверждается Квитанцией к приходному ордеру № от /дата/ Внесение Истцом данной суммы Застройщику являлось основанием приобретения прав на указанное жилое помещение. В период с 15.08.2012 года по 01.07.2016 года Застройщиком многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, являлось ООО «Неоград-Инвест». Ответчик является Застройщиком указанного многоквартирного жилого дома на основании выданного Мэрией <адрес> на строительство № от 08.06.2016 г. сроком до 30.09.2018 г. В связи с банкротством ООО «Неоград-Инвест» обязательства по достройке дома на себя принял Ответчик - ЖСК «Закаменский-16», которому в рамках банкротного дела были переданы земельный участок с кадастровым номером 54:35:071001:42, объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, что подтверждается выписками из ЕГРН. Истец признан обманутым дольщиком ООО «Неоград-Инвест» на основании Определения Арбитражного суда Новосибирской области от 13.01.2015 г. по делу №А45-24311/2013 г. В установленный Разрешением срок строительство дома завершено не было. Истец не был уведомлен как о переносе срока строительства. Каких либо соглашений об изменении сроков строительства Истцу предложено не было. На данный момент ответчик строительство жилого дома не завершил, дом в эксплуатацию не сдан. Сроки строительства Ответчиком нарушены. Спорная квартира и помещения, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, согласно договору Истцу в собственность не переданы. Каких либо работ по строительству дома не ведется более полутора лет. В настоящее время истец рассчитывает в отношении жилого помещения, относительно которого заключен Договор, провести сделку купли продажи. Таким образом, Истец является правомочным владельцем квартиры, расположенной в недостроенном жилом доме. Однако в связи с тем, что Ответчик до настоящего времени не завершил строительство жилого дома и не ввел его в эксплуатацию, Истец лишен возможности зарегистрировать свои права на недвижимость. В такой ситуации единственным способом защиты имущественных прав истца является признание судом права общей долевой собственности истца на объект незавершенного строительства и на земельный участок. Расчет доли Истца в праве собственности: Согласно разрешению на строительство выданному Ответчику: Градостроительный план земельного участка №№ от 06.04.2012 года выдан Мэрией города Новосибирска. Площадь земельного участка составляет -11 523,0 кв. м. Общая площадь квартир, согласно разрешения на строительство, составляет- 10418, 38 кв.м. Земельный участок, на котором возведен многоквартирный дом, а также объект незавершенного строительства- многоквартирный жилой дом принадлежат ответчику на праве собственности и стоят на кадастровом учете. Таким образом, доля истца в незавершенном строительством объекте недвижимости - многоквартирный жилой, дом, с кадастровым номером 54:35:071001:850, составляет 2659/10 418, 38 помещений общей площадью 10418,38 кв. м, расположенных по адресу: микрорайон Закаменский, 16 стр. в Октябрьском районе города Новосибирска, а также в виде 23/10000 доли земельного участка площадью 11523,0 кв. м, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования. Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. 309,310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том-числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 Определение N89-KT16-10).
С учетом уточнения (т.2, л.д.195-197) просит суд:
признать за истцом право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости - многоквартирный жилой, дом, с кадастровым №, в виде 2659/1041838 (26,59 кв.м. 6 10418,38 кв.м.) помещений общей площадью 10 418,38 кв.м., квартира-студия №, общей площадью 26,59 кв.м., расположенная на 16 этаже в пером подъезде многоэтажного жилого дома по адресу микрорайон Закаменский, 16 стр. в Октябрьском районе города Новосибирска, что будет соответствовать данным договора долевого участия – доля, которая будет идентична квартире после введения в эксплуатацию.
Истец в судебном заседании требования с учетом уточнения поддерживала.
Представитель ответчика ЖСК «Закаменский-16» ФИО4 в судебном заседании требования не признала, указав в обоснование возражений (т.1, л.д.99-109, т.2, л.д.75-76), что истец является членом ЖСК, внесла паевой взнос, оснований считать, что права истца нарушаются, не имеется. Требования истца не конкретизированы, долю истца невозможно соотнести с квартирой. Ответчиком ведётся строительство многоквартирного дома, заключён договор строительного подряда.
Просила суд в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, письменных возражений по существу заявленных требований не представил, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ
Выслушав истца, ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что ФИО3 03.08.2012 года заключила с ООО «Неоград-Инвест» Договор участия в долевом строительстве №, который зарегистрирован 13.08.2012 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в установленном законом порядке, о чем произведена запись регистрации №.
По договору Застройщик - ООО «Неоград-Инвест» взял на себя обязательства перед Истцом, осуществить строительство квартиры студии № на 16 этаже, площадью 25,22 кв.м. (без учета площади балкона) и 26,59 кв.м. (с учетом площади лоджии), расположенной по адресу: микрорайон Закаменский, 16 стр. в Октябрьском районе города Новосибирска (т.1, л.д.5-13).
Стоимость квартиры по договору участия в долевом строительстве составила 1 037010 рублей. Стоимость квартиры Истцом оплачена полностью, что подтверждается Квитанцией к приходному ордеру № от 06.08.2012 г. (т.1, л.д.14).
Внесение Истцом данной суммы Застройщику являлось основанием приобретения прав на указанное жилое помещение. В период с 15.08.2012 года по 01.07.2016 года Застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: микрорайон Закаменский, 16 стр. в Октябрьском районе города Новосибирска, являлось ООО «Неоград-Инвест».
В связи с банкротством ООО «Неоград-Инвест» обязательства по достройке дома на себя принял Ответчик - ЖСК «Закаменский-16», которому в рамках дела о банкротстве были переданы земельный участок с кадастровым №, объект незавершенного строительства с кадастровым №, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Истец признана кредитором ООО «Неоград-Инвест» на основании определения Арбитражного суда Новосибирской области от 19.12.2014 г. по делу №А45-24311/2013 г. (т.1, л.д.24-27).
Ответчик является Застройщиком указанного многоквартирного жилого дома на основании выданного Мэрией города Новосибирска разрешения на строительство №-№ от 08.06.2016 г. сроком до 30.09.2018 г., разрешение продлено на срок по 31.12.2024 г. (т.1, л.д.147-148).
В установленный первоначальным разрешением срок строительство дома завершено не было. Истец не была уведомлена о переносе срока строительства. Каких-либо соглашений об изменении сроков строительства Истцу предложено не было.
В связи с созданием ЖСК истец принята в его члены (протокол, от 23.06.2015 г., т.1, л.д.111-114)
На данный момент строительство жилого дома не завершено, дом в эксплуатацию не сдан.
Спорная квартира и помещения, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, согласно Договора Истцу в собственность не переданы.
Согласно разрешению на строительство, выданному Ответчику: площадь земельного участка составляет - 11 523 кв.м. Общая площадь квартир составляет - 10418, 38 кв.м.
Вышеуказанные обстоятельства сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривались.
Таким образом, доля, причитающаяся истцу в незавершенном строительством объекте недвижимости - многоквартирный жилой дом, с кадастровым номером №, составляет 2659/10 418, 38 помещений общей площадью 10418,38 кв. м, расположенных по адресу: микрорайон Закаменский, 16 стр. в Октябрьском районе города Новосибирска.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу ч. 1, 2 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Согласно разъяснениям Президиума Верховного Суда РФ, изложенных в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию данного права (ст. 382, 384 ГК РФ).
Согласно ч. 1,2 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.
На данный момент спорный жилой дом частично построен, то есть результат работ по строительству жилого дома в виде права на объект строительства не передан ответчику.
В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.
Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане, и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы его защиты - в ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).
В соответствии со ст. 219 ПК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).
На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.
Как установлено судом, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.04.2015 г. застройщик - ООО «Неоград-Инвест» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. 309,310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том- числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).
Материалами гражданского дела подтверждается, что ответчик ЖСК «Закаменский-16» не является правопреемником ООО «Неоград-Инвест» по его обязательствам перед истцом.
Объект незавершенного строительства был передан ЖСК «Закаменский-16» для достройки.
При таких обстоятельствах, учитывая вышеприведенные положения закона, обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца и признании за ним право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости многоквартирный жилой дом для целей эффективного восстановления пав истца.
Кроме того, обстоятельства, связанные с ликвидацией первоначального застройщика, а также с тем, что ЖСК, осуществляющий завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного договора с истцом, правового значения при разрешении данного спора не имеют, поскольку не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве. Таким образом, смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу.
Признавая за истцом право на долю, суд считает необходимым указать, что долю надлежит рассчитать исходя из общей площади жилого помещения по договору без учета лоджии (25,22 кв.м.), поскольку в силу ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
При этом поскольку в договоре участия в долевом строительстве приведена как площадь помещения с учётом лоджии/балкона, так и без учета, суд считает возможным отразить в решении обе указанные характеристики помещения.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.
Признать за ФИО3 право собственности на 2522/1041838 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом по адресу: <адрес>, мкр. Закаменский, 16 стр., что после ввода в эксплуатацию будет соответствовать жилому помещению – квартире-студии № общей площадью (без учета лоджии/балкона) 25,22 кв.м. (с учетом лоджии/балкона – 26,59 кв.м.), расположенной 16 этаже в первом подъезде многоэтажного жилого дома по адресу <адрес>, мкр. Закаменский, 16 стр.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Новосибирска в течение месяца.
Судья Е.И. Котин
/подпись/
Подлинник хранится в гражданском деле № 2-802/2023 Октябрьского районного суда г. Новосибирска