№ 2-4829/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2023 года г. Астрахань

Кировский районный суд города Астрахани в составе:

председательствующего судьи Бектемировой С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шмелевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Прогресс» о взыскании денежных средств и признании пунктов договора недействительными в части

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Прогресс» о защите прав потребителей.

В обоснование иск ФИО1, ФИО2 указывают, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 28 мая 2018 г. № 2018/221, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>А и передать участнику долевого строительства жилое помещение <адрес> общей площадью 70,15 кв.м. Цена договора составляет 3670000 руб. Средняя площадь 1 кв.м. – 52316 руб.

28 октября 2020 г. между сторонами подписан акт приема-передачи <адрес> общей площадью 69,4 кв.м.

Поскольку квартира не соответствует установленной квадратуре истцы направили претензию на сумму в размере 39237 руб., которая получена ответчиками 31 июля 2023 г. На момент подачи иска ответ на претензию истцами не получен, в связи с чем, истцы просят суд взыскать с ответчика сумму в счет соразмерного уменьшения цены в размере 39237 руб., неустойку в размере 11378,73 руб., неустойку в размере 1 % с 29 августа 2023 г. по день вынесения решения судом, моральный вред в размере 25000 руб., штраф в размере 50 %, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 руб.

С учетом заявления в порядке ст.39 ГПК РФ от 25.09.2023 года, истцами заявлены следующие требования:

Признать п.п.3.2-3.6 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 28.05.2018 года №2018/221, заключенного между ООО «Прогресс» и истцами, недействительными в части, противоречащей действующему законодательству и в части ухудшающей положение участника долевого строительства как потребителя.

Взыскать с ответчика сумму в счет соразмерного уменьшения цены в размере 39237 руб., неустойку в размере 23542,20 руб., неустойку в размере 1 % с 29 августа 2023 г. по день вынесения решения судом, моральный вред в размере 20000 руб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 руб.

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представители ответчика в судебном заседании иск не признали, просили в его удовлетворении отказать. Представили письменные возражения.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 4 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии со статьей 5 вышеуказанного закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 29 мая 2018 г. № 08/221, по условиям которого, застройщик обязался построить многоквартирный дом по адресу: <адрес> и передать участнику долевого строительства жилое помещение <адрес>, на 8-м этаже, общей площадью 70,15 кв.м., а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в общую совместную собственность.

Цена договора составляет 3670000 руб., цена 1 кв.м. составляет 52316,50 руб. согласно п. 3.2. Договора.

Пунктом 3.4 Договора установлено, что в случае, если общая фактическая площадь объекта долевого строительства превысит общую проектную площадь объекта долевого строительства менее чем на 1 кв.м. перерасчет цены договора не производится. В случае, если общая фактическая площадь объекта долевого строительства превысит общую проектную площадь объекта долевого строительства на 1 кв.м. и более, стороны производят перерасчет цены договора исходя из стоимости 1 кв.м. объекта долевого строительства, указанной в. 3.2 договора.

Пунктом 3.6 Договора предусмотрено, что в случае если фактическая общая площадь объекта долевого строительства уменьшится относительное общей проектной площади объекта долевого строительства менее чем на 1 кв.м., перерасчет цены договора не производится.

Как следует из проектной планировки <адрес>, являющейся Приложением №1 к договору, квартира состоит из:

- прихожей общей площадью 11,53 кв.м,

- санузел общей площадью 2,14 кв.м.,

-совмещ.санузел общей площадью 4,20 кв.м.,

- кухни общей площадью 19,44 кв.м,

- комнаты №1 общей площадью 13,24 кв.м,

- комнаты №2 общей площадью 9,80 кв.м,

- комнаты №3 общей площадью 9,80 кв.м,

Итого проектная площадь спорной квартиры составила 70,15 кв.м.

После завершения строительства жилого дома по итогам технической инвентаризации был составлен технический паспорт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, из которого следует, что общая площадь <адрес> составляет 69,4 кв.м.

Как следует из заключения Службы строительного надзора Астраханской области от 29.05.2020 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, жилой дом (<адрес> по генеральному плану) по адресу <адрес>, соответствует требованиям проектной документации, разработанной ООО «ВК-Альянс».

23.07.2020 ООО «Прогресс» получило разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес> А.

Стороны 28 октября 2020 г. подписали акт приема передачи объекта долевого строительства, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства принять 3-х комнатную <адрес>, общей площадью 69,4 кв.м.

Таким образом, общая площадь уменьшилась на 0,75 кв.м.

Данный акт подписан ФИО2 и ФИО1 без замечаний.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ дата в соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7).

Следовательно, исходя из буквального толкования положений закона, при постройке квартиры площадью меньше, чем предусмотрено условиями договора, участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора, а застройщик обязан возвратить излишне полученные денежные средства.

Договором участия в долевом строительстве апартаментов, заключенным между сторонами, не предусмотрено применение понижающих коэффициентов, что не противоречит нормам Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При этом суд исходит из того, что по договору участия в долевом строительстве, проектная площадь квартиры являлась ориентировочной, окончательная площадь объекта должна быть определена после получения данных по результатам обмеров объекта с учетом помещений вспомогательного назначения, в числе балконов и лоджий, при этом применение сторонами понижающих коэффициентов договором предусмотрено не было.

Поскольку истцами приобретено не готовое жилое помещение, физические характеристики которого можно определить в момент покупки, а право на помещение путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома с целью приобретения собственности на квартиру, которая будет создана в будущем, проектная площадь жилого помещения может отличаться от фактической и иметь отклонения, как в меньшую, так и в большую сторону.

Требования истцов о признании п.п.3.2.-3.6 договора долевого участия недействительными в части, противоречащей действующему законодательству и в части ухудшающей положение участники долевого строительства как потребителя не подлежат удовлетворению, поскольку спорным договором установлен порядок пересчета цены договора не только в случае уменьшения фактической площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной, но и в случае ее увеличения.

Как следует из пункта 3.6 договора, в случае, если фактическая площадь квартиры уменьшится относительно общей проектной площади объекта долевого строительства менее, чем на 1 кв.м, перерасчет цены договора не производится, т.е. обязанность участника долевого строительства произвести доплату по договору возникает только в случае, если фактическая площадь квартиры превышает проектную более, чем на 1 кв.м, что ставит стороны договора участия в долевом строительстве в равные условия и исключает какие-либо необоснованные преимущества для застройщика.

Поскольку по договору участия в долевом строительстве застройщик не передает участнику долевого строительства готовую квартиру, а обязуется построить ее в предусмотренный договором срок, т.е. в будущем, фактическая площадь объекта долевого строительства на момент его передачи участнику долевого строительства может иметь отклонения от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону.

Условиями договора установлены случаи, при которых стороны производят перерасчет при отклонении фактической площади от проектной, но в указанные случаи на входит оспаривание дольщиком размера понижающего коэффициента или назначения холодного помещения.

Стороны, заключая договор, руководствуясь статьей 421 Гражданского кодекса РФ, определили, что в случае, если фактическая площадь квартиры уменьшится или увеличится относительно проектной площади квартиры менее, чем на 1 кв.м., перерасчет цены договора не производится.

Как следует из материалов дела, разница между фактической и проектной площадью спорной квартиры при передаче ее участнику долевого строительства составила 0,75 м, что в соответствии с условиями договора основанием для пересчета цены договора не является.

Истцы при заключении договора были ознакомлены со всеми условиями договора и согласовали их, что подтверждается подписью сторон. Также договор не содержит условий, при котором цена договора определяется согласно фактически переданной площади квартиры.

Таким образом, поскольку ответчиком не допущено нарушений условий договора оснований для удовлетворения требований о взыскании денежных средств и признании пунктов договора недействительными не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199,ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Прогресс» о взыскании денежных средств и признании пунктов договора недействительными в части – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке, в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения.

Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2023 года.

Судья подпись

Копия верна