Дело № 2-974/2025

УИД: 67RS0001-01-2025-000831-96

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Смоленск 23 мая 2025 года

Заднепровский районный суд города Смоленска

в составе: председательствующего судьи Богдановой О.П.,

при помощнике судьи Ковалевой О.П.,

с участием:

представителя истца индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика ФИО3 - ФИО4, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

ИП ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО3

В обоснование заявленных требований истец указала, что 28 марта 2024 года между ней и ФИО3 был заключен договор возмездного оказания услуг по продаже недвижимости (агентский договор), по условиям которого ИП ФИО1 (исполнитель) обязалась по поручению ФИО3 (клиент) за вознаграждение совершить действия, направленные на продажу принадлежащих последней объектов недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Смоленская область, Краснинский район, <адрес>, с их последующей регистрацией в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В обязанности исполнителя по договору входило: поиск покупателя, рекламное продвижение предложения клиента, подготовка предварительного и основного договора купли-продажи, сопровождение сделки при регистрации и расчете сторон. В свою очередь, ответчик обязалась в период действия договора не предпринимать самостоятельно действий, аналогичных предмету договора в течение срока настоящего договора, который определен сторонами с момента его подписания и действует до 27 марта 2025 года, с возможностью его дальнейшей пролонгации в случае, если за 5 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении.

Пунктом 4.2 договора предусмотрена ответственность клиента в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им своих обязательств, указанных в договоре, а также в случае досрочного расторжения договора. В этих случаях клиент обязан компенсировать все понесенные исполнителем расходы по проделанной работе, в том числе рекламные расходы по продаже объекта в фиксированной сумме - 2 000 руб. в месяц, а также штраф в размере 50% от вознаграждения исполнителя, указанные в п. 3.2 договора, в сумме 50 000 руб.

ИП ФИО1 оказала следующие услуги по данному договору: приняла заявку на продажу недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Смоленская область, Краснинский район, <адрес>, осуществила юридическую консультацию по порядку продажи объекта недвижимости, провела рекламное продвижение объекта недвижимости на собственных рекламных стендах, в специальных изданиях СМИ, электронных базах данных. Кроме того, истец проводила переговоры с потенциальными покупателями, организационно-маркетинговые обеспечения сделки, организовывала показы и подготавливала просмотры объекта недвижимости, осуществляла консультационные услуги.

Истцом были найдены потенциальные покупатели для приобретения недвижимости, проведены осмотры объектов. От потенциального покупателя стало известно, что ответчик предлагает совершить сделку без участия агентства, снизив за счет этого цену, после чего от ответчика поступило заявление о расторжении договора оказания услуг по продаже объекта недвижимости и отказ от исполнения условий заключенного договора. Договор был расторгнут, однако ФИО3 отказалась произвести оплату услуг по договору, а направленная в ее адрес претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Полагает, что по вине ответчика она не смогла выполнить принятые на себя обязательства по договору на оказание услуг по продаже недвижимости, поскольку в период действия договора клиент самостоятельно осуществил продажу недвижимости третьему лицу, не уведомив об этом исполнителя и не расторгнув основной договор. Переход права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрирован в ЕГРН 08.08.2024.

Таким образом, в соответствии с п. 4.2 вышеуказанного договора, с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 50 000 руб., а также расходы на рекламу в сумме 2 000 руб. за каждый месяц (4 месяца по 2 000 руб.), всего на сумму 8 000 руб., в соответствии с правилами ст. 395 ГК РФ проценты за период с 08.08.2024 (момент досрочного расторжения договора по инициативе клиента) по 06.02.2025 (момент подачи искового заявления в суд) в размере 5 774 руб. 84 коп., а также расходы на оплату услуг представителя и по уплате госпошлины в сумме 4 000 руб.

На основании изложенного, просит суд взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 58 000 руб. за фактически оказанные услуги по договору с учетом штрафа, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 5 774 руб. 84 коп., судебные расходы на оплату услуг представителя и в счет возмещения государственной пошлины в размере 4 000 руб.

В судебное заседание истец ИП ФИО1 не явилась, о времени и месте разбирательства дела извещена надлежаще. Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в иске, просил их удовлетворить. Суду пояснил, что официально работает у ИП ФИО1 в должности риелтора. ФИО3 обратилась в агентство с просьбой найти покупателя ее дома и земельного участка. Ему позвонила женщина (потенциальный покупатель), расспросила о доме, изъявив желание самостоятельно его смотреть. На следующий день он сообщил об этом ответчику. Через несколько дней позвонила ФИО3, которая заявила, что нашла покупателя и в услугах агентства она не нуждается, то есть ФИО3 обманула агентство, воспользовавшись результатами его работы. На претензию ФИО3 не отреагировала. При этом, подписывая договор, ФИО3 была осведомлена об ответственности, которая наступает в случае его подписания, была согласна со всеми штрафными санкциями, прописанными в договоре. Истец понесла расходы на рекламу в размере 8 000 руб., однако подтвердить эти расходы не представляется возможным, так как в агентстве предусмотрено только «пакетное» размещение объявлений, по конкретному объекту сделать такую выписку не получается, в связи с чем эта сумма прописана в договоре. В агентстве имеется система, которая публикует объявление более чем на 50 сайтов. Просил суд не взыскивать с ответчика расходы на оплату услуг представителя, взыскать лишь расходы по уплате госпошлины в размере 4 000 руб. за подачу настоящего искового заявления в суд.

Ответчик ФИО3, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание также не явилась, обеспечив явку своего представителя ФИО4, которая исковые требования не признала, по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, в которых указано, что 19 июля 2024 года в адрес истца было направлено письмо о расторжении заключенного 28 марта 2024 года между сторонами договора на оказание услуг по продаже недвижимости по причине того, что за весь период действия договора истцом не были выполнены оговоренные обязанности, не достигнута цель (предмет) договора. Договор от 28 марта 2024 года считается расторгнутым с момента получения истцом соответствующего уведомления. Цена договора являлась фиксированной, и оплачиваться должна была по достижению результата, которого спустя 4 месяца (на момент расторжения договора) не было, в силу чего требования о взыскании денежных средств, неустойки и штрафа не основаны на законе. Содержание договора свидетельствует о том, что он является договором возмездного оказания услуг и не содержит обязательств, характерных для агентского договора. Исходя из взаимосвязанных положений заключенного сторонами договора, он считается исполненным в момент заключения продавцом договора купли-продажи объекта недвижимости и подачи в регистрирующий орган документов для регистрации. Следовательно, целью данного договора является заключение договора купли-продажи объекта недвижимости при содействии риелтора.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что вознаграждение риелтора в сумме 50 000 руб. продавец оплачивает в день подписания соглашения о задатке, а оставшуюся часть в размере 50 000 руб. в день подписания договора купли-продажи, то есть в день совершения сделки в полном объеме, соответственно вознаграждение риелтора в указанном размере может быть выплачено только в случае фактической продажи объекта недвижимости при содействии агентства, однако сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка заключена ответчиком без содействия агентства. Кроме того, на спорные правоотношения, помимо положений Гражданского кодекса РФ, распространяет свое действие и Закон РФ «О защите прав потребителей». Право заказчика отказаться от исполнения договора является безусловным. Соглашение сторон, устанавливающее особый порядок одностороннего отказа либо предусматривающее неустойку (штраф) за подобный отказ, в том числе связанный с самостоятельным поиском покупателей и самостоятельной продажей нежилого помещения, является недействительным. Единственным последствием отказа заказчика является его обязанность возместить исполнителю фактически понесенные им до момента отказа от исполнения договора необходимые расходы, связанные с оказанием услуги. При этом каких-либо доказательств несения истцом расходов, связанных с продажей принадлежащих ответчику объектов недвижимости, стороной истца не представлено, в связи с чем просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

С учетом мнения представителей сторон, принимая во внимание положения ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

По правилам статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

На основании статьи 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленном в агентском договоре.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с пунктом 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Как разъяснено в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

В статье 32 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) указано, что потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Исходя из системного толкования норм статьи 32 Закона о защите прав потребителей и пункта 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время как до начала исполнения услуги, так и в любое время в процессе оказания услуги, но не после того, как услуга исполнена полностью.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 28 марта 2024 года между ФИО3 (клиент) и ИП ФИО1 (исполнитель) заключен договор на оказание услуг по продаже недвижимости, согласно которому исполнитель обязуется по поручению клиента за вознаграждение совершить действия, направленные на продажу объектов недвижимости клиента, связанные с поиском покупателя для заключения клиентом договора купли продажи жилого дома с кадастровым номером №, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Смоленская область, Краснинский район, <адрес>, с их последующей регистрацией в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В рамках данного договора исполнитель совершает следующие действия:

- осуществляет поиск покупателя, в том числе из собственной базы данных;

- проводит рекламное продвижение предложения клиента (на собственных рекламных стендах, в специальных изданиях СМИ, в электронных базах данных и пр.);

- проводит переговоры с покупателем в целях согласования существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества;

- подготавливает предварительный договор купли-продажи в случае необходимости такого договора;

- подготавливает договор купли-продажи недвижимого имущества;

- сопровождает сделку купли-продажи (путем присутствия исполнителя при подписании договора купли-продажи недвижимого имущества между клиентом и покупателем, при подаче пакета документов на государственную регистрацию в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

- осуществляет другие действия, непосредственно связанные с выполнением поручения клиента (п. 2.1 договора).

В соответствии с п.п. 2.3.7, 2.3.8, 3.1 договора клиент обязан:

- выплатить исполнителю вознаграждение в следующем порядке: 50% вознаграждения оплачивается в момент подписания соглашения о задатке/авансе с покупателем, 50% вознаграждения оплачивается в момент подписания договора купли-продажи;

- не заключать с другими лицами аналогичных договоров, из содержания которых прямо или косвенно вытекает возможность отчуждения недвижимого имущества, а также воздерживаться от осуществления самостоятельной деятельности (действий), аналогичных предмету настоящего договора в течении срока действия настоящего договора.

Размер вознаграждения исполнителя составляет 100 000 руб. (п. 3.2 договора).

Согласно п. 4.2 договора, в случае невозможности выполнения исполнителем своих обязанностей, возникшей по вине клиента вследствие неисполнения и/или ненадлежащего исполнения им своих обязанностей по настоящему договору, а также в случае досрочного расторжения клиентом договора, клиент обязан оплатить исполнителю все фактически понесенные им расходы, в том числе рекламные расходы по продаже объекта, в установленной сумме 2 000 руб. в месяц, а также штраф в размере 50% от вознаграждения исполнителя, указанного в п. 3.2 настоящего договора.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 27 марта 2025 года. В случае, если за 5 дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (п.п. 5.1, 5.3 договора).

Пунктом 8.1 договора определено, что неотъемлемой частью договора является акт выполненных работ (Приложение № 1 к договору).

19 июля 2024 года ответчик ФИО3 направила истцу уведомление, в котором указала, что за весь период действия договора ИП ФИО1 не были выполнены оговоренные обязанности, цель договора не достигнута спустя четыре месяца. Уведомила о расторжении договора на оказание услуг по продаже недвижимости от 28 марта 2024 года.

8 августа 2024 года между ФИО3 и В. заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, то есть объектов, указанных в договоре на оказание услуг по продаже недвижимости от 28 марта 2024 года.

Право собственности В. на спорные объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке 8 августа 2024 года (л.д. 47-52).

25 сентября 2024 года ИП ФИО1 направила ответчику претензию, содержащую требование об оплате штрафа в размере 50 000 руб., а также выплате компенсации понесенных рекламных расходов в размере 12 000 руб., поскольку ФИО3 нарушила условия договора, а именно п. 2.3.8 договора от 28 марта 2024 года, - самостоятельно осуществила продажу недвижимости третьему лицу, не уведомив об этом исполнителя и не расторгнув основной договор.

Поскольку требования, изложенные в претензии истца, ответчиком не были удовлетворены, ИП ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.

Положениями ст. 431 ГК РФ определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Проанализировав условия заключенного между сторонами договора от 28 марта 2024 года по правилам ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что предмет договора от 28 марта 2024 года не позволяет квалифицировать его как агентский, по своей правовой природе указанный договор является договором возмездного оказания услуг.

Фактически указанный договор считается исполненным в момент заключения продавцом договора купли-продажи объекта недвижимости и подачи в регистрирующий орган документов для регистрации. Следовательно, целью данного договора является заключение сделки по отчуждению объекта недвижимости при содействии риелтора.

В данном случае конечная цель договора от 28 марта 2024 года - заключение сделки по отчуждению объектов недвижимости при содействии риелтора не была достигнута, что никем из сторон не оспаривается. Договор расторгнут ФИО3 путем отправления 19 июля 2024 года в адрес ответчика надлежащего уведомления о его расторжении, после чего между ФИО3 и В. был заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости и произведена их государственная регистрация.

Осуществив самостоятельную продажу спорных объектов недвижимости и отказавшись от договора на оказание услуг по продаже недвижимости от 28 марта 2024 года, ФИО3 реализовала свое право, представленное ей п. 1 ст. 782 ГК РФ, и это право не может быть ограничено никакими условиями договора. В силу положений статьи 32 Закона о защите прав потребителей ФИО3, являясь потребителем по отношению к истцу-исполнителю, вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуг в любое время.

Единственным последствием одностороннего отказа заказчика от договора возмездного оказания услуг является оплата фактически понесенных исполнителем расходов. Факт несения этих расходов и их сумма подлежит отдельному доказыванию.

Стороне истца судом предложено представить доказательства фактически понесенных расходов на рекламу в размере 8 000 руб., однако представитель истца пояснил, что подтвердить эти расходы не представляется возможным, так как в агентстве предусмотрено только «пакетное» размещение объявлений, по конкретному объекту представить такую выписку не получается.

Само по себе указание в договоре от 28 марта 2024 года стоимости расходов на рекламу не свидетельствует о том, что расходы на заявленную сумму - 8 000 руб. истцом в действительности были понесены.

Таким образом, истцом не представлено допустимых и достоверных доказательств несения расходов по договору на оказание услуг по продаже недвижимости от 28 марта 2024 года на сумму 8 000 руб.

Иных последствий отказа, кроме необходимости оплаты фактически понесенных исполнителем расходов, п. 1 ст. 782 ГК РФ не содержит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Следовательно, включение в договор возмездного оказания услуг условия об уплате заказчиком штрафа является незаконным.

Таким образом, требования истца о взыскании денежных средств в размере 58 000 руб., из которых 50 000 руб. - сумма штрафа, 8 000 руб. - расходы на рекламу, следует оставить без удовлетворения.

Поскольку в удовлетворении требований истца о взыскании денежных средств по договору судом отказано, в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование этими денежными средствами в сумме 5 774 руб. 84 коп. также надлежит отказать.

Учитывая, что исковые требования истца оставлены без удовлетворения, судебные расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ,

решил:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Заднепровский районный суд г. Смоленска в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.П. Богданова

Мотивированное решение суда изготовлено 6 июня 2025 года.